bonjour,
les experts SCPI peuvent ils me fournir la performance moyenne des SCPI sur 1,3,5 et 10 ans. Rendement locatif+revalorisation des parts.
je recherche la moyenne car tout investisseur qui diversifie n’a pas que des stars à un moment donné.
au 1er mars 2023 ce serait parfait sinon à partir du 1/01/2023
merci
Honnêtement je pense qu’on nous vend du vent à propos des SCPI comme outil pour lutter contre les effets de l’inflation sur l’épargne.
C’est un carotte au bout du bâton pour dissuader les détenteurs de parts de sortir des SCPI avec la situation compliquée actuelle. Partout on lit « pas d’inquiétude, les loyers sont indexés sur l’inflation et donc ils vont augmenter ». Dans les fait, cela fait 18-20 mois que l’inflation sévit en Europe. Les loyers des SCPI ont-ils augmentés ? Non pour la très grande majorité d’entre elles (en tout cas aucune des 7 que je possède en AV Linxea)… Tout d’abord, les hausses de loyers ne sont répercutées qu’annuellement à la date d’anniversaire donc le temps que tous les loyers aient augmenté au sein d’une SCPI, ça prend du temps. Malgré tout on devrait le voir arriver progressivement. Mais au delà de cela, c’est principalement du fait de la frilosité des SCPI de répercuter la fameuse inflation sur les loyers de peur de voir les locataires partir (on préfère un taux d’occupation élevé quitte à ne pas avoir des loyers à la hauteur, ce qui peut s’entendre pour sécuriser les rentrées financières). A mon avis, on est bien loin de voir l’inflation dans les loyers versés. Voire même cela n’arrivera pas.
On en est donc réduit à subir la baisse des prix de parts par les effets de la crise immobilière, en espérant que ça va remonter dans quelques années, et à recevoir des loyers qui au mieux ne baissent pas. La hausse apparente du rendement (plus due à la diminution du prix de parts qu’à la hausse des loyers avec l’inflation) appâtera les investisseurs qui se laisseront berner par des chiffres alléchants.
Et concernant Remake Live, on oublie de dire que le taux de distribution de 7.6% est brut de fiscalité étrangère et subit des frais de gestion correspondant à 18% des loyers… bref, on se retrouve au final avec un 5,2% au final… correct mais pas si mirobolant que cela.
Oui merci de votre message.
En effet les valeurs de reconstitution sont un des éléments utiles et ce serait vraiment chouette d’avoir un site de référence pour accéder a toutes les données afin de faire nos choix.
Pour les ETF il y a des sites comme just Etf qui sont super bien faits mais pour les SCPI je ne sais pas vers ou me tourner.
Je vois ce post maintenant alors qu’une recherche google m’a amené dessus ces derniers jours.
Comme tous les sites dans ce genre, faites attention car toutes les données ne sont pas à jour.
Et du coup, je me suis retrouvé à devoir consulter les bulletins trimestriels.
Pas le choix, ca n’est pas fiable (je cherchais les dernières valeurs de reconstitution).
Pour info
Pour être plus précis concernant Pierval Santé, sa valeur de reconstitution qui était de 210,31€ fin 2021 est descendue à 207,70€ fin 2022 après l’expertise de fin d’année.
Au même moment, fin 2022, ils ont augmenté le prix de la part de 200€ à 204€ soit 2% de hausse, ce qui donnait un prix sous-coté de 1,85%.
Après une nouvelle expertise, ils ont « rassuré » avec une lettre d’information en disant que leur analyse mi-année sur l’ensemble de leur portefeuille, actif par actif, leur permettait de nous affirmer fin septembre que la valeur de la part de Pierval Santé est confortée à 204 €, sans toutefois préciser la nouvelle valeur de reconstitution.
Il faudra attendre donc le bulletin annuel 2023 pour découvrir cette valeur.
Par rapport à la valeur de reconstitution de fin 2022, ils ont donc une marge de 11,85% avant d’être obligés de baisser le prix.
Par contre, ce qui reste rassurant avec Pierval Santé, c’est d’abord le fait qu’ils continuent à collecter (341 millions bruts en 3 trimestres) mais aussi leur TOF qui est de 98,5% ainsi que la durée moyenne résiduelle des baux de 16,38 ans. Et comme je l’ai dit ailleurs, j’ai du mal à imaginer que ces Ehpads ou cliniques etc quittent leurs murs rapidement pour aller ailleurs. Donc, même en cas de baisse de prix de la part, je reste confiant pour des revenus réguliers à long terme et je garderai mes parts en direct.
Bonsoir,
Avez-vous un avis à partager concernant Alderan qui est le gestionnaire de la SCPI Activimmo?
Surtout ceux qui ont investi en direct…
Comme vous le savez (ou pas), ils sont sur le point de lancer leur 2ème SCPI qui s’appelle Comète qui n’est, du moins pour le moment, disponible qu’en direct ou en démembrement.
La stratégie annoncée me parait intéressant:
Merci pour le partage d’expérience…
Effectivement, je trouve aussi qu’ils mettent souvent en avant cet argument de protection contre l’inflation peut-être parce qu’il est difficile de trouver une autre histoire à vendre en ces temps difficiles.
Ce n’est néanmoins pas complétement faux non plus.
D’abord il faut voir que ces indices des loyers (ILAT, ILC etc) sont calculées trimestriellement selon des formules savantes qui se basent sur la moyenne sur 12 mois d’autres indices comme l’inflation mais aussi des prix de la construction, de l’évolution du PIB, des chiffres d’affaires de la commerce de détail etc. Donc, les loyers ne suivent pas automatiquement les derniers chiffres de l’inflation. Ces 12+3 mois expliquent en partie la latence.
Puis, le gestionnaire ne peut l’appliquer qu’à partir de la date de renouvellement du bail. Ce qui rajoute un délai supplémentaire sans compter que les loyers ne sont versés que tous les trimestres.
Enfin, comme vous l’avez bien dit, le gestionnaire n’a pas toujours la possibilité d’appliquer ce taux si ses locataires sont fragilisés dans le contexte économique actuel ou ont le choix d’aller voir ailleurs.
Par ailleurs, n’oublions pas non plus qu’il y a un plafonnement à 3,5% de l’augmentation des baux résidentiels de même que celle des petites et moyennes commerces décidé l’an dernier par le gouvernement et reconduit encore 1 an.
Donc, la SCPI qui n’a que des commerces de proximité dans son parc, ne pourra pas aller plus loin que 3,5% alors que celui qui est l’heureux propriétaire du siège social de Google en Irlande par exemple pourra demander une augmentation plus conséquente.
Nous revenons au point de départ. Ce sont les SCPI les plus solides, avec un TOF très correcte, qui n’ont pas de problème de liquidité, qui ont un patrimoine bien diversifié et de qualité et bien situés ainsi que des locataires solides qui ont le « pricing power ». Les autres sont obligées de faire des concessions.
