Certes l’aléa est uniquement diminué, car la non-libération d’un bien à la date prévisionnelle engendre effectivement un préjudice (même si, comme vous le dites, la multiplicité des acquisitions fait que l’on tendra de toute façon vers la moyenne des tables de mortalité). En revanche, le risque de pérennisation du versement d’une rente au-delà de la date de décès prévisionnelle est, quant à lui, bien éliminé par le système du bouquet en capital.
Par contre, je ne vois pas en quoi il s’agirait d’un investissement à levier ? Il est explicitement écrit dans le document d’information des investisseurs (article 4.2 stratégie de financement) que la SCI « n’aura pas recours à l’endettement externe ».
Quant à la baisse des prix de l’immobilier, c’est effectivement un risque commun à tous les placements immobiliers. L’avantage de ce type de SCI est que la décote à l’achat permet de supporter une baisse même importante des prix (avec une décote de 40 %, on comprend intuitivement qu’une baisse de 20 % des prix de l’immobilier reste supportable et qu’un rendement minimum sera encore au rendez-vous, bien qu’évidemment le calcul soit plus complexe que cela).
Je ne vois donc personnellement aucun effet massue, bien au contraire.
Certes, je vous rejoins sur l’assimilation de la décote à des loyers non perçus dont la valeur est figée dans le temps. Il n’en reste pas moins que concrètement, pour l’épargnant, cette décote a pour effet de protéger sensiblement d’une baisse de la valeur du sous-jacent. Or, je pense que les investisseurs individuels dans des UC immobilières recherchent un bon rapport rendement/volatilité, qu’offre ce type de produit par ses mécanismes.
Mise à jour de la valeur liquidative de la SCI Silver avenir au 31/12/2020
La valeur liquidative ressort à 107,40 euros, soit plus de 7 % de performance depuis août 2020 (date à laquelle commencent les reportings).
Personnellement, je suis très satisfait d’être entré sur cette UC le 1er décembre. J’ai eu de la chance sur le timing, en 1 mois mes parts ont progressé de quasiment 4% (+ value de 1,91 % ce jour, compte tenu des frais d’entrée de 2%).
Dans toutes les vidéos d’interview des gérants, que ce soit s’agissant de Viagénérations ou de Silver Avenir, il est toujours dit que l’acte d’achat en lui-même génère une performance importante pour l’unité de compte. J’en ai toujours conclu qu’il fallait investir le plus tôt possible et les faits ne le démentent pas.
La performance de la SCI Silver avenir durant sa première année sera en réalité semblable à ce qu’elle a été sur Viagénérations. Je ne pense donc pas qu’on puisse parler d’artifices comptables. C’est remettre en cause sans aucun fondement la probité des gestionnaires, du cabinet d’expertise comptable en charge du calcul des valeurs liquidatives (FI Partners) et la qualité du travail menée par le Cabinet Mazars, en charge de la certification des comptes (je sais que ce n’est pas une assurance absolue, l’histoire le démontre aisément, mais de là à remettre en cause la fiabilité des opérations comptables par pure supputation).
Merci pour ce calcul
Un point à ne pas oublier je pense est la prise en compte des droits d’entrée de 2% acquis à la SCI. Puisqu’ils sont acquis à la SCI (et non à des intermédiaires), ils doivent venir augmenter la valeur liquidative des parts. Donc, en fonction des nouvelles souscriptions entre deux dates, cela peut avoir une incidente importante.
Je m’étais interrogé sur le bien-fondé de ce mécanisme. Puis j’en ai conclu que, puisqu’il n’y a pas de délai de jouissance contrairement aux SCPI (délai de jouissance qui sert à ne pas diluer les « actionnaires » historiques en laissant le temps à la scpi d’acquérir de nouveaux biens avec les entrées de capitaux), c’est une forme de compensation pour les « actionnaires » historiques de la SCI.
Alors elle n’est peut-être pas fermée en direct j’en sais rien, mais sur un contrat av je dirais que ça n’a qu’un rapport relatif puisque ce qu’on achète se trouve dans une enveloppe appartenant à l’assureur, et non directement aux gestionnaires scpi.
Je serai surpris que « Le viager ne rapporte rien non plus jusqu’à la libération du bien. », en effet la nue propriété prend de la valeur chaque année, l’usufruitier se rapprochant inexorablement de la fin de sa jouissance, il est attendu que la valorisation de l’actif en tienne compte.
Il y a quand même un point qui me chagrine un peu devant ce business model:
De mon humble point de vue un « viager » composé exclusivement d’un bouquet n’est rien d’autre qu’une cession de la nue-propriété d’un bien immobilier.
Hors, le barème fiscal évalue la valeur de la nue propriété à 60% pour les usufruitiers de 61 à 70 ans.
L’espérance de vie étant de 79,7 ans pour les hommes et de 85,6 ans pour les femmes la SCI devrait cibler des hommes propriétaires et célibataires de 69 à 70 ans !
Sur ce type de fond l’importance du gérant peut être à relativiser, il ne s’agit pas ici d’investir dans des immeubles mais dans de nombreuses « petites » opérations et je ne crois pas que le gérant aille bien au delà de la définition de la stratégie d’investissement.
En revanche l’épargnant peut craindre que la multiplication de ce type de fonds ne fasse l’affaire des vendeurs qui pourront les mettre en concurrence et faire monter les prix.
Comme beaucoup d’entre vous ici j’imagine, j’ai investi sur Silver Avenir trop tard, en mai 2021.
En effet, l’essentiel du rendement de la SCI a été généré les premiers mois de l’année 2021. Depuis il stagne.
En cause la très (trop ?) importante collecte dont a fait l’objet la SCI (440 millions d’€ au 15/12/2021) et dont le gérant a du mal a investir les flux d’argent.
Silver Avenir est donc clairement victime de son succès.
Résultat : seuls 27% des investissements concernent aujourd’hui le viager (reporting du 15/12/2021). Le reste étant placé en liquidités, valeurs mobilières et immo indirect.
Quelles sont vos opinions sur le sujet ? Envisagez vous de conserver tout de même cet investissement dans votre portefeuille ? Comment envisagez vous l’avenir de cette SCI ?
Bonjour, depuis deux ans cette SCI poursuit son bonhomme de chemin avec plus de 6% en 2023 ! La collecte est fermée gage de bonne gestion de la filiale Arkéa du CM-ouest.
zizou je te parle de Carmignac Patrimoine que tu a en portefeille en complément des différentes SCI pour remplacer le fonds euros, je me trompe ? Très mauvaise perf en 2021…
Mais je suis tout à fait d’accord avec toi que suivre les bons gérants est souvent une bonne méthode.
Il faut comparer la variation de la décote avec la variation de l’espérance de vie.
39% au 31/12/2020 pour une espérance de vie de 14,0 années (estimation d’après le compte-rendu du 31/03/2021)
35% au 31/03/2021 pour une espérance de vie de 13,8 années
29% au 14/04/2021 pour une espérance de vie de 13,76 années
Cette variation est importante alors que l’espérance de vie baisse peu. C’est assez surprenant. Il nous manque peut-être des éléments pour interpréter ces chiffres.
