Investissement SCPI

Placements 📊 Immobilier / SCPI / Club Deal
61

EPARGNE

Publié par Olivier Cheilan | aujourd’hui à 14:24
Il semble encore possible de trouver des SCPI décotées

Malgré une baisse généralisée des valeurs de reconstitution, l’observatoire des SCPI de la plateforme d’épargne en ligne Linxea calcule une décote moyenne de 2,46% pour 83 SCPI analysées.

Acquérir une SCPI avant une augmentation du prix de ses parts est une bonne opération qui permet d’engranger rapidement une plus-value ou de limiter les frais d’entrée. Pour faire le bon choix, il faut comparer les prix de souscription avec les valeurs de reconstitution qui sont calculées chaque année à partir des valeurs d’expertises du patrimoine immobilier de chaque SCPI.

Les sociétés de gestion sont autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Il faut donc généralement que la valeur de reconstitution devienne supérieure de plus de 10% au prix de souscription de la part pour qu’une hausse du prix soit appliquée.

Dans le contexte économique actuel très incertain pour la croissance et de perspective de remontée durable des taux d’intérêt, choisir une SCPI dont le prix de souscription est décoté par rapport à sa valeur de reconstitution permet aussi de disposer d’une marge de sécurité avant une éventuelle dépréciation du prix des parts.

83 SCPI passées au crible
L’observatoire des SCPI de la plateforme d’épargne en ligne Linxea se penche régulièrement sur la valeur du patrimoine immobilier des SCPI et observe cet été une baisse moyenne de 1,12% des valeurs de reconstitution (au 31 décembre 2022 par rapport à fin 2021) sur un échantillon de 83 SCPI passées au crible. La baisse constatée n’est pas homogène dans toutes les catégories et touche surtout les supports investis dans des bureaux (-2,84%). Linxea observe un marché à deux vitesses, avec une demande croissante pour les actifs les mieux placés (Paris intra-muros, grandes métropoles régionales et européennes) et les plus performants sur le plan énergétique, alors que les biens plus obsolètes et plus excentrés souffrent beaucoup plus.

Autre enseignement de cette étude, les SCPI ayant les capitalisations les plus importantes (supérieures à 1 milliard d’euros) ont vu leurs valeurs de reconstitution baisser davantage que la moyenne (-2,8%), alors que les valeurs sont quasiment stables pour les capitalisations inférieures (-0,46% seulement).

Une décote moyenne de 2,46%
Malgré cette baisse généralisée des valeurs, cette étude montre que les SCPI conservent en moyenne un prix de part décoté de 2,46% par rapport à leurs valeurs de reconstitution, tous secteurs confondus. « Cela signifie que les souscripteurs achètent aujourd’hui leurs parts en moyenne 2,46% moins cher que la valeur réelle des biens détenus », résume Pierre Garin, Directeur du pôle immobilier de Linxea. Ce sont les SCPI diversifiées et les commerces qui connaissent en moyenne la décote la plus importante, avec un peu plus de 3%.

Attention, parmi toutes ces SCPI analysées par Linxea, une vingtaine se démarquent quand même avec un prix de part supérieur à leur valeur de reconstitution, dont 3 qui sont surévaluées d’environ 8%. A l’opposé, 12 SCPI enregistrent encore une décote supérieure à 7%. Ces dernières sont les plus susceptibles de voir leur prix de part revalorisé à court ou moyen terme.

Les SCPI affichant les meilleures décotes d’après le classement de Linxea :
LF Opportunité Immo (La Française AM) : 9,83%.
Selectinvest (La Française AM) : 9,77%.
Novapierre 1 (Paref Gestion) : 9,64%.
Selectipierre 2 (Fiducial Gérance) : 9,55%.
Cristal Life (Inter Gestion) : 8,40%.
Epsilon 360 (Epsilon Capital) : 8,27%.
Aestiam Cap’hebergimmo (Aestiam) : 7,92%.
Atream Hôtels (Atream) : 7,81%.
Aestiam Pierre Rendement (Aestiam) : 7,45%.
Épargne Pierre (Atland Voisin) : 7,61%.
Épargne Foncière (La Française AM) : 7,37%.
GMA Essentialis (Greenman Arth) 7,36%.
Les plus importantes surévaluations
Genepierre (Amundi Immobilier) : 8,76%.
Patrimmo Commerce (Primonial REIM) : 8,69%.
Pierre Plus (AEW Ciloger) : 7,23%.
A SAVOIR
Linxea précise qu’au cours du premier semestre 2023, seules 4 SCPI ont revalorisé le prix de leur part (Sélectipierre 2 de Fiducial Gérance, Remake Live de Remake AM, Novapierre Résidentiel et Novapierre 1 de Paref Gestion. Une autre, Laffitte Pierre (AEW Ciloger) a annoncé une baisse de prix de 8,5 % le 1er mars dernier.

62

Publié par Olivier Cheilan | aujourd’hui à 17:28
Une légère baisse de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI se confirme
TENDANCE ANALYSE0
L’ASPIM note que les valeurs de réalisation par part ont diminué en moyenne pondérée de -2,44% fin 2022. Ce sont les SCPI de bureaux qui ont enregistré les baisses de valeurs de réalisation par part les plus importantes : -3,1%.

L’association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) vient d’annoncer que les valeurs vénales des patrimoines immobiliers des SCPI ont été ajustées en moyenne de -1,5% fin 2022 à périmètre comparable. Les craintes d’un tassement des valeurs d’expertise des actifs immobiliers des SCPI, les bureaux en particulier, se confirment donc même si rien d’alarmant ne semble pour l’instant se dessiner compte tenu des décotes encore affichées par beaucoup de SCPI entre leurs prix de souscription et leur valeur de reconstitution. Sans oublier les réserves de plus-value ou les reports à nouveau positifs.