Enfin, celles qui voient approcher les nuages gris à l’horizon, ont peut-être tendance à renforcer leurs poches de sécurité le report à nouveau.
Tout le monde ne sera pas logé à la même enseigne et cette crise aidera certainement à séparer le bon grain de l’ivraie.
Concernant Remake Live, bien d’accord aussi pour dire qu’il y a des frais cachés. Etant une SCPI jeune, ils ont eu « la chance » de n’avoir pas acheté au plus haut du marché. Je ne sais pas si c’est de la bonne gestion ou un coup de chance. Le temps nous le dira. En tout cas, ils ont bien compris qu’il y a une fenêtre de tir intéressant qui s’est ouverte actuellement. Ils essayent de collecter un max pour la suite. Ils ne peuvent pas compter sur le crédit. Mais je ne sais pas si dans l’ambiance actuelle ils pourront transformer leur essai. En tout cas ils essayent… Elle est proposée dans 30 contrat d’AV, il y a un marketing musclé etc mais pour l’instant ils n’ont que 1529 associés et 25 immeubles. L’essentielle de la souscription étant via les AV, cela donne des ailes à la SCPI mais cela ne veut pas dire non plus que ce sont essentiellement les assureurs (institutionnels) qui détient les parts et peuvent faire le bon ou mauvais temps? C’est une affaire à suivre…
Bonsoir,
Je pense que votre façon de comparer comporte pas mal de biais et elle n’est pas très pertinente…
Vous comparez le rendement net de Remake avec celui d’une SCPI lambda 100% française qui est supposée avoir un rendement moindre. C’est quoi l’intérêt d’une telle comparaison?
Si vous prenez par exemple Remake et une SCPI française qui aurait elle aussi un rendement brut de 7,2%, c’est cette dernière qui serait gagnante puisque la fiscalité de l’AV s’appliquant pour les revenus des SCPI, vous ne payez pas d’impôt sur les revenus foncier pour les SCPI française alors que pour ceux de Remake ils sont prélevés à la source ce qui diminue le rendement à 6,19% d’après votre calcul.
Pour une SCPI 100% étranger que vous gardez en AV, vous payez donc les impôts certes moins élevés à l’étranger mais à plein pot. Vous y ajoutez aussi les frais de garde du contrat AV.
Pour Corum XL que vous donnez en exemple, vous ne la trouverez que dans le contrat Corum Life. Elle aurait perdu tout son intérêt dans un autre contrat. Celui-ci est la seule qui permet de vous rembourser les impôts étrangers et de ne pas avoir de frais de gestion.
Par ailleurs, cette SCPI étant très majoritairement investie hors zone euro, elle s’appuie aussi sur les cours de change pour amplifier le rendement.
Les fiscalités des différents pays se rapprochent beaucoup dans la majorité des cas et restent légèrement en dessous de celle de la France. La grosse différence vient essentiellement de l’absence de prélèvements sociaux.
L’avantage de l’AV pour les SCPI, c’est de pouvoir bénéficier des abattements après 8 années de détention. Les PS restent dus.
Donc pour une SCPI 100% française, vous bénéficiez de l’exonération fiscale (condition de 8 ans et abattements) mais vous payez les PS + les frais de gestion du contrat.
Pour une SCPI 100% étranger, vous avez déjà payé les impôts sur les revenus foncier à l’étranger prélevés à la source et vous payez les PS et les frais de gestion en susnau moment du rachat. Si, pour des diverses raisons et par malchance, vous ne bénéficiez pas des abattements, vous payerez alors au moment du rachat le PFU qui inclut les impôts. Vos revenus de SCPI étranger sont alors doublement imposés: une première fois à la source et une deuxième fois au moment du rachat (hors abattement) du contrat + PS + frais de gestion.
Ce système n’est cassé que dans le contrat Corum Life: Les impôts étranger vous étant remboursés au fur et à mesure, ceci amplifie d’abord l’effet des intérêts cumulés pendant la phase de capitalisation. L’absence de frais de gestion compte aussi. A la sortie au mieux vous payez seulement les PS si vous bénéficiez des abattements. Si non au pire c’est le PFU mais sans la double imposition. Le contrat a par ailleurs d’autres contraintes mais on ne parle que de la fiscalité.
Si vous achetez la même SCPI 100% française en direct (sans crédit qui permettrait de déduire les intérêts), vous payerez donc tous les impôts plein pots avec les PS en cerise sur le gâteau. Cela est presque confiscatoire si votre tranche d’imposition est à 30% ou plus.
Si vous achetez la même SCPI 100% étrangère en direct (toujours sans crédit), vous économiserez grosso modo l’équivalent des PS.
J’attends aussi vos réactions si je me trompe dans mes explications approximatives.
Merci Bruno
C’est le résumé en langue journalistique, de ce que j’ai essayé d’expliquer avec mes mots sur l’autre fil sur les SCI…
Au risque de passer pour un influenceur, le premier nom qui me revient parmi les anciennes est toujours Corum Origin.
D’autres noms qui répondent à ces critères? : ancienne, diversifiée sectoriellement et géographiquement, avec une capitalisation importante et une performance stable, avec un taux d’occupation historiquement élevé, peu endettée et capable de continuer à collecter dans un environnement morose, opportuniste.
Et des noms parmi les jeunes en voie de de constituer une patrimoine? Quelles sont les mieux placées, ou supposées de l’être, pour profiter de ces occasions qui se présenteront dans l’environnement économique dans lequel nous rentrons?
Sans prendre en compte les frais de souscription ou qu’elles soient proposées ou non en AV… Ce sont des critères secondaires à mes yeux.
Un taux de distribution de SCPI est net de frais de gestion.
Brut de fisca étrangère mais net de frais gestion.
Crise de l’immobilier: conséquences et perspectives pour les SCPI
information fournie parLE PARTICULIER
Malgré la diminution de la collecte nette des SCPI en 2023, les investisseurs pourraient profiter de la baisse des prix des parts, encouragés par la volonté de l’AMF de maintenir la liquidité des SPCI.
Chute des prix, constructions à l’arrêt, marché locatif sous pression et difficultés d’accès au crédit pour les nouveaux acheteurs… La crise traversée par le secteur de l’immobilier depuis plusieurs mois impacte la performance des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les demandes de rachats ont augmenté au cours du premier semestre 2023.
Sommaire:
Les réponses du marché des SCPI face aux tensions
2024: une période propice aux bonnes affaires en SCPI?
Depuis janvier 2023, le marché des SCPI connaît des turbulences importantes, à l’image de son secteur de référence. Les chiffres de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) publiés en juillet 2023 sont sans appel. La collecte nette s’est élevée à 4,1 milliards d’euros: un repli de 23% par rapport au premier semestre 2022. La tendance de recul se confirme et se poursuit au deuxième trimestre 2023: la collecte recule de 28% par rapport au premier trimestre 2023.
