Merci @DD677476, j’ai vu que ces trois SCPI sont maintenant dispos chez Linxea en direct 
Bonjour à tous,
Nouveauté Linxea: ouverture de notre parcours de souscription SCPI en pleine propriété, 100% digital depuis notre site Linxea.
Vous pouvez dès maintenant souscrire à ces SCPI en ligne :
- SCPI Activimmo
- SCPI Coeur d’Avenir
- SCPI Coeur d’Europe
- SCPI Coeur de Régions
- SCPI Coeur de Ville
- SCPI Comète
- SCPI Efimmo 1
- SCPI Epargne Pierre
- SCPI Epargne Pierre Europe
- SCPI Epsilon 360°
- SCPI ESG Pierre Capitale
- SCPI GMA Essentialis
- SCPI Immorente
- SCPI Interpierre Europe Centrale
- SCPI Interpierre France
- SCPI Kyaneos Pierre
- SCPI Pierval Santé
- SCPI Remake Live
- SCPI Sofidy Europe Invest
Pour toute question, n’hésitez pas à nous contacter !
Belle journée,
Linxie
Point PERIAL global :
Après il y a deux questions qui ne sont jamais posées :
- pourquoi la plupart des maisons de gestion de SCPI dont PERIAL n 'ont pas limité avant la crise les achats quand ca valait très cher ?
- pourquoi les loyers des SCPI baissent d 'année en année en euro courant … C’est encore plus marqué en euro constant .
Les réponses fournies par " Et Plus Encore" .
- Pourquoi la plupart des maisons de gestion de SCPI n 'ont pas limité avant la crise les achats quand ca valait très cher ?
Vous touchez probablement du doigt un problème organisationnel du marché. La tendance générale de notre société est de segmenter les responsabilités. Qui produit ? Qui distribue ? Pour prendre un exemple hors finance, sur le marché de l’électricité, dans l’orbite EDF, il y a RTT pour le transport haute tension, Enedis pour amener l’électricité au client final et EDF pour produire. Dans la finance, il y a eu clairement une dissociation des activités de distribution et de activités de gestion . A priori le rôle du distributeur est de travailler dans l’intérêt du client, d’où les innombrables questionnaires pour s’assurer de la cohérence de la recommandation. Et le rôle du gestionnaire, c’est à dire d’investir dans le cadre du contrat passé avec ses porteurs. Dans un environnement où les taux étaient négatifs, quel aurait pu être l’argumentaire des sociétés de gestion de ne pas respecter leur cahier des charges, notamment vis à vis des anciens porteurs, en gardant du cash ? Le problème est-il du côté de sociétés de gestion ? Ou des distributeurs ? Ou finalement du système organisationnel mis en place ? Car ne soyons pas dupe. Au delà des contraintes réglementaires, il existe aussi des sujets économiques. Et l’engouement des assureurs pour la pierre papier ces dernières années, synonyme d’afflux massif de capitaux, était peut-être un brin motivé par le coût en fonds propres des fonds en euros à l’heure de la réglementation Solvabilité 2. - La réponse à votre seconde question relève plus de la mathématique que de la philosophie de marché. C’est l’effet dilutif de l’importante collecte investie à des taux plus faibles, dans un outil ouvert où les gains sont mutualisés… entre anciens et nouveaux porteurs. Si vous avez 100 investi à 5 % (pour 100 parts) et que vous réinvestissez 100 (100 parts) à 2 %, vous passez d’un revenu de 5 pour 100 parts à un revenu de 7 pour 200 parts. Votre rémunération par part passe ainsi de 5 pour 100 parts à 3,5 e pour les 200 parts existantes.
