Le cauchemar n 'est pas prêt de s 'arrêter…
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La question , déjà évoquée ici l’année derniere, pourquoi ne pas réorienter certains bureaux en logements…?
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Bonjour j’ai lu des articles sur le sujet pour résumer c’est assez complexe à réaliser pour certaine surface de bureaux il y a des normes à respecter des autorisations administratives ce n’est pas toujours réalisable
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Très bonne idée sur le papier: acheter au rabais des immeubles de bureaux vides et inadaptés dans des zones tendues pour l’immobilier résidentiel, et les transformer en appartements qui vont se vendre comme des petits pains!
Il y a d’ailleurs une SCI (Novaxia R) dont c’est la thématique principale, je me suis même laissé tenter en 2023.
En réalité, la nature du business et les contraintes administratives (modifications de PLU, permis de construire, règlementations à respecter, recours divers et variés) en font une activité très gourmande en capitaux. Surtout, ces mêmes capitaux sont immobilisés tellement longtemps que dégager de la rentabilité au bout de l’opération est très difficile.
Pour ma part, j’ai mis un peu de temps à comprendre pourquoi cette stratégie était une fausse bonne idée, et j’ai fini par sortir de Novaxia R au bout d’un an et demi, avec une performance assez faible à la clé. Depuis, je crois que les gérants cherchent à adapter leur stratégie, en se recentrant sur un nombre plus limité d’opérations (celles qui dégageront le plus de valeur), mais la valeur de la part ne fait que baisser depuis 6-8 mois.
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Merci pour le retour d’expérience !
Il faudra néanmoins s’adapter dans un monde qui a évolué très (trop?) vite post covid, + conjoncture, et peut être devoir choisir entre « crever » avec des immeubles valant 0, ou alors avec très forte décote et perte sèche mais limitant (même partiellement) les dégâts…
Bonjour je viens de recevoir un bulletin d’information de la Française ils ont décidé de figer les registres et de suspendre le marché des parts de credit mutuel pierre 1 , selectinvest 1, et LF grand Paris patrimoine cette décision sera soumis a la prochaine assemblée générale fin avril
J’ ai LF Europimmo et ce qui me frappe en lisant les dernières reportings , c’est qu’ ils ne reversent plus en 2025 qu’ une partie de ce qu’ ils faisaient en 2024 sans bien comprendre les raisons et que la baisse de la valeur de la part n’ est pas justifiée par rapport à la baisse de la valeur de reconstitution. Cette vision pessimiste est elle la même sur d’ autres supports de La Française ?
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Sur la lettre d’information reçu il y a 5 scpi en difficultés crédit mutuel pierre 1 épargne foncière selectinvest 1 lf grand Paris patrimoine et lf europimmo d’après eux les revenus par part vont baisser en 2026 de moins 60% pour les pires a moins 5% pour les moins pires
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Ah oui , je viens de lire leur présentation . Enfin de la transparence !
- Une hausse des libérations de bureaux et des renégociations de loyers, entraînant des baisses
significatives de revenus pour les SCPI, avec un impact direct sur les distributions attendues en 2026. - Une forte augmentation des demandes de retrait, notamment en raison d’un ordre de rachat signifi catif posé par un institutionnel, malgré les actions mises en place pour fluidifier le marché des parts.
Après ca va piquer en 2026 . On va dire que pour la mienne LF europimmmo , c’est la moins pire, enfin j 'ai morflé en 2025 avec une baisse de la valeur de la part de -23.3 % et une baisse des revenus de 21 % …
C’est là que l 'on voit aussi le piège des SCPI en Avie…
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Pourquoi dis-tu cela Philippe ? Tu veux dire que c’est l’institutionnel qui bloque les rachats des particuliers ?
En AV, on peut, sauf clause Spirica qui peut bloquer temporairement les rachats, revendre nos parts quand on le souhaite ?
Ma femme avait pris un peu de Epargne Foncière (5k) après la baisse de 20% de l’an dernier, on l’a revendu… mais on a du se battre avec le conseiller financier de la banque pour le faire… « Oui c’est un investissement long terme etc etc… ».
Eh bien Alain, Là on voit que c’est suite à la demande d 'un institutiionnel (un assureur ) , que la demande de remboursement de parts explose et va amener à un capital fixe et donc des baisses de valeur de part qui doivent être déjà visibles.