Dans le même temps, le marché secondaire connaît une hausse d’activité. Il s’agit du marché où les parts de SCPI peuvent être revendues par leurs détenteurs. Ces différentes informations envoient un message clair: les investisseurs en SCPI se font plus rares et le nombre de vendeurs augmente. Ces deux éléments sont la preuve d’un marché sous tension.
Les réponses du marché des SCPI face aux tensions
Face à la hausse brutale des taux d’intérêt et au ralentissement du marché immobilier, plusieurs SCPI majeures annoncent une baisse de la valeur de leurs parts. Un grand nombre de professionnels du secteur sont entrés dans une phase d’expertise concernant une éventuelle dépréciation.
Dans ce marché immobilier secoué, l’AMF exige des sociétés de gestion qu’elles reflètent les baisses de marché dans la valorisation de leurs fonds. L’objectif est d’éviter les situations de panique où les détenteurs de fonds se mettent à céder leurs parts sans trouver d’acheteurs. En outre, au sein de ce marché où les cartes sont redistribuées, des opportunités existent.
2024: une période propice aux bonnes affaires en SCPI?
Dans un marché baissier, le prix des parts de SCPI a tendance à décroître. Ainsi, vous pouvez peut-être acheter des actifs à prix bradé. Ceux-ci procurent des rendements intéressants au regard de leur prix d’acquisition. Toutefois, il est important de bien les choisir et de bien pondérer vos parts d’actifs. En effet, le secteur du bureau est le plus affecté par la crise de l’immobilier, alors que celui de l’hôtellerie offre des perspectives de croissance alléchantes, par exemple.
La diversification doit être prise en compte à tous les niveaux par les investisseurs. Il est important de varier vos placements. Ensuite, au sein même de ces placements, il faut varier les actifs. Vous pouvez, par exemple, opter pour plusieurs parts de SCPI différentes. Idéalement, vos SCPI sont tournées vers des secteurs d’activité et des zones géographiques différentes. Cela limite le risque d’effondrement du marché, car plusieurs marchés sont concernés. Avant d’investir, vérifiez bien votre horizon d’investissement. Les SCPI sont des placements à considérer dans une optique de long terme. La durée de détention recommandée est de 8 ans ou plus.
Quels sont les frais à prévoir lors d’un investissement en SCPI?
Enfin, les frais de retrait anticipé varient d’une SCPI à l’autre. Ils peuvent atteindre 5% ou plus, sur les parts détenues depuis moins de 3 ans. L’objectif est d’inciter le souscripteur à conserver ses parts de SCPI pour une durée minimum.
Les frais des SCPI peuvent être de différentes sortes: frais de souscription, de gestion, voire de retrait anticipé. Les frais de souscription (ou frais d’entrée) sont généralement compris entre 8% et 12% du prix d’achat d’une part. Les frais de gestion représentent en moyenne 10% du montant des loyers perçus. Certaines SCPI proposent des frais d’entrée faibles, voire nuls. En contrepartie, leurs frais de gestion sont élevés.
Les problèmes de liquidité s’accumulent pour certaines SCPI, quelle solution pour y remédier ?
Comment ramener la confiance sur les SCPI ?
Par Olivier Cheilan
Nous avons interrogé Jean-Marc Coly, président de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), au sujet des problèmes de liquidité qui deviennent inquiétants pour certaines SCPI à capital variable.
Comment ramener la confiance sur les SCPI ?
Jean-Marc Coly, Président de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), a répondu à nos questions au sujet des problèmes de liquidité qui deviennent inquiétants pour certaines SCPI à capital variable dont les associés ne parviennent pas à vendre leurs parts.
« Tout vient de la collecte », pose d’emblée Jean-Marc Coly, appelant en priorité à restaurer la confiance auprès des épargnants et investisseurs dont une partie a été échaudée par la vague de baisse de prix des parts intervenue depuis cet été. « Ramener la confiance, cela passe par une meilleure transparence sur les taux de distribution attendus en 2024 et sur les valorisations des patrimoines des SCPI. Il faudra donc attendre le résultat des expertises de fin d’année », considère Jean-Marc Coly.
Les SCPI face à une crise financière de courte durée
Celui qui a dirigé par le passé les divisions Immobilier des groupe La Française ou Amundi, rappelle que le marché des SCPI fait principalement face, depuis 2022, à une crise financière liée à une remontée brutale des taux d’intérêt qui a dégonflé la prime de risque associée à l’immobilier. Cette prime de risque peut se définir comme la différence entre le taux de capitalisation et les taux d’intérêt réels des emprunts d’Etat (OAT 10 ans en France). Une crise qui devrait être de relative courte durée car on voit désormais se profiler la fin de la hausse des taux directeurs par les banques centrales. Cela se traduit déjà sur le marché obligataire avec un rendement des OAT 10 ans aujourd’hui revenu autour de 2,50% alors qu’il culminait encore à plus de 3,50% début octobre, soit près de 100 points de base de différence.
« La baisse des taux et la reprise de l’activité économique sont deux facteurs qui devraient relancer la valorisation des actifs immobiliers tertiaires à partir de la mi-2024 ou en 2025 », estime Jean-Marc Coly. « La collecte s’en trouverait naturellement regénérée, avec même peut-être le sentiment de pouvoir acheter sur des points bas », ajoute-t-il. Bien sûr, des opportunités peuvent apparaître dès aujourd’hui à travers les jeunes SCPI ou d’autres fonds bénéficiant toujours d’une importante collecte leur permettant d’acheter des actifs à prix décoté.
Compensation différée
En attendant, Jean-Marc Coly rappelle que plusieurs mécanismes existent pour gérer les problèmes de liquidité des SCPI, qui sont par nature des produits d’investissement peu liquides puisque leurs sous-jacents sont des bureaux, commerces, entrepôts ou autres actifs immobiliers. Il y a d’abord le système de compensation différée qui permet aux gérants de SCPI d’utiliser directement la collecte passée non investie pour satisfaire des demandes de retraits.
Fonds de remboursement
Les SCPI à capital variable ont aussi la possibilité de créer un fonds de remboursement provenant de la cession d’actifs immobiliers ou de report à nouveau, destiné à faciliter la liquidité des parts en cas de tension sur les retraits non compensés. Le fonds de remboursement a cependant l’inconvénient d’être dilutif pour les investisseurs qui ne souhaitent pas vendre leurs parts, surtout dans la période actuelle de baisse des prix car cela revient le plus souvent à matérialiser des moins-values. Autre inconvénient pour les vendeurs, le rachat de parts via un fonds de remboursement se fait avec une décote significative par rapport à la valeur de retrait.
