La vidéo est intéressante mais la personne qui parle est assez énervante à écouter d’autre part il nous dit d’investir sur les scpi qui ont de bon rendement
Donc toujours les mêmes remake iroko corum etc mais je trouve idiot de dire qu’épargne foncière est à éviter, la scpi je suis d’accord à des difficultés
en ce moment mais je préfère investir sur cette scpi ancienne qui a un track record de plusieurs années comme je l’ai déjà dit épargne foncière vend des bureaux depuis plusieurs années pour se repositionner sur de l’immobilier plus porteur
Et à propos de remake iroko et d’autres jeune scpi c est pas le talent du gérant mais ils ont investi au bon moment on verra dans quelques années
Je suis d’accord avec vous je parlais d’épargne foncière géré par la Francaise qui investit dans l’immobilier depuis la fin des années 70 et il sont toujours là
concernant la francaise ce sont des scpi anciennes pour épargne foncière ca représente moins de 6% du capital de la scpi puisqu’ elle capitalise plus de 5 milliards maintenant si tout le monde se retire au même moment c est sur que ca va faire des dégrats il faut plutôt que la scpi collecte pour pouvoir acheter moins chère et se repositionné sur des secteurs et actifs plus porteur aujourd hui d ailleurs ca fait 1 ans ou 2 que cette scpi vend des actifs moins stratégiques
pour ma part je continue a investir sur épargné foncière c est la plus grosse du marché distribue de bon dividendes géré par la francaise acteur historique dans la gestion immobilière
il ne faut pas succomber au sirène des jeunes scpi qui distribue 6 ou 7% aujourd hui a terme ils seront plus proche des 5 %
ce n est que mon avis
Immobilier locatif : faut-il encore miser sur les SCPI en 2024 ?
Par Paul ANTHONIOZ
La pierre-papier traverse une période difficile. Plusieurs SCPI ont corrigé leur prix de part à la baisse en 2023. Et d’autres pourraient suivre très prochainement. Alors quelle place réserver à cette classe d’actif dans votre portefeuille en 2024 ?
En février 2023, les parts de la SCPI Laffite Pierre s’échangeaient à 450 euros. Un an plus tard, ces mêmes parts ne valent plus que 372 euros, soit une baisse vertigineuse de 17,33%. Et la SCPI d’AEW Patrimoine n’est pas la seule à connaître des difficultés.
Au total, 23 SCPI ont vu leur valorisation dévisser au cours des 12 derniers mois. Ce qui semble finalement assez peu sur les plus de 200 véhicules d’investissement recensés en France. Toutefois, ces quelques SCPI représentent à elles seules plus de 35% de la capitalisation totale.
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Crise des taux
À l’origine de ces baisses, la remontée brutale des taux de la BCE, qui a fortement ébranlé le petit monde feutré de la pierre-papier. « Plus qu’une crise des SCPI, on peut parler d’une crise des taux », estime Stéphane van Huffel, cofondateur de Netinvestissement.
Cela dit, les difficultés de la pierre-papier sont aujourd’hui bien réelles. Car les premières baisses de prix de parts ont suscité l’inquiétude de certains épargnants, qui se sont précipités pour retirer leur capital, craignant de nouvelles pertes.
Résultat ? Sur le troisième trimestre 2023, les SCPI ont enregistré pour 1,7 milliards d’euros d’ordres de rachat. Un montant trois fois plus important qu’au premier trimestre de la même année, d’après l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).
Faible liquidité
Ces retraits massifs pourraient à leur tour alimenter la baisse. « Pour honorer les ordres de rachat, les SCPI qui ont peu de réserves de liquidités doivent mettre en vente une partie de leur parc immobilier, ce qui accentue leurs pertes », relève Stéphane van Huffel.
