Bonjour
Dividendes PFO2 viennent d’atterrir dans leur nouveau nid « allocation euro » ce qui permet de réfléchir à leurs avenirs.
Bonne journée
Bonjour,
Concernant la discussion ci-dessus sur souscrire ou pas aux SCPI Immobilier en assurance vie, il faut garder en mémoire pour comparaison que les fonds en euros des assureurs sont déjà investis en immobilier.
Pour exemple le fonds en euros SURAVENIR OPPORTUNITES présent dans le contrat Linxéa Avenir dans son dernier reporting indique que le fonds est investi à hauteur de : 29,76 % en immobilier.
Ce fonds en euros a rapporté 4,05 % en 2012
Pour une SCPI souscrite dans le cadre de son contrat (ici Linxea Avenir) l’assureur ne reverse, me semble t-il, que 85 % annuellement de la valeur du coupon et garde donc 15 %.
Il faudrait faire un comparatif pour savoir qui, du fonds en euros ou de la SCPI est au final le plus rentable sur le long terme.
En d’autres termes cela vaut-il la peine de souscrire aux SCPI dans le cadre de l’assurance vie dans ce cas, je me pose la question ?
[quote=« francoise »]
Bonjour,
Je me suis posée la même question fin 2012. Aprés avoir effectué qq recherches, je me suis vite rendu compte qu’entre les frais d’entrée, des frais de sortie, les frais annuels de gestion et le risque de baisse de l’immobilier quasi certain sur les années à venir, les SCPI ne sont plus la panacée malgré leur rendement annuel qui peut sembler attrayant. Ce rendement, c’est un peu comme en bourse, celui qui va choisir d’acheter une action en regardant uniquement le montant du dividente versé chaque année !!
Un conseil, miser plutot sur le fonds euro NETISSIMA et pour améliorer votre rendement annuel, sur des fonds patrimoniaux peu volatiles et peu risqués comme CPR CROISSANCE PRUDENTE et/ou M&G OPTIMALE INCOME (ils sont à l’heure actuelle moins risqués que les SCPI et vous n’aurez pas à attendre plusieurs années pour amortir les frais associés puisqu’ils n’y en a pas, à part les 0.6%/an de gestion linxea). Bien sur, ce n’est que mon avis :-)[/quote]
Bonjour,
Merci Françoise pour votre avis personnel sur cette question.
Malgré tout le battage médiatique actuel autour de la souscription de SCPI dans l’assurance vie pour améliorer le rendement (voir article MMVA, cité plus haut dans mon post) Je préfère donc rester en dehors des SCPI.
C’est vrai qu’elles sont très chargées en frais de tous ordres et quasiment le même rendement qu’un bon fonds en euros.
8/10 pour ma part Il me manque Buroboutic et Pierre Plus
Bonjour, bonne nouvelle
Avez vous une information concernant patrimmo commerce?
Merci pour le partage d informations. Reste à voir comment les versements vont suivre à l’avenir…
Il faut regarder le prix auquel est acheté les parts de SCPI (souvent c’est une fraction du prix de souscription normal), ce qui gomme plus ou moins les frais d’entrée. Mais aussi le prix de valorisation des parts dans le contrat (valeur de retrait ou autre…)
Les contrats qui reversent 100% des dividendes sont très intéressants, même avec 6% de frais d’entrée… PFO2 dans une AV gérée par spirica a généré un taux à 4.91% en 2013 frais d’entrée et de gestion inclus…
Désolé c’est moi le fautif pas Linxie.
Je pensais que l’essentiel était surtout de citer ses sources.
lindes4,
En tout cas on vient de faire une sacré pub à http://www.cbanque.com/ par le biais de tous ces messages !
On est quitte.
Je reviens sur le sujet des frais d’entrée.
Je souhaite acquérir des parts de SCPI Rivoli Avenir Patrimoine sur mon contrat Linxea Avenir.
