vraiment ? Décevant tout ça et il faudrait être optimiste …
Bonjour,
SCPI PFO2 indique dans son dernier bulletin trimestriel par la voix de son Directeur? je cite « les tendances constatées ces dernières années se sont confirmées en 2016 : un afflux de collecte vers l’immobilier tertiaire et une situation locative toujours défavorable aux propriétaires d’immeubles de bureaux. Cette situation impacte la distribution et nous a conduit à la diminuer » …J’en veux pour preuve si en 2014, la SCPI a rapporté 5,22% brut, en 2016 ce n’est plus que 4,55% brut. Une baisse aussi importante doit nous conduire à la prudence car ces énormes collectes, voire illimitées ne vont-elles pas conduire le marché des SCPI à une grave crise ??? trop d’offre de bureaux va sans aucun doute conduire à une saturation. On peut se demander pourquoi les gérants ne limitent pas ces collectes, à qui cela profite-t-il? En tous cas nous devons être prudents et nous tourner peut-être vers des SCPI davantage diversifiées. PFO2 devrait communiquer davantage, pourquoi collecter autant sur un marché qui va à la saturation et donc à la baisse des loyers ? Pour beaucoup les SCPI sont des compléments de retraite…
Merci pour les infos, en effet Primovie semble mieux placée. J’ai deux SCPI PFO2 et Primovie pour éviter l’émiettement… Si PFO2 déçoit Primovie qui a aussi baissé en terme de rendement a peut-être un atout puisqu’elle est diversifiée. Merci aussi pour l’article de Corum qui n’est pas en assurance vie pour justement maîtriser la collecte. Corum semble apporter de l’intérêt. Je ne trouve pas bcp de commentaires ou de médias financiers nous amenant à la prudence…le marché des bureaux ne pourra pas être relutif si l’offre s’accroît de cette manière…et c’est au final les petit porteurs comme nous qui en patiront ! A suivre…
bonjour,
ton raisonnement est OK dans les grandes lignes, mais dans le détail :
- le prix de référence au moment de l’achat (prix de retrait, de souscription, de réalisation),
- les frais d’investissement,
- les conditions de revente,
- les frais prélevés au fil de l’eau sur les revenus,
sont très variables d’un contrat d’AV à l’autre, et selon la SCPI considérée.
Il faut donc regarder au cas par cas les annexes de souscription de chaque produit
L’hypothèse de 15 % de frais d’entrée me semble maximaliste.
Par exemple pour les SCPI à capital variable sur Linxea Spirit ca varie de 4,25 à 9,46 %, 2 % pour les SCPI à capital fixe. Sur Linxea Vie c’est 2 % à l’achat, et 2 % à la revente , ….
En terme de rendement on ne perçoit pas forcément la totalité des revenus distribués par la SCPI (de 85% et 100 %), et lorsqu’il y a obligation de réinvestir dans la SCPI on repaye les droits d’entrée si je comprends bien. Le rendement annuel n’est donc pas diminué que des frais de gestion généraux de l’AV.
Pas simple donc de reconstituer le rendement espéré net de frais (sans compter aussi l’impact de la fiscalité), et de comparer les produits et les différentes possibilités d’investissement.
Pour ce qui concerne l’offre de SCPI sur les contrats proposés par Linxea, on retrouve l’équivalent sur les AV proposées sur le site « mes placement.fr », à des conditions qui me semblent identiques.
Ils ont pris la peine de donner pour chaque SCPI un calcul du rendement en détaillant l’impact des frais. Utile à consulter.
http://www.mes-placements.fr/assurance-vie/mes-placements-liberte/scpi-ouvertes.php
[quote=« avvel »]
… Mais honnêtement, les frais de gestion et les 15% en moins sur le dividende ramènent quasiment le rendement proche de celui des fonds euros, si à celà on rajoute les frais d’entrée monstrueux sur les scpi et le risque de baisse de l’immobilier… )[/quote]
Oui, compte-tenu de ces frais (frais annuel prélevé par l’assurance vie + les 15 % de retenu sur les coupons) la performance se trouve largement entamée.
D’ailleurs, cela revient quasiment à annuler l’avantage fiscal de souscrire une SCPI via une AV, plutôt que de souscrire en direct (dans le cas d’une tranche marginal d’impôt de 30 % pour ce qui me concerne).
Donc à chacun de voir les avantages et inconvénients, mais utiliser l’assurance vie pour souscrire des SCPI ne tombe vraiment pas sous le sens.
