On voit surtout pour Primopierre plus d’1 million de parts en attente de retrait, je ne sais pas comment ils vont s’en sortir et ca fait boule de neige avec Capimmo qui contient du Primopierre et du Primovie …
C’est marrant, ils ne parlent pas du tout de Novaxia Vista, qui est une véritable catastrophe industrielle !! :-\
Ben moi, mon avis, c’est de profiter à fond actuellement des jeunes SCPI qui distribuent 6 ou 7 % avant de revenir, le cas échéant, sur les historiques après la purge ! 
Ben moi, mon avis, c’est de profiter à fond actuellement des jeunes SCPI qui distribuent 6 ou 7 % avant de revenir, le cas échéant, sur les historiques après la purge !
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De très riches infos sur les SCPI
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Tout à fait alors que la princesse semblait belle au début…
Même galère que CAPIMMO…
Totalement, car le rendement est fait en fonction du montant de la part.
Le jeu des mots…
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Ah bah tiens ! Il manque justement Epargne Pierre et Pierval Santé dans la liste …
Ce serait bien de mettre un nom sur ces scpi anciennes…
Webinaire scpi
H24 Finance : Édition spéciale SCPI : un débat avec des acteurs aux profils très différents…
Bonjour Bruno,
Très intéressante cette vidéo sur les SCPI, merci beaucoup de votre partage. Je découvre cette façon d’investir et je suis très preneur de vos conseils / autres articles sur le sujet.
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webinaire La Francaise perial alderan
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En tenant compte du taux de distribution moyen de marché de 4,52 % et d’une baisse des valeurs de réalisation par part moyenne de - 10,3 %, le rendement global immobilier des SCPI s’établit en territoire négatif pour l’exercice 2023 soit -5,8 %.
=> c’est assez surprenant quand même . Pour ma part , j 'ai 8 SCPI en direct dont 3 qui ont baissé en 2023 ce qui me fait une perte de valeur de 3.3 % avec un taux de distribution net qui doit être assez proche des 4,5 %, ce qui fait que je m 'en tire mieux que la moyenne . Pour 2024 j 'ai déjà deux baisses de valeur.
Le volume des ordres de rachat a fortement diminué d’un trimestre sur l’autre, passant de 1,3 milliard € au dernier trimestre 2023 à 625 millions € au premier trimestre 2024.
=> c 'est encourageant !
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Bonjour,
Merci pour l’article, fort intéressant.
J’ai commencé à investir en SCPI très tardivement (l’année dernière, en juin 2023) - pour voir - et j’avoue que j’ai eu du « bol » dans mes choix (Remake Live, Epargne Pierre et Pierval Santé), car, pour l’instant, aucune de ces SCPI n’a baissé le prix de sa part . Et, à part Pierval Santé, les loyers versés sont plutôt satisfaisants (même si je n’ai pas encore amorti les frais de souscription d’Epargne Pierre, ni de Pierval d’ailleurs).
Par contre, pour mes SCI (Capimmo) et OPCI (Preimium B) , et que j’ai depuis 7 ans maintenant, c’est la cata (plus de -20% environ) au point d’avoir un bilan largement négatif sur ces nombreuses années. Le livret A a rapporté plus !!!
Mais vu les rendements des fonds en euro (4,6% avec un bonus en 2024 et 2025) et vu le rendement moyen des SCPI, je me demande si investir dans des SCPI présentent encore à vrai intérêt, surtout en ce moment suite à la remontée des taux des banques centrales et qui ne vont peut-être pas baisser si vite que ça …
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De rien , pour ma part en dehors d 'arbitrages d 'optimisation , mon seul investissement en ce moment est le fond euro Netissima . A 4.6% difficile d 'avoir mieux sur un produit à risque moyen. Ca permet de voir venir … Après aussi j 'avais terminé ma phase d 'investissement .
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SCPI : premiers signes d’une accalmie après les turbulences de 2023 ?
Après une année 2023 tumultueuse, les statistiques du marché des SCPI du 1er trimestre 2024 témoignent d’un retour au calme avec une forte diminution des demandes de rachat, le maintien de la collecte et la stabilité des dividendes distribués.
L’Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) et l’IEIF (institut de l’épargne immobilière et foncière) ont publié les statistiques du marché des SCPI au premier trimestre 2024. Après une année 2023 marquée par des turbulences, les chiffres du 1er trimestre 2024 témoignent d’un retour au calme avec une forte diminution des demandes de rachat, le maintien d’un niveau de collecte significatif pour certains acteurs du marché et la stabilité des dividendes distribués.