L’annexe de souscription que je dois signer indique :
Investissement
« Le prix de transaction pour un ordre d’investissement est de 97,50% du prix de souscription de la part
communiqué par la gérance de la SCPI. Pour information, au 31 décembre 2013, le prix de souscription d’une part de la SCPI RIVOLI AVENIR PATRIMOINE est
égal à 260 € soit un prix d’acquisition d’unités de compte à 253,50 € »
Désinvestissement
« La valeur retenue lors d’un désinvestissement est égale à la valeur de retrait évaluée par la gérance
de la SCPI. Dans l’hypothèse où les parts de la SCPI ne peuvent p as être cédées par l’assureur à la valeur de retrait, la
valeur retenue sera la dernière valeur de réalisation communiquée par la gérance de la SCPI.
Pour information, la valeur de retrait s’élève à 238,18€au 31 décembre 2013, et la valeur de réalisation s’élève à 215,87 € »
Là il n’y a aucun engagement contractuel sur la valeur de retrait. Inquiétant non?
Si l’on se base sur l’exemple données (valeurs 2013) les « frais d’entrée » seraient équivalents à (97.5%xprix de souscription-valeur de retrait)/(97.5%xprix de souscription) soit (97.5%*260-238.18)/(97.5%x260) = 6,04%
Il ne semble pas y avoir d’autres frais d’entrée cachés ni de pénalités de retrait avant 3 ans
Bonjour à tous,
Je ne me suis pas intéressé aux SCPI depuis un moment et en consultant l’avenant Linxea Spirit pour souscrire, je me demande s’il n’y a pas eu des changements dans le domaine des frais d’entrée.
Voici le lien : http://www.linxea.com/Portals/0/Documents/Pdf/linxea%20spirit/SCPI/2015/SCPIvariables_MARS2015.pdf
Ce que je comprends :
Si l’on fait abstraction de la dernière ligne (conservation plus de trois ans) , j’ai d’abord cru que les frais d’entrée étaient de 8,4%+5,9% soit 14,3% !!
En relisant la première page de l’avenant, il s’avère que ce qu’on appelle « prix d’acquisition » n’est pas en fait le prix d’acquisition(dans la cadre de l’AV Spirica) :
« Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, désinvestissement sur ce Support est égale à l’opération. La valeur de retrait représente un pourcentage du prix de souscription de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous »
Le prix d’acquisition appliqué sur un contrat Spirica serait en fait la valeur de retrait elle même, cette valeur de retrait étant aussi la valeur retenue lors du futur désinvestissement.
Donc les frais d’entrée serait en définitive de 5,9%
Est ce que mon analyse est correcte ou bien ai je raté une information?
C’est clair , merci.
Plus clair que mon message car il manquait des mots dans mon copier-coller :
« Dans le cadre de mon(notre) contrat d’assurance, **la valeur retenue lors d’un investissement ou d’un désinvestissement **sur ce Support est égale à la **valeur de retrait **de la (des) SCPI connue à la date de valeur de l’opération. La valeur de retrait représente un pourcentage du prix de souscription de la SCPI, ce pourcentage est indiqué dans le tableau ci-dessous. »
Voici l’article, qui est intéressant effectivement et confirme ce qui a été écrit plus haut.
Les SCPI ne sont pas des supports en unités de compte comme les autres. Pour preuve : « Pour tout investissement sur une SCPI, le client doit compléter un avenant de souscription spécifique », explique Emmanuelle Facchin chez Linxea. La responsable commerciale de ce courtier – qui compte à son catalogue des contrats d’assurance-vie permettant d’intégrer ce type de supports immobiliers – insiste bien sur la nécessité, pour l’épargnant, de consulter attentivement les annexes de souscription, notices d’information et autres documentations, et ce pour chacune des SCPI concernées. Un premier « prix à payer », en quelque sorte, pour pouvoir bénéficier des avantages de l’investissement en SCPI via son contrat d’assurance-vie…
Cette analyse minutieuse avant investissement est d’autant plus importante que nombre de ces conditions spécifiques varient suivant plusieurs facteurs : les règles propres à chaque SCPI, les conditions proposées par la compagnie d’assurance, et même quelques spécificités négociées par le distributeur. Illustration de certaines de ces particularités avec l’examen d’un de ces contrats d’assurance-vie permettant l’investissement en SCPI : Linxea Spirit, assuré par Spirica (Crédit Agricole Assurances). Avec son catalogue de 17 SCPI (l’un des panels les plus larges dans le cadre d’une assurance-vie) et même son fonds Euro Allocation Long Terme, il figure en effet parmi les assurances-vie les plus résolument orientées immobilier.