Une reprise de la collecte nette pour les SCPI
Les OPCI sont donc encore davantage « dominés » par les UC immobilières, qui affichaient quant à elles un actif net de 22,1 Md€ à la fin du 1er semestre. La bonne nouvelle vient donc, encore une fois, des SCPI. Comme au cours des trimestres précédents, elles sont les seules à afficher une collecte nette positive. Leur niveau de souscriptions nettes (907 M€) s’améliore en outre par rapport au trimestre précédent (765 M€). Leur collecte brute reste en revanche quasi identique : 1,2 Md€ au 2T. Contre 1,1 Md€ au 1T. L’explication de ce rebond de la collecte nette (+18,5%) est donc, une nouvelle fois, à chercher du côté des rachats. « Le volume d’ordres de rachat à fortement diminué », se félicite l’ASPIM. Passant de 625 M€ à 412 M€. Il était encore, rappelons-le, de 1,3 Md€ au 4T 2023…
SCPI : un stock de parts en attente qui continue de progresser
Mais, comme au 1er trimestre, cette diminution du niveau des rachats ne permet pas leur totale compensation par la collecte. 302 M€ d’ordres, seulement, ont été compensés au 2T par les nouvelles souscriptions (326 M€ au 1T). Conséquence : le stock des parts en attente de retrait continue de progresser. La valeur de ces parts en parts en attente atteignait 2,6 Md€ au 30 juin. Contre respectivement 2,4 Md€ au 31 mars. Et 2,1 Md€ fin 2023. Un stock qui représente donc 2,9% de la capitalisation des SCPI (2,7% à la fin du 1T). Et un niveau toujours très, très significativement supérieur à la moyenne historique. Toujours inférieure quant à elle à 0,2% du marché[1]…
Les problèmes de liquidité toujours concentrés sur un nombre restreint de SCPI
Le problème reste toujours concentré sur certaines SCPI. « 91 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de retrait au 30 juin », chiffre l’ASPIM. Elles étaient 96 le trimestre précédent. Il s’agit globalement toujours des mêmes qu’au 1T 2024. Celles dont la collecte est toujours au point mort… Pour les autres, généralement les véhicules les plus récents, la liquidité n’est pas un sujet. Selon l’ASPIM, 122 SCPI, non affectées par des parts en attente, ont capté 85% de la collecte brute du 2e trimestre 2024.
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Dernière vague de baisse des prix des SCPI : il faudra peut-être attendre septembre !
La plupart des sociétés de gestion connaissent désormais le résultat des expertises de patrimoines à fin juin 2024 mais toutes ne les ont pas encore communiquées…
Dernière vague de baisse des prix des SCPI : il faudra peut-être attendre septembre
Cette année encore, les SCPI vont devoir faire expertiser leur patrimoine à deux reprises, une première fois de façon intermédiaire à fin juin et la deuxième de manière plus traditionnelle en fin d’exercice. Il s’agit de s’assurer que la valeur de reconstitution des SCPI reste dans le tunnel réglementaire de plus ou moins 10% du prix de souscription.
a savoir
La valeur de réalisation d’une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs détenus. La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine
Des prix de l’immobilier tertiaire en phase de stabilisation
Comme l’an dernier, ces évaluations du prix des actifs sont susceptibles d’entraîner de nouvelles baisses de prix des parts pour quelques SCPI dont le prix était déjà éloigné de sa valeur de reconstitution à fin 2023, dans un contexte où la fin de la hausse des taux d’intérêt n’a pas encore permis de véritable reconstitution de la prime de risque, du moins à un niveau suffisant pour relancer les investissements dans l’immobilier et par voie de conséquence faire rebondir le prix des actifs.
Il s’agirait certainement de la dernière petite vague de baisse des prix après un ajustement qui a déjà été violent entre 2023 et début 2024 [avec une trentaine de baisses de prix](des ajustements de 15% à plus de 20% pour certains fonds ayant diminué le prix de leurs parts à plusieurs reprises.
Début septembre pour La Française
La plupart des sociétés de gestion connaissent désormais le résultat de ces expertises à fin juin 2024. Mais quelques gros gestionnaires de SCPI ne disposent pas encore de l’intégralité de ces résultats ou préfèrent attendre un peu avant d’en communiquer les conséquences…
C’est ainsi que le groupe La Française a annoncé dans ses derniers bulletins trimestriels que les résultats de cette campagne d’expertise, ainsi que les évolutions des valeurs de réalisation de chaque SCPI, ne seront disponibles que début septembre. La Française précise avoir missionné des experts externes pour chacune de ses SCPI afin qu’ils actualisent au 30 juin la valeur de l’ensemble des actifs immobiliers.
