Investissement SCPI

Placements 📊 Immobilier / SCPI / Club Deal
201

On note quand même que sur le T1/2024 on nous parles de 36 projets en VEFA avec 19 livraisons pour 2024 qu’une fois arrivé au T3/2024 on nous annonce 5 retards et donc un objectif de 14 livraisons pour au final avec la lecture du T4 on comprend n’avoir eu que 9 livraisons en 2024 ( 5 au T2, 3 au T3 et 1 au T4) en sachant que sur ces 9 livraisons 3 sont des VEFA de 2021 en retard de 6 mois pour l’un et de 1 an pour les 2 autres.

Des retards qui dure… (avec une part Covid certes mais qui n’explique pas tout)
ehpad Clonmel en irlande acheté 03/2020 avec engagement ferme sur un délai de construction de 14 mois (rapport 2020) livré en 11/2023 soit 2 ans et demi de retard
ehpad espagnol Vilanova de arousa acquis 01/2020 au T1/2020 on nous parle d’une livraison pour le T3/2022 vite reporté au T2/2023 par le rapport annuel 2020 finalement toujours non livré à ce jour
réhabilitation en allemagne ehpad Bischofsgrun acquis 02/2023 livraison pour le T1/2024 reporté au S2/2024 finalement toujours non livré.

Pierval santé et les VEFA c’est histoire qui débute en 2018…
c’est 34% des investissements en 2020 pour 140 millions, 33% en 2021 pour 300 millions, 25% en 2022 pour 170 millions et 58%!! en 2023 pour 240 millions.
Au final on a des vefa de 2020 et 2021 qui ne sont pas encore livré, du retard sur des projets 2022 prévu pour le T4/23 et l’année 2024
et le reste des VEFA 2022 et 2023 qui sont pour des livraisons fin 2025 et toute l’année 2026 hors retard.

Forcément avec un délai de jouissance à 5 mois et des VEFA représentant 30 à 60% de la collecte qui ne rapportent pas d’argent pendant 2 à 3 ans hors retard c’est une vingtaines de mois où il faut rémunérer des nouveaux associés qui ne rapportent pas encore d’argent.
Avec quasiment 1 milliard de VEFA depuis 2018 des délais de livraison de 2 à 3 ans pour des biens à 5% avec un calcul de coin de table c’est 1 000 000 000 * 0,05 *2,5 soit 125 millions de manque à gagner en loyer avec un nbr de part de 15,7 millions au 31/12/2023 c’est l’équivalent 8 à 9€ perdu par part pour qqn détenant ses parts depuis 5-6ans.

En 2024 pas d’achat de VEFA mais plutôt du neuf qui vient de finit d’être construit.

Les biens en VEFA ont tous des locataires déjà signés depuis l’acquisition on peut donc s’attendre à une amélioration dès 2026 mais vu les retards qui ont l’air récurrents (souvent 3 à 6 mois) je miserai plutôt sur 2027 à condition qu’on ne réinvestisse pas dans du VEFA en masse d’ici là.

2 « J'aime »
202

Merci beaucoup pour ces informations je ne savais pas qu’ils avaient commencé la Vefa depuis aussi longtemps. Apparemment c’est leur stratégie. 6 mois à un an de retard pour un délai de livraison d’un actif immobilier ce n’est pas vraiment ce qu’on appelle un retard notable dans le domaine. Je pense qu’ils ont tout simplement trop investi dans la Vefa on considérant que leur collecte d’il y a 4 ou 5 ans allait être la même jusqu’en 2024 voire augmentee. Or ce n’est pas le cas donc oui ils ont mal géré car investir autant sans garantie du niveau de la collecte pour payer des investissements aussi long c’est prendre des risques.
Après je ne sais pas s’ils peuvent se permettre d’attendre 2027. Avec la faible collecte des SCPI en 2023 et 2024 si il augmentent pas rapidement le rendement ce n’est pas comme ça que la collecte redémarrera si en 2025 le niveau de collecte global reste bas. Ils vont peut-être devoir continuer leur cessions a marche forcée et pas forcément bénéficiaire tout en gardant la valeur de reconstitution pas plus faible de 10 % du prix de part pour éviter une baisse du prix de part.

203

Ils vont vendre à Primovie alors :slight_smile:

1 « J'aime »
204

Haha. Ils auraient pu faire des bonnes affaires mais avec toutes les parts en attente je pense que de leur côté ils vont peut-être faire encore plus de cessions. Il y a la nouvelle scpi chez atland, Sophia ,spécialisée dans la santé, ils ont pas mal collecte durant la période sponsor, je pense qu’ils vont rafler des biens de bonnes qualité et pour pas très cher en 2025 grâce à primovie et pierreval.

205

Moi le secteur de la santé c 'est bon suis blindé : Primovie, Pierval Santé, PF Hospitalité Europe . …

1 « J'aime »
206

la SCPI ne peut pas toujours vous rendre les sommes que vous avez placées dessus, contrairement à un Livret A où la reprise de votre argent est automatique. Avantage tout de même, « les SCPI affichent des intérêts entre 6 et 7,5 % par an », soutient Marc Tempelman.

Quand je vous dis qu’il faut éviter les conseillers sur Internet. Pour vendre leur soupe ils sont prêts à dire n’importe quoi .
C’est comme si je prends l’action qu’il a plus monté, on va dire qu’elle a pris 95 % en un an et que je dis les actions rapportent 95 % par an. Le législateur devrait quand même agir sur ce type d’abus je trouve.

