C’est une évidence, cependant dans une SCI, les associés ce sont les assureurs, pas les épargnants. Cela se ressent dans la gestion. Car pour l’heure on peut lire : « Silver Avenir va par ailleurs ouvrir son référencement à de nouveaux assureurs ». Tout ceci ne sera pas sans incidence sur la performance future. Par ailleurs j’ai vu dans le doc ci-après que la décote a bien baissé (29% au lieu de 40), que faut-il en penser ? https://www.federal-finance-gestion.fr/gestion/actifs/doc/c_123266/rg-fr0013526100-pdf
D’un point de vue comptable cela reviendrait à distribuer une richesse qui n’existe pas, et n’existera peut-être jamais, donc je doute que les biens soient évalués au prix qu’ils pourraient avoir dans 15 ans. Mais il serait interessant de savoir comment cette décote est calculée, est-ce qu’on considère qu’un bien libéré a une décote nulle ? (je ne pense pas), est-ce que c’est le prix de la PP à l’achat ou à la dernière valeur d’expertise qui est retenue au dénominateur ?
Le dernier reporting parle de nouveau d’une décote de 35% pour 13,64 ans, donc je pense plus à une erreur. Au passage il est interessant de comparer ces chiffres à ceux de viagenerations fin 2020 : 38% pour 10,73 ans. Toutes choses égales par ailleurs, Viagenerations a profité d’un marché plus favorable et on constate peut-être les premiers effets d’une collecte massive sur ce petit marché.
Si ces chiffres sont établis de la même façon pour les 2 SCI, cela donnerait une revalorisation de la NP de 3,2%/an pour Silver vs 4,5%/an pour Viagen (avant frais).
C’est pareil pour toutes les sci à ma connaissance ?
Je pense qu’ils peuvent dire qu’ils ne font pas d’appel public à l’épargne car seuls les institutionnels peuvent être au capital de la sci (contrairement à une scpi par exemple). Cette mention fait néanmoins sourire car la société de gestion fait bien de la prospection commerciale à destination des particuliers. Je me suis toujours demandé si cette pratique était conforme à l’esprit de cette loi.
Intéressant de relire aujourd’hui ce message du 20 fevrier 2021.
Vos chiffres sont évidemment faux, un peu de bon sens ! Le 15/11/2021, l’actif net était de 625M€.
La gérante a déjà changé de boutique très rapidement… Sur quel argument croyez vous qu’elle va rester 20 ans chez federal ? D’ailleurs ils parlent de recrutement de gérants donc bon…
Par ailleurs si la « gérance » (notion large car conflit d’intérêt entre fédéral et suravenir, comme indiqué dans la partie RISQUES du prospectus) était exceptionnelle la collecte aurait été fermée temporairement.
Je n’ai jamais compris la com de ces sci en disant qu’elles « éliminent l’aléa de durée de vie » en ne versant pas de rente. J’ai l’impression que cet argument est utilisé pour donner bonne conscience aux épargnants. Il est évident que si la personne vit plus (ou moins) longtemps cela diminuera (augmentera) le rendement du bien. Selon moi la diminution de l’aléa vient de la multiplicité des biens, et non de l’absence de rente. Par ailleurs cet aléa est diminué et non éliminé.
Enfin je rappelle pour nuancer un peu le message précédent que l’immobilier peut très bien chuter. Dans ce cas là vous avez l’effet massue car c’est un investissement à levier. Non pas que je déconseille ou conseille ce produit, mais si on met en avant ses avantages la rigueur impose d’en présenter aussi les risques.
On est bien d’accord. Je constate simplement que les gérants de ces SCI rappellent systématiquement que le bouquet « élimine » l’aléa sur la mort. C’est faux et je ne suis pas rassuré par un gérant qui ment. D’ailleurs je pense même qu’une SCI dont le point fort est la mutualisation a tout intérêt à verser une rente car cela permet d’améliorer la performance sans grande hausse de l’aléa. Au final, pour ces SCI, je pense que le choix de ne pas verser de rente est avant tout un choix marketing.
Pour le levier je voulais en fait parler du levier fiscal mais on n’en profite pas ici donc il est sans doute impropre de parler de levier effectivement.
Je trouve ça incorrect d’attribuer la décote à un coussin pour une baisse des prix. La décote est calculée et sert à compenser les loyers non perçus sur la durée de la nue-propriété en se basant sur les prix actuels. La nue propriété protège donc d’une baisse des loyers pendant sa durée. Il est certes rajouté une marge de sécurité qui pourrait servir à compenser une baisse des prix mais en général elle vise surtout à compenser une espérance de vie moyenne plus importante qu’attendue (ex progrès de la médecine…). De plus nous avons aucune idée de cette marge de sécurité.