L’été sera long pour Praemia ?
Pour le groupe Praemia (anciennement Primonial), ces résultats n’ont pas été communiqués dans les derniers bulletins du deuxième trimestre. Ils sont annoncés en cours de consolidation, avant de faire l’objet d’une analyse détaillée durant l’été.
Comme nous l’indiquions dès le mois de mai, le groupe Praemia pourrait encore être concerné sur une grosse SCPI de bureaux, Primopierre, avec des immeubles principalement situés en région parisienne. Sa valeur de reconstitution de 154,44 € à fin 2023 était inférieure de 8% à son dernier prix de souscription de 168 €. Or, un écart de 10% obligerait Praemia à ajuster à nouveau le prix de Primopierre à la baisse après déjà -13,5% en septembre 2023 et -6,7% en février 2024, soit -19,2% au total. La marge est donc très réduite, d’autant que Primopierre fait face à de sérieux problèmes de liquidité (plus de 240 millions d’euros et 8,3% du capital en attente de cession à fin juin 2024) et qu’une telle situation est de nature à décourager de nouveaux investisseurs de souscrire et donc à relancer la collecte.
AEW Patrimoine et La Française
Dans une situation comparable, Lafitte Pierre (AEW Patrimoine), qui porte beaucoup de bureaux en Ile-de-France, a dû procéder début avril 2024 à une troisième baisse de prix (-18,4% au total depuis mars 2023). Pour autant, AEW Patrimoine s’est contenté d’un ajustement dans les limites réglementaires si bien que le prix de souscription actuel de 267 € reste supérieur de 9,8% à la dernière valeur de reconstitution (334,16 €). Autrement dit, la moindre baisse de la valeur du patrimoine lors des expertises de mi-année entraînerait une quatrième baisse de prix. A date, Lafitte Pierre n’a pas encore publié son bulletin du deuxième trimestre 2024.
Parmi les autres SCPI dont le prix était déjà en nette surcote par rapport à la valeur de reconstitution, La Française pourrait notamment être concerné à la marge sur un fonds qui a pour l’instant bien résisté à la baisse des prix de l’immobilier de bureaux en région parisienne. Il s’agit de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine dont le prix n’a pas bougé ces dernières années mais dont la valeur d’expertise avait été annoncée en baisse de près de 12% en 2023. Sa valeur de reconstitution à fin 2023 (290,58 €) était inférieure d’un peu plus de 6% au prix de souscription de 310 €, ce qui ne laisse pas beaucoup de marge à une nouvelle baisse de prix des actifs au cours de ce premier semestre 2024. D’autant que LF Grand Paris Patrimoine, comme Primopierre, a sa collecte à l’arrêt et souffre de gros problèmes de liquidité avec plus de 13% du capital en attente de retrait à fin juin 2024.
Changement de règles en 2025
L’article 11 de l’ordonnance de modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs, publiée au journal officiel début juillet, rend désormais obligatoire la publication, par les sociétés de gestion, de la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution d’une SCPI à chaque premier semestre de l’exercice, en plus de la règle actuelle imposant la diffusion de cette information à la clôture de chaque exercice. La valeur de reconstitution intégrant la valeur vénale des actifs détenus par la SCPI, cela impose de réaliser chaque semestre une expertise du patrimoine et donc deux fois par an.
Un décret doit encore préciser la nature des expertises sachant qu’aujourd’hui, les gérants sont encore autorisés à recourir à des expertises indépendantes externes ou internes (moins coûteuses). Dans la pratique, un mix des deux est souvent appliqué.
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Assurance vie : que faire des SCPI dans votre contrat ?
Article de Chloé FERRERE
Au sein de votre contrat d’assurance vie, il est possible d’investir dans l’immobilier via par exemple les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ces placements sont-ils toujours aussi pertinents ?