Des conditions de souscription à géométrie variable
Premier élément à considérer avec attention : le prix à payer pour souscrire des parts de SCPI. Dans le cas du contrat Linxea Spirit, l’assureur fait un premier distinguo entre deux catégories de fonds : les SCPI à capital fixe (au nombre de 3 dans le contrat) et celles à capital variable. Pour la première catégorie, « la valeur retenue lors d’un investissement (ou d’un désinvestissement) est égale à la valeur de réalisation de la SCPI connue à la date de l’opération », détaille l’avenant au contrat. A cela il faut ensuite ajouter une majoration de 2% des frais sur versement et d’arbitrage prévus au contrat (nuls dans le cas présent).
La donne est sensiblement différente pour les 14 SCPI à capital variable. Ces dernières affichent en effet des frais sur versement et arbitrages nettement plus élevés, allant de 4,25% à 9,46% ! Cependant, pour cette catégorie de SCPI, leur prix d’achat dans le cadre de l’assurance-vie est fixé sur leur valeur de retrait. Cette valeur de retrait étant égale au prix de souscription en direct minoré par un coefficient (allant de 88% à 94% suivant les SCPI). En résulte, dans la plupart des cas, un différentiel en faveur de l’investisseur. « Prenons l’exemple d’un versement de 1.000 euros sur la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine, dont le dernier prix de souscription connu est de 260 euros par part », illustre Emmanuelle Facchin. « Sa valeur de retrait est égale à 238,18 euros (91,6% du prix de souscription) et les frais d’entrée sont de 5,90%. L’investissement net de frais sera donc de 941 euros et permettra d’acquérir 3,9508 parts à un prix de revient de 253,11 euros ». Soit près de 7 euros de moins (la part) par rapport à un investissement direct.
Attention : cette « décote » n’est pas systématique et peut être formalisée différemment suivant les contrats (et les assureurs). Pire : ces conditions varient pour des contrats très voisins, conçus par le même assureur, mais distribués par d’autres opérateurs. C’est le cas ici avec Linxea Spirit, qui présente des frais de versement différents (pour une même SCPI) de ceux affichés par son « équivalent » distribué par Mes-placements (Mes-placements Liberté) !
Redistribution des revenus
Sur le terrain des revenus, le même distinguo est fait entre SCPI à capital variable et à capital fixe : dans le premier cas, l’assureur assure une redistribution intégrale des revenus générés par le fonds. Dans le second, ces revenus ne sont redistribués qu’à hauteur de « 85% minimum »…
Mais le niveau de redistribution n’est pas le seul élément à examiner. Les conditions de leur réinvestissement peuvent aussi varier. Pour Linxea Spirit, ces revenus sont, dans la plupart des cas, réinvestis dans la SCPI, sous les mêmes conditions qu’un versement. Le fruit d’une négociation spécifique entre le courtier et Spirica, selon Emmanuelle Facchin. En effet, dans beaucoup d’autres contrats, ces revenus sont plutôt réinvestis dans le fonds en euros.