Suspendre la variabilité du capital
Il y a enfin la procédure de ventes de parts de gré à gré entre investisseurs mais cela joue historiquement un rôle très marginal. En dernier recours, les SCPI ayant prévu dans leurs statuts la possibilité de suspendre provisoirement la variabilité de leur capital dans des conditions de marché exceptionnelles peuvent actionner ce levier afin d’organiser un marché secondaire avec une confrontation des ordres d’achat/vente comme dans le cas d’une SCPI à capital fixe. Les ordres sont ainsi traités au meilleur prix, un peu comme une cotation boursière. « Il s’agit de l’outil ultime pour régler des problèmes de liquidité. Il sera certainement utilisé par quelques sociétés de gestion mais pour d’autres, il sera préférable d’attendre un retour de la collecte qui reste le meilleur moyen naturel d’assurer la liquidité », analyse le président de l’ASPIM.
A SAVOIR
La multiplication des ordres de retrait observée ces derniers mois sur certaines SCPI à capital variable peut aussi cacher des instructions de précaution car un ordre de priorité des demandes de retrait est toujours établi en fonction de la date de la demande. Les investisseurs peuvent ainsi retirer leurs ordres à tout moment.
SCPI : l’inflation n’a pas que des impacts négatifs sur le prix des parts !
Par Olivier Cheilan
Les propriétaires de parts de SCPI bénéficient aussi de l’indexation de l’inflation sur les loyers, dont la distribution constitue le rendement principal de leur placement sur le long terme.
SCPI : l’inflation n’a pas que des impacts négatifs sur le prix des parts !
Crédit photo © OcPictures
On le répète souvent, ce qui compte en premier lieu pour une SCPI en tant qu’investissement à long terme, c’est sa capacité à générer un rendement régulier. Cela passe par un bon taux d’occupation des actifs, la solidité des locataires et la bonne tenue des loyers. En ce qui concerne les loyers, la période reste favorablement guidée par l’inflation, cette même inflation qui est d’ailleurs en grande partie à l’origine des baisses de valeurs d’expertises des actifs immobiliers constatées cet été à cause de la forte remontée des taux d’intérêts qu’elle a entraînée…
L’inflation joue donc à la fois négativement et positivement pour les SCPI. Côté positif, la pierre-papier est en capacité de se protéger de l’inflation grâce à l’indexation des loyers sur cette hausse des prix. Il n’y a qu’à voir les derniers indices de référence utilisés pour fixer l’évolution des loyers des locaux professionnels. Calculés trimestriellement par l’Insee, ils connaissent aujourd’hui des hausses d’une ampleur inédite en répercutant avec un peu de retard l’accélération des tensions inflationnistes.
+6,51% pour l’ILAT, +6,60% pour l’ILC
C’est ainsi que le dernier indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) a augmenté de 6,51% (pour le deuxième trimestre 2023) après déjà +6,51% au trimestre précédent. Il s’agit de la plus forte hausse de cet indice depuis sa création en 2011.
Les SCPI de bureaux utilisent cet indice ILAT qui sert à la révision des loyers des baux professionnels en fonction des clauses d’indexation. L’ILAT s’applique aux locataires de bureaux, d’entrepôts logistiques ou autres locaux d’activité.
Pour les activités commerciales, les SCPI utilisent l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui affichait, dans sa dernière mise à jour, une progression annuelle de 6,60% après +6,69% au trimestre précédent.
A noter bien sûr que les gestionnaires de SCPI peuvent parfois ne pas appliquer l’intégralité de ces indexations de loyers pour ne pas trop fragiliser certains locataires.
Plafonnement temporaire de l’ILC pour les PME
S’agissant de l’indice des loyers commerciaux (ILC), la loi de l’été 2022 sur la protection du pouvoir d’achat dispose que cette variation annuelle prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises (- de 250 personnes) ne peut excéder 3,5% jusqu’au premier trimestre 2024.
Il s’agit d’un bouclier loyers pour les PME de la même manière que le plafonnement mis en place pour les loyers d’habitation (IRL) mais les grandes enseignes, souvent clientes des SCPI, ne sont donc pas concernées.
Des loyers élevés offrent une meilleure protection contre la baisse des prix
Pour revenir au risque actuel de baisse de prix des parts, on peut ajouter que des loyers élevés ou maintenus à un bon niveau grâce à l’indexation de l’inflation protègent aussi, au moins en partie, la valeur des patrimoines. Un actif à haut rendement aura en effet moins de chances de subir des dévalorisations car il intéressera beaucoup d’investisseurs, ce qui influence positivement son prix. De la même manière, la valeur d’expertise des actifs immobiliers tient forcément compte de leur niveau de rendement locatif.
A SAVOIR
L’ILAT et l’ILC sont indexés sur l’inflation car ils sont principalement calculés à partir de l’Indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers) et de l’indice des prix de la construction neuve. A noter que la formule de calcul de l’ILC a été révisée en mars 2022 et n’intègre désormais plus de composante liée au chiffre d’affaires du commerce de détail, afin d’éviter une augmentation de loyers trop forte pour les commerçants. Les prochains indices ILAT et ILC seront publiés fin décembre.
Un regard sur…
SCPI : l’importance de la qualité dans un environnement complexe
SCPI : l’importance de la qualité dans un environnement complexe
Quel avenir pour les SCPI ? Une interrogation légitime alors qu’un certain nombre de poids lourds du secteur ont, ces derniers mois, revu à la baisse le prix de leurs parts dans un contexte financier et immobilier complexe. Retour sur le solide parcours de la « pierre-papier » jusqu’à ce jour, éclairage sur les difficultés actuelles rencontrées par ce placement mais aussi sur sa pertinence dans le cadre d’une stratégie patrimoniale diversifiée.
Encadrées par l’autorité des marchés financiers (AMF), les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectifs (OPC).
Ces sociétés non cotées collectent des fonds auprès d’investisseurs, afin d’acquérir des biens immobiliers. Elles en assurent la gestion, éventuellement la revente, moyennant pour le porteur de part un retour sur investissement à travers le paiement de loyers et une éventuelle plus-value sur ses parts.
SCPI : le parcours d’un placement plébiscité
En France, les SCPI sont apparues dans le courant des années 60, mais c’est depuis la fin des années 80 qu’elles ont vu leur popularité exploser, dans le contexte prolongé de taux d’intérêt très faibles, voire négatifs, que nous avons pu connaître ces dernières décennies. Entre 1989 et 2019, les SCPI auraient distribué un rendement moyen de 6,1 % par an, dévoilait une étude de 2021[1], avec un pic de 8 % atteint en 1999 (les performances passées ne préjugent pas des performances futures).
Et si, depuis, ce rendement a quelque peu reculé – 4,53 % en 2022[2] – les collectes n’en demeurent pas moins très soutenues. D’après l’ASPIM, un record était même établi au deuxième trimestre l’année dernière, avec un total de 2,6 milliards d’euros[3].
La SCPI est ainsi un placement plébiscité par les particuliers, avec des tickets d’entrée accessibles. Elle leur permet une exposition au marché immobilier, avec l’opportunité d’investir sur des segments qui leur seraient normalement inaccessibles en direct (immobilier de prestige ou grands édifices de bureaux, par exemple). Autre avantage, elle évite une gestion locative chronophage et contraignante, en contrepartie de frais de gestion.