Investir dans la pierre-papier via son contrat d’assurance vie est-il toujours aussi pertinent ? Le marché de l’immobilier subit quelques difficultés qui impactent certaines [Sociétés civiles de placement immobilier (notamment les plus anciennes, dont les prix des parts continuent de baisser.
« Aujourd’hui, nous n’avons pas simplement un marché des SCPI, mais des marchés des SCPI. Nous avons des SCPI qui collectent des fonds, saisissent des opportunités et bénéficient de la remontée des taux d’intérêt », constate Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com
Alors, la pierre-papier est-elle toujours un bon placement financier ou faut-il aujourd’hui récupérer ses billes ? Entre déconvenues du marché et stratégie d’investissement, difficile de s’y retrouver. Découvrez ici quelques clés qui vous aideront à y voir plus clair.
Un marché immobilier en difficulté et des prix de parts en baisse
Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), au premier semestre 2024, le prix de part moyen des SCPI a enregistré une baisse de -1,8%, directement liée « aux ajustements des prix de l’immobilier constatés à la clôture de l’exercice 2023, lesquels ont été répercutés sur les prix de part de 8 SCPI au cours du premier trimestre 2024 ».
Concrètement, la valeur des parts d’une SCPI correspond (à plus ou moins 10%) à la valeur de reconstitution de son parc immobilier. C’est-à-dire le montant qu’il faudrait au moment de son évaluation pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI. Cette valeur de reconstitution globale de la SCPI est ensuite divisé par le nombre de parts pour obtenir l’évolution de son prix. Autrement dit, si les prix de l’immobilier baissent, la valorisation des SCPI, aussi.
« La hausse des taux a impacté la prime de risque de l’immobilier. En effet, les taux d’intérêt, guidés par la BCE, nécessitent une prime de risque pour l’immobilier de 200 à 300 points de base au-dessus du taux directeur. Si le taux directeur est à 3%, l’immobilier doit rapporter environ 5%. Cette hausse des taux a conduit à une dévaluation significative de certains actifs en 2023 », explique Jonathan Dhiver, fondateur de Meilleurescpi.com.
Aujourd’hui, pas moins de 24 SCPI sur environ 220 ont dévalorisé leurs actifs. L’année dernière, au mois de juin, l’Autorité des marchés financiers (AMF) avait demandé aux sociétés de gestion de procéder à des expertises. « Ce qui a entraîné des baisses de valeur pour certains actifs », rappelle le fondateur de Meilleurescpi.com. D’autres expertises effectuées en fin d’année avaient également conduit à un nouvel ajustement des prix de certaines SCPI.
Voici un tableau récapitulatif des réajustements de valorisation constatés depuis le 1er janvier 2023 :
Prix des SCPI, fonds immobiliers de l’assurance vie… La fin de la crise est-elle proche ?
Quelle stratégie adopter ?
« Le marché des SCPI est complexe et en constante évolution. Les stratégies d’investissement doivent être adaptées pour tirer parti des conditions actuelles, tout en tenant compte des risques spécifiques à chaque type d’actif et de localisation », précise encore Jonathan Dhiver.
« Pour rentrer en ce moment sur le marché des SCPI, il faut être sélectif, notamment en analysant les indicateurs publiés par les SCPI, et cela doit rester un placement parmi d’autres. On ne doit pas mettre tout son patrimoine financier sur des SCPI, comme sur n’importe quelle autre classe d’actif », met en garde de son côté Gildas Robert, directeur exécutif d’Accenture.
Comme pour tous les investissements en unités de compte (UC), plus risquées mais avec des meilleures performances potentielles, les actifs immobiliers sont des placements à moyen et long terme. Il est important de placer l’argent dont vous n’avez pas besoin (et que vous pouvez perdre). Au-delà d’une sélection sur la composition du portefeuille, il est essentiel de rappeler que ce produit répond à un horizon de placement long afin notamment d’avoir le temps d’amortir les frais plus importants à l’entrée, qui se situent entre 8 et 10%. Pour investir dans une SCPI, il est conseillé d’avoir a minima 8 ans devant vous.
