"Et bien, au bout d’un an … comment dire … l’assureur croque 27% du gâteau Crying
Les 0,60% de FG + la retenue de 15% sur loyers me laissent du 3,70%/an (vs 5,10% en direct).
J’en conclus que mon risque n’est pas rémunéré, et que le bénéfice fiscal qui consiste à passer par l’AV vs IRPP est annulé par les frais."
+1
Bonjour, voici ma contribution à l’attention des SCPInautes…un sujet que j’ai assez bien étudié depuis 2 ans.
Plusieurs choses à dire, alors pardon d’être un peu brouillon.
1ere QUESTION: des SCPI pourquoi faire ? pour éviter les alea de l’immobilier en direct: bien ! dans une visée de diversification patrimoniale: re-bien !
2émé QUESTION: des SCPI comment ? En « direct » ou en AV ?
Pour faire court, j’ai souscrit depuis 2 ans un contrat Linxea Spirit ET un contrat mesplacements liberté spirica (Linxie, n’écoutez pas ! )avec sur chacun 500 € investis uniquement en SCPI , dans les mêmes conditions de FG et tout et tout.
Seul distinguo: chez Linxea, quasiment tous les revenus distribués sont ré-investis en UC ( avec rebelote frais d’entrée !), tandis que chez MP liberté, ils sont reversés sur le fonds en euros sans un sou de plus.
Résultat des courses: sur Lxea Spirit, le rendement annuel a été de 2.92 % nets de frais d’entrée et de FG, alors que sur MP Liberté Spirica, il a été de 4,23% nets…
CONCLUSIONS:
si on cherche la rentabilité, mieux vaut passer son chemin…, surtout qu’on n’est pas à l’abri d’un coup de torchon immobilier au LT
si on opte malgré tout pour des SCPI en AV: préférer de loin les SCPI chargés en frais d’entrée (5 à 6%) MAIS à distribution à 100% des revenus, plutôt que des SCPI peu chargés (2% en frais d’entrée) mais rémunérés seulement à 85% des revenus distribués: oui, vous avez bien lu: 15% des revenus vont dans la poche de…l’autre ! ceci n’est vrai que pour le long terme, soit conserver ses SCPI sur 5 ans au moins. En outre, préférer le contrat AV où les revenus sont versés sur le fonds en euros …(suivez mon regard)
enfin, pour les amateurs de Netiissima et autres Euro Alloc LT, ne pas oublier qu’ils sont taxés aux prélèvts sociaux chaque année (merci Hollande), ce qui amène à un rendement net de 4% -15,5% des bénéfices = 3,4% par an ! tant qu’à faire, autant préférer alors la martingale qui consiste à investir des SCPI sur un contrat de + de 8 ans (pas d’I/R avant 9200 €) et à retirer chaque trimestre le montant des dividendes distribués sur le fonds en euros pour échapper aussi aux P.S. en fin d’année…OUF ! tout ça pour 4,1% net annuel en plus du risque non nul! "C’EST VOUS QUI VOYEZ " comme dit l’autre.
Voilà, quant à moi, je vais encore m’amuser à voir évoluer mes 2 contrats « expérimentaux » sur le LT, mais sans rajouter un kopek dessus.
Bien à vous !
+1 comme je l’avais déjà dit plus haut …
Bonjour Merlin,
Non, pas d’accord. Sur un plan purement comptable, le reversement des revenus de SCPI sur le fonds en euros rapporte davantage: certes, c’est vrai si on se limite à un comparatif pour une seule année, mais c’est vrai aussi pour toutes les années suivantes: EN EFFET, COMME UN RE-INVESTISSEMENT EN PARTS DE SCPI EST SYSTEMATIQUEMENT FAIT CHAQUE TRIMESTRE ET DONC CHAQUE ANNEE, ON SE RETROUVE TOUJOURS DANS LA SITUATIION « DE LA PREMIERE ANNEE ».
Cela oblige à payer chaque année les frais d’entrée de 6% (dans le cas, à privilégier voir mon post supra, du choix d’une SCPI à versement de dividendes à 100%); du coup, vous ne pouvez jamais amortir à l’euro près les frais d’entrée, car vous serez toujours en train de courir après votre retour sur investissement (pour ce qui est des seuls frais d’entrée). Concrètement, imaginez qu’à un moment, vous vouliez vendre des parts de SCPI: quel que soit le moment choisi, vous vendrez des parts dont les frais d’entrée n’auront pas été complètement amortis. Logique, non ?
