Oui, en attendant, ceux qui mangent sur des FCPI mangent aussi sur des OPCI, c’est le double effet kiss cool de l’assureur. Conditions contractuelles visées par Linxea qui a beau jeu de se retrancher derrière l’assureur… Ces derniers sont tellement respectueux de leur clients, que les semaines, qui se transforment en mois, passent sans que les « loyers » (dividendes) ne soient perçus. Faites confiance à des « professionnels » ! Les AV, c’est à fuir.
Après ce sont des prix à la casse…
Cette nouvelle loi pourrait être bénéfique à une SCI comme Novaxia R, par exemple, qui s’est spécialisée dans le recyclage de bureaux en logements.
Néanmoins ceci n’est pas une recoomandation d’investissement de ma part, loin de là…
De telles décotes ne sont pas le fruit du hasard… c’est le fruit de la très mauvaise gestion ! Tu es optimiste philippe91, à vouloir mettre un radis dessus… Avec des OPCI qui mangent 10% et les Primonial RIEN qui mangent jusqu’à 30%… le double effet kiss cool : une belle brochette de loosers !
Je ne suis pas optimiste sur Primopierre . Quand j 'en ai pris en 2017 la situation n 'avait rien à voir avec maintenant…
Bonjour,
J 'ai fait un calcul de rentabilité sur mon achat à crédit de Primovie et Primopierre . Si je pouvais par miracle vendre aujourd 'hui mes parts au prix de retrait actuel , modulo les frais de dossier, je serais à l équilibre , malgré la perte de valeur et ceci grâce aux revenus cumulés. Mon avantage c’est que je les ai acheté en 2017 à crédit , avant une hausse de la valeur des parts de 6 % et à une époque ou ca marchait pas mal au niveau revenus .
Acheter cela en 2022 n 'avait plus de sens et poutant on voit des témoignages qui vont dans ce sens.
Si je me projete à la fin de mon crédit ( en début 2031) , à condition qu 'il n 'y ait pas de changement de valeurs de part et avec des revenus constants , je serai presque à l 'équilibre , les revenus nets compensant la baisse de valeur de part . Ce n 'est quand même pas gagné du tout pour Primopierre , pour Primovie je ne suis pas vraiment inquiet .
Sur ma seconde vague de SCPI à crédit , c 'est légèrement positif à date( +6 % ) ;
Je me rappelle de l 'épqoue ou j 'avais acheté mes premières SCPI en 2010 et revendu en 2017 , j 'avais une belle performance égale à cele du livret A 
Bon après j 'ai fait aussi des belles perfs sur Spirica et réussi à vendre avant le crash ( sauf une) . Et j 'ai aussi mes SCPI Corum et Novapierre Allemagne ou c a s 'est bien passé . Enfin sur Sprica j 'ai Epargne Pierre et Irojo Zen ou j 'espère que ca va bien se passer …
Donc au global , c 'est assez médiocre type un peu plus de 2 % par an
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Bonjour Philippe,
Merci pour ce partage.
Le moins qu’on puisse dire c’est que, contrairement à ce qu’on pourrait nous faire croire, les SCPI ne sont pas un long fleuve tranquille qui rapportent régulièrement un loyer et où on gagne à tous les coups !
Et vos performances sont loin des 4 à 5% annualisées que ce type d’actif est censé promettre. Pour moi, les rendements des SCPI devaient être supérieurs aux fonds en Euro et aux Obligations. Preuve en est que les moyennes peuvent cacher de fortes disparités.
Quand j’ai ouvert mon contrat Spirit-2 en 2023, mon objectif était d’investir essentiellement en SCPI sur ce contrat pour me verser régulièrement des loyers et avoir un complément de revenu à la retraite. J’ai commencé par prendre Remake Live, Epargne Pierre et Pierval Santé. Avec la crise de 2023, j’ai finalement rétropédalé et limité mes investissements en SCPI. J’ai repris un peu d’Iroko Zen, mais sur le PER Spirit (parce que je ne voulais pas signer le nouvel avenant sur Spirit-2 autorisant Spirica à limiter quand bon leur semble la sortie d’une SCPI)
Espérons que la timide reprise de l’immobilier va limiter vos déconvenues sur Primovie et Primopierre.