Assurance vie : SCPI, SCI… Encore le bon moment pour mettre de l’immobilier dans votre contrat ?
Et en cas de perte ?
Pour l’épargnant qui subit des pertes, donc des moins-values, choisir de racheter ou non ses parts n’est pas anodin. Dans ce cas, il n’existe pas de règle générale. « Racheter systématiquement ses parts de SCPI en cas dévalorisation n’est en aucun cas la meilleure stratégie. Investir dans la pierre-papier c’est aussi accepter la volatilité et les risques liés à ce type de placement. Les SCPI sont des placements à long terme et qui ont l’avantage de délivrer des revenus réguliers », ajoute Gildas Robert.
Comme pour tout placement financier présentant un risque de perte en capital, l’épargnant doit se demander quelle est la perte maximale qu’il est prêt à assumer. Si l’épargnant n’est pas prêt à attendre le rebond ou redoute de subir plus de perte que son seuil d’acceptation de perte, « il peut décider de racheter, c’est ce qu’on appelle le stop-loss. Prenons l’exemple d’un épargnant qui aurait placé 200 000 euros en SCPI et qui aurait absolument besoin de 150 000 euros pour un complément de retraite. Si la SCPI a déjà baissé de plus de 20%, pour lui, la bonne stratégie serait de racheter afin de garder le patrimoine dont il aurait nécessairement besoin. Et ce, même si cette stratégie n’est pas optimale », poursuit Gildas Robert.
Être plus vigilant sur le choix des SCPI
« Certaines SCPI pourraient revaloriser leur prix grâce à des achats réalisés dans d’excellentes conditions au cours des 12 à 14 derniers mois. D’autres SCPI pourraient rester stables, et certaines pourraient voir leur valeur diminuer en raison du départ de locataires », ajoute Jonathan Dhiver. Selon lui, environ cinq SCPI pourraient encore baisser leurs prix dans les semaines suivant les expertises qui seront menées en juillet sur l’ensemble des SCPI.
« Il est impossible de faire une généralité sur le marché de l’immobilier, qui est très diversifié à la fois en termes sectoriels et géographiques. L’immobilier de bureaux parisiens, qui fait face à des défis, reste un type de bien parmi beaucoup d’autres », explique son côté Gildas Robert, directeur exécutif d’Accenture. En effet, selon le rapport de l’Aspim, « les SCPI bureaux ont été les plus impactées, leurs valeurs de réalisation par part ayant, en moyenne pondérée, baissé de -13,2% en 2023 »
« Certains grands actifs posent encore problème, ajoute Jonathan Dhiver. Acheter un grand actif nécessite des moyens conséquents. Si un locataire part, cela a un impact majeur sur la valeur de l’actif, surtout pour des bureaux situés en périphérie de la Défense ou en Île-de-France. Ainsi, les baisses de prix futures ne seraient pas dues à une diminution de la valeur des actifs, mais à des changements dans la situation locative. Les actifs situés en périphérie ou en première couronne parisienne seront aussi plus touchés que ceux dans des emplacements privilégiés comme Paris intra-muros ou des régions bien diversifiées. Les SCPI qui n’arrivent pas à attirer des investissements à ces nouveaux prix risquent de se retrouver en difficulté ».
L’épargnant aura par ailleurs tout intérêt à diversifier géographiquement au niveau européen « pour ne pas se cantonner à un seul marché immobilier », rappelait également l’économiste Philippe Crevel à MoneyVox, en juillet dernier.
Vers quelles SCPI se tourner et à quel rendement s’attendre ?
Pour le fondateur de meilleurescpi.com, l’épargnant a donc tout intérêt à se tourner vers « des acteurs indépendants en terme de SCPI comme par exemple Remake Live, Corum l’Epargne, Foncières et Territoires ou Sofidy, qui ont démontré leur capacité à réaliser de très bonnes affaires ».