Il est clair que c’est une performance satisfaisante. Et assez étonnante compte tenu qu’au dernier reporting (nov) la SCI contenait 75% de cash (phase de lancement), ce qui voudrait dire que la partie immo a eu une perf >20%
" Il n’y a plus d’aléa sur le prix d’achat et ancien et nouveau propriétaires savent ce qu’ils touchent ou payent. "
Non d’une certaine façon vous ne savez pas ce que vous allez payer car vous ne connaissez pas à l’avance le montant des loyers non encaissés, cette variable dépendant de la durée de vie. Il y a donc de toute évidence un aléa.
Sinon j’ai réalisé un petit calcul de coin de table : entre octobre & décembre 2020 la SCI a acheté 6 biens pour 5,35M€. La VL a progressé de 1,53%. En considérant que les biens immobiliers déjà achetés (7,56M€) produisent un rendement annuel de 6% (hypothèse optimiste à mon avis), et que les liquidités ne rapportent rien, cela indique que les 6 acquisitions réalisées au cours de ces 2 mois ont procuré un rendement immédiat d’environ 7,6%.
Vous avez raison, mais en l’occurrence la collecte a été de 1M€ pour un actif à 31M€, l’impact est négligeable sur un calcul de toute façon imprécis. Pour le délai de jouissance les sociétés de gestion anticipent de plus en plus la collecte donc il n’est pas toujours justifié à ce niveau, par contre cela s’apparente en quelque sorte à des frais d’entrée allant au fonds et traduit l’idée que tout nouvel entrant doit payer la majeure partie des frais d’acquisitions de « ses » immeubles. Ce qui est à mon sens justifié pour les raisons que vous évoquez. Cela décourage également les achats/reventes de parts, là encore dans l’intérêt des associés restants.
Le barème fiscal c’est pour les successions/dons.
Pour les ventes de nue propriétés en direct
la valeur de la décote depant de l’espérance de vie au moment de la vente (sexe+âge notamment).
Bonjour Linxie,
Les contrats d’AV Croissance Avenir d’Epargnissimo, Placement Vie de Meilleurtaux et Puissance Avenir d’Assurancevie.com, toutes assurées par Suravenir, appliquent les frais d’entrée à 0% sur Silver Avenir.
Donc, quand vous écrivez « ne s’appliquera pas au sein des contrats Suravenir », vous faites uniquement référence à Linxea Avenir 1 et 2 ? Ou la situation a changé?
Merci d’avance pour votre retour. Cordialement,
Mathieu
Viagenerations est long à publier ses VL ou bien c’est Apicil qui traine la patte?
On est le 08/03, toujours pas la VL au 01/03, alors qu’on connait deja celle de Silver Avenir
Oui mais un rendement sur 6 mois de 1,54 %…
De quoi se poser des questions.
Pour Viagénération, les capitaux ont afflués cette année du fait de l’entrée chez de Turgo de l’assureur Générali. Depuis, les conditions d’investissement ont totalement changé dans plusieurs assurances vie de Générali. Il n’y a aucune limite d’investissement ni de limite en pourcentage par rapport au capital. On peut ainsi investir sans limite de montant ni de pourcentage par rapport au capital alors qu’il était limité à 30 ou 40 % maxi, toutes SCI confondues dans les assurances vie. On peut aujourd’hui, investir sans limites sur LYNXEA VIE par exemple.
De plus, la SCI Viagénération est proposée depuis peu aux gestionnaires de patrimoine. Donc gosse dilution…
En quinze jours, du 15/11/2021 au 30/11/2021 l’actif est passé de 188 M€ à 647 M€. Ceci n’empêche pas un rendement YTD de 5,01 % à cette date.
Bonjour,
Intéressant, cette performance rappelle fortement celle du lancement de la SC Tangram par Spirica : une progression fulgurante de plusieurs points durant les premiers mois, alors même qu’elle n’était constituée que de parts transférées de SCPI et autres fonds existants du groupe, qui n’ont pourtant pas eu eux de performance particulière. Puis retour à des niveaux de croissance normaux voire un peu en retrait par rapport aux autres SCI.
C’est comme si la valeur liquidative était soit sous-évaluée au départ, soit bénéficie d’une sur-évaluation anticipée suite aux versements des premiers souscripteurs. A suivre dans les prochains mois et sur 2021.
Bonjour,
Sauf erreur, c’est brut des frais de gestion de 0.6 % sur les UC
Et ça rentre également chaque année dans la valorisation de l’UC.
J’ai bien écrit: « aléa sur le prix d’achat »…Il est fixe, unique,définitif et connu…
J’arrête là !