Intéressé moi aussi par un investissement en SCPI, mais n’en connaissant pas bien les caractéristiques ni les frais associés, j’ai cherché à faire un bilan au travers d’un cas concret, en comparant les conditions entre une détention en direct, ou via une Assurance Vie Linxea.
Pour alimenter le débat, voilà ce que je comprends :
(sous toute réserve, merci de corriger ou de compléter si nécessaire)
Je me suis intéressé à SCPI Elysées Pierre.
J’ai consulté d’une part les conditions proposées par Linxea/Suravenir, et d’autres part je me suis renseigné auprès d’une agence HSBC proposant la souscription en direct de parts de cette SCPI.
Conditions de souscription :
- en direct : prix de souscription à 650 eur par part ( y compris 6 % de frais) , il faut souscrire 100 parts au minimum (soit 65000 eur),
- Via Linxea Suravenir : 97,5 % du prix de souscription (soit 634 eur, et donc 2,5 % de frais en moins), une seule part à souscrire au minimum, mais la quote-part de votre investissement dans la SCPI ne peut excéder 50% du contrat => pour chaque euro investi sur la SCPI vous devez investir autant dans d’autres fonds.
Frais de gestion :
- En direct : il n’y a aucun frais prélevés, on est rémunéré de 100 % des coupons,
- Via Linxea : outre les frais annuels de 0,6 % sur l’encourt (comme sur tous les supports logés dans l’AV), s’ajoute une décote de 15 % sur la rémunération (on ne touche que 85 % des coupons). Pour une rémunération de la SCPI de 5 %, cela revient à ce qu’environ 28 % de cette rémunération est prélevée en frais (!)[/colo]
.
Fiscalité sur la rémunération de la SCPI :
- En direct : coupons assujettis à la tranche marginale d’impôt chaque année. Possibilité d’adoucir la fiscalité en cas d’achat à crédit en déduisant les intérêts d’emprunts du revenus de la SCPI.
- Via Linxea : c’est la fiscalité classique de l’AV (fiscalité avantageuse, mais à condition d’être dans le cadre d’une AV de plus de huit ans, et de procéder à des retraits ne dépassant pas l’abattement en franchise d’impôts).
- situation équivalente concernant les charges sociales.
Revente : si j’ai bien compris, pas de frais de revente dans les deux cas
- En direct : valeur de retrait (actuellement 611 eur), ou à défaut valeur de réalisation,
- Via linxea : idem, mais le processus de revente est sans doute plus souple car l’assureur assure la liquidité des parts.
Ma conclusion :
L’investissement d’Elysée Pierre via une AV Linxea/Suravenir peut être intéressante :
- si vous pensez y mettre un montant limité, en diversification d’autres fonds,
- en étant conscient que vous supporterez des frais supplémentaires importants par rapport à une souscription en direct,
- la rémunération obtenue dépassera toutefois de quelques dixièmes celle d’un bon fond Euros, mais sans garantie de capital (donc risque de moins value, mais espérance aussi de plus value sur la valeur de la part qui s’ajouterait à la rémunération).
Par contre, pour un investissement plus significatif (ticket d’entrée 65 00 euros), j’aurais plutôt tendance à acheter les parts en direct
merci des infos
comme tu le dis "On trouve un peu de tout, il faut faire le tri … "
merci pour cette simulation,
Ca montre donc que compte tenu des frais (d’entrée notamment), il faut 5 à 6 ans pour commencer progressivement à dépasser le rendement d’un bon fond euros. Ce n’est donc pas mirobolant, d’autant qu’on prend un risque en capital
(le prix de revente des parts n’est pas garanti, il peut baisser, … mais aussi augmenter !)
Finalement, mon à avis, les SCPI gardent surtout un intérêt de diversification par rapport aux fonds euros, en restant sur un placement peu risqué.
A propos de la simulation, un détail :
si on veut l’utiliser en reportant précisément les données de tel ou tel SCPI, il faut veiller à être cohérent entre
- « la valeur de la part » (100 dans la simulation)
- « le rendement » ( 5 % dans la simulation")
En effet, par exemple pour les SCPI à capital variable chez Spirica, la valeur de la part serait la valeur de retrait (puisque les parts sont achetées et revendues à ce prix dans le cadre de l’AV)
mais si j’ai bien compris : - le % de rémunération communiqué est communément établi par rapport au prix de souscription
- et le prix de retrait est inférieur, représentant un certain pourcentage du prix de souscription
… de quoi se faire encore quelques nœuds au cerveau
bonjour,
j’ai une question à propos des limites d’investissements en SCPI sur Assurance vie. Plus précisément cela concerne le contrat **linxea spirit **
Au moment de faire un versement complémentaire j’ai le message « La part versée sur des SCPI ne peut pas représenter plus de 50 % du versement »
Je n’avais pas fait de versements complémentaires sur mon contrat depuis longtemps, et je sur sûr que cette limite n’existait à pas à l’origine car je suis déjà investi au trois quarts en SCPI.