-2,44% en moyenne pour les valeurs de réalisation par part
Dans le détail, l’ASPIM note que les valeurs de réalisation par part ont diminué en moyenne pondérée de -2,44% fin 2022 alors qu’une hausse de +1,36% était encore observée fin 2021. Ce recul des valeurs de réalisation s’explique par la baisse des valeurs d’expertises de -1,54% à périmètre comparable, amplifiée par l’effet de levier de l’endettement des SCPI et par les distributions exceptionnelles de réserves de plus-value de cessions ou de report à nouveau (0,38% du prix de souscription en 2022).

Parmi les différentes typologies de SCPI, ce sont les SCPI de bureaux qui ont enregistré les baisses de valeurs de réalisation par part les plus importantes : -3,1%. Les SCPI à prépondérance « logistique et locaux d’activité », dont les valorisations étaient montées très haut, voient également leurs valeurs de réalisation diminuer de -2,5%. Les SCPI typées commerces et les diversifiées ne connaissent qu’une érosion limitée à -0,6% et -0,7% respectivement.

Tassement de la collecte
Au premier trimestre 2023, la collecte nette des SCPI s’élève à 2,4 milliards d’euros, montant en repli de 10% par rapport au premier trimestre 2022, mais qui reste supérieur à la moyenne des premiers trimestres des cinq dernières années. Ce ralentissement de la collecte après une année 2022 record a particulièrement concerné les SCPI à prépondérance « bureaux ». Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, voit dans l’attractivité des placements monétaires liée à la remontée des taux d’intérêt une explication à ce tassement des souscriptions de SCPI.

Message rassurant concernant les dividendes
« Si nous notons une augmentation du volume des parts échangées sur le marché secondaire depuis la fin de l’année dernière, le volume des souscriptions ainsi que les différents outils de gestion de la liquidité permettent une gestion normale des demandes de retraits. Nous n’observons pas de difficultés particulières sur le marché dans les données transmises par les gérants au premier trimestre 2023 », ajoute Jean-Marc Coly.

Le message se veut également rassurant concernant les distributions de dividendes en 2023 : « les gérants de SCPI anticipent, dans leur grande majorité, des niveaux comparables à ceux de 2022 ». Le taux de distribution des SCPI s’était établi en moyenne à 4,53% en 2022.

63

SCPI : alerte sur les rendements en 2023

La performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a sensiblement reculé en ce début d’année. Une correction d’importance n’est pas à exclure en 2023.

Par Thibaut LAMY
Journaliste placements, patrimoine
Publié le 02/05/2023 à 14h56
Pas de miracle pour les SCPI, en pleine période de turbulences sur le marché immobilier dans l’Hexagone. Sur les trois premiers mois de l’année 2023, les sociétés civiles de placement immobilier affichent des rendements moyens en net repli, à 4,15%*, contre 4,53% sur l’ensemble de l’année 2022, selon France SCPI. Plus qu’un passage à vide, la plateforme entrevoit dans ces chiffres un changement plus profond pour la pierre papier : “L’époque bénie des rendements faciles est peut-être derrière nous”, affirme-t-elle. Et cela, même si depuis l’apparition du Covid-19, les sociétés de gestion ont pris pour habitude de limiter les dividendes versés aux associés en début d’année et d’effectuer un rattrapage au dernier trimestre. Car la relative prudence des professionnels du secteur n’explique pas intégralement la correction très sensible des taux de distribution (TD) en ce début d’année.

“Certains gestionnaires accuseraient-ils le coup d’une mauvaise gestion conjuguée à une collecte trop élevée ?”, interroge France SCPI. Une question légitime, alors que les SCPI ont fait l’objet de versements record l’an passé, d’un montant de 10,1 milliards d’euros, selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Conséquence, “certains biens ont été achetés soudainement… et un peu trop chers, au détriment de la performance servie”, avance le cofondateur de France SCPI, Paul Bourdois.

Des rendements en baisse dans presque tous les secteurs
Le plongeon des rendements n’impacte bien évidemment pas de la même manière toutes les SCPI. Ainsi, alors que les acteurs investis majoritairement dans la logistique (entrepôts, locaux d’activité…) occupent le premier rang après avoir versé des dividendes moyens de 5,65% (+0,20 point par rapport à l’année 2022), leurs poursuivants ont pour leur part offert des performances en nette baisse. Les SCPI diversifiées dans plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, crèches, Ehpad…) se sont fendues d’un taux de distribution moyen en repli de 0,33 point, à 5,24%, devant les SCPI investies dans des murs d’hôtels (4,86%, -0,24 point).

Quant aux autres SCPI, leur performance moyenne s’est installée bien en dessous du seuil symbolique de 4,50%, les acteurs investis massivement dans les bureaux affichant même un taux de distribution de seulement 4,10% (-0,30 point). Cette typologie de SCPI pourrait d’ailleurs continuer de souffrir puisqu’elle a encore attiré 40% de la collecte au premier trimestre 2023. Or cette même collecte devra forcément être investie dans des conditions dégradées et impactera à la baisse la performance servie aux associés sur l’ensemble de l’année. Principal motif d’espoir, selon France SCPI, le renchérissement du coût du crédit, qui pourrait freiner la collecte dans les prochains mois, et donc la baisse des rendements. Mais cette flambée des taux des prêts immobiliers devrait également se traduire par une dégradation de la valeur des actifs des SCPI, et donc de leurs parts, avertit la plateforme.

64

Publié par Olivier Cheilan | aujourd’hui à 17:25
La baisse du rendement des SCPI au premier trimestre pose plusieurs questions !
TENDANCE ANALYSE0
« Certains gestionnaires accuseraient-ils le coup d’une mauvaise gestion conjuguée à une collecte trop élevée ? », s’interroge Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.

Alors qu’une légère baisse de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI se confirme, entraînant des inquiétudes sur d’éventuelles baisses du prix des parts à venir, le niveau des dividendes versés au premier trimestre 2023 affiche également quelques déconvenues.

