Bonjour
Juste pour info, pour ma part arbitrage sur les scpi en 3 jours sans aucun papier, et versement complémentaire en ligne avec investissement scpi idem, en trois jours top chrono et zéro papier. Sur spirit.
Khan, je ne vais rien te conseiller sur avenir, car je ne sais pas si les dividendes y sont reversés à 100% il me semble que non, que c’est seulement 85%. Auquel cas, perso je ne souscrirais pas.
cdlt
Hello Syl20
A vrai dire je ne suis vraiment pas un spécialiste, je sais qu’il y a sur ce forum des gens bien plus au fait et qui en ont depuis beaucoup plus longtemps. C’est juste que je suis bavarde 
J’ai ce que tu as dit oui, + en direct une grosse ligne de actipierre Europe, souscrite en 2010. La taille de la ligne est dûe à une erreur de jeunesse.
En 2010 le marché n’était pas franchement en baisse, même s’il avait arrêté de monter. Les scpi ayant une certaine inertie, y compris en 2010 la vl montait encore tous les ans. Dans ces cas là difficile d’extrapoler un avenir. En 2013 quand j’ai choisi celles de mes contrats, je me suis basée sur leur historique, et leurs perspectives. Tout en veillant à diversifier. C’est pourquoi j’ai des classiques pfo2, immofonds4 etc, qui semblent solides, et des Rivoli Avenir Patrimoine et Elysées Pierre, plus jeunes mais prometteuses. J’ai essayé d’éviter les scpi complètement typées bureaux de banlieue, encore davantage si elles sont jeunes.
Mes préférées ? J’ai au départ choisi de constituer une grosse ligne de pfo2 qui me semble solide historiquement tout en servant un dividende honnête, et aujourd’hui à égalité avec la ligne Rivoli Avenir Patrimoine suite à la promo en cours.
Indéniablement les deux plus prometteuses sont Rivoli Avenir Patrimoine et Elysées Pierre. C’est du bel immeuble parisien donc moins de chances que ça flanche que du bureau en zi de province. Mais elles sont jeunes alors comme partout, diversification me semble notre amie.
Pas de déception non plus (à part celle que j’ai vendue), elles ont toutes monté de 0,75 à 8% depuis ces deux ans (à part immofonds 4) dans un contexte d’immobilier tendu, et les dividendes sont entre 4,5 et 5,2. Ca a encore le temps de tourner mal mais je ne regrette pas mon placement pour l’instant.
Bonne soirée depuis le sud ouest caniculé.
Pas de bouton d’éditage ça rend l’écriture et surtout la lecture plus lourde.
Mais il est important de préciser que dans le cas de versement sur le fonds euros, du fait du prélèvement des fgs sur la ligne d’ucs, le rendement sera tous les ans un peu plus faible (s’il est constant )
Bonjour all
Pour te répondre, je dirais qu’il faut nourrir des espoirs particuliers dans la valorisation ou le rendement de tes scpi pour l’acheter avec 10% de frais d’entrée sur un contrat av à 0,6 de fg. Comme on peut acheter la plupart à 6% de fe et 0,5 de fg sur spirit, si on en attend un comportement valorisation/rendement classique, je dirais que ça ne semble pas intéressant.
Après, clairement les perspectives ne sont pas les mêmes pour toutes. Les jeunes scpi de bureaux surconstruits ces dernières années sont soumises à un contexte de crise et de surabondance qui réduit drastiquement les perspectives je dirais. A l’inverse certaines offrent encore à la fois le rendement et des augmentations de vl, il est donc adéquat d’être particulièrement vigilant sur la composition. Ca peut valoir le coup de la payer plus cher si elle a du potentiel.
Etre sélectif en somme. En tlt quelques % de prix d’achat sur un bon produit sont largement amortis.
En aparté : dividendes tombés, ça me fait au moins un contrat qui monte en ces temps troubles.
Bonne journée
Bonjour all
En passant, our compléter ce que dit donzi à fab, en gros pour pouvoir déduire des intérêts d’emprunt immobilier il faut avoir des revenus immobiliers imposables d’où déduire ces intérêts. donc il ne faut pas que l’enveloppe abritant nos revenus immobiliers soit défiscalisée comme une assurance vie ou autre. C’est déductible de revenus immoibiliers directs type location ou rendement de scpi détenues en direct.
