Si ça intéresse quelqu’un, voici le retour de mail :
Je suppose que ça a été annoncé quelque part mais l’info m’avait échappé.
Hello bonjour amis riches propriétaires fonciers
Vous avez dû comme moi recevoir ceci :
Une de plus qui ferme à la souscription, ça en fera 4 sur ma liste de 7 qui ne sont plus accessibles. J’imagine qu’on va avoir des remplaçants.
Une remarque perso par rapport à ça : je trouve plutôt bien d’arrêter les souscription à un certain moment, si on estime que le marché est différent, ça nous permet de garantir davantage l’homogénéité et la continuité de l’idée de base.
Par exemple Actipierre Europe continue à engranger les souscriptions et, ne trouvant ensuite pas si facilement d’immeubles compatibles avec l’actif déjà présent dans la scpi, laisse dormir l’argent, ce qui dilue le dividende mathématiquement. Et encore, à espérer qu’ils n’achèteront ensuite pas n’importe quoi. Chaque augmentation de capital rajoute du risque dans un marché immobilier haut et peut-être assis sur une mine.
Après, certes certes il y a de nouveaux amateurs dont nous-mêmes parfois, mais je préfèrerais prendre de nouvelles lignes plus petites, le risque est plus limité.
Qu’est ce que je néglige ou oublie ? des avis ?
les souscriptions natürlisch édition quand tu nous tiens.
Exact il semble un peu en retard. Il doit avoir souffert du printemps froid et pluvieux 
Exact, Litchi nous a signalé que les OPCI permettent d’investir également dans l’immobilier sur Suravenir, puisque ne distribuent pas de dividende mais capitalisent (si j’ai bonne mémoire). Et les frais d’entrée sont de l’ordre de 2%.
Personnellement, je n’ai pas souscrit au produit, pour l’instant, pour deux raisons :
- J’ai pris plusieurs lignes de scpi en profitant de la prochaine augmentation de la part, ce qui limite les frais d’entrée
- les OPCI sont des produits composés essentiellement de scpi. Autrement dit on paye avec la scpi ses frais de gestion, et une surcouche de gestion pour la gestion de l’opci. Ca fait pas mal d’empilages de couches, donc la performance est bien réduite par rapport à une scpi.
Mais ça nous permet de découvrir les différents produits immobiliers, merci pour l’idée.
Bonjour Nicolas
Plusieurs remarques à tes plusieurs interrogations.
- J’ai acheté en direct des parts de SCPI sur augmentation de capital, je me rappelle avoir touché mes premiers dividendes 6 mois après. Sur contrat on les perçoit à partir de M+1 (1er mois complet), mais à mon avis c’est parce que l’assureur les a déjà dans son enveloppe depuis un temps indéterminé, donc il nous assure pour l’instant du M+1. Le jour où il décide de changer ça, il nous en informe. Ca n’est pas le gestionnaire de la SCPI qui nous verse le dividende, lui le verse à l’assureur, et c’est l’assureur qui nous le reverse, car c’est l’assureur le souscripteur et non nous, dans la réalité des choses.
Donc je pense que le jour où Suravenir décide de répercuter dans les faits que la souscription à ces scpi Primonial donnera lieu à versement de dividende à M+4, il nous en informera. En attendant on reste à M+1, il en a les moyens si son enveloppe de scpi est provisionnée, ce sont des dividendes qu’il touche déjà.
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En ce qui concerne la performance du fonds Opportunités, j’ai tendance à penser idem que le fonds de roulement est déjà constitué, probablement si le fonds est amené à grossir cette disposition affecte très légèrement le performance globale, mais on s’attend pour d’autres raisons à une baisse drastique de la performance du fonds, obligation faite aux gérants de fonds en euros de garder des provisions. Je dirais que cet élément va être dilué dans la masse de la taille du fonds déjà, et de la baisse attendue du rendement des fonds en euros.