Collecte brute : la tendance de fin 2023 se maintient
Au premier trimestre 2024, la collecte brute des SCPI se stabilise à peu près au même niveau qu’au troisième et quatrième trimestres 2023 (1,1 milliard d’euros). Les SCPI diversifiées représentent plus de la moitié (58 %) de la collecte brute du premier trimestre, devant les SCPI de bureaux (21 %), santé et éducation (9 %), logistique et locaux d’activité (6 %), commerces (4 %), résidentiel (2 %) et hôtel, tourisme, loisirs (1 %).
Collecte nette positive et forte baisse des rachats
Au premier trimestre 2024, la collecte nette des SCPI est positive, à 765 millions d’euros. En effet, les rachats ont fortement diminué, passant de 1,3 milliard d’euros au dernier trimestre 2023 à 625 millions d’euros au premier trimestre 2024.
Au 31 mars 2024, la valeur des parts en attente de retrait représente 2,7 % de la capitalisation du marché (soit 2,4 milliards d’euros). Néanmoins, la situation reste toujours contrastée selon les acteurs. Sur un total de 218 SCPI, 96 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat, en revanche, 122 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion, n’avaient aucune part en attente de rachat.
Les SCPI n’ayant pas de parts en attente sont celle qui captent l’essentiel de la collecte brute (83 %) du T1 2024.
Distribution des SCPI : des revenus stables
Les acomptes versés pour le compte du T1 2024 sont stables : 42 % des SCPI du marché ont maintenu le même niveau de distribution qu’au T1 2023, 29 % ont augmenté l’acompte d’une année sur l’autre, alors que 29 % l’ont diminué.
Sur ce T1 2024, le taux de distribution moyen servi par les SCPI s’établit 1,13 % contre 1,06 % pour la même période en 2023.
« Les gérants ont su faire preuve de transparence et de réactivité dans un contexte inédit de remontée brutale des taux d’intérêt. Nous devrions arriver en 2024 au bout du mouvement de correction, avec des perspectives positives liées à l’amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché d’ici la fin de l’année » commente Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM.
Les indicateurs des SCPI sur l’année 2023
Les valeurs de réalisation par part ont chuté
En 2023, les valeurs de réalisation par part ont fortement diminué (en moyenne pondérée) de - 10,3 %, après une première baisse de - 2,5 % en 2022. Les SCPI bureaux ont été les plus impactées, avec une baisse de - 13,2 % en 2023, suivies des SCPI de commerces (- 7,6 %). Les SCPI à prépondérance santé et éducation (- 4,6 %), diversifiées (- 4 %), hôtellerie (- 3 %), résidentiel (- 2,9 %) et logistique (- 2,5 %) ont mieux résisté.
Le prix de souscription pondéré moyen des SCPI a été ajusté de 6,6 % sur l’année 2023 et le premier trimestre 2024.
En tenant compte du taux de distribution moyen de marché de 4,52 % et d’une baisse des valeurs de réalisation par part moyenne de - 10,3 %, le rendement global 2023 des SCPI est négatif à -5,8 %.
Le taux d’occupation financier des SCPI s’améliore légèrement
Le taux d’occupation financier des SCPI atteint 93,3 % pour l’année 2023, un taux en légère progression par rapport à l’année 2022 (93,0%).
L’endettement des SCPI
En moyenne, l’endettement des SCPI représente près d’un cinquième (21,4 %) de l’actif net contre 18,5 % à la fin de l’année 2022, ce qui reste raisonnable au regard de la baisse des valeurs des patrimoines immobiliers entre fin 2022 et fin 2023.
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Trois nouvelles SCPI avec un même objectif de distribution de 6%
Par Olivier CheilanPublié le 07/05/2024
Mistral Sélection de Swiss Life Asset Managers France, Osmo Energie de Mata Capital et Europa chez Edmond de Rothschild.
Les lancements de nouvelles SCPI se succèdent depuis la fin de l’année dernière, confirmant que la période actuelle reste très intéressante pour constituer un patrimoine immobilier en profitant de la baisse des valorisations qui a pris naissance après la remontée brutale des taux d’intérêt. Certaines sociétés de gestion profitent d’ailleurs de la fenêtre actuelle pour lancer leur première SCPI sachant que la baisse des taux directeurs qui se profile pourrait assez vite réduire ces opportunités.
Trois lancements sont intervenus ce printemps avec comme point commun une stratégie européenne sur des actifs diversifiés, permettant de saisir les opportunités d’acquisitions qui peuvent différer selon les pays et leurs cycles immobiliers. Ces trois nouvelles SCPI affichent aussi le même objectif annuel de taux de distribution de 6% brut de fiscalité. Leur rentabilité nette bénéficiera ensuite de la fiscalité plus avantageuse des pays européens dans lesquels elles auront investi.