Je cherche à savoir si je peux contourner cette limite via des arbitrages :
=> par exemple je fais mon versement 50 % en SCPI, et 50 % sur fond euros,
=> et plus tard j’arbitre tout ce que j’ai versé sur le fond euro vers les SPCI.
quelqu’un l’a déjà fait ?
cordialement
Immobilier : ce qu’il faut savoir avant de souscrire des OPCI
LE MONDE | 28.07.2016 à 10h57 • Mis à jour le 28.07.2016 à 11h06 | Par Jérôme Porier
Produits hybrides, les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier ouverts à des investisseurs non professionnels) sont composés au maximum de 60 % d’actifs immobiliers physiques. Le reste est composé d’actions de sociétés foncières, d’obligations, et d’au moins 5 % de liquidités. Cette « poche » d’investissements est destinée à assurer la liquidité du produit. Grâce à ce montage, les souscripteurs de parts d’OPCI peuvent, en effet, les revendre à tout moment, contrairement aux SCPI.
Lancés en 2008 dans leur version grand public, ces produits ont mis longtemps à s’imposer. Les OPCI sont souvent présentés comme une alternative aux SCPI ; ce qui n’est pas faux. Leurs gérants peuvent financer en partie (jusqu’à 40 %) l’acquisition d’immeubles par endettement ; ce qui les rend très sensibles à l’évolution des taux d’intérêt. Mais, plutôt que concurrents, les deux produits sont complémentaires, car ils s’adressent à des profils d’investisseurs différents. La plupart des épargnants qui achètent des parts de SCPI souhaitent se procurer un complément de revenus à la retraite. Un peu plus jeunes, les souscripteurs d’OPCI ont généralement un horizon d’investissement plus court.
**Quelle rentabilité attendre ?**
Sur le long terme, la rentabilité de l’immobilier coté tend à rejoindre celle de l’immobilier physique. Les performances des OPCI et des SCPI sont donc censées converger. A court terme, c’est une autre affaire, car la poche destinée à assurer la liquidité est essentiellement composée d’actions et d’obligations. Elle est donc sensible aux aléas de la Bourse.
C’est pourquoi les performances des OPCI sont plus hétérogènes que celles des SCPI. La plupart des produits étant de création récente, leur portefeuille d’actifs reste concentré. Cela signifie que la réussite d’une ou deux opérations peut doper la performance à court terme.
Sur le long terme, Opcimmo (Amundi Immobilier), le poids lourd du secteur, vise un rendement compris entre celui des contrats d’assurance-vie en euros et celui des SCPI (4,85 % en 2015). Jusqu’à présent, l’objectif a toujours été atteint, avec un rendement moyen annuel de 4,74 % depuis 2011 et de 4,62 % l’an dernier.
Lancés plus récemment, Axa Selectiv’Immo (Axa REIM), BNP Paribas Diversipierre (BNP Paribas REIM) et Diversification (Ciloger) ont affiché des scores respectifs de 4,73 %, 7,05 % et 9,03 % en 2015.
**Quel horizon de placement viser ?**
L’horizon d’investissement recommandé pour un OPCI est d’au moins cinq ans, un horizon relativement court pour un placement immobilier. Les frais de ces produits sont nettement inférieurs à ceux des SCPI.
Quel niveau de risque craindre ?
Quand la Bourse est bien orientée, la poche constituée de valeurs mobilières contribue à améliorer la rentabilité du produit. Mais lorsque les marchés décrochent, elle pèse sur la performance.
Quel montant investir ?
Les OPCI sont des produits de diversification. Il est conseillé de ne pas leur consacrer plus de 15 % de son patrimoine, surtout si le reste est constitué d’immobilier physique.
**Quelle fiscalité appliquer ? **
Après abattement de 40 %, les dividendes sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La taxation correspond donc à celle de votre tranche marginale d’imposition. Lors de la vente des parts d’OPCI, la plus-value est, après application d’un abattement pour durée de détention (50 % au bout de deux ans et 65 % à partir de huit ans), également soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 15,5 %.