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Et troisième point soulevé par Litchi, ici il y a très peu de titulaires du contrat Avenir qui investissent dans des scpi. Compte tenu du fait que Suravenir ne reverse que 85% du dividende, les investisseurs préfèrent ouvrir un contrat chez Spirica, qui ne prend que 0,5 de frais de gestion, et reverse 100% du dividende. La différence sur un rendement de 4 à 5% est marquée.
Merci pour ces infos, nous en profiterons pour surveiller un peu les conditions de versement de dividende sur primopierre et primovie les prochains mois, puisque ces scpi sont aussi distribuées par Spirica et nous sommes assez nombreux à en avoir une ou deux lignes.
Bonne journée.
Oui voilà. Tout comme pour les unités de compte, ce sont des produits que l’assureur a souscrits en son nom et qu’il gère dans une grosse enveloppe à lui de façon globale, ensuite c’est juste une affaire d’écritures annexes nos lignes dans les contrats. C’est pourquoi nous ne recevons pas les bulletins d’infos des scpi etc, car nous ne sommes en effet pas des associés effectifs.
Ca sent l’arrivée de la foule sur ces produits, s’ils commencent tous à apporter des modifications qui durcissent la distribution.
Je suppose que si deux géants s’y mettent les autres suivront, et que d’autres mesures suivront ensuite.
Le problème étant que nous avons peu d’alternatives aujourd’hui, moi-même je suis tentée de déséquilibrer mon patrimoine pour en reprendre, car les fonds en euros vont sérieusement plomber mon rendement global d’ici deux à trois ans. Je suppose que les assureurs vont réagir et nous proposer des produits un peu plus risqués et un peu plus rémunérateurs en principe, type Eurose, Carmignac Patrimoine, mais ces produits peuvent passer un à deux ans en négatif, pour du complément retraite ça le fait pas.
On va faire le même avec les fruits mûrs qui tombent des arbres au creux de l’été caniculaire (on ne dira jamais assez de boire beaucoup), Rivoli Avenir Patrimoine vient de livrer la fournée de figues, pêches et prunes.
A nous les confitures, je rappelle que la distillation est contrôlée, bonne journée à tous.
Hello les heureux propriétaires fonciers
Aujourd’hui nous avons récolté des pêches et des prunes, et pour se consoler des figues et des framboises, sur Elysées Pierre, Immofonds4 et Primopierre.
Ca fait deux fois de suite que Primopierre sert un gros dividende. Je suis pas allée voir sur le site s’il va rester du même ordre, faudra que j’aille faire un tour, mais le rendement est meilleur que les autres au moins pour ces deux derniers trimestres.
Bonnes confitures.
Hop, pris un poil d’Elysee Pierre. Je veux pas forcer sur les SCPI en ces temps troubles où on nous annonce de partout une baisse de l’immobilier, mais je voulais pouvoir la comparer efficacement à celles que j’ai déjà.
Bonne journée.
Bonjour hophop, joli nom en passant !
Je ne suis pas arrivée à réellement savoir exactement combien j’achète la scpi dans l’av en comparaison avec hors av, pour le savoir je crois qu’il faudra que j’en achète.
Mais tant qu’on a du fonds euros qui sert quasiment du 4%, me semble qu’il n’y a pas photo. De plus, comme tout le reste, l’immobilier semble encore trop haut …
( façon les obligtataires sont dans une bulle, l’immo trop haut, l’or c’est de la dynamite, les fonds euros ça rapporte rien, les actions au-delà de 3500 sur le cac on vous secoue sous le nez le spectre du krack boursier h24, donc en gros il nous reste à tout craquer aux Bermudes )
Hello bonjour les riches propriétaires immobiliers
Ca me fait plaisir de voir que mon partage d’informations est apprécié et vous est utile ou vous a été utile pour démarrer. Dans la mesure de mes moyens j’ai essayé de fournir ce qui m’a manqué au début. C’est la caractéristique de ce forum où les participants souhaitent faire profiter les autres de leurs diverses recherches et apprentissages (cf donzi, didier, joel, djoby, le regretté sac à puces, et consorts merci à eux pour le partage).