Mistral Sélection (Swiss Life)
Pour Swiss Life Asset Managers France, il s’agit avec Mistral Sélection, du lancement de sa deuxième SCPI, un support qui investira dans des actifs immobiliers diversifiés en Europe et en France, selon une stratégie visant différentes thématiques ciblées dans des « territoires en mutation ». Ce fonds cible par exemple des actifs de logistique urbaine permettant d’assurer la stratégie du dernier kilomètre dans un contexte de fort développement du e-commerce ou des actifs d’hôtellerie ou de plein air portés par une reprise forte du tourisme d’affaires et de loisirs.
Proposée sans frais d’entrée, Mistral Sélection est accessible à partir de 180 € la part, avec un délai de jouissance de 4 mois. Une commission de retrait de 6% TTC est prévue en cas de retrait de parts détenues depuis moins de six ans.
Osmo Energie (Mata Capital)
Osmo Energie permet à la société de gestion immobilière indépendante Mata Capital, historiquement spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et de groupes familiaux privés, de se lancer sur le marché des SCPI. Mata Capital affiche clairement son objectif de profiter de la baisse des prix de l’immobilier pour constituer un patrimoine de qualité en étant à la fois sélectif et opportuniste.
La stratégie est donc européenne en étudiant tous types d’actifs d’immobiliers tertiaire (commerce, bureau, logistique, activité, éducation principalement) et en limitant le recours à la dette à un ratio de 30%. Mata Capital envisage d’acheter des actifs de taille assez réduite avec des investissements inférieurs à 25 millions d’euros.
Cette SCPI est très accessible avec un ticket d’entrée de 300 € la part et un parcours de souscription et de suivi 100% digital. Mata Capital n’a pas cédé à la mode des fonds sans commission de souscription puisque celle-ci s’élève à 12% TTC. Le délai de jouissance des parts est de 5 mois.
Edmond de Rothschild Europa
Premier lancement de SCPI également chez la maison d’investissement Edmond de Rothschild avec Europa. Comme son nom l’indique, cette SCPI a pour objectif de constituer un patrimoine de biens immobiliers diversifiés principalement au sein de l’Union Européenne mais aussi au Royaume-Uni et en Suisse. Tous types d’actifs immobiliers professionnels sont envisagés tels que bureaux, commerces, locaux d’activité et logistique, entrepôts, actifs à usage d’hôtellerie et de loisirs, établissements de santé, résidences gérées, parkings. Le montant des emprunts ne pourra pas dépasser 30% de la capitalisation de la SCPI.
Les gérants du groupe Edmond de Rothschild promettent d’orienter leurs investissements vers d’autres marchés immobiliers offrant des niveaux de prix et des rendements locatifs plus favorables pendant les périodes où les prix de certains marchés immobiliers seraient considérés en haut de cycle, avec un risque de retournement.
Edmond de Rothschild Europa est un peu moins accessible que les deux SCPI précédentes car il faudra souscrire au minimum 25 parts au prix unitaire de 200 €, soit un ticket d’entrée de 5.000 €. Sa commission de souscription est de 12% TTC avec un délai de jouissance au premier jour du 6ème mois suivant la souscription.
A SAVOIR
A l’occasion de leur lancement, les SCPI proposent en général une période avec une ristourne sur leur commission de souscription afin d’amorcer au mieux la collecte. C’est le cas pour Osmo Capital et Edmond de Rothschild Europa qui permettent actuellement de devenir investisseurs sponsors avec une réduction de la commission de souscription, dans la limite d’une certaine enveloppe.
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Comment prévoir le rendement futur d’une SCPI ? Vincent Danis (Savinianne)
Estimer le rendement futur d’une SCPI grâce au taux d’occupation, l’endettement, les réserves de plus-values et pas seulement l’observation du rendement récent.
Il est plus facile d’expliquer le passé que de prédire l’avenir. Pourtant, quand il s’agit de conseiller un épargnant sur un placement long terme, c’est bien à cette discipline difficile que le CIF doit se plier.
Pour satisfaire un objectif de revenus complémentaires immédiats ou différés sur une longue période, tout en préservant le capital investi, voici quelques indicateurs à suivre, mais aussi des faux-amis dont il convient de se méfier :
1/ Le rendement actuel des SCPI
Avantage : le critère est lisible et réel, ce n’est pas une supposition. Mais en quoi est-il vraiment représentatif du rendement futur qui sera servi ?
Pour les SCPI nouvelles ou récentes :
Avec les taux d’intérêts actuels plus un délai de jouissance de quelques mois, toute Scpi nouvelle est en mesure d’afficher un premier rendement attractif. Mais il ne bénéficiera qu’aux tous premiers investisseurs peu nombreux à l’origine.