** Comment faire son choix ?**
Le marché des OPCI reste très concentré, ce qui limite le choix. En 2014, quatre produits représentaient l’essentiel de la collecte : Opcimmo (Amundi Immobilier), Axa Selectiv’Immo (Axa REIM), BNP Paribas Diversipierre (BNP Paribas REIM) et Immo Diversification (Ciloger). A lui seul, Opcimmo, qui est distribué par les réseaux du Crédit agricole, de LCL, de la Société générale et Crédit du Nord, représente la moitié du marché.
En tout, onze OPCI grand public sont actuellement commercialisés. Mais le choix va bientôt s’élargir : plusieurs lancements sont prévus en 2016, notamment chez Axa, Fiducial et Sofidy. Plus un produit est mature, plus la diversification de ses actifs est importante et les risques limités.
Des produits plus récents peuvent enregistrer de meilleures performances, mais présentent un profil plus risqué. « Panacher » son investissement est généralement une stratégie judicieuse. Avant de souscrire, il est conseillé de lire les rapports de gestion de l’OPCI pour savoir quelle est la nature des actifs immobiliers détenus en portefeuille.
Liste 2017 des meilleures SCPI de rendement - Patrimea
Un lien vers l’article de Cbanque aurait été mieux peut être ?
Pas sûr…car chez eux, pas de liens
Moi ce que je rêve, c’est de pouvoir souscrire des SCPI en ligne en direct et payer moins de frais de souscriptions, ce qui serait logique car pas d’intermédiaire.
Il y a bien des plateformes comme Moniwan ou Link by primonial qui vont sortir mais pas sûr qu’on puisse avoir une ristourne.
Quelques phrases issues du dernier bulletin de Corum:
"En cette fin d’année 2016, vous êtes 12 838 associés à faire partie de la communauté cORUM. Mais une communauté dont la croissance a été maitrisée, comme je l’avais annoncé au cours de l’Assemblé Générale du 7 avril 2016, limitant pour 2016 la collecte aux environs de 300 M€. sans cette gestion volontariste, la collecte aurait sans doute été supérieure à 500 M€.
Ainsi, au 31 décembre, les investissements 2016 situés en zone euro hors france représentent 96% et sont répartis sur 5 pays…
« L’’excès de liquidité et l’inflation des prix qui en découle pour des marchés immobilier, par exemple, comme la france et l’Allemagne qui sont les plus exposés, est facteur de grande instabilité et d’augmentation du risque. A la moindre remontée des taux d’intérêts, ces marchés enregistreront des baisses de valeur des immeubles »
En 2017, nous continuerons de limiter le nombre de nouveaux associés à ce qu’il nous parait raisonnable d’investir sur la zone euro. car les opportunités d’investissement à même de remplir les objectifs de cORUM sont restreintes pour permettre de servir des rendements locatifs en ligne avec la rentabilité qui est celle de cORUM depuis sa création.
A noter comme je l’ai déjà dit que Corum sortira dans ce but une nouvelle SCPI en mars à diversification mondiale en essayant de profiter de l’effet devises à la recherche de cycle immobilier plus bas que la zone euro (France et Allemagne notamment)
En tout cas Corum n’est pas disponible en Assurance vie. Voilà leur explication
https://www.corum.fr/comment-investir/assurance-vie
**Joli çà , quel beau Forum , merci Avvel ]
Bonjour Linxie,
Cette évolution est-elle toujours d’actualité? Pourriez-vous relancer Spirica?
Cdlt.
L’investissement s’envisage plutot sur le long terme pour minimiser l’impact des frais.
Cela offre quand meme des perspectives de rendement assez confortable pour un support « relativement » sur.
Moi qui vient d’ouvrir un linxea spirit entre autres pour l’investissement en SCPI … me voila prevenu, ceci dit, comme dit Avvel, ce n’est pas un produit de trading mais plus patrimonial.
En dehors de la 1ere année ou les frais d’entrée viennent grever les performances, les performances sur les bons fonds sont bien de l’ordre d’ environ 5% voire plus avec le versement des dividendes ?
Merci, je n’avais pas vu ce sujet. En revanche, en effet il serait urgent de faire un tableau comparatif car les données indiquées sur ce sujet ne sont pas comparables, par exemple on a les frais de gestions sur Spirit mais pas Avenir, même chose pour les frais de souscription ou le délai de jouissance…
Merci pour le tableau comparatif !