Quand on ne trouve pas de réponse à ses questions, on a une tendance certainement naturelle à se plaindre de son distributeur. A la décharge du dit distributeur, je dirais qu’il est toujours et partout difficile d’obtenir une information claire sur ce type d’investissement quand on se lance (j’en ai à 3 endroits). Même s’il est vrai que la tableau récap du concurrent spirit est très bien fait. En fait je crois juste que le produit est plus complexe, donc il nous est un peu plus délicat d’en intégrer complètement le mode de fonctionnement. Même avec un tableau synthétique et clair j’avais plein de questions au début et bien du mal à trouver les réponses.
Après, ne pas tout mettre dans le même manier : le prèlèvement des frais de gestion sur les uc est spécifique au contrat et non pas à la scpi. Perso je voulais être positionnée pour le 1er juillet, donc je n’ai pas complètement pris le risque d’arbitrer au dernier moment pour ne pas subir les frais de gestion second trimestre. J’ai donc pris une partie vers le 20. Mais clairement, pour tous mes autres achats de scpi j’ai acheté entre le 25 et le 28 du mois, pour être là au complet le mois suivant pour le versement des dividendes, en profitant du rendement fonds euros le plus tard possible.
Après, au bout de quelques mois, tous ces petits calculs de centimes sont vite oubliés, d’autant plus dans ce cas avec les +7% servis.
Il ressort de tout celà que dans cette période de demande forte d’alternatives au rendement des fonds euros, il ne sera certes pas inutile que Linxea travaille un peu les scpi, d’autant plus qu’ils distribuent le meilleur des contrats supports qu’est celui de spirica. Une information claire et concise, des conseillers plus spécialisés, voire une veille sur les scpi distribuées ne seront pas de trop aujourd’hui. Le type d’information du genre l’augmentation de la vl rivoli avenir patrimoine au 1er juillet n’aurait pas dû en effet nous être distribué par un concurrent. Je pense que beaucoup de clients Linxea seraient contents et preneurs d’une évolution de ce type. Sans compter les futurs clients.
Concernant le prix de retrait, en direct non plus on n’obtiendra pas le prix de retrait en cas de crise majeure. Ce sera alors fonction du marché. C’est le fonctionnement du produit lui-même et non une règle assureur.
Enfin, concernant la proposition de prime émise par Raoulito, je ne peux que l’approuver, si je reçois un petit cadeau spontané de Linxea je vous ferai cygne pour un resto
Bonne journée aux survivants de la canicule.
Bonjour Didier
Merci de ta réponse. En gros, mon PA devient PA + 2% ? Oui les frais de gestion c’est ce qui m’a fait reculer. Car vu les rendements… Quand tu dis 85% des loyers c’est avant prélèvements sociaux ? c’est à dire que je vais avoir les prélèvements sociaux sur les 85% qui restent ? ce qui ramènerait en gros à 70%, sur un rendement de 5% il resterait donc 3,5, et si tu enlèves 1% de frais de gestion de l’av il reste 2,5. Si tu comptes les 13% de frais d’entrée sur la scpi et les 2% de frais d’achat sur l’av, et un fort risque de décote sur les deux trois ans à venir… Ca limite pas mal l’intérêt non ? Ou j’ai oublié quelque chose ?
Ah, mes parts je les ai achetées il y a un peu plus de deux ans. Pas très vieux.
Merci arrot.
Pour l’heure la transmission du patrimoine n’est pas encore ma priorité, ce qui m’importe c’est d’être efficace sur mes placements. J’aurai besoin un jour d’un complément retraite et je vais commencer à lever le pied côté boulot, donc je peux avoir besoin de petits appoints deci delà jusque là. Je comprends très bien qu’aujourd’hui le pays, ayant joué la cigale a cruellement besoin de mes économies pour survivre un long hiver, mais moi-même ayant joué la fourmi bien longtemps, j’apprécierais de ne pas tout donner aux impôts même dans un grand élan de solidarité nationale.