Rendement en baisse au premier trimestre
D’après la plateforme de distribution France SCPI, le rendement annualisé constaté sur les trois premiers mois de l’année atteint 4,15%, représentant une baisse de plus de 8% par rapport au Taux de Distribution moyen de l’année 2022 (4,53%).

Les SCPI des catégories Logistique et Diversifiées restent les plus performantes avec respectivement 5,65% et 5,24% alors que les SCPI de Bureaux et de Commerces n’ont servi que 4,10% et 4,33% sur le trimestre.

Bien sûr, la distribution des dividendes est traditionnellement prudente en début d’exercice et les gérants rééquilibrent en général à la hausse le rendement en fin d’année. C’était du moins le cas au cours des deux derniers exercices, le rendement ayant par exemple été estimé l’an dernier à la même période à 4,25% par France SCPI avant de ressortir à 4,53% sur l’ensemble de l’année 2022.

Excès de prudence ou mauvaise gestion ?
« Les gérants de SCPI joueraient-ils la carte de la modestie comme c’est le cas depuis plusieurs années à chaque 1er trimestre, historiquement plus faible en termes de rendement ? Ou certains gestionnaires accuseraient-ils le coup d’une mauvaise gestion conjuguée à une collecte trop élevée ? », s’interroge cependant Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI.

Selon lui, la réponse est probablement à mi-chemin entre les deux car il dévoile que certaines SCPI historiques, considérées comme des poids lourds du marché vont aussi annoncer pour ce trimestre, de fortes baisses de dividendes. « Et ces variations négatives vont au-delà de la simple prudence du début d’année. Probablement victime de trop fortes collectes ces dernières années, ces SCPI ont indéniablement dû investir trop rapidement. Des corrections sont donc à prévoir dans ce sens », prévient Paul Bourdois.

Une baisse du prix des parts n’est pas exclue
Le dirigeant de France SCPI alerte donc sur le fait que certaines SCPI pourraient subir de fortes déconvenues de rendement si les baisses constatées au premier trimestre s’accentuaient par la suite. Paul Bourdois n’écarte pas non plus une revalorisation à la baisse des actifs et donc du prix des parts, sachant que certains actifs ont donc peut-être été achetés trop cher en 2022 sous la pression d’une forte collecte que les gérants ont dû dépenser…

La SCPI est un produit de distribution avant tout
Paul Bourdois souligne toutefois qu’un tel constat de prudence et/ou de dévalorisation pour ce premier trimestre 2023 ne doit pas faire oublier un des fondements de la SCPI : « il s’agit d’un produit de distribution et pas de capitalisation. Certaines SCPI vont probablement constater des baisses de valeurs en 2023 mais elles continueront à servir un dividende à leurs associés. De la même manière que le propriétaire d’un studio dont la valeur baisserait continuerait tout de même à encaisser ses loyers ». Même si les performances passées ne présagent pas de l’avenir, Paul Bourdois rappelle au passage que les SCPI avaient vu, en 2008, leur valorisation moyenne baisser de 5% mais le rendement moyen s’était quant à lui maintenu à presque 6%…

65

Publié par Olivier Cheilan | ce matin à 11:24
Plus de 4 millions de Français sont désormais adeptes de la pierre-papier
Les trois grandes catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public affichent une collecte nette record de 16,1 milliards d’euros en 2022, en forte hausse de 47% sur un an.

4,53% : c’est le rendement moyen « officiel » des SCPI pour l’année 2022, calculé par l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Ce taux de distribution dépasse légèrement celui de 2021 (4,49%) en se composant d’une distribution sur résultat courant de l’ordre de 4,02%, d’une distribution exceptionnelle, principalement sur réserves de plus-values, d’environ 0,38% et d’une fiscalité déjà acquittée à la source par les sociétés de gestion de l’ordre de 0,13%.

Sur l’année 2022, la collecte nette des SCPI a dépassé pour la première fois les 10 milliards d’euros, un total qui progresse de 37% par rapport à l’année 2021 et qui dépasse de 9% le précédent record de 2019.

Les SCPI diversifiées reprennent l’avantage
Désormais classées par stratégies prépondérantes d’investissement, ce sont les SCPI diversifiées qui reprennent l’avantage avec un taux de distribution moyen de 5,63%, devant la catégorie « Logistique et locaux d’activité » à 5,48%. Viennent ensuite la classe « Hôtels, tourisme et loisirs » qui remonte à 5,09% puis « Santé & éducation » avec 4,78%, les Commerces à 4,61%, les Bureaux à 4,20% et le Résidentiel avec 4,17%.

Attention aux conséquences de la remontée des taux
A noter que le Rendement global immobilier (RGI), qui tient compte des revalorisations du prix des parts, sera précisé par l’ASPIM d’ici le printemps. « Les gérants sont globalement confiants sur la pérennité des niveaux de rendement qui seront servis en 2023, mais restent toutefois très attentifs aux conséquences d’une nouvelle remontée des taux sur le prix des actifs immobiliers, des ajustements de valeurs ayant déjà été observés fin 2022 », constate Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM. Cette forte remontée des taux d’emprunt pénalise en effet le recours au levier de la dette pour les acquisitions d’actifs immobiliers tertiaires et entraîne donc une moindre concurrence des acquéreurs, ce qui pèse globalement sur les prix.

Montée en puissance des SCI unités de compte
Les sociétés civiles unités de compte immobilières en assurance vie (investies notamment en SCPI) affichent une hausse de 3,7% en 2022, comparable à la performance de 2021 (+3,8%). Plus d’un tiers de ces unités de compte ont même délivré une performance globale comprise entre +4% et +5% en 2022.