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Merci Alain,
Oui il y a les promesses et la réalité . Après on a connu une période exceptionnelle depuis 3 ans…
Mon soucis c’est que j 'ai rencontré les difficultés sur les SCPI achetées à crédit donc sur des montants plus importants que celles que j 'ai achetées cash … C’est dû surtout à un choix de SCPI éligibles au crédit, restreint à l 'époque…
Après j 'assume mes erreurs contrairement à d 'autres qui remettent au cause les mauvais conseils de leurs CGP uniquement…
Là j 'ai passé un ordre de vente en fin de mes Pierval Santé achetées à crédit . Il ne passera pas avant novembre décembre à mon avis vu la liste d 'attente …
Quand je pense à ceux ici qui se scandalisent qu 'ils ne peuvent plus arbitrer à leur guise vers RM ou Iroko Zen sur Spirica , en disant que celle- ci n ’ a d 'intérêt que pour les SCPI , ils risquent d 'aller vers des déceptions en ne diversifiant pas assez…
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Bonjour,
Sans être investi dans les SCPI car peu interessé (une chance!) dans les années 90 ,j’ai vécu la crise immobilière 1993-1997 de loin après le boom des années 1970-1990. En observant la chute du marché devenu illiquide de surcroît,je me suis bien juré d’écarter cet investissement pour toujours !
Pour ceux qui n’auraient pas connu cette crise voici un lien : Krach : la crise immobilière des SCPI dans les années 1990
Bis repetita dans les années 2005-2025 . J’ai dû résister aux sirènes qui sonnaient dans tous les médias à longueur de temps pendant toutes ces années et promouvaient l’achat de SCPI.Cela n’a pas été facile de ne pas franchir le pas à la faveur de tous ces rendements alléchants . Pour voir si j’avais raison de m’acharner à ne pas y investir,je décide de placer 232.10€ le 04/03/2016 dans la SCPI Primopierre en assurance-vie ;Voici le résultat à aujourd’hui: 04/03/16:investissement 1,0995 parts à 191,1=210,12€ pour une mise de départ de 232,10€ (-10 % frais d’entrée)
04/03/2016 au 03/08/2025: 1,0405 parts sur 1.0995 au départ (-3,83%)
distribution :8,39+9,35+7,89+9,34+9,8+8,95+7,46+8,25+6,35+1,86=77,64 € rendement: 77,64/210,12 = +37 % sur 9 ans et 5 mois soit +3,93 % net/an Rendement hors distribution : VL 105,51/191,1 (-44,8%) total 1,045*105,51=109,78 109,78/210,12 (-47,8%) sur l’investissement mais sur ma mise de départ 109,78/232,1(-52,7%) Rendement avec distribution : 109,78+77,4=187,18€ 187,18/232,1 (-19,35%) soit -2,04 %/an pendant 9,5 ans. A condition de pouvoir vendre aujourd’hui!
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Fallait vendre en avie , c’ était facile …
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Le dernier bulletin trimestriel de PRIMONIAL est effrayant!
Avec un taux « Locaux occupés » de 76.5% (et qui se dégrade de trimestre en trimestre), on a presque un immeuble sur 4 qui ne génère aucun loyer pour la SCPI. C’est énorme et comme la durée moyenne des baux n’est pas fabuleuse, il y a peu de chance que cela s’arrange à court terme.
La conséquence directe, c’est la baisse de la distribution : malgré les baisses de prix successives, la SCPI ne table que sur un rendement de 3.8% pour 2025 par rapport au prix de souscription actuel de 115€. Autrement dit, le risque pris par l’investisseur n’est même pas rémunéré.
Cela se traduit directement sur la liquidité des parts. Avec plus de 10% des parts en attente de retrait, les investisseurs sont pris au piège. Seule issue possible, accepter de liquider ses parts via le fonds de remboursement, mais cela se fera à un prix bradé (90% de la valeur de réalisation soit environ 87€ par part actuellement), et encore faudrait-il que la SCPI ait les liquidités pour abonder ce plan. Avec un taux d’endettement de presque 40%, on peut en douter d’autant plus que la baisse de la capitalisation fera mécaniquement augmenter ce taux d’endettement.