Autre point noir : face à l’augmentation des retraits, la liquidité des SCPI se dégrade, puisque les rachats ne sont pas toujours compensés par de nouvelles souscriptions. Si bien qu’au 30 septembre 2023, pas moins de 98 SCPI avaient des parts en attente de rachat, selon l’Aspim.
Alors la pierre-papier a-t-elle du plomb dans l’aile ? Et faut-il vous tenir à l’écart de ce placement financier en 2024 ? Pas nécessairement. Car le tableau des SCPI n’est pas aussi sombre qu’il peut sembler au premier abord.
Rendements records
Pour commencer, les rendements, eux, ont bien résisté. « « En moyenne, les SCPI ont distribué environ 4,6% nets de frais sur l’année 2023 et certaines affichent même des distributions dépassant les 7,5%. Peu de placements peuvent en dire autant », observe Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.
Certaines SCPI font encore mieux, avec des rendements records de 8,16% chez Transitions Europe et 7,79% chez Remake Live. Iroko Zen, une SCPI sans frais d’entrée, affiche de son côté un taux de distribution supérieur à 7% pour la troisième année consécutive.
Or, le rendement, c’est le nerf de la guerre. « Lorsqu’on achète des parts de SCPI, c’est avant tout pour générer un rendement régulier sur la durée. Si le prix des parts se bonifie avec le temps, ce n’est qu’un bonus », rappelle Stéphane van Huffel.
Facteur temps
Et sur ce point, les SCPI n’ont pas déçu. « Depuis 30 ans, le rendement moyen de la pierre-papier a toujours été supérieur à 4%, même en période de crise. Le prix des parts, lui, peut fluctuer, mais au long cours il reste globalement orienté à la hausse », note Paul Bourdois…
Autrement dit : les épargnants les plus impactés par les récentes baisses de valorisation sont ceux qui ont investi récemment. Ceux qui ont une durée de détention supérieure à 8 ans, comme le recommande l’AMF, sont très rarement perdants.
« Les baisses sont vécues comme un choc par les épargnants, puisque dans l’imaginaire des Français, la pierre est associée à un sentiment de sécurité. Mais la SCPI est un placement qui comporte des risques. Et le meilleur allié face à ces risques, c’est le temps », appuie Stéphane van Huffel.
Retour à la réalité
« Ce que l’on observe en réalité, c’est un retour à la normale. L’immobilier est un placement qui s’inscrit dans le temps long. Pourtant, depuis quelques années, nous étions devenus des traders d’immobilier », estime Stéphane van Huffel.
« Les investisseurs pouvaient emprunter à des taux proches de zéro pour acheter des biens et les revendre à peine deux ans plus tard, en réalisant au passage une plus-value de 20%. Aujourd’hui, c’est terminé », poursuit le dirigeant.
Investir dans les SCPI reste donc une option attractive en 2024. Mais uniquement si vous avez du temps devant vous. Et même alors, la prudence reste de mise. Car toutes les SCPI ne se valent pas. Sans compter que les baisses de prix ne sont pas encore terminées.
Opportunités à saisir
« D’autres sociétés de gestion devraient révéler la valeur d’expertise de leurs SCPI d’ici la fin du mois de février. Et cette fois encore, on s’attend à ce que plusieurs d’entre elles affichent une valeur de reconstitution en baisse » », confirme Paul Bourdois.
Les véhicules les plus en difficulté sont surtout des SCPI bancaires, investies dans les bureaux, en région francilienne. À l’inverse, les jeunes SCPI qui engrangent une collecte importante bénéficient des liquidités nécessaires pour se positionner sur un marché baissier.
On assiste par conséquent à l’apparition d’un marché à plusieurs vitesses. Ce qui implique de se montrer plus sélectif dans le choix de vos SCPI, avec un focus tout particulier sur la qualité du parc immobilier et la stratégie d’investissement des gérants.
