Viager : une niche capable de doper la performance en assurance vie ou dans un PER
Les détenteurs d’unités de comptes dans leur contrat d’assurance vie ou dans leur plan d’épargne retraite (PER) ont généralement vu leur épargne boostée par la performance exceptionnelle de la bourse en 2021 mais 2022 s’annonce beaucoup plus difficile pour les épargnants. Si les unités de comptes investies sur les marchés boursiers restent incontournables sur le long terme, l’immobilier est un autre support intéressant pour diversifier ses avoirs et lisser les risques tout en ne sacrifiant pas les espoirs de rendement.
Qui dit immobilier en assurance vie dit SCPI mais aussi SCI qui peuvent être investies dans d’autres actifs immobiliers. Depuis quelques années, une niche résidentielle rencontre d’ailleurs un grand succès en offrant des rendements très élevés : il s’agit des SCI sur le thème du viager et du maintien à domicile des seniors. Deux produits sont actuellement disponibles : ViaGénérations et Silver Avenir.
ViaGénérations
Turgot Asset Management a lancé le mouvement en 2017 avec la SCI ViaGénérations, exclusivement distribuée sous forme d’unité de compte (UC) dans des contrats d’assurance vie et plans d’épargne retraite distribués par certains assureurs (Ageas France, APICIL Epargne, Generali Vie, SwissLife et Turgot AM). Le fonds achète la nue-propriété de biens immobiliers résidentiels en payant un capital sans rente à ses vendeurs à qui il concède un droit viager, c’est-à-dire un droit d’usage et d’habitation ou usufruit viager. Les seniors trouvent au travers de cette solution un moyen de rester chez eux en bénéficiant de liquidités supplémentaires leur permettant de faire face à leurs besoins. L’avantage pour l’investisseur est de mutualiser le risque et l’aléa lié à l’espérance de vie avec un patrimoine immobilier qui représente déjà 850 millions d’euros.
Silver Avenir
Créée en juillet 2020, la SCI Silver Avenir, gérée par Federal Finance Gestion (filiale du Crédit Mutuel Arkea), a également pour objet de permettre le maintien à domicile de seniors ayant besoin de compléments de ressources pour financer leur retraite et/ou leur dépendance par l’acquisition de leurs biens immobiliers résidentiels (avec une décote moyenne de 40%), notamment en pleine propriété avec réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette SCI pèse déjà plus de 500 ME avec une sélection des biens situés pour la plupart en région parisienne et sur la Côte d’Azur. Là aussi, tous les contrats d’assurance vie ne la proposent pas : il faut notamment se tourner vers Suravenir ou Spirica.
Hausse des prix de l’immobilier résidentiel français
Ces deux SCI bénéficient bien sûr directement de la forte hausse des prix de l’immobilier résidentiel français, en particulier depuis deux ans et la crise sanitaire (environ +10% en moyenne). Leurs performances surclassent ainsi la catégorie des SCI, le plus souvent investie dans les bureaux ou autres actifs tertiaires. ViaGénérations cible 5% par an et a délivré 5,79% en 2021 après presque 7% de 2018 à 2020. Silver Avenir affiche même 8,8% en 2021. Des taux qu’il sera certainement difficile à maintenir sur la durée mais qui montrent bien le potentiel du viager dès lors que la sélection des logements acquis est efficace en permettant de réaliser des plus-values à la revente. La SCI récupère en effet 100% de la valeur des biens à leur libération et peut ensuite les revendre ou les mettre en location.
Frais et risques
Ces deux SCI sont soumises à des droits d’entrée raisonnables de 2% et prélèvent des frais de gestion de 1,6% HT. L’achat et la revente se font par rapport à une valeur liquidative calculée deux fois par mois. La durée de placement recommandée est de 8 ans. Attention quand même, aucune garantie en capital n’est offerte et il pourrait être plus difficile de sortir dans une période de baisse du prix des parts, notamment en cas de correction du marché immobilier français.