Bref, ce n’est que mon avis, mais je ne vois pas comment cette SCPI va faire pour s’en sortir. Il faudra que l’équipe de gestion développe des efforts considérables pour redresser la barre, mais dans tous les cas je pense que d’ici quelques années il ne restera plus grand chose de Primopierre.
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Pour moi il y a quand même de l’espoir , peut être au prix de grosses rénovations d’immeubles.
j’avais lu qu’ils voulaient se débarrasser des immeubles les plus couteux à rénover pour abonder le fond de remboursement et se concentrer sur les plus beaux immeubles ou a forte valeur ajoutée en les rénovant par rapport aux demandes actuelles.
l’immobilier de bureau repartant un peu et le télétravail diminuant , je trouve l’idée bonne et je pense que malgré tout il y a une chance que cette SCPI s’en sorte avec des sacrifices et encore quelques années .
les interview du nouveau patron Marc Bertand sont assez cash et je le trouve cohérent dans ses propos, ce qui me redonne espoir ( j’ai bcp investi sur primopierre il y a 8 ans !!)
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Je note aussi : S’agissant de Primopierre, l’actualisation des valeurs d’expertises
sur le patrimoine immobilier au 30 juin 2025 montre des évolutions
disparates d’un actif à l’autre mais s’inscrit globalement en baisse
de -3,6 % à périmètre constant. Le prix de souscription est maintenu
à 115 €. La baisse est un peu inférieure à celle enregistrée au second
semestre 2024 (-3,9 %)
Au niveau humour( qui est comme on le dit, la politesse du désespoir) : 434 parts souscrites au T2 ( sur un malentendu j 'imagine ! )
Évidemment , être optimiste ca reste un sacré exercice. On imagine bien cette SCPI être fusionnée avec une autre plus tard avec une SCPI de la Francaise par exemple , dans un mariage de l 'aveugle et du paralytique …
Faut il s’inquiéter de toutes les SCPI de primonial ? J’ai encore quelques parts de primovie dans mon spirit 2, je me demande s’il ne vaut pas mieux couper court à la relation et réinvestir sur un autre support…
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Quand on a 500 € chez Primonial , on peut avoir la cool attitude.
Quand on a 50000 € , on est nettement moins cool sur le sujet…
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Pas 50k, mais pas 500 non plus … je tournais plutôt entre 7 et 8k (avant de prendre -12%) .
C’est combien déjà la « punition » en cas de revente dans les 3 ans sur spirit ?
Ah bon tu les as en avie ?
Nous c 'est en direct avec souvent un crédit ou tu mets plusieurs centaines d 'euros tous les mois . Pas bon pour le moral !
J 'ai fait l 'exercice : si j 'arrivais à vendre par magie mes parts et bien je sortirai de ce m… avec un rendement nul . On va me dire que c’est un moindre mal mais j 'ai mobilisé plusieurs dizaines de k€ pour cela …
Mais plus je rembourse , plus les loyers baissent, avec un risque important de baisse de la valeur de part . Donc j 'ai atteint mon point d 'équilibre dans le mauvais sens…
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oui, au moment de ma souscription il y a 18 mois j’ai ventilé sur plusieurs SCPI pour diluer mon risque. Je n’ai pas (encore ?) de SCPI en direct , uniquement en ASV.
Mais du coup, je me tate à revendre mes parts et allouer sur autre chose, en encaissant ma moins value en plus des frais de souscription..
Bonsoir,
C’est 3% la pénalité é cas de reerrait avant les 3 ans… ce qui est peu si ca rebaisse.
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je ne sais pas si ça va dans le bon sens suite à la nomination de Marc Bertrand l’année dernière chez Praémia, mais 2 nouvelles nominations au sein du pole exécutif…
Praemia REIM France renforce son directoire avec deux nominations stratégiques
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