Sur l’année 2022, ces supports d’unités de compte immobilières ont enregistré pour 5,4 milliards d’euros de souscriptions nettes, un total qui bondit de 65% par rapport à 2021. Conséquence du succès grandissant de ces supports, le poids des sociétés civiles dans la collecte globale des fonds immobiliers grand public est passé de 23% à 34% entre 2019 et 2022.

Plus de 4 millions de porteurs de parts de fonds immobiliers non cotés
En prenant en compte à la fois les SCPI, les unités de compte immobilières de plus en plus présentes dans les contrats d’assurance vie et les OPCI, ce sont désormais plus de 4 millions de Français qui sont adeptes des fonds immobiliers non cotés, ce qu’on appelle communément la pierre-papier. Ces trois grandes catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public affichent une collecte nette record de 16,1 milliards d’euros en 2022, en forte hausse de 47% sur un an.

A SAVOIR
Au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI était proche de 90 milliards d’euros, en hausse de 14% sur un an. L’actif net des sociétés civiles unités de compte immobilières s’établissait de son côté à 25 milliards d’euros, en augmentation de 33% sur un an.

66

Epargne : le bilan 2022 s’annonce excellent pour les SCPI
information fournie parMONEYVOX•17/02/2023 à 14:06

Si la performance réelle des SCPI en 2022 n’est pas encore connue, plusieurs courtiers avancent déjà quelques chiffres, révélateurs d’un marché qui a su conjuguer rendement et constance.

Malgré une année 2022 mouvementée, entre inflation, hausse des taux d’intérêt et guerre en Ukraine, les SCPI ont su garder le cap, avec une performance qui devrait combler la plupart des épargnants. En attendant les annonces des différents gestionnaires, plusieurs courtiers se sont livrés au jeu des estimations, afin de satisfaire les attentes des investisseurs les plus pressés. Quel est le rendement moyen que devraient servir les SCPI au titre de l’année 2022 ?

Un rendement moyen estimé entre 4,51 et 4,70 % pour 2022
Les particuliers qui recherchent un support d’investissement afin de diversifier et de doper leur épargne se tournent parfois vers les SCPI, Sociétés civiles de placement immobilier. Le principe ? La SCPI achète et gère un ensemble de biens immobiliers, et l’investisseur acquiert une ou plusieurs parts de cette société.

Toutes les sociétés qui gèrent cette catégorie spécifique de placement n’ont pas encore publié les performances de leurs supports d’investissement. Toutefois, deux courtiers, Linxea et France SCPI, se sont déjà livrés au jeu des estimations.

Selon le courtier en ligne Linxea, qui a lui-même récemment lancé sa propre offre de SCPI, les détenteurs de parts de SCPI pourraient obtenir un rendement moyen de 4,70 % au titre de l’année 2022, tout en rappelant que « certains taux sont encore à l’étude au sein des sociétés de gestion alors que nous bouclons cette étude et quelques SCPI manquent encore à l’appel. Ce chiffre est donc potentiellement optimiste par rapport au marché ». Pour la plateforme France SCPI, le taux moyen de distribution pourrait être de 4,51 %.

Un secteur d’activité marqué par sa grande stabilité
Pour Pierre Garin, directeur du pôle immobilier du courtier Linxea, les SCPI ont à nouveau fait preuve de constance en 2022, alors même que le contexte relatif à cette année était particulièrement délicat : « Malgré une année complexe marquée par le conflit russo-ukrainien, l’inflation, la hausse des taux d’intérêt et une forte volatilité sur les marchés, les SCPI se montrent résilientes ».

À de rares exceptions près, le rendement des SCPI est relativement stable d’une année à une autre, ce qui constitue un véritable atout pour les investisseurs. En effet, ceux-ci peuvent anticiper facilement la rentabilité des sommes qu’ils investissent sur cette catégorie d’actifs, et, par exemple, estimer le complément de revenus que cela leur procurera au cours des années à venir.

Cette constance permet également de crédibiliser les estimations réalisées par Linxea et France SCPI. Ainsi, France SCPI avait effectué une analyse similaire l’an passé, au titre de l’année 2021, et était arrivé à une performance moyenne estimée de 4,31 % pour l’ensemble des SCPI. La performance réelle, annoncée et calculée par l’Aspim, le groupement des gestionnaires de SCPI, avait finalement été très proche de l’estimatif communiqué par France SCPI, avec 4,49 % de rendement servi pour 2021.

Quel avenir pour les SCPI en 2023 ?
Attention : la stabilité passée des performances des SCPI ne doit pas amener à anticiper une performance toujours équivalente au cours des années à venir. Des fluctuations sont toujours possibles, avec un facteur de risque particulier pour 2023 : la probable baisse des prix de l’immobilier, sous l’effet notamment de la hausse des taux d’intérêt. Pour Pierre Garin, « les SCPI disposent d’un matelas pour amortir cette baisse ». Néanmoins, le directeur du pôle immobilier de Linxea ajoute : « À l’avenir, il y aura probablement des rendements en hausse et en revanche moins de revalorisation de prix de part ».

Par ailleurs, les SCPI ont effectué une année record en termes de collecte en 2022. Autant de ressources qu’il est nécessaire d’utiliser à bon escient, en réalisant les bons investissements. Les gestionnaires sont donc attendus au tournant, pour reprendre l’expression de Paul Bourdois, dirigeant de France SCPI « Collecter massivement est une chose, bien investir en est une autre. Les SCPI sont donc attendues au tournant pour la performance 2023 ».