« Les SCPI qui investissent dans des crèches, des EHPAD, des data centers ou des entrepôts logistiques semblent bien positionnées pour tirer leur épingle du jeu. De même que les SCPI européennes, plus diversifiées et qui bénéficient d’une fiscalité attractive », termine Stéphane van Huffel.
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SCPI : le rendement canon distribué par Remake Live en 2023
La collecte de Remake Live progresse de 128% à 270 millions d’euros en 2023.
Remake Live, la société civile de placement immobilier (SCPI) de Remake Asset Management, a communiqué un taux de distribution qui frôle les 8% pour l’année 2023. Grâce à son jeune âge et sa stratégie, la SCPI s’est jouée du cycle immobilier hexagonal.
Par Quentin Bas Lorant
Rédacteur placements à Capital
Un remake de 2022 ? Avec un taux de distribution de 7,79% en 2023, Remake Live, la SCPI de Remake Asset Management, va de nouveau se positionner parmi les meilleurs rendements de la dernière cuvée. Sur un an, la performance s’affiche même à la hausse, puisque c’est un taux de distribution de 7,65% qui avait été distribué en 2022, année de lancement de la SCPI. Deux premiers résultats qui dépassent le taux de rentabilité à long terme de la SCPI, fixé à 5,9% sur un horizon de dix ans.
Une SCPI jeune et opportuniste
Pour aboutir à une telle performance, Remake Live a d’abord bénéficié du fait d’être une SCPI très jeune. Elle n’a donc pas été pénalisée par un patrimoine d’actifs amené à perdre progressivement en valeur, quand, en 2023, en raison de la hausse des taux d’intérêt, la demande de logements a commencé à se raréfier. La valeur de reconstitution de son patrimoine est ainsi restée stable fin 2023, à 203,29 euros. Le prix de souscription de la part restant, par conséquent, fixé à 204 euros.
La société de gestion fait aussi valoir sa stratégie opportuniste, qui l’a conduite à ne pas se restreindre à une seule catégorie d’immobilier d’entreprise, mais à investir dans une diversité de pays en Europe, là où les cycles immobiliers présentent les meilleures opportunités. Comprendre : les prix à l’achat les plus dévalorisés. Le tout, en visant à chaque fois une rentabilité d’au moins 6,5% sur les 300 millions d’euros qu’elle a investis en immeubles. Enfin, les gestionnaires mettent également en avant la durée de leurs baux de location - dix ans en moyenne -, qui a aussi contribué à la performance de la SCPI puisque la totalité des actifs étaient loués et généraient donc des loyers fin 2023
Immobilier : pourquoi vous n’arrivez pas à vendre vos parts de SCPI
Cela se corse pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les problèmes de liquidité s’accumulent pour certains véhicules très exposés aux bureaux. A tel point que le médiateur de l’AMF a été saisi par un épargnant non content de pouvoir retirer ses fonds rapidement.
Certaines SCPI sont prises au piège du cercle vicieux : baisses de prix de parts, ralentissement et problème de liquidité.
Par Krystèle Tachdjian
Les épargnants ayant investi dans certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont confrontées aujourd’hui à des problèmes de liquidité devront prendre leur mal en patience. C’est ce qui ressort d’un avis rendu le 1er février par le médiateur de l’Autorité des marchés financiers (AMF) Marielle Cohen-Branche en réponse à un épargnant.
Rappel des faits. Monsieur G détenteur des parts de SCPI a effectué une demande de retrait. Son chargé de clientèle au sein de son établissement bancaire lui aurait indiqué que les fonds lui seraient versés dans un délai de 3 semaines, résume le régulateur.
« Au bout de plusieurs semaines d’attente, Monsieur G explique avoir contacté directement la société de gestion, qui lui aurait confirmé que sa demande de retrait était complète et régulière et qu’elle était bien enregistrée au registre des retraits, mais ne pourrait être exécutée avant au moins 6 mois, compte tenu des conditions actuelles de marché », souligne l’AMF.