Logée dans un plan épargne retraite (PER) ou une assurance-vie, les fonds bénéficient de la fiscalité avantageuse de ces enveloppes d’épargne, tout en apportant une diversification bienvenue ainsi qu’une relative garantie de leur liquidité.
Enfin, avec l’indexation des loyers sur l’inflation, le placement fait aussi office de refuge contre l’érosion monétaire. Les conditions de marché actuelles ont pour autant jeté un froid sur la « pierre-papier ».
Contraction du secteur immobilier et réajustements de marché
Dans un rapport récent, l’AMF appelait les acteurs de l’investissement à « une vigilance renforcée » dans le secteur immobilier. Elle rappelait par ailleurs à l’ordre les gérants de SCPI, afin qu’ils reflètent fidèlement la valorisation de leurs fonds au regard du creux de marché que subit, entre autres, l’immobilier commercial. Quatre acteurs majeurs (fortement exposés à l’immobilier de bureaux en Île-de-France) ont alors publié d’importantes baisses de valorisation de leurs parts, culminant parfois jusqu’à 17 %[4]. Un mouvement suivi par d’autres et laissant craindre une contagion du même ordre auprès des plus de 200 SCPI répertoriées en France.
Les taux très faibles, voire négatifs, et l’afflux de liquidité – avec une collecte record en 2022 – ont généré un effet de surenchère néfaste. Certains acteurs ont été plus négligents dans le choix de leurs acquisitions, au détriment de la qualité des biens, et in fine, des investisseurs. Ensuite, la remontée brutale des taux d’intérêt a ébranlé le secteur immobilier dans son ensemble, augmentant le coût du crédit. Si les gestionnaires de SCPI s’appuient principalement sur la collecte auprès des investisseurs pour lever du capital, ils souffrent tout de même de cette situation. Ils subissent en outre les répercussions d’une chute importante de la valeur de leurs actifs. L’immobilier commercial est en proie à de profondes mutations. La crise sanitaire a accéléré le développement du télétravail et l’essor du « flex office ». En Île-de-France, 4,5 millions de mètres carrés de bureaux seraient vides. Au quatrième trimestre 2022, le quartier de la Défense accusait un taux de vacance historique de 15,5 %[5].
L’investissement immobilier est apprécié des Français pour son caractère tangible. Une vision idéalisée de la « pierre » qui, comme tout actif, n’est pas dénuée de risques. Moins liquide que les actifs boursiers, c’est un secteur qui connaît des réajustements de marché. Comme le souhaite l’AMF, il revient aux sociétés de gestion d’en refléter, en toute transparence, l’évolution dans leurs SCPI (la réévaluation se fait à un rythme annuel), et de saisir les opportunités d’investissements qui se présenteront à elles dans ces conditions nouvelles.
Un placement toujours pertinent dans une stratégie patrimoniale diversifiée
La valeur des parts ne doit pas faire perdre de vue le principal pour l’investisseur : la qualité des biens sous-jacents, ainsi que la diversification sectorielle et géographique. Le bureau souffre actuellement dans les zones périphériques, par exemple, mais il résiste dans les zones les plus attractives. La vacance locative à Paris intramuros – qui reste une zone où l’offre continue de se raréfier – se maintient à un faible niveau (3,5 %). Il y a une prime indéniable à la centralité et à la qualité des bureaux.
Par ailleurs, les investissements dans des locaux de logistique, d’hôtellerie, de commerce, de santé, en France ou ailleurs en Europe sont porteurs d’opportunités. C’est le cas notamment pour la SCI Eco Résid, lancée en juin 2023 par le Groupe APICIL en collaboration avec le groupe Caisse des Dépôts, qui permet de diversifier son portefeuille avec un support investi dans le secteur résidentiel durable et responsable. Preuve de l’intérêt de ces secteurs, les SCPI diversifiées semblent bien résister, puisqu’elles affichent des rendements de de , mieux que les autres catégories[6]. Pour réussir cette diversification géographique et sectorielle, l’expertise des sociétés de gestion dans la sélection et l’emplacement est ici cruciale. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Plus les SCPI sont bien capitalisées, plus elles sont solides et aptes à affronter d’éventuels vents contraires. Il convient également de rappeler à l’épargnant que le rendement ne doit pas être considéré comme l’alpha et l’omega : il doit rester stable dans le temps et refléter la qualité des actifs. Le taux d’occupation financier (TOF) est ici un indicateur clef. Il correspond au total des loyers et indemnités facturés, divisé par le total des loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Plus ce ratio est élevé, plus il indique la capacité de la société de gestion à encaisser les loyers (et inversement). Ces points de vigilance se démontrent sur le long terme ; par conséquent, ce placement doit s’envisager sur le même horizon : 8 à 10 ans.
Il faut aussi garder un œil attentif à la valeur de reconstitution des SCPI – correspondant à la valeur des immeubles et autres actifs financiers détenus, additionnée des frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI –, qui indique efficacement si le prix d’une part est surévalué ou sous-évalué. De surcroît, une diversification au sein de cette même poche d’actifs est essentielle. Aux conseillers en gestion de patrimoine, enfin, d’aiguiller leurs clients sur les meilleurs acteurs, tout en évitant leur surexposition à cette classe d’actifs.
Enfin, les SCPI bien gérées et qui sont parvenues à collecter des fonds pendant cette période complexe, devraient pouvoir réinvestir leurs liquidités dans des conditions de marchés plus favorables aux investisseurs, dans les mois à venir.
Crowdfunding, immobilier fractionné : les raisons de profiter de ces alternatives aux SCPI
Vous souhaitez investir dans la pierre sans passer par une SCPI ? Deux solutions vous permettent de choisir vous-même les projets dans lesquels vous investissez, et avec un ticket d’entrée souvent plus bas. Un sérieux atout à l’heure de la remontée du coût du crédit.
Par Quentin Bas Lorant
Rédacteur placements à Capital.fr
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont-elles toujours la cote ? Les baisses récentes des prix de souscription chez 21 d’entre elles nourrissent les inquiétudes des épargnants. Pour certains d’entre eux, le pari des SCPI devient même trop risqué : après la remontée des taux de crédit, la valeur des biens sur lesquels les sociétés de gestion ont investi risque de se dévaloriser. Toutefois, il reste possible d’investir dans la pierre en choisissant soi-même les actifs sur lesquels on souhaite miser, tout en engageant moins de fonds : via une plateforme de crowdfunding immobilier ou d’immobilier fractionné… qui plus est avec un rendement supérieur.