Pénalités, clauses de sauvegarde
Autre particularité du contrat conçu par Spirica : « En cas de désinvestissement, par arbitrage ou rachat (partiel, partiel programmé, total) dans un délai de 3 ans suivant l’investissement sur ce support, une pénalité de 3% sera appliquée sur les sommes brutes rachetées de ce support. » Dans d’autres contrats, avec d’autres assureurs, on pourra trouver des clauses ou conditions spécifiques restreignant la liquidité de ses investissements en SCPI. Pour Linxea Spirit, « les clauses de sauvegarde du contrat ne portent pas spécifiquement sur les SCPI », explique Emmanuelle Facchin. Tout en indiquant que les assureurs sont tout à fait en droit d’en indiquer dans leur contrat… Encore une raison de plus pour bien éplucher toutes les documentations à disposition avant de choisir le contrat, le distributeur et la ou les SCPI qui correspondront au mieux à ses objectifs d’investissement !
Bonjour à tous,
Revalorisation de 2.10% des parts Rivoli au 01/05/2018 (PS de 286 à 292 € et Prix retrait 262 à 267.50 €) Cf BALO.
Bonjour,
Ne pas oublier que dans Zen les ordres d’opérations (arbitrages, versements) doivent parvenir chez APICIL ASSURANCES au plus tard le 20 de chaque
mois.
Spirica et Apilcil me semble donc être à égalité dans le cadre de la possibilité de souscription concernant PRIMOVIE.
Bonjour à tous,
Sur une AV Floriane - Crédit agricole, j’ai pris une bonne ligne de Prem Opcimmo - FR0011063353 (D) qui est un hybride entre un fonds tendance immobilier et une SCPI. C’est liquide et pour l’instant le rendement est au rendez vous.
Je suis intéressé par l’avis des membres du forum.
Cordialement
Les SCPI commerciales en 2016
Cet article a été écrit par Blandine Blanc Durand Publiée le : 01 juin 2017
Les données concernant le segment particulier des SCPI orientées sur les actifs de commerce témoignent de la bonne dynamique de ce secteur en 2016.
La collecte brute atteint 1,07 md€ (+49,2%, vs 711,2 m€) et 978,5 m€ (vs 616,9m€, +56%) en net. Ces montants en progression respective de 49,2% et 56% sur un an, prouvent la faveur des épargnants pour ce créneau (au 2ème rang derrière les SCPI spécialisées). Leur capitalisation s’élève au total à 6,4 mds€ (vs 5,32 mds€) soit 14,81% de la capitalisation totale des SCPI, un taux en légère hausse par rapport à 2015 (14,08%).
En termes de performance, les SCPI commerciales ont délivré un taux de distribution en 2016 de 4,77% contre 4,91% un an avant. Comparé au taux de distribution de la catégorie SCPI d’entreprise (4,63%), le commerce indique une légère surperformance. En parallèle, le prix moyen de la part s’est adjugé 1,44%, près du double de celui de 2015 (0,66%). Dernier point concernant l’évolution moyenne du dividende, elle marque un recul limité de 0,83% tant par rapport à celle enregistrée en 2015 (-2,13% en 2015) que par rapport à la moyenne de la catégorie entreprise en 2016 (-2,63%). Enfin, que ce soit sur 5, 10, 15 ou 20 ans, le taux de rendement interne (TRI) des SCPI commerces est supérieur à celle de la catégorie entreprise. Il s’établit respectivement à 5,25% sur 5 ans (vs 4,58%), 9,10% sur 10 ans (vs 7,79%), 11,99% sur 15 ans (10,54% et enfin 9,92% sur 20 ans (vs 9,07%).
Les SCPI commerciales ayant la collecte la plus forte
Immorente (Sofidy) truste la 1ère place avec plus de 250m€ de collecte. Loin derrière le second, Actipierre Europe (AEW Ciloger). S’adjuge 196,7m€… plus loin encore en 3ème et 4ème place figurent Pierre Plus (AEW Ciloger, 156,4m€) et Patrimmo Commerce (Primonial Reim). Parmi les collectes les plus faibles, citons la dernière du classement Novapierre 1 (Paref Gestion) avec 957,3k€ et Cœur de Ville (Sogenial) 1,53m€. BTP Immobilier fait bande à part. Malgré une collecte brute de 7,04m€, la SCPI connaît une collecte nette de -51k€. Un exercice 2016 donc difficile qui pourrait cependant en suivre un prochain plus favorable au regard du projet en cours de fusion de Ficommerce et de BTP Immobilier.