C’est dans ce contexte que Monsieur G. a saisi le médiateur afin d’obtenir le plus rapidement possible l’exécution de cette demande de retrait, tout en précisant ne pas contester la baisse de la valeur des parts intervenue.
« La société de gestion m’a indiqué qu’à ce jour, le marché des parts se trouvait déséquilibré, ne permettant pas d’honorer la demande de Monsieur G. Cependant, la société de gestion m’a confirmé que l’ordre de retrait de Monsieur G. était bien enregistré au registre des retraits », poursuit Marielle Cohen-Branche.
Compte tenu du nombre important de parts en attente avant celles dont Monsieur G est porteur, la société de gestion l’a informée ne pouvoir ni garantir l’exécution du rachat lors de la prochaine compensation, ni s’engager sur une date d’exécution.
La société de gestion a en outre estimé que cette demande de retrait avait été traitée conformément à la réglementation et à la documentation contractuelle de la SCPI.
Après un examen du dossier, le médiateur a rappelé à Monsieur G que « même si sa demande de retrait était complète, elle pouvait être exécutée avec un délai important ». En effet « la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente un risque de liquidité et l’acceptation d’une demande de retrait d’un investisseur dépend de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à sa place dans le cadre d’une SCPI à capital variable, comme c’était le cas en l’espèce ».
1 - Pourquoi certaines SCPI ont des problèmes de liquidité ?
L’AMF a également rappelé à cet épargnant que sa demande de retrait intervenait dans « un contexte de marché tendu depuis le début de l’année 2023, causé par une conjugaison de facteurs ». L’AMF évoque notamment « la crise sanitaire, la hausse des prix de l’énergie et des matériaux à la suite du conflit en Ukraine, l’inflation et la hausse des taux mais également l’essor du télétravail affectant les SCPI de bureaux ».
L’ancien placement vedette est pénalisé par la remontée assez brutale des taux d’intérêt et par le ralentissement du marché immobilier. Ce qui a contraint nombre d’entre elles (environ 35 % de la capitalisation totale des SCPI) à baisser le prix de leurs parts. Pour certains de ces véhicules, souvent des « SCPI bancaires » historiques, la collecte ralentit et les demandes de sortie se multiplient.
Dans le cas d’espèce évoqué par l’AMF, « les demandes de retrait étant actuellement plus nombreuses que les parts souscrites, la société de gestion n’est pas en mesure de répondre aux demandes de rachat dans l’immédiat ».
Compte tenu de ce contexte d’écart entre l’offre et la demande, la société de gestion a d’ailleurs modifié le prix de retrait des parts de cette SCPI, à la baisse à mi-année, ce qui n’était pas contesté par Monsieur G, dans le cadre du présent dossier.
Au vu de ces éléments, le régulateur a considéré que le traitement de sa demande de retrait apparaissait conforme à la documentation de la SCPI et que le délai d’exécution de sa demande tenait à l’illiquidité des parts.
Sa demande était inscrite au registre des retraits en attente d’exécution, s’agissant d’une SCPI à capital variable, qui est la forme la plus répandue, précise l’AMF.
2- Comment revendre ses parts ?
Il existe en effet deux types de SCPI : celles à capital fixe et à capital variable. Ce qui influe sur la revente des parts.
Dans les SCPI à capital variable, à tout moment il est possible d’acheter des parts de SCPI mais aussi, en théorie, les vendre à la société de gestion qui va simplement les annuler. Il n’y a donc pas de marché secondaire puisque la SCPI est tenue de vous racheter vos parts à un prix fixé à l’avance.
Mais en cas d’afflux de demandes de retrait, la société ne pourra pas toujours assurer cette liquidité car la vente des parts n’est possible que si elle est compensée par l’arrivée d’un nouvel associé.
Pour éviter le blocage, la SCPI à capital variable peut créer un fonds de remboursement, le cas échéant alimenté par la vente d’une partie des actifs détenus par la société.