Pour ma part, arbitrage aujourd’hui sur spirit : j’ai mis ce qui me reste de fonds euros ordinaire sur la scpi rivoli avenir patrimoine. En effet un concurrent Linxea m’a informée que la valeur de la part va augmenter à la fin du mois de presque 6%, ce qui correspond exactement aux frais d’entrée qui me seront remboursés de suite donc. Le rendement actuel baissera mathématiquement un peu mais dans tous les cas c’est quand même une excellente opération de mon point de vue si tout se passe bien comme ça.
Mes contrats spirit me servent essentiellement pour un panachage fonds euros alt/scpi. Mais ils ont aussi des ucs intéressantes et je vais les gonfler un peu par rapport aux autres contrats, car je n’ai plus de liquidités de réserve pour faire autre chose dessus. Un principe de précaution me poussait jusque là à équilibrer mes versements sur les différents contrats, mais je ne prends de scpi que sur spirit.
Hello msieur
Pour ma part je ne cherche pas à ce que le rendement soit dans le top 5, pour plusieurs raisons, la principale étant que les scpi ne redistribuent pas forcément tout ce qu’elles gagnent, et parfois elles distribuent ce qu’elles n’ont pas gagné. Ce qui reste peut être réinvesti au lieu de redistribué, ce qui augmente alors la valeur de la part, comme c’est peut-être le cas dans ce contexte. Je cherche un dividende autour de 5% pour avoir un rendement meilleur que les fonds euros, mais à partir de là mes critères sont la composition de la scpi, le taux de vacance, la tenue du rendement et de la vl dans le temps.
Rivoli avenir patrimoine rentrait dans mes critères et j’ai pris une ligne il y a deux ans quand j’ai commencé mes achats de scpi. Si on me propose la même sans frais d’entrée ce qui est le cas aujourd’hui dans ce contexte, je prends. C’est une scpi qui a bonne presse.
Edissimo était moins dans mes critères donc je n’en avais pas pris.
Donc oui c’est tentant Je me suis limitée à ce qui me restait de liquidités sur le contrat. Je considère que ce qui est investi en euros alt et en scpi n’est pas disponible.
'jour all
Je tente, pour ma première fois, une vente de scpi sur un contrat. Comme on s’est tous posé la question de combien de temps ça met y a t il des frais etc, j’aurai au moins une réponse partielle. De ce que j’ai compris ça dépend du marché à ce moment là, et je suppose qu’en ce moment il n’y a pas de souci les scpi ont le vent dans la voile. De plus, au sein des contrats la scpi appartient à l’assureur, c’est juste une histoire de compta qu’elle soit dans un contrat ou un autre, ou dans le pool de l’assureur, j’imagine donc que l’arbitrage devrait être aussi rapide qu’une autre uc.
Je vends donc ma ligne Fructipierre, achetée il y a deux ans avec seulement 2% de frais d’entrée, mais, ce que je n’avais pas bien lu à ce moment, qui ne redistribue que 85% du dividende (contrat spirica du concurrent). Elle semblait dynamique à cette époque, mais après mon achat elle a perdu 2% sur sa vl, et ces dividendes amputés me rapportent aujourd’hui moins qu’un bon fonds euros. Elle était donc dans le collimateur, et je profite de la première occasion/opportunité pour me séparer de ce canard boîteux. Si l’arbitrage est passé dans les temps j’achèterai du Rivoli avenir patrimoine avec.
Bonne journée.
Bonjour
Si je peux me permettre, car je n’y connais rien dans le domaine…
Nous sommes sur un forum privé et non public, et peu modéré. Le public est réduit aux possesseurs de contrats Linxea, et parmi ceux là à ceux qui ont un compte forum, et le consultent. Depuis longtemps le principe est de partager l’info entre nous, j’en profite pour remercier encore les contributeurs actifs.
La pratique est si courante pour partager son information, que personne ne se pose plus la question de la règlementation, surtout ici où le cercle n’est pas si ouvert.
Après, si ça dérange les gens de cbanque qu’on les cite, on prend acte et on ne citera plus cbanque. Puisqu’on ne peut plus s’éditer, peut-être Franckie peut-il demander à Linxie par mp l’édition de ce post.