En fait, il y a 2 logiques d’investissement:
En réalité, c’est tout l’intérêt du courtier de capter ( tiens, c’est la même racine que le mot captif !) des fonds en UC plutôt que des fonds en euros qui sont soumis eux, à des règles de sécurité prudentielles drastiques. Je remarque d’ailleurs que Spirica taxe les UC à 0.6% et le fonds en euros à …0.7% !! Sans commentaire !!
Bien à vous.
bonjour LinXie
pour l’hybride Capimmo ,puisque ni SCPI ,ni OPCI
auriez vous quelque infos ?
selon les perfs uc Suravenir c’est indiquer pour 2016 : + 4,22%
petit hic, cela ne correspond pas , avec l’évolution de la vl
31/12/15 = 223,68
31/12/16 = 237,78
cdt
Bonsoir
en fin de compte la sci a été fermée aux nouvelles opérations en juillet 2013, dixit le relevé de situation
d6
Bonjour avvel
d’apres ce que j’ ai retenu de l’entretient avec Linxea
2%de frais à l’achat +1%/an
85% des loyers
frais , qui selon moi,sont la contrepartie de la liquidité, et que tu n’a pas en direct
la fiscalité est celle du contrat
donc aucun interet de les acheter à credit.
à quelle période , as tu acheté tes parts?
d6
re avvel
les loyers minoré de 15% sont versé sur le fond € et sont soumis aux ps , a moins que tu les réinvestisses en uc
un peu contraignant tous ça, plus le risque de décote
je pense qu’il faut patienter , comme l’immo en dur
bien a toi
Bonjour Xavier et Donzi
sur évo ,il y a la SCI Pérrenité Pierre
Bonjour avvel
tu n’est pas seule a avoir un doute
J’ai fait le choix inverse, d’être investi en foncières plutôt qu’en SCPI. Mais je reconnais la valeur inhérente aux marchés financiers des foncières cotées. Après, je me dis que sur le long terme, et sauf décote justifiée, la valeur de la foncière doit tendre vers l’ANR.
Qu’est-ce-qui m’a fait pencher vers les foncières :
Merci avvel pour ton retour.
Je suis d’accord avec toi, il n’y a pas la même volatilité dans le prix. C’est sûr que si demain les foncières font -40% à cause d’une nouvelle crise financière, je ferais la tête. Mais je m’armerai de patience et continuerai à percevoir un dividende (qui a été maintenu par le passé déjà).
Mais une foncière c’est comme une SCPI, ça possède de l’immobilier et ça fait son marché dessus. C’est du pur immobilier pour moi également.
Après, je comprends la volonté de vouloir de la tranquilité et de la sécurité. La volatilité est bien plus élevée sur les foncières. Par contre, il faut quand même garder à l’esprit qu’une SCPI est bien plus volatile qu’un fonds euro ou que des obligations…
Je n’ai pas trouvé la source des calculs, mais j’ai trouvé ça sur internet (ici):
Couple risque rendemenst sur 20 ans[/img]Merci JoseF451. Tu as bien vu, javais une erreur dans mes calculs, je regardais au bout de 4 ans (et non 5), etc. Contrairement à toi, j’ai simulé des dividendes trimestriels dans mes calculs, ce qui augmente le capital final.
C’est le nombre de parts que tu devrais augmenter dans ton fichier, et non la valeur de la part. Et lors du réinvestissement des dividendes, il faut prélever 6% de frais d’entrée (de ce que j’ai compris des messages de avviel).
Avec les frais d’entrée sur le réinvestissement, le TRI passe de 3,19% à 2.90% au bout de 5 ans.
Voici ton fichier modifié, dis moi si tu es ok
Vous me faites réfléchir à investir sur Rivoli Patrimoine, « pour voir ».
Juste pour être sûr : Le délai sur Linxea Avenir en cas de versement en ligne est de J+3. Si je fais un versement avant ce soir 20h, la date d’effet sera donc le 30 juin et l’investissement s’effectuera bien avant l’augmentation de la part ?
J’avais noté cette histoire de 85%. Je vais donc m’abstenir et garder cette trésorerie pour mes REITS.
Merci !
Tu pourrais éditer ton message au lieu de reposter… Ah non
Je m’interroge également sur l’achat de SCPI comptant sur assurance-vie.
Je prends le cas d’une SCPI sur Linxea Spirit :
C’est bien ce que vous avez ? Je n’oublie rien ?
Je trouve un TRI (hors prélèvements sociaux et fiscaux) pour un investissement unique au bout de :
Je souhaite pouvoir challenger mes résultats. Quelqu’un ?
Merci. Avec les frais d’entrée de 6,5%, j’obtiens :
Quelqu’un a déjà fait un calcul semblable ?
Les frais ne sont pas au prorata de la durée de détention sur le trimestre en cas de nouvelle souscription ?