Pour les autres, les prochains, Il vaut mieux regarder avec attention la rentabilité des premiers investissements réalisés. S’ils sont représentatifs des cibles immobilières visées par la SCPI, ils indiquent un futur rendement plus fiable dans le temps.
Pour les SCPI anciennes :
Le patrimoine est déjà en grande partie connu et loué, on s’éloigne de la « carte blanche » donnée au gérant pour réaliser des investissements en phase avec sa collecte et la vocation de sa SCPI.
Bien regarder si le rendement locatif réel du patrimoine est en phase avec le rendement distribué.
À la manière d’un fonds euro qui peut, grâce à ses réserves passées, distribuer plus que son résultat de l’année, la SCPI peut ponctionner son report à nouveau pour maintenir ou augmenter sa distribution. La différence, c’est que les réserves d’un assureur se comptent en année de distribution. Elles ne sont que de quelques mois pour la plupart des SCPI.
2/ Les taux d’occupation
Généralement, l’immobilier de rendement est acquis loué et, sauf départ prématuré du locataire, cela assure une certaine stabilité de revenus. Les bulletins trimestriels des SCPI comportent énormément d’informations utiles, le taux d’occupation financier et son évolution seront publiés. Les principales libérations ou relocations du trimestre écoulé donnent une tendance sur les capacités de distribution futures. Les relocations étant souvent assorties de périodes de gratuité, la libération d’un bien va souvent se traduire par l’absence de revenus d’un actif sur plusieurs trimestres.
Autre information plus rare, mais toute aussi précieuse : le potentiel de reversion d’un loyer. Si un loyer est en dessous du marché local, une libération pourra être une bonne nouvelle future pour les associés. S’il est supérieur ou dans une zone où la demande locative est faible, le risque est aggravé.
Le rôle d’un CIF est aussi de questionner la société de gestion pour aller au-delà des informations publiées. Comprendre par exemple sur quoi repose le rendement acte en mains d’un actif significatif nouvellement acquis, et d’une certaine manière le « risque embarqué ».
Parmi les faux amis, attention aux immeubles en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou en réhabilitation lourde. Ils peuvent ne pas figurer parmi les vacants pendant la phase travaux. La livraison de locaux remis à neuf mais vides peut impacter le taux d’occupation. Situation grave ou pas selon la durée de la vacance : une analyse spécifique est requise…
3/ Le taux d’endettement
La période de taux bas a permis d’excellentes acquisitions immédiatement relutives avec un taux d’emprunt bien inférieur à la rentabilité des actifs. Cette source de surperformance se tarit quand arrive le moment du refinancement de la dette initiale. Surtout quand le crédit initial « in fine » conduit à un refinancement global d’un actif. Cela produit alors une accélération de dégradation, et surtout si l’occupation a varié entre temps, occasionnant moins de revenus et plus de charges.
Dans ce cas de SCPI endettées, les performances passées ne préjugent clairement pas des performances futures et la maturité et la nature de la dette sont également à suivre au travers des rapports annuels.
4/ Plus-values et chocs ponctuels de liquidité
Disposer de réserves de plus-values et les concrétiser permet aussi aux sociétés de gestion de lisser dans le temps leur distribution. Bien distinguer dans ce cas les SCPI à même de générer sur plusieurs années une stabilité du dividende alimenté par ces cessions réalisées et celles avec une bonne nouvelle qui resterait « ponctuelle » et isolée.
Le retournement de marché de l’été 2023 a vu la sortie de nombreux institutionnels ou SCI et des blocages de liquidité sur de nombreuses SCPI. La dotation de fonds de remboursements qui pourra être actionnée pour résorber ce problème risque de se traduire par la revente des actifs les plus cessibles. Le résultat pourrait être des plus-values comptables enregistrées, mais, ce faisant, une perte du potentiel d’appréciation pour des actifs qu’il aurait été souhaitable de conserver davantage, dans toutes autres circonstances.
Une meilleure sélection et suivi de la rentabilité
Si les performances actuelles ne préjugent pas des performances futures, elles illustrent parfois (souvent ?) la qualité des équipes de gestion et le soin apporté aux associés qui leur ont fait confiance.
Pour jouer pleinement son rôle, le CIF se doit de jouer son rôle de sélectionneur national de SCPI en utilisant avec discernement les multiples informations communiquées, en allant au-delà par les questions posées directement à ses interlocuteurs dans les sociétés de gestion.
Comme tout bon sélectionneur, il sera attentif au suivi et à l’évolution des performances. Sa chance, à défaut de ne pouvoir complétement prédire l’avenir, est de pouvoir composer un portefeuille complémentaire de plusieurs SCPI pour diversifier et limiter les risques. Il dispose également d’une liberté de sélection pour la faire évoluer selon le contexte et les péripéties de marché.
Par Vincent Danis
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