Première alternative, le crowdfunding immobilier. Le principe est simple : au lieu d’investir dans un éventail de biens par l’intermédiaire d’une société de gestion, vous financez, comme une banque, une opération immobilière (construction, rénovation). Vous recevez tout au long de l’opération (parfois in fine, soit au terme de la durée convenue de l’opération) des intérêts en échange de ce prêt, et vous retrouvez votre capital à la fin. Des opérateurs immobiliers (promoteurs, maîtres d’ouvrage…) qui ne parviennent plus financer leurs travaux auprès des banques peuvent ainsi trouver une alternative, dans un contexte où l’accès au crédit se durcit.
Un rendement moyen de 9,4% pour le crowdimmo en 2022
A la clef de ce «financement participatif» appliqué à l’immobilier, trois avantages. D’abord, vous êtes entièrement libre de choisir les projets que vous souhaitez financer, au cas par cas, sur la trentaine de plateformes qui existent en France : «Le particulier découvre tous les projets disponibles sur la plateforme, choisit celui qu’il veut soutenir, il signe en ligne, et pendant toute la durée du financement, il a des actualités, des photos, de l’avancée des travaux», détaille Alexandre Toussaint, président et fondateur de Baltis, une plateforme de «crowdimmo». Une manière d’entretenir une relation de proximité avec ses placements, quand une SCPI peut, elle, détenir des centaines d’actifs dans son portefeuille.
Le second point fort du «crowdimmo» est d’être moins engageant : vous investissez sur une plus courte durée, que vous connaissez à l’avance : «L’épargnant a une lisibilité sur la durée d’investissement, ce qui lui permet de ne pas bloquer ses futurs projets. Les financements durent en général entre 6 et 36 mois. Chez nous, on est plutôt autour d’un an et demi», explique Alexandre Toussaint. L’engagement est également réduit d’un point de vue financier, puisque certaines plateformes vous permettent de financer des projets à partir de 10 euros, quand le prix d’une part de SCPI se situe actuellement entre 200 euros et 1 000 euros et qu’il est parfois nécessaire d’en souscrire plusieurs, pour un ticket d’entrée qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
Dernier atout, le rendement. Pour ce qui est du crowdfunding immobilier, un baromètre, réalisé par Mazars et Financement participatif France (FPF), permet de mesurer la performance moyenne du secteur. En 2022, le taux de rendement interne (TRI) moyen a été de 9,4%, dans la lignée des millésimes 2021 (9,21%) et 2020 (9,3%). C’est presque deux fois plus que la performance moyenne qui est attendue cette année côté SCPI, autour des 4,5%.
Qui plus est, vous paierez sans doute moins d’impôt sur le revenu avec la première solution : le crowdfunding immobilier est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou «flat tax») de 30%, qui comprend 17,2% de prélèvements sociaux, auxquels s’ajoutent 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu, indépendamment de votre tranche d’imposition. Côté SCPI, les revenus fonciers générés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 11% à 45%), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, et éventuellement, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement au «crowdimmo».
«Pas un placement garanti»
Avec cette solution néanmoins, un risque ne saurait être éludé : les travaux peuvent prendre du retard ou ne pas aller à leur terme, si l’opérateur fait faillite avant l’issue. «Il faut avoir conscience du risque de perte en capital, totale ou partielle», rappelle Jean-Damien Cerisier, président de la plateforme Citésia. Avant de se lancer, nous rappelons aux investisseurs de bien analyser le projet, d’avoir connaissance des risques. Ce n’est pas un placement garanti.»
En cette période de crispation du marché immobilier, les risques sont en effet accrus : certains logements neufs ou remis à neuf ne trouvent pas toujours preneurs et le promoteur se retrouve alors en difficulté. L’inflation renchérit aussi le coût des travaux pour les opérateurs. Ces derniers peuvent donc avoir du retard sur le versement des intérêts. Pour assurer votre placement, vous pouvez par exemple consulter le site Hellocrowdfunding, qui recense tous les opérateurs déjà passés sur ce type de plateforme et leurs éventuels taux de retards et de défauts. Et pour les plus réticents au risque, la plateforme Finple vous propose de garantir votre capital investi moyennant un rendement un peu plus faible, compris entre 3% et 4%.
L’immobilier fractionné : un compromis entre le «crowdimmo» et la SCPI ?
Entre le «crowdimmo» et l’investissement en SCPI, l’immobilier fractionné peut être vu comme un entre-deux. L’investisseur ne reçoit pas les intérêts d’une créance, mais les revenus locatifs d’un bien qui a été divisé en plusieurs parts. Ces parts sont détenues sous forme d’obligations par les épargnants. Comme dans une SCPI, une société de gestion s’occupe donc pour vous de la location, des travaux, de la perception des loyers, etc. De même, ce type d’investissement est à envisager sur une longue durée, généralement comprise entre 8 et 10 ans.
En revanche, comme en «crowdimmo», vous avez la liberté de choisir les projets sur lesquels vous investissez, y compris sur des thématiques innovantes et potentiellement porteuses (location touristique, hôtellerie, coliving, etc.), quand la grande majorité des SCPI (65%) sont encore investies dans des bureaux. La plateforme Streal mise par exemple sur des biens rares, dans des quartiers très prisés, afin de se prémunir contre une potentielle dévalorisation. De son côté, la plateforme Wally parie sur des résidences de coliving, et de l’hôtellerie dans des zones touristiques.
Les rendements annoncés par ces plateformes s’avèrent également supérieurs à ceux attendus par les SCPI : entre 5% et 8%. De plus, étant des produits financiers, les intérêts des obligations détenues par les épargnants ne sont pas non plus imposés comme des biens immobiliers, mais soumis uniquement au prélèvement forfaitaire unique de 30%. L’investissement immobilier est également plus accessible qu’en SCPI. La plateforme Streal propose ainsi d’investir dès 100 euros. Une aubaine à l’heure où, comme l’indique le président de la plateforme, Louis Dutheil, «l’octroi de crédit a été divisé par deux depuis l’année dernière, ce qui a conduit à l’abandon de nombreux projets immobiliers chez les particuliers». Une autre solution, Fragments, toute neuve sur le marché, promet, elle, un ticket d’entrée de 50 euros. Et on peut trouver encore moins cher : Wally propose d’investir en immobilier à partir de 10 euros : «L’épargnant peut ainsi miser sur différents projets et se constituer son propre portefeuille diversifié d’investissements immobiliers», explique Nathan Zappelli, cofondateur de la plateforme.
Toutefois, il ne faut pas perdre de vue qu’avec ce type de placement, une partie du rendement promis provient de la revente du bien au terme de son exploitation locative. Certes, il est donc possible de réaliser de belles opérations en période de baisse des prix de l’immobilier, en investissant dans des actifs décotés. Mais encore faut-il que la plateforme arrive à les revendre à bon prix plusieurs années plus tard. Ce qui n’est pas toujours assuré !