Sur le marché secondaire et de par leur forte collecte, les SCPI commerciales conservent dans l’ensemble une belle liquidité. Le montant des parts en attente s’élève à 986k€ contre 1,16m€ en 2015 soit une amélioration de 15%.
Les capitalisations les plus élevées
C’est une habitude. Immorente (Sofidy) est celle qui devance et de loin toute les autres SCPI commerciales en terme de capitalisation. Elle atteint en 2016 2,4 mds€, soit 4 fois plus que la seconde, Ficommerce (578,1m€, Fiducial Gérance). A noter qu’une fois le projet de fusion entériné de Ficommerce avec BTP Immobilier, le nouvel ensemble pèsera près de 641m€. La capitalisation la plus faible concerne Coeur de Ville (Sogenial) ave 4,5m€. Lancée en 2013, la SCPI peine à décoller et à se diversifier même si 2 nouveaux actifs sont rentrés en fin d’année dans son patrimoine.
Top 5 des SCPI commerces
Grande gagnante 2016, BTP Immobilier (Fiducial Gérance) affiche un taux de distribution de 9,55%. Un niveau exceptionnel issu d’une distribution pas moins exceptionnelle de 11€ de plus values. L’exercice 2017 ne réitèrera sans doute pas cette belle surprise. Mais le projet de fusion de la SCPI avec Ficommerce qui vient d’être accepté lors de la dernière AGE, ouvre des perspectives nouvelles aux associés.
Numéro 2 : Atlantique Pierre 1 (Paref Gestion). Avec un rendement de 5,68% (vs 4,89%) et une nouvelle équipe de gestion à sa tête, la SCPI signe un exercice plein d’espoir. Le dividende est passé de 10,38€ en 2015 à 11,4€ en 2016. Mais, en parallèle, le prix moyen de la part a chuté de 5,4% (201€ vs 212€).
Sur la 5ème marche du podium en 2015 (5,87%), Foncière Rémusat (Voisin) remonte de 2 places avec un TDVM de 5,38% (vs 5,87%). Un niveau évidemment satisfaisant mais qui ne doit pas faire oublier un recul conjoint du dividende (54,48€ vs 60,72€) et du prix de la part (1012€ vs 1034€).
Les « jumelles » de Ciloger, Actipierre 1 (5,15%) et Actipierre 3 (5,06%) ferment la marche. Signe de leurs qualités, les dernières expertises immobilières valorisent leur patrimoine respectif à 87,96 m€, et 137,82 m€, soit des « progressions à périmètres constants substantielles de 6,09% et 3,61% ». Les distributions complémentaires (2,5€ et 0,75€) ont permis de limiter la baisse du dividende qui s’élève au total à 29,5€ (vs 30,1€) pour Actipierre 1 et 18,39€ (vs 18,64€) pour Actipierre 3, soit un TDVM de 5,15% et 5,06%. A noter que la politique de distribution ne s’est pas faite au détriment de la prudence : les reports à nouveau restent étoffés, et « compris entre près de 4 mois et 5,5 mois de distribution ».
en gros,oui;
je viens de prendre sur spirit 5OOO euros de actipierre europe;mon compte indique 4675 euros…soit frais d’entrée:6,5%
Les frais d’entrée ne sont pas les memes pour toutes les scpi!
cordialement
merci pour ta réponse;c’est tout à fait mon avis;je me tiens à l’écart de ces produits!
cordialement
bonjour
me manque aujourd’hui le dividende trimestriel pour Elysées Pierre sur linxea spirit capitalisation;qui sait quelque chose ?
merci