C’est pourquoi je regardais l’immobilier en av, en ayant en direct. Mais honnêtement, les frais de gestion et les 15% en moins sur le dividende ramènent quasiment le rendement proche de celui des fonds euros, si à celà on rajoute les frais d’entrée monstrueux sur les scpi et le risque de baisse de l’immobilier… il reste un attrait plutôt limité, disons. Dans l’immédiat je me cantonnerai aux sicav mixtes pour la prudence, au pire un peu de fonds euros.
En attendant un horizon plus dégagé… ( ça tarde )
Bonjour
Dans ce fameux article (que je recite pour une meilleure compréhension), j’ai noté cette phrase plus haut qui m’avait inquiétée car je croyais avoir bien compris le fonctionnement du contrat, et je n’avais pas souvenir de cette clause en-dehors du fonds euros alt sur lequel on a en effet des pénalités quand on sort avant trois ans.
Mon arbitrage ( vente de ma ligne fructipierre souscrite il y a un peu moins de deux ans ) est passé. Le contrat n’est pas spirit mais le jumeau spirica du voisin. Aucune pénalité et arbitrage quasi immédiat.
Je pense que cette phrase concerne uniquement le fonds euros allocation long terme et pas les scpi. Ce serait donc une petite erreur d’interprétation du rédacteur.
J’arbitre cette ligne vers Rivoli avenir patrimoine. Et merci à spirica qui en trois jours a pris en compte un versement complémentaire avec investissement sur une scpi. C’est vrai que pour l’instant c’est un contrat bien sympathique. Pourvu que ça dure.
Week end en vue, bonne journée à tous.
Exact Franckie pas d’engagement sur la valeur de vente, c’est dépendant du marché de liquidité des scpi au moment où on essaie de vendre. Marché immobilier sur le secteur concerné en gros. Pour ma part mes scpi Fructipierre ont été vendues à la valeur de retrait, mais le marché scpi se porte bien en ce moment. C’est comme tout produit, si on essaie de vendre en pleine débâcle du secteur, que ce soient des actions ou autre personne ne s’engagera à nous en donner un montant garanti, ça me paraît normal.
Bonjour Françoise. En effet à plusieurs reprises tu nous dis que tu ne trouves pas ça clair. Mais tous les chiffres y sont je ne sais pas faire plus clair. Qu’est ce que tu ne comprends pas ?
On achète à la valeur de retrait + environ 6%. On vend à la valeur de retrait quand le marché n’est pas en crise, sinon on vend au cours de la dernière transaction. Les frais de gestion linxea/assureur, qui sont de 0,5% annuels sur spirica sont pris en compte dans ma réponse ci-dessus :** - 0,5 de fg sur tes 100 euros reste 4,58**.
Cdlt
Bonjour Françoise
Ca dépend des contrats. Sur spirit, comme dit dans l’article plus haut, les scpi à capital fixe versent 85% du dividende et toutes les autres reversent 100% Il n’y a que trois scpi à capital fixe donc elles sont facilement identifiables : FRANCE INVESTIPIERRE , Fructipierre, accès valeur pierre.
Pour tout le reste c’est 100% de reversement. Et à la souscription tu as un avenant à télécharger et valider, moi je le lis soigneusement avant toute souscription, c’est clairement indiqué dessus.
Si tu as d’autres questions n’hésite pas, il faut se dépêcher si tu veux prendre du rivoli avenir patrimoine
Bonne journée.
Calendrier :
- début juillet on devrait normalement engranger la pv prévue par augmentation de la vl ( j’en ai fait acheter à toute la famille aux voisins et aux collègues si ça se fait pas je me fais lyncher)
- fin juillet ceux qui l’ont depuis une date antérieure au 1er juin 2015 perçoivent leurs dividendes second trimestre
- fin septembre comme tous les 3 mois sur spirit notre ligne est diminuée des frais de gestion ( - 0,125% )
- fin octobre dividendes troisième trimestre
etc.