© Moneyvox

67

SCPI : attention à la baisse du prix de parts
Par Aymeric Val mieux vivre votre argent
Publié le 08/03/2023 à 15h59 • Mis à jour le 07/03/2023 à 16h00
Les rendements ont été au rendez-vous en 2022. Mais cette année, la baisse des prix de part pourrait gâcher en partie la fête.

scpi
La résilience n’est pas un vain mot pour la pierre papier. L’an dernier, en dépit de la dégradation de la conjoncture économique et monétaire causée par le conflit russo-ukrainien, le taux de distribution moyen des SCPI s’est hissé à 4,53%, légèrement au-dessus de la performance de 2021, qui se situait à 4,49%. Ni l’inflation ni la hausse des taux d’intérêt ne sont venues perturber la dynamique de ces véhicules immobiliers. Les raisons ? D’abord, les SCPI n’utilisent que très modestement l’effet de levier de l’emprunt : leur ratio d’endettement moyen se situe à 17% de la valeur de leur patrimoine, selon la plateforme MeilleureSCPI.com, contre 42% pour les cinq principales grandes foncières cotées. Si bien que leur modèle et la qualité de leur bilan n’est pas remis en cause par le renchérissement du coût de l’argent. Ensuite, grâce aux clauses d’indexation systématiquement intégrés dans les baux, ces fonds s’érigent, pour les épargnants, en rempart contre l’inflation. Leurs revenus locatifs progressent mécaniquement en période de hausse des prix à la consommation.

Des indicateurs avancés moins favorables
Ce tableau d’ensemble de la pierre papier serait presque idyllique si l’on ne s’attardait pas sur les indicateurs avancés du marché immobilier, plutôt inquiétants. Le volume les transactions s’inscrit en baisse sensible depuis l’été dernier, en particulier sur les bureaux. Et, faute d’acheteurs, les prix des opérations déclinent. Une épée de Damoclès pour la plupart des SCPI, qui voient la valeur de leur patrimoine s’éroder ou en passe de l’être. Est-ce que cela se traduira par des baisses de prix de parts ? Cela reste à voir. Car les sociétés de gestion ont une certaine latitude pour s’abstenir de le faire. Pour mémoire, elles peuvent opter pour un statu quo sur le prix des parts, dès lors que la valeur du patrimoine de la SCPI reste dans un tunnel compris entre -10% et +10%. Hormis quelques fonds déjà en difficultés, la plupart des véhicules ont de la marge avant d’être contraint d’abaisser le prix des parts, qui cristalliserait une destruction de valeur pour les associés. Quoi qu’il en soit, il faudra rester attentif à l’évolution des valeurs d’expertise des patrimoines à l’avenir et, si la tendance baissière s’accentue, ne pas hésiter à procéder à des arbitrages ou à réduire la voilure.

Fenêtre d’opportunité
Pour certaines SCPI, néanmoins, le contexte ouvre au contraire une fenêtre d’opportunité très attractive. Comment les identifier ? Il s’agit d’une part des SCPI jeunes et agiles, qui constituent leur patrimoine et, de l’autre, de fonds plus ancien qui arborent une grande discipline dans leur stratégie d’investissement. Après avoir limité collecte ces dernières années pour éviter d’acheter des immeubles au prix fort et à la rentabilité insuffisante, ces SCPI se frottent les mains : elles peuvent acquérir des actifs à la rentabilité faciale très attractive, de l’ordre de 5 à 8%, y compris sur des typologies qui étaient devenues inabordables comme la logistique ou la santé.

68

En complément:

Corum XL et Eurion, sont certes prometteuses mais ne sont pas si diversifiées que ça. Du moins pour l’instant.

Corum XL: 53% Royaume Uni, 21% Pologne. Ce qui fait 74% dans 2 pays (74% bureaux)

Eurion: 32% Irlande, 27% Pays-Bas, 12% Finlande. Ce qui fait 71% dans 3 pays (96% bureaux)

Origin: 26% Pays-Bas, 16% Italie, 10% Finlande, %10 Belgique, 9% Irlande. Ce qui fait 71% dans 5 pays (46% bureaux et 34% commerces)

69

Bien d’accord avec Youyou35 pour dire que l’intérêt des SCPI françaises en direct est limité à l’achat en crédit (mais la fenêtre de tir est probablement passée) et aux montages en démembrement. Et éventuellement pour diversifier les SCPI étrangers avec un investissement en France…

Jérémy, je suis aussi chez Corum et je pense qu’il vous manque encore le Corum Origin pour accroitre la diversification à l’étranger. Chacun des 3 SCPI du Corum ont des stratégies différentes.

Ce que je ne comprends pas, comment Linxea à conseillé le Fonds Euro Nouvelle Génération 25 % alors que vous cherchez à acheter des SCPI en direct???

A part Pierval Santé et Epargne Pierre que je possède en direct (à crédit), je ne connais pas les autres.

Enfin, si vous êtes déjà chez Corum, que vous adhérez à sa vision et que 25% de fonds euro vous intéresse, il faut regarder aussi du côté du Corum Life comme une AV complémentaire: 3 SCPI + fonds obligataire daté.

70

Je prendrai bien le nom du forum…
Au cas où…

71

Est-ce le moment d’investir en SCPI?
C’est à chacun de donner sa réponse… en fonction de ses objectifs et son patrimoine.
Il est vrai que le secteur immobilier est dans la tourmente et ce n’est probablement pas encore fini mais ce n’est pas valable non plus pour toutes les SCPI. Certaines d’entre-elles se portent très bien et sont en train de préparer les rendements élevés de la décennie à venir. Les malheurs des uns font le bonheur des autres.
Est-ce le moment d’acheter des actions?
Est-ce le moment d’acheter des obligations?
Est-ce le moment d’acheter sa résidence principale?
Il y a autant de réponses que de situations individuelles différentes…
En SCPI aussi, je pense qu’il y a actuellement des opportunités à condition d’être très sélectif et diversifié.
La crise actuelle a du bon aussi. Elle permettra de séparer le bon grain de l’ivraie.