Parts de SCPI vs parts de foncières cotées : le match
information fournie par CAFÉ DE LA BOURSE•31/07/2023 à 09:10
Les Français ont une affection toute particulière pour le marché immobilier mais il n’est pas forcément évident de se positionner en direct en raison du ticket d’entrée, de la remontée des taux des crédits, des délais incompressibles qui existent pour investir et de la faible liquidité de ce placement. C’est pourquoi la pierre papier séduit autant les particuliers qui peuvent désormais se positionner sur le marché immobilier facilement, rapidement, et avec quelques centaines ou milliers d’euros seulement.
Deux options sont privilégiées par les particuliers : les SCPI et les foncières cotées, faciles d’accès, avec un montant minimal d’investissement très accessible et, cerise sur le gâteau, elles permettent de se positionner sur des investissements immobiliers d’ordinaire réservés aux institutionnels. Mais que choisir ? Quel type d’investissement privilégier ? Toutes nos explications pour vous aider à faire le bon choix entre SCPI et foncières cotées.
Les avantages et inconvénients des SCPI
Les SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des placements collectifs en immobilier. L’investisseur qui achète des parts reçoit en échange de son investissement une fraction des loyers du parc immobilier de la SCPI proportionnelle au nombre de parts détenues. L’investisseur gagne donc de l’argent potentiellement grâce à l’argent des loyers versés sous forme de dividende (on parle du rendement du placement), mais aussi potentiellement grâce à l’évolution du prix de la part. Attention, le versement du dividende n’est pas garanti et peut évoluer à la baisse, tout comme le prix de la part. Il n’empêche, en moyenne, la performance des SCPI s’est élevé en 2022 à 4,53 % selon l’ASPIM.
Les atouts des Sociétés civiles de placement immobilier
C’est bien sûr ce rendement qui attire les investisseurs, mais pas seulement. En effet, les SCPI sont des véhicules « purs », exclusivement investis en immobilier, assez peu volatils, qui permettent d’utiliser l’effet de levier de la dette si la souscription a lieu en direct. Il est en effet possible de souscrire un crédit immobilier pour financer son investissement en SCPI et rembourser ses mensualités, en partie au moins, grâce aux dividendes versés, ce qui permet de se constituer un patrimoine de façon quasi indolore. Rappelons tout de même que le dividende n’est pas garanti et vous ne devrez donc pas compter exclusivement sur ce revenu pour être en mesure de rembourser votre crédit.
Les SCPI proposent un large choix d’investissement qui permet de cibler un secteur, une zone géographique, ou au contraire d’être très généraliste. De fait, il existe des SCPI investies en majorité en région parisienne, d’autres investies en majorité en province, d’autres en majorité Allemagne, d’autres encore qui sont investies dans toute l’Europe. Les SCPI peuvent aussi être généralistes ou thématiques . On pensera par exemple aux SCPI liées à la santé (dont le parc immobilier est constitué d’EHPAD, maternité, cliniques, maisons de repos, etc.) ou encore à la logistique avec la détention d’entrepôt.
Enfin, les SCPI sont des placements accessibles depuis les supports en unités de compte d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PER et peuvent donc permettre de se positionner sur le marché immobilier depuis ces deux enveloppes très avantageuses fiscalement. Attention tout de même, nous rappelons que dans ce cas, l’investissement en SCPI doit se faire au comptant, sans passer par un crédit immobilier
Les limites des Sociétés Civiles de Placement Immobilier
Les SCPI comportent aussi quelques inconvénients et notamment un ticket d’entrée qui, selon les SCPI, peut être assez élevé. Si le prix des parts n’excède généralement pas quelques centaines d’euros, voire avoisine le millier d’euros, plusieurs SCPI imposent un nombre minimal de parts (5 à 10 le plus souvent) et le montant de l’investissement minimal peut alors grimper aux alentours de 10 000 euros, ce qui commence à faire un capital de départ conséquent.
De plus, les frais d’acquisition sont importants, de l’ordre de 8 % à 12 % environ, ce qui est même supérieur aux frais d’un investissement en direct qui comporte des frais de notaire qui avoisinent les 8 %. Ces frais élevés doivent bien être pris en compte et, en vue de les amortir, un investissement en SCPI en devrait s’envisager que sur du long terme (10 ans minimum).
Soulignons également que les revenus des SCPI sont taxés comme des revenus fonciers, imposés au barème classique et, le cas échéant, peuvent vous faire basculer dans la tranche marginale d’imposition supérieure. Il reste néanmoins possible sous certaines conditions d’opter pour le régime micro-foncier mais il est nécessaire que les revenus viennent aussi d’un autre bien immobilier en plus de ses parts de SCPI et les revenus bruts globaux ne doivent pas excéder 15 000 euros annuels. De plus, les SCPI entrent dans l’assiette des biens taxables à l’IFI. Il peut donc vous rendre redevable de l’impôt sur la fortune immobilière et, si vous êtes soumis à cet impôt, augmenter votre facture à l’administration fiscale.
Rappelons enfin que les SCPI sont des placements relativement illiquides . Il existe bien un marché secondaire mais il est parfois très restreint et vous pourrez avoir du mal à revendre vos parts, ce qui implique un délai et/ou la baisse du prix auquel vous revendrez vos parts.
Les avantages et inconvénients des foncières cotées
Les foncières cotées sont des sociétés cotées en Bourse dont l’objectif est la distribution de dividendes grâce à la gestion et à la valorisation d’un patrimoine immobilier. Il existe deux formes de foncières cotées : les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) et les REIT (Real Estate Investment Trust). Les différences sont minimes et dans les deux cas, la société a l’obligation de verser l’immense majorité de ses revenus à ses actionnaires.
Les atouts des foncières cotées
Les foncières cotées sont des placements très accessibles. Elles sont en effet extrêmement liquides. À tout moment, il est possible d’acheter ou vendre ses titres depuis un compte-titres. Elles sont valorisées de manière permanente en Bourse.
Les foncières cotées présentent aussi un ticket d’entrée moins élevé, de l’ordre de quelques dizaines ou centaines d’euros par titre et il est tout à fait possible d’acheter une seule action de foncière cotée.
Les foncières cotées sont aussi des placements très diversifiés, souvent bien plus que les SCPI, notamment en raison de la capitalisation boursière bien plus élevée des foncières cotées. SIIC et REIT ont souvent des biens immobiliers situés sur toute la surface du globe quand les SCPI restent elles cantonnées à l’investissement en France, voire en Europe pour certaines d’entre elles.
Soulignons également et c’est là l’un des avantages principaux des foncières cotées, que le rendement des SIIC et REIT est en moyenne supérieur à celui des SCPI. Ainsi, de 1982 à 2022, les foncières cotées ont affiché des rendements moyens de 11,3 % contre 8,3 % pour les SCPI selon l’étude 2023 des « 40 ans de performances comparées » publiée chaque année par l’IEIF.
En termes frais, les foncières cotées sont moins gourmandes que les SCPI puisqu’elles affichent des frais d’entrée très faibles à savoir, des frais de courtage (de moins de 1 %) et la taxe sur les transactions financières (0,3 %). On est bien loin des 8 % à 12 % de frais des SCPI !