J’en profite pour signaler que j’autorise les copié collé de toute ma littérature, ce serait dommage qu’on n’en profite pas ailleurs
Et hop, bonne après midi.
et sur mon contrat Linxea j’avais pris fin septembre :
Petit bilan des 3/6 mois : pas de surprise sur Rivoli avenir patrimoine Pfo2 Immofonds 4, les vl n’ont pas bougé et le dividende prévisible est un peu supérieur à 5.
Bonne journée
'jour all
Me semble avoir vu passer une info comme quoi Elysées Pierre va être sur Spirit, je la trouve plus. Et je voulais casser la tirelire des gosses pour en acheter, je la trouve nulle part, je m’ai trompée ?
Bonjour Lukas
Oui elles sont ouvertes en permanence à la souscription, à tout moment on peut arbitrer vers l’une ou l’autre.
Je serais vous je réserverais une partie pour prendre une louchette d’Elysée Pierre qui va bientôt arriver à la souscription sur ce contrat.
Bonne journée.
Bonjour Françoise
Si tu as 100 euros de scpi Elysees Pierre par exemple , tu reçois par an 5,08 euros auxquels tu enlèves :
A noter :
Il n’est pas tenu compte ici de l’amortissement de tes 6% de frais d’entrée pour tes 100 euros
ni des variations de la vl, on considère seulement le dividende
Le choix de capitaliser ou non ses dividendes sur scpi est une évolution spirit prévue pour 2015. Quand on pourra verser sur fonds euros, on aura donc 4,58 euros de plus sur notre fonds euros dans notre exemple.
Bonne journée
Ah oubliage et pas d’éditage :
Précision : je retranche pour simplifier les fgs du dividende pour obtenir le rendement net de fgs, mais j’ai fait quelques petites erreurs de séquencement :
Cas réinvestissement : Ce sont les 5,08 qui sont réinvestis et non pas 4,58. Dans notre cas, on aura donc par an et sur Elysées Pierre 4,775 euros de plus de scpi (104,775), soumis à 0,5 de fg il restera donc 104,275 euros de scpi au bout d’un an.
Si versement sur fonds euros, on percevra 5,08 par an sur notre fonds euros. C’est la ligne d’uc qui va être diminuée des fgs, à savoir il nous restera 99,5 euros de scpi.
(j’ai fait un calcul annuel et non trimestriel pour un résultat quasiment équivalent)
Bonjour
Oui j’ai choisi spirica pour les fgs à 0,5 et la redistribution à 100%, car chaque centime compte sur ces petits rendements. Dans ces conditions et dans quelques années, après avoir amorti les frais d’entrée, j’espère m’y retrouver.
Mais, même sur spirit il y a des scpi qui ne redistribuent que 85% des dividendes, je le sais j’en ai pris une par inattention. Et là en effet l’intérêt est vraiment limité, c’est juste du bon fonds euros. Pour ceux qui veulent diversifier leurs avoirs. Ces scpi qui ne reversent que 85% sont facilement reconnaissables, ce sont celles dont les frais d’entrée sont d’environ 2% (au lieu de 6% celles à 100%). Dans ma liste c’est fructipierre.
[quote=Souhile]
Bonjour Dietrich,
Le TOF est bien 91,70 pour primopierre. Il vaut mieux vérifier les info d’abord auprès du gestionnaire de cette SCPI (Primonial) que des courtiers aussi compétents soient-ils
SCPI Primopierre : Analyse du rendement - Primaliance[/quote
Sur le dernier bulletin trimestriel de primopierre de chez primonial le tof est bien de 82.7% a ce jour , l’Atlantis de Massy qui représente 31% de la vacance devrait t’être résorbé en avril .
https://www.primonialreim.com/documents/43619/43733/Bulletin%20trimestriel%204T2016?version=1.3
[quote=dietrich;
la vacance devrait t’être résorbé en avril .
Bou que c’est c’est moche pourquoi pas devrait z’être ou devrait n’être ! bouton d’édition svp !
Bon en attendant la baisse du tof sur primopierre ne date pas d’hier :http://monsieurscpi.lesmonsieurs.com/produit-49-primopierre
Patrimmo commerce serait aussi concernée par l’augmentation du prix de la part au 1er Avril.
J’ai mis cela au conditionnel , car la personne qui m’a communiqué l’info n’a encore rien reçu d’officiel .