En revanche, pour ce qui est des SCPI à capital fixe, si un investisseur souhaite céder ses parts, il pourra le faire sur le marché secondaire organisé par la société qui tient un carnet d’ordres. En période de stress, il faut s’attendre à une décote plus ou moins importante. Mais au moins l’épargnant disposerait plus facilement d’une porte de sortie. Pour sortir de l’impasse, certaines sociétés de gestion pourraient ainsi être tentés de transformer leur SCPI en société à capital fixe.
3 - Conclusions de l’AMF : quelles leçons en tirer ?
« Même en cas de demande régulière et enregistrée dans le registre des retraits, comme c’était le cas dans le cadre du présent dossier, la société de gestion peut ne pas être en mesure de répondre aux demandes de rachat avant plusieurs mois », conclut l’AMF.
La demande ne peut être exécutée que si le marché secondaire des parts le permet et peut donc ne pas être immédiate, insiste le gendarme des marchés.
On peut en déduire qu’en dépit du contexte incertain entourant les SCPI, ce n’est peut-être pas le meilleur moment pour vendre ses parts. Les SCPI restent en effet un produit d’investissement de long terme, souvent envisagé pour préparer sa retraite.
Tant que la société perçoit des loyers et parvient à servir un rendement satisfaisant, l’épargnant aura intérêt à laisser passer l’orage. Les soubresauts du marché offre aussi des opportunités d’investissement sur les SCPI les plus agiles et qui ont les reins assez solides pour acheter des actifs à prix cassés.
tu auras plus de réponses sur le forum épargne de dealabs et de moneyvox
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plus le temps passe, et plus le nombre d’opérations de refinancement des emprunteurs augmente.
Les nouveaux taux contractualisés sont trés élevés par rapport à ceux des crédits anciens.
La douleur est toujours plus forte.
On n’a pas fini de purger la crise dans les SCPI qui pourrait durer encore de longs mois pour les plus anciennes.
patience …dans la douleur persistante!
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Exemple de calcul du rendement effectif pour Remake en AV car il faut tenir compte des taxes payées à l’étranger.
Rendement brut 7.2 % , taxes environ 20 % mais la scpi a 70 % seulement à l’étranger. Ce qui donne
7.2*(1-0.7*0.2) = 6.19 % distribué en AV. Ce taux est à comparer à une scpi uniquement française
et donc reste compétitif. En réalité, il faudrait différencier la fiscalité des différents pays
et ca se complique. Le taux de 20 % retenu ici est une approximation qui me semble assez proche de la réalité.
Novaxia Neo, la même formule donne
6.33*(1-0.45*0.2) = 5.76 %. (45 % à l’étranger)
Iroko zen: 7*(1-0.75*0.2) = 5.95 % (75 % à l’étranger)
Corum XL: 5.90*(1-1*0.2) = 4.72 %. (100% à l’étranger) . Ici on voit une différence significative lorsque tous les biens sont à l’étranger …
Dans l’attente de vos réactions …
En cas de rachat, la fiscalité française doit être prise en compte (flat tax 30% suivant les AV).
Oui, c’est un peu trompeur, mais c’est comme ça, c’est la réglementation qui impose de communiquer sur le taux de rendement brut. Et c’est la seule donnée obligatoire concernant le rendement. Le rendement net de fiscalité étrangère n’est pas communiqué par toutes les sociétés de gestion. Donc Linxea ne changera rien. A chacun de se renseigner pour connaitre le rendement réel en AV (info pas toujours indiquée clairement dans les bulletins trimestriels).
A ma connaissance, seul Corum récupère la fiscalité étrangère et la restitue dans son AV.