Ce sont eux aussi qui ont amené des flux de souscription beaucoup trop importants quand les taux étaient bas et qui ont contribué massivement à des pertes de valeur pour ceux qui avaient acheté en direct …
C’est pour ces raisons que je me suis limité sur Iriko Zen en avie malgré la hype …
Et tu noteras que les SCPI de Corum en dehors de leur propre avie , ne sont pas accessibles dans les autres avies , ce qu explique peut être en partie leur résilience …
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Effectivement, je vais abonder dans le sens de Philippe.
Nous en avions discuté sur ce forum il y a déjà quelques années de ce « problème ».
L’AV a été un véritable piège pour nombre de SCPI.
Lorsque les taux étaient très bas et que tout le monde faisait semblant de croire que les arbres pouvaient monter jusqu’au ciel, les AV ont massivement contribué au boom des SCPI, SCI et OPCI qui rapportaient alors plus que le fonds euro ou les livrets.
On constatait déjà que les différents contrats des assureurs commercialisaient tous plus ou moins les mêmes SCPI, on va dire grosso-modo une petite trentaine, alors qu’il y avait plus de 200 SCPI sur le marché sans compter les OPCI et SCI…
Ce sont ces assureurs (mais pas que) qui ont propulsé ces SCPI qui ont bénéficié d’un flux très important d’entrées qu’ils ont investi alors que le marché immobilier était très haut. On voyait aussi ces SG qui créaient des SCI pour y loger leurs différentes SCPI et qui étaient commercialisées par les assureurs en plus des SCPI elles-mêmes.
C’est ainsi que le piège s’est refermé sur ces SCPI qui ne maitrisaient plus leurs flux et elles étaient majoritairement détenus (et contrôlées ?) par les institutionnels. N’oublions pas que dans l’AV, c’est l’assureur qui détient les parts et non le souscripteur. Et quand vous détenez une part importante des parts, vous avez votre mot à dire dans la gestion de la SCPI…
Autrement dit, dans ces SCPI détenues majoritairement par les institutionnels, leurs intérêts passent toujours devant ceux des personnes physiques.
Et lorsqu’ils ont vu que devant les difficultés contextuelles générales, les souscripteurs retiraient massivement leurs billes dans leurs contrats, ils ont vite déposé des demandes de rachats très conséquentes auprès des SCPI pour ne pas se retrouver avec des parts dans les bras. Le piège du cercle vicieux s’est ainsi refermé en mettant encore plus en difficultés les SG des SCPI et par conséquent alimentant les retraits des individus dans leur contrats d’AV.
Les SCPI comme Corum, qui sont détenues très majoritairement par des personnes physiques et également très majoritairement en souscription directe, ont pu garder la main sur la gestion de la SCPI.
Les victimes sont donc principalement les détenteurs de parts en direct qui ont subi les effets du contexte général mais aussi à la fois la mauvaise gestion des SG des SCPI et la mauvaise foi des assureurs. Ils ont été très vite bloqués par ces demandes de rachats importantes.
Les détenteurs de parts en AV, s’en sortent finalement le mieux.
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A date les SCPI connues qui passeront à capital fixe en 2026 sont :
-PRIMOPIERRE
-PFO2
-PF GRAND PARIS
-Crédit Mutuel Pierre 1
-Sélectinvest 1
-LF Grand Paris Patrimoine
Ce sont surtout des SCPI qui ont des bureaux en Ile de France .
Si vous en connaissez d 'autres…
Je rajoute qu 'il va y avoir en dehors des baisses de valeurs, des baisses de revenu notamment chez la Francaise . Une vraie boucherie jusqu à -60 % sur LF Grand Paris Patrimoine …
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Les SCPI CORUM sont accessibles dans la nouvelle AV Louve Invest.
Oui mais l’assureur du contrat de Louve est justement Le Corum Life !
Philippe, que tu limites ou non ta part d’investissement dans iroko au sein de ton ASV n’aura pas de réel impact direct sur ta liquidité sur ce support.. C’est plutôt une souscription en direct qu’il faudrait limiter au vu des souscriptions massives au sein de contrat d’assurance vie, non ?
Je ne voulais plus acheter des SCPI en direct, c 'est bon j 'en ai assez . Oui il faudrait premièrement en effet limiter Iroko Zen en direct . Après comme j 'en n ’ ai pas en direct , je me limite en avie car je ne crois pas en une liquidité totale en avie en cas de soucis .
Enfin le montant que j 'ai en Iroko Zen , je l 'applique aussi aux autres UC . C’est du money management on va dire.
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