Si j’ai un conseil à donner, ce sera d’étudier de très près les SCPI qui vous tentent. Il faudra mettre votre nez dans les bulletins trimestriels sur au moins 2-3 ans et les comparer. Faire éventuellement des tableaux excel.
L’investissement en AV ou en direct ne répond pas aux mêmes besoins non plus.
Il ne faut ni se laisser influencer par le battage médiatique ni par les publicités.
Il ne faut pas souscrire les yeux fermés les jeunes SCPI parce qu’elles ont le vent en poupe, ni délaisser systématiquement les anciennes.
Ce n’est pas parce qu’une SCPI se retrouve en (petite) difficulté aujourd’hui qu’elle ne saura pas redresser la barre.
Inversement, ce n’est pas parce que Son prix chute qu’une SCPI devienne une opportunité. Il ne faut pas essayer d’attraper un couteau qui tombe mais il est toujours opportun d’essayer d’attraper une balle en caoutchouc lorsqu’elle est près du sol.
Les SCPI jeunes que vous citez ont leurs tendons d’Achille aussi. En plus, elles ont toutes des stratégies différentes. Ce n’est pas parce que, pour un certain nombre d’entre-elles, elles ont été lancées par chance au bon moment que leurs modèle économique est pertinent.
Comme toute autre classe d’actif, il ne faut y investir que si vous avez compris le fonctionnement et les risques.
Il vaut mieux penser son investissement en SCPI plutôt comme un investissement immobilier à long terme qu’un fond d’action. Dans le cas contraire, il faut peut-être se tourner vers les fonds immobilier cotés.
Si vous devriez investir dans l’immobilier physique, je suis sûr que vous étudieriez de près une multitude de paramètres.
Faites de même…

Je n’ai pas de conseils concrets à vous donner mais personnellement je continue à investir sur certaines de mes SCPI tout en restant pas très tranquille sur d’autres…
J’en ai vendu aucune.

1 « J'aime »
72

En résumé, tout va bien dans le monde des bisounours… et c’est le moment ou jamais d’acheter. 1 - 2 - 3 Achetez!

Les associés investis, nous avons tous nos taux de distribution propres à nous par rapport à nos prix d’acquisition. Que le taux global de distribution ou celui d’une SCPI en particulier augmente d’une année sur l’autre à cause de la baisse du prix des parts n’a aucun effet sur ce que je touche comme dividende à la banque à moins que je continue à investir.
Il se peut même que je touche moins qu’auparavant alors que le taux de distribution est remonté. C’est le cas de certaines SCPI.

Les nouvelles acquisitions ont un meilleur rendement parce que les prix de l’immobilier baissent mais ce n’est valable que si votre immeuble est de très bonne qualité et à condition que les locataires se bousculent pour le louer. Car, nous sommes tout de même au bord de la récession pour ne pas dire qu’on y est pleinement et que l’activité économique risque de ne pas être florissante dans les mois ou années à venir. Or, nous constatons que les re-négociations ou re-locations se font souvent à la baisse malgré que les loyers devraient être augmentés à cause de l’inflation.

Tout cela pour dire que, un immeuble acheté à un rendement élevé aujourd’hui n’est pas une garantie pour les performances futures. Un immeuble vacant ou mal loué, risque d’occasionner quelques soucis pour les SCPI les plus gourmandes. Si l’immobilier commercial va mal aujourd’hui, ce n’est pas uniquement à cause de la remontée des taux mais aussi de l’accumulation d’autres facteurs négatifs dans une économie qui vacille. L’engouement et la concentration de la collecte chez quelques SCPI risque de les forcer à investir dans la précipitation pour ne pas rater le train de la baisse de l’immobilier et dépasser leurs capacité d’analyse du marché ou de ne pas respecter ou de changer leurs stratégies. Déjà que l’obésité n’est pas une bonne chose, grossir trop rapidement peut être pire pour certains organismes.

Ne vous contentez donc pas des taux de distribution alléchantes qui vous sont présentés pour vous précipiter.
C’est mon humble avis…

73

Vous vouliez dire: « il faut que les nouveaux souscripteurs attendent l’année prochaine pour bénéficier d’un taux plus élevé. » Les anciens associés toucheront la même somme que cette année avec un taux plus élevé en trompe l’œil.
Bien sûr, toutes choses égales par ailleurs.

74

Comme d’autres (je pensais à Sofidy par exemple) ils affichent un optimisme à toute épreuve sans avoir peur de tomber dans le ridicule.
Il faut vraiment apprendre à lire entre les lignes des déclarations ou des bulletins…

75

Bien d’accord…

Pour Efimmo1, Sofidy a inventé par exemple le « TAUX DE DISTRIBUTION 2023 RECALCULÉ SUR PRIX DE PART AU 01/01/2024 » qui est recalculé après la baisse du prix de la part en décembre dernier.
En même temps qu’ils ont réduit le délais de jouissance, ils annoncent donc un taux honorable de 5,20%. Ils sont néanmoins obligés d’afficher entre parenthèses le taux véritable qui est de 4,65%…

Ils disent que « forte de ses bonnes performances opérationnelles, votre SCPI versera un dividende global au titre de l’exercice 2023 de 10,62 € par part » sans s’attarder sur le fait que le montant est en baisse par rapport à 2022 et qu’ils sont allées chercher 0.15€ dans le RAN et 0.16€ en dividende exceptionnel sur cession.