En 2023, le rendement moyen des SCPI a atteint 4,6%, un chiffre stable par rapport à 2022. Certaines SCPI ont toutefois réussi à tirer leur épingle du jeu et à offrir des rendements bien supérieurs. 13 sociétés civiles de placement immobilier ont donc offert un taux de distribution compris entre 6 et 8%. Transition Europe (bureaux, santé, éducation, logistique) a par exemple servi un taux à 8,16%. La SCPI Épargne Pierre Europe qui investit exclusivement dans la zone euro hors France, et notamment en Espagne et aux Pays-Bas a elle affiché une performance de 6,26%. Corum Origin a, elle, offert un taux de distribution à 6,06% en 2023.
La SCPI Iroko Zen a par ailleurs annoncé au mois de juillet décote de près de 5% de la valeur de reconstitution entre le 31 décembre 2023 et le 30 juin de cette année. La valeur de reconstitution atteint aujourd’hui 209,94 euros. En 2023, le rendement de cette SCPI s’élevait à 7,12%. La SCPI cible un taux compris entre 6,75% et 7,50% pour 2024.
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merci pour le partage !! intéressant
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=> je demande Primopierre en numéro 1 !
Pourquoi Primopierre ? Tu veux en acheter au plus bas?
Moi j’en ai et je reste dessus pour ne pas avoir de perte…
C’est une manière de parler !
Moi je reste dessus car je n 'ai pas le choix (acheté à crédit) . Après si je pouvais faire les performances d 'un livret A sur la durée je signerais de suite mais je suis trop optimiste là ! En fait c 'est mon plus mauvais placement depuis 2008 (avec H2O c’est pour dire ) …
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Bonjour,
Je ne sais pas si c 'est votre cas mais je note une baisse substantielle des revenus en euro de mes SCPI en 2024 : elle touche mes SCPI Corum, Pierval Santé et PF Hospitalité Europe.
Je prévois sauf rebond inattendu une baisse de 10 % en euros . Pour autant en moyenne le taux en 2024 est proche de celui de 2023 mais n 'oublions pas que la valeur des parts a baissé, ce qui fait augmenter mécaniquement le taux , ce qui est trompeur .
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Bon il n ’ y a personne ici à qui ça parle ?
Je confirme, les revenus baissent. Ces SCPI ont acheté des bien surévalués à l’époque où les taux étaient bas.
Aujourd’hui, il n’y a pas assez de collecte pour profiter des bonnes affaires, donc elles risquent de souffrir encore longtemps.
Bonjour
Concernant Pierval Santé, il y a aussi des investissements réalisés en VEFA en ce moment du coup pas de loyers perçus tant que les biens ne sont pas sur le marché; conséquence: dilution des rendements actuels.
Source:
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Ca me rassure si l 'on veut … Il y a eu le gros pipeau comme quoi les loyers suivaient l 'inflation . Il y a une part de vrai mais à la sortie les sommes versées aux associés baissent en valeur . Il doit y avoir une inflation des charges et notamment celles des intérêts d 'emprunt surtout pour celles qui sont bien endettées .
Je n 'ai pas beaucoup lu d 'analyses à ce sujet . Si quelqu 'un en a …
Oui je sais pour Pierval mais je pense qu 'il y a d 'autres explications à cet écroulement des revenus…
Bonjour,
je viens de vendre mes parts Efimmo pour prendre du Remake Live.
Plus confiance dans une SCPI obligée de vendre des actifs pour « honorer » les demandes de retraits de parts.
Je suis dans le même questionnement avec Épargne Foncière : la collecte du T2 a couvert seulement 1/3 des demandes de retrait du même trimestre. Le total des demandes de retrait est énorme et continue d’augmenter (7,5% de la valeur de la SCPI).
La distribution du T2 était de même niveau que celle du T1 mais elle était constitué de près de la moitié provenant de la réserve de plus values…
Tout ca ne me dis plus rien qui vaille, non?
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Épargne foncière et la plus vielle et plus grosse scpi plus de 5 milliards d’euro
le fond de réserve est activé la société de gestion le Francaise a mis en place un plan de cession
D’immeubles ils ont déjà fait plus de 50% de cessions
Pour ma part je suis investi en direct sur épargne foncière elle distribue de bon dividende
je reste investi et j’ai mis des versements programmés
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