Pour les SCPI 100% étrangères (pour faire simple) en direct, c’est plus subtil : vous payez l’impôt français mais vous avez un crédit d’impôt correspondant à l’impôt étranger (pour certains pays, c’est un autre mécanisme : « imposition au taux effectif », mais ça revient au même). Donc vous payer quand même un impôt mais plus faible que pour une SCPI 100% française (je n’ai pas fait le calcul pour voir la différence finale si on prenait un rendement brut identique)
Et vous êtes effectivement dispensés de prélèvements sociaux (à 17,2% ce n’est pas négligeable).
C’est donc d’autant plus intéressant que vous avez une tranche d’imposition élevée.
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Je ne vois pas trop où vous voulez en venir.
Quand on nous dit que les SCPI « protège de l’inflation », il n’a jamais été dit que ça augmentait la valeur des SCPI (que ce soit la valeur de réalisation ou reconstitution ou retrait). Uniquement que les loyers étaient censés augmenter et donc les revenus versés par les SCPI devaient augmenter en suivant l’inflation. Donc je ne vois pas pourquoi vous comparer l’influence de l’inflation sur les revenus avec la valeur de retrait.
Pour une SCPI ayant un revenu de 5%, une augmentation de 5% des revenus donnerait un rendement de 5,25%, toutes choses égales par ailleurs.
On achète des SCPI en principe pour ses revenus (présents ou futurs), pas pour faire des plus-values lors de la revente des parts.
En ce moment, le crowdfunding immobilier est à fuir. Le nombre de projets en retard et les redressements ou liquidations judiciaires explosent. Et les statistiques de défaut des projets sont biaisées : il faut beaucoup de temps pour qu’un projet soit officiellement marqué « en défaut », alors que le projet a plusieurs années de retard ou que le promoteur est en redressement judiciaire (donc, sauf miracle, c’est plié pour l’investisseur).
Quand à l’immobilier fractionné, les débuts semblent difficiles aussi et le fonctionnement assez opaque.
C’est une légende urbaine. Si les loyers augmentent trop vite, certains locataires feront défaut ou iront voir ailleurs. Ce n’est pas parce que l’indexation est écrit dans le bail qu’elle va être appliquée bêtement. C’est une négociation entre le locataire et le bailleur. De nombreux rapports de SCPI indiquent que des hausses modérées ont été négociées en contrepartie d’un allongement du bail.
Du grand n’importe quoi cet article :
- comparer le rendement du 1er trimestre avec le rendement annuel de l’an dernier n’a pas de sens. Et c’est l’auteur de l’article lui-même qui le dit !
- tout ce qui est dit dans l’article est au conditionnel et/ou repose sur des « peut-être », « probablement », …
En gros, l’auteur ne sait rien sur rien mais il ne peut s’empêcher d’écrire un article pour faire le buzz et faire peur.
Et vous en tirer quelles conclusions ?
Commentaire totalement inutile…
Le versement correct du dividende d’Epargne Pierre a déjà été corrigé.
Quand à Pierval Santé, le versement n’a toujours pas été fait pour les associés en direct
D’ailleurs, je me demande d’où vient l’ensemble des chiffres de ce tableau, certaines sociétés de gestion n’ont toujours pas communiqué les rendements 2023 ni versé les dividendes du T4 2023.
A ma connaissance, Primonial est la seule société de gestion à pratiquer le reset fiscal. Ce qui est assez bizarre. Difficile à dire pourquoi Primonial le pratique et pas les autres. Peut-être que ce reset fiscal est l’équivalent de ce que Corum fait pour ceux qui ont leurs SCPI dans leur assurance-vie, lié à la fiscalité étrangère. D’où cette absence de reset fiscal pour les associés en direct.
Là, je crois que vous pouvez rêver…
Linxea (comme les autres courtiers) n’ont rien fait pour défendre leur client au sujet des 5% de pénalités non annoncés sur GF Pierre. Les conseillers se sentaient bien gênés mais ce n’est pas allé plus loin.
« Linxea (comme les autres courtiers) n’a rien fait pour défendre ses clients »
(c’est mieux comme ça )