Ils disent : « votre SCPI dispose toujours de fondamentaux solides pour maintenir un haut niveau de distribution grâce à des taux d’occupation 2023 élevé », sans s’attarder non plus sur le fait que ce TOF de seulement 90,01% est le plus bas depuis 5 trimestres…

Oubliant le fait qu’ils n’avaient pas augmenté le prix de la part depuis 2019, ils disent que, suite à la baisse de -7,2% des prix de l’immobilier de bureaux, ils ont été obligés de baisser le prix de la part de 10,55%. Ils présentent cela comme « une relative bonne résilience du patrimoine de votre SCPI grâce à sa forte granularité, sa politique d’investissement disciplinée et sa poche de 16 % de diversification dédiée aux commerces, à l’hôtellerie et à la logistique. » Sans commentaire…

Ils restent assez optimistes pour la suite: " Nul doute que l’année 2024 offrira de belles opportunités sur les marchés immobiliers pour les acteurs agiles qui sauront les saisir. Votre SCPI compte évidemment en faire partie pour consolider une performance pérenne." Surtout parce qu’ils ont « une trésorerie importante de 100 M€ »…
A noter tout de même qu’il y a 245.000 parts en attente de retrait (52 M€) et que les 16.000 parts souscrits sur le dernier trimestre n’ont servi qu’à compenser autant de demande de retrait.
Je me demande comment feront-ils en 2024 pour saisir les opportunités de marché pour investir alors qu’en 2023 les renouvellements des baux et les relocations ont été à un montant au moins 10% plus bas par rapport à 2022 (mythe d’augmentation des loyers avec l’inflation…!).

Bref, comme je l’ai déjà dit, il faudra plus que jamais apprendre à lire entre les lignes de blablas.

76

Je pense qu’il ne faut pas trop s’attarder sur ces articles généralistes.
Il y a une telle disparité entre les SCPI qui vont mal et celles qui vont très bien que ces moyens n’ont plus de sens à mes yeux.
Si on veut continuer à investir dans les SCPI, il faut décortiquer de près et très attentivement tous les chiffres (absolument tout) qu’on trouve dans les bulletins et regarder l’évolution depuis la Covid sur au moins 3 ans.
Après, il faut voir la stratégie affichée et sa cohérence avec les perspectives économiques.
Il ne faut ni céder à la panique générale ni à l’euphorie concernant surtout les jeunes pousses qui ont aussi leurs tendons d’Achille…
Il faut savoir aussi diversifier… et être patient pendant au moins 10 ans.

L’époque où les gens faisaient du traiding avec l’immobilier est révolue je pense.

77

Je ne suis pas contre ces articles. Ils donnent une idée globale en même temps qu’ils amplifient le phénomène en créant un effet de panique dans une caisse de résonance.
Après, au moment de choisir, les gens intéressés des SCPI sur ce forum ont tout intérêt d’aller plus loin dans le travail de décortication que les journalistes ne le feront pas à leurs place.
Déjà avant cette crise, beaucoup de choses ont été maintes fois débattues dans ce forum notamment sur les critères de sélection des SCPI etc. C’est une mine ce forum. Il ne faut pas prendre pour vérité ni pour conseil tout ce qu’y est écrit mais cela aide grandement à affiner sa réflexion. Les questions bien posées reçoivent souvent des réponses pertinentes.

Concernant les conseillers bancaires et les CGP en ligne, je reste toujours méfiant. Nous n’avons certainement pas les mêmes critères ni les mêmes intérêts. C’est plus facile de prendre des risques avec l’argent des autres…
Concernant mes SCPI achetées en direct et à crédit il y a quelques années, je suis passé par un courtier en ligne. J’avais déjà sélectionné 4 SCPI. Pour les compléter et équilibrer, ils m’ont conseillé de mettre un paquebot rassurant dans le lot qui est Efommo1. Finalement c’est la seule qui a ramassé une tarte et vacille aujourd’hui.
Pour les financer, lorsque je suis allé à ma banque, ils ont longtemps trainé les pieds car c’étaient des SCPI jeunes et hors SCPI commercialisées par leurs réseau.
J’ai résisté et « menacé » de changer de banque alors que j’étais considéré comme un très bon client. Comme c’était l’époque de l’argent gratuit qui coulait à flot, pour me garder je pense, ils ont accepté le crédit. Aujourd’hui, les SCPI qu’ils m’avaient suggérées à la place de mes choix sont dans un état lamentable…

78

épargne foncière est une des plus vielle scpi la plus grosse en termes de capitalisation c’est une scpi de fond de portefeuille avec un dividende de 36 euros

79

Embouteillage confirmé pour sortir de cette SCPI résidentielle !
Par Olivier Cheilan
Publié le 16/02/2024
A fin 2023, 11,4% du capital était en attente de cession sur la SCPI Novapierre Résidentiel

La SCPI Novapierre Résidentiel, gérée par Paref Gestion, a encore vu les instructions de demande de retrait s’accumuler ces derniers mois. A fin 2023, 11,4% du capital était en attente de cession à comparer 7,9% du capital trois mois auparavant. Ces demandes représentent un montant de 36 millions d’euros sur la base du prix de retrait de la SCPI, sachant qu’un fonds de remboursement a déjà été activé.

Plan de cessions
Dans leur dernier bulletin trimestriel, les gérants de Novapierre Résidentiel constatent que le fonds évolue dans un environnement encore tendu et poursuivent leur plan d’arbitrage afin de proposer de la liquidité aux investisseurs souhaitant sortir via le fonds de remboursement. Au cours du quatrième trimestre 2023, une seule cession a cependant été réalisée, portant sur un petit appartement à Montrouge (92), ce qui n’est pas près de résoudre les problèmes de liquidité malgré une collecte qui reste pour l’instant régulière mais pas suffisante pour honorer la demande de retrait.

SCPI de capitalisation
Novapierre Résidentiel est une SCPI de capitalisation qui n’a pas vocation à distribuer des dividendes comme une SCPI de rendement. Son objectif est de générer des plus-values à terme sur un patrimoine immobilier résidentiel essentiellement situé à Paris et dans le Grand Paris. La stratégie de la société de gestion est de se positionner sur des biens présentant une décote à l’acquisition, notamment pour conditions d’occupation des logements (loi 1948, vacants), ou en raison de la nature de la propriété (démembrement), afin de bénéficier de la revalorisation des biens à terme.