Côté fiscalité, l’investissement en foncière cotée est aussi souvent plus avantageux car c’est la flat tax qui s’applique (ou le barème de l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux si cela est plus avantageux pour vous). De plus, contrairement aux SCPI, les foncières cotées n’entrent pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Les limites des foncières cotées
Les foncières cotées sont des placements très corrélés aux marchés actions et affichent de ce fait une importante volatilité. La valorisation des foncières cotées peut grandement fluctuer sur de courtes périodes.
Notez aussi que les foncières cotées représentent un secteur mal-aimé en Bourse depuis des années. Pourtant considérées comme appartenant aux valeurs défensives, les foncières cotées ont tendance à être sous-cotées. Attention car si le titre baisse dans la durée, les moins-values à la revente pourront potentiellement annuler le rendement du dividende.
Enfin, il convient de préciser que les foncières cotées ne sont pas éligibles au PEA et sont peu présentes dans les supports en unités de compte des assurances-vie et PER car proposer des unités de compte investies en titres vifs immobiliers est compliqué pour l’assureur. Notez toutefois qu’il existe des ETF sur foncières cotées qui permettent d’investir sur ces titres depuis un PEA, ou bien les supports en unités de compte d’un PER ou d’une assurance-vie et de profiter au passage de la fiscalité avantageuse de ces enveloppes.
SCPI / Foncières cotées : que choisir ?
Si vous hésitez entre un investissement en SCPI et un investissement en foncière cotées, faites reposer votre choix sur votre profil d’investisseur. Votre profil de risque, votre horizon d’investissement, la typologie actuelle de votre patrimoine, vos convictions devraient vous inciter à vous tourner vers les SCPI ou les foncières.
Par exemple, si vous êtes relativement averse au risque et que vous êtes à la recherche d’un investissement résilient dans le temps, il sera souvent plus judicieux de se tourner vers des SCPI qui affichent en moyenne un niveau de volatilité cinq à six fois inférieur à celui des foncières cotées. Si à l’inverse vous souhaitez valoriser un patrimoine dans la durée avec un profil très peu averse au risque et que vous êtes déjà soumis à l’IFI, un investissement en foncière cotée sera plus adéquat.
les performances passées ne préjugent pas des performances futur
mais au vue de la crise immobilière on peut tout de même s interroger
Publié par La Rédaction ce matin à 08:00
Comment bien choisir ses SCPI ?
Tribune de Mathilde Krieger, directrice générale de Novaxia Investissement.
En 2022, l’inflation a atteint un taux de 5,2% en France, une augmentation spectaculaire, comparée à une inflation moyenne d’1,6% en 2021. Parallèlement, les taux d’intérêt, restés au plancher ces dernières années, ont fortement grimpé pour contrer cette tendance inflationniste.
Dans un tel contexte, les SCPI ont fait preuve d’une excellente résilience et sont apparus parmi les investissements de long terme les plus attractifs : avec 4,53 %* de rendement en moyenne l’année dernière, ces placements – dont les loyers sont indexés en partie sur l’inflation – ont ainsi profité de la hausse générale des prix.
Avec un ticket d’entrée raisonnable et donc une accessibilité aisée, les SCPI ont par ailleurs l’avantage d’être des investissements immobiliers très diversifiés, pour une meilleure mutualisation des risques.
Preuve de l’engouement, la collecte des SCPI a dépassé les 10 milliards d’euros en 2022, soit une progression de 37 % sur un an.
Il ne faut toutefois pas oublier que comme tout produit d’épargne, les SCPI présentent des risques comme celui de la perte de capital, qui n’est pas garanti, ainsi que d’une faible liquidité, comme tous les actifs non cotés. Alors comment bien les choisir ? Plusieurs critères sont à prendre en compte dans la sélection de placements qualitatifs, limiter les risques de ses investissements et optimisez leur rentabilité potentielle.
Renseignez-vous sur les frais
Historiquement, les SCPI présentaient des frais de souscription importants. De nouvelles SCPI sur le marché suppriment ces frais de souscription, permettant au capital de travailler dès le début de l’investissement.
Une petite révolution dans le domaine des SCPI qui a eu lieu en 2019 avec l’arrivée de Novaxia Neo géré par Novaxia Investissement, un modèle suivi par d’autres acteurs du marché. En contrepartie, toutefois, les frais de gestion sont plus élevés.
Passez à la loupe la qualité du portefeuille immobilier
Attention aux portefeuilles immobiliers historiques, dont une partie du parc immobilier peut être vieillissant. Les obligations réglementaires de travaux de réhabilitation ne sont pas sans impact sur la rentabilité des portefeuilles (arbitrages, travaux coûteux…).
Les SCPI plus récentes peuvent anticiper ces aléas, soit en intégrant dès le début de leur Business Plan l’amélioration énergétique avec des actifs « Best in progress », soit en sélectionnant des actifs « Best in class », soit en anticipant la possibilité d’une seconde vie pour les actifs acquis.
Ne négligez pas l’extra-financier
De plus en plus de SCPI suivent désormais des critères extra-financiers, en particulier en ce qui concerne l’empreinte carbone. Des critères positifs non seulement pour le climat, mais également pour la résilience des investissements. Le Label ISR, même s’il ne garantit pas la performance des fonds, permet déjà à l’investisseur d’avoir un premier ordre d’idée de l’engagement de la SCPI pour le climat.
Plus exigeant, l’article 9 du SFDR**, réglementation européenne qui vise à promouvoir la durabilité dans le secteur de la finance en Europe, permet de distinguer les SCPI les plus engagées. En matière de lutte contre le réchauffement climatique par exemple, les SCPI doivent prendre des engagements via l’efficacité énergétique de leurs bâtiments sous gestion.
*Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier)
LE PARCOURS DE MATHILDE KRIEGER
Directrice Générale, Novaxia Investissement
Diplômée d’un Master en Management, spécialisé en Finance de marché et d’un Mastère spécialisé en gestion de patrimoine de l’ESCP-EAP, Mathilde débute sa carrière en 2009 chez ODDO Banque privée en tant que banquier privé.
Elle intègre en 2011 La Française, où elle se voit confier le service commercial à destination des réseaux de distribution Grands comptes CGP pour la commercialisation de l’offre immobilière non cotée et OPCVM du groupe. En 2016, elle poursuit sa carrière chez Theseis en tant que Directrice placements et de la gestion privée : sa mission consiste à sélectionner l’offre financière et de développer l’approche patrimoniale des entités commerciales du groupe.
En décembre 2020, Mathilde rejoint les équipes de Novaxia Investissement en tant que Directrice Générale et membre du comité stratégique pour soutenir les ambitions de développement du groupe auprès des partenaires conseillers en gestion de patrimoine, banques privées et assureurs, et piloter la levée de fonds.