La revalorisation du prix est pour l’instant régulière
Concrètement, cette SCPI peut distribuer chaque année des plus-values dégagées de la vente de logements (cela a été le cas ces dernières années mais pas en 2023) mais vise surtout à augmenter la valeur de son patrimoine et donc du prix des parts détenues par les associés. Son prix de souscription a ainsi été revalorisé de 2,59% en juin 2023 et il affiche une augmentation de 18% depuis 2020.

Avec le retournement des prix de l’immobilier à Paris et en région parisienne depuis maintenant 3 ans, on comprend bien sûr que le nombre de porteurs à vouloir sortir a fortement augmenté.

Créée il y a près de 30 ans, la capitalisation de Novapierre Résidentiel atteint aujourd’hui un peu plus de 350 millions d’euros avec un patrimoine de 622 appartements.

A SAVOIR
5 SCPI de capitalisation sont disponibles sur le marché. Elles ont pour avantage de ne pas supporter la fiscalité annuelle liée aux revenus fonciers distribués et d’avoir une imposition sur les plus-values généralement réduite grâce aux abattements pour durée de détention, à condition bien sûr de conserver ses parts suffisamment longtemps.

80

Acquisitions 2024 : comment les sociétés de gestion investissent votre argent ?
information fournie parPRIMALIANCE

Ces derniers mois ont été assez chahutés au sein du marché de l’immobilier, et plus particulièrement le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui a connu des phénomènes hors normes avec les hausses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne (450 points de base au total). Concernant les taux longs qui concernent plutôt l’immobilier, l’augmentation a été de 300 points de base, impactant négativement les valorisations de l’immobilier. Par conséquent, certains actifs immobiliers ont dû appliquer cette baisse de valorisation qui s’est répercutée sur une vingtaine de SCPI du marché ouvertes à la commercialisation sur un total d’une centaine de véhicules. Néanmoins, ce phénomène est purement mécanique.

Est-ce tout de même le bon moment pour investir ?
À priori, oui.

Les SCPI gèrent des actifs immobiliers loués, c’est-à-dire qu’elles encaissent des loyers redistribués aux investisseurs. Si nous observons une baisse du prix d’achat pour un loyer qui reste identique, le taux de rendement augmente mécaniquement . Pendant cette période particulière, si le prix d’achat des SCPI baisse, les loyers restent les mêmes, voire ils ont tendance à augmenter puisqu’ils sont indexés sur l’inflation.

Attention : Tous les loyers ne sont pas concernés. Cela va dépendre des conditions prévues dans le bail, son échéance, etc.

Il existe plusieurs indexs qui permettent aux sociétés de gestion d’ ajuster le montant des loyers :

ILAT : indice des loyers des activités tertiaires ;
ILC : indice des loyers commerciaux.
Par conséquent, les sociétés de gestion appliquent assez régulièrement ces hausses lorsque les indexs sont à la hausse . Dans ces conditions, nous avons donc des loyers qui ont tendance à augmenter avec des prix d’achat qui baissent, faisant mécaniquement augmenter le rendement.

Pourquoi faut-il investir maintenant ?
Il y a deux ans à peu près, les sociétés de gestion achetaient souvent des actifs qui rapportaient entre 4 et 5% de rendement. Elles parvenaient à booster leurs rendements grâce à l’effet de levier du crédit, que l’on retrouve beaucoup moins aujourd’hui. En revanche, les sociétés de gestion achètent aujourd’hui à des rendements souvent supérieurs à 7% ! Grâce à la correction des prix de l’immobilier, elles parviennent à aller chercher des rendements plus élevés.

Néanmoins, il faut être sélectif pour investir au mieux . En effet, nous voyons de grandes disparités entre les meilleures et les moins bonnes SCPI. Afin de réaliser un bon investissement, il est important de regarder la stratégie d’investissement , les dernières acquisitions et le niveau de collecte qui va permettre à la SCPI d’aller chercher des opportunités sur le marché.

Comment trouver les SCPI qui collectent suffisamment pour avoir la possibilité de faire des acquisitions ?
Chez Primaliance, nous nous renseignons sur toutes les SCPI du marché puisque nous sommes persuadés que pour être de bons conseils et bien connaître les véhicules, il faut tous les analyser pour savoir faire le tri .

Ces derniers temps, nous conseillons généralement à nos clients d’investir sur des SCPI avec une forte capacité de collecte , c’est-à-dire celles qui possèdent assez de liquidités pour pouvoir saisir les opportunités qui se présentent sur le marché.

Ci-dessous, trois exemples d’investissement qui ont été réalisés récemment, démontrant la capacité de certaines SCPI à saisir les meilleures opportunités du marché :

Sofidy qui a fait l’acquisition d’un centre commercial à Paris Nord : 70.000 m² sur une base de rendement acte en main supérieur à 10% ;
Theoreim , une société de gestion assez récente avec sa SCPI LOG IN axée sur la thématique logistique et les biens industriels en Europe, a acquis un bien immobilier en Italie, loué à un opérateur immobilier qui existe depuis une centaine d’années (solidité financière pérenne) avec un rendement de 8,40% ;
Sogenial Immobilier qui a finalisé l’acquisition d’un actif de bureaux à Grenoble avec quatre locataires de premier plan pour un rendement acte en main supérieur à 8% .
Ces trois exemples présentent des secteurs géographiques différents et des thématiques d’investissement différentes. Cela signifie qu’il est possible – quand on a un peu de liquidités – de saisir les bonnes opportunités dans toutes les thématiques . En effet, les prix ont baissé puisque certains vendeurs sont contraints de vendre et concède plus facilement à des baisses de prix. Les sociétés de gestion recherchent donc ces biens qui doivent se vendre au plus vite.

Actuellement, nous avons donc un point d’entrée , même si la plupart des investisseurs ont tendance à vouloir vendre à cause de la baisse des prix de parts. C’est le bon moment pour investir et augmenter son rendement.

Investir dans une SCPI
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.