207

Pour de l’immobilier quelques mois de retard je suis d’accord c’est assez « normé » il n’empêche qu’il y a un vrai manque d’anticipation de la société de gestion.
Sur la rapport annuel 2018 (donc rédigé en 2019) ils écrivent clairement que les VEFA sont livrés « dans un délai maximum de 18 mois »
pour le rapport 2019 " dans un délai maximum de 24 mois"
ensuite on passe à une formulation + light « livrables sous 18 à 24 mois »
pour au final arriver au rapport annuel 2023 avec 58% de la collecte investi en VEFA avec une formulation "livrables sous 1 à 3 ans "

Et pour autant a chaque fois ils vantent leur stratégie de VEFA comme très bénéfique pour la SCPI car lui permettant d’acheter du neuf et de valoriser son patrimoine.
Faire financer 2 ans et demis de loyer par les anciens associés pour 30 à 60% de la collecte chaque année c’est très destructeur de valeur sur une échelle de temps aussi longue.

Le problème c’est qu’en tablant initialement avec des livraisons sous 18-24 mois qui ont parfois dépassé les 3 ans avec un schéma se reproduisant sur 6 années consécutives il y a forcément un moment ou le cumul est trop impactant face aux « petits 5 mois de délai de jouissance ». Et le moindre retard impacte fortement le distribuable pour des associés toujours + nombreux.

Ils ont été très optimiste sur les délais de livraisons et malheuresement pour eux leurs projets suivent la norme du secteur et accumulent les retards.

Le tout avec une transparence relative ! Sans faire un suivi acquisition par acquisition en regardant dans les RA la date de livraison prévue et de le comparer à chaque BT pour checker les livraisons impossible de savoir à un instant quels immeubles sont en retard de combien de temps et pourquoi.

Au final un gros problème de stratégie qui n’est pas très engagent sur la capacité de la SDG à valoriser un patrimoine et assurer un rendement.

1 « J'aime »
208

VEFA ne veut pas dire investissement à crédit, chaque année leurs acquisitions (VEFA inclus) était dans les limites de la collecte (au maximum ils ont peut être surinvesti 40 millions à un moment mais qui s’est rééquilibré l’année suivant) Donc pas de risques pour payer les échéances du VEFA puisque l’argent est là disponible dès le début.
Le problème c’est que chaque appel de fond VEFA c’est autant d’argent qui ne rapportera pas d’argent avant de nombreux mois et les sommes collectés en attentes d’appel de fond VEFA ne sont que peu rémunérés (compte bancaire avec intérêt sur dépot, placement monétaire etc …).

Pierval corrige le tir en 2024 en investissant sa collecte sur des biens neufs déjà construit donc apportant des loyers immédiats, mais avec un impact limité sur une collecte nette de 80 millions.

Les ventes d’immeubles sont problématiques puisque réglementairement les SCPI ne peuvent pas se séparer des immeubles acquis il y a moins de 5 ans. Réglementation des SCPI (Société Civile en Placement Immobilier)
On en revient donc à vendre des biens qui fournissent des loyers ce qui ne fait qu’aggraver le problème.

1 « J'aime »
209

Les VEFA on paye au fur et à mesure de l’avancement du travaux, on ne paye pas d’un coup et tt de suite.

Dans le cadre d’une VEFA, l’acheteur devient propriétaire du terrain et des éventuelles constructions déjà réalisées le jour de la vente. Les ouvrages à venir deviennent sa propriété au fur et à mesure de leur exécution. En contrepartie, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux
Acheter sur plan : la VEFA (vente en état futur d'achèvement) | Notaires de France

Je persiste a penser que le problème est avant tout lié à l’anticipation de collecte. L’idée d’investir dans le neuf est bonne mais il faut s’assurer d’avoir les moyens de payer sans surcoût sur la période qui ne rapporte pas. Ils ont probablement eu les yeux plus gros que le ventre. SI Vous regardez le taux d’endettement de pierreval au T4 2023 et que vous le comparez au T4 2024 il a quasiment doublé. Il est passé d’environ 10 à 19 %. lls pensaient que la demande de souscription allait continuer à être élevée et comme ils n’ont pas réussi à obtenir un niveau de collecte important ils ont dû avoir recours à l’endettement de manière très conséquente et avec des taux plus élevés et forcément plus cher que de la fraîche gratuite des souscriptions donc tt ça revient plus cher.
Avec des taux d’intérêt élevés, ce que l’on a eu en 2024, le service de la dette (remboursement des intérêts et du capital) pèse sur les résultats de la SCPI, réduisant les bénéfices distribuables.
Ensuite concernant les lois et les possibilités de revente en SCPI malheureusement les lois français sont tellement compliquées il y a tellement de cas particuliers de dérogation etc que je pourrais même pas infirmer ou confirmer vu que c’est un domaine très technique.
Vu le niveau de leurendettement, je ne pense pas qu’il pourront continuer encore longtemps à s’endetter. Donc malheureusement ils vont devoir probablement faire quelques sessions encore et attendre que les taux d’emprunt s’approchent des 2 % pour renégocier leur dette à un tx plus intéressant.

1 « J'aime »
210

Tous ces échanges me font penser que les SCPI sans frais de souscription sont ce qu’il y a de mieux pour nous les investisseurs. Les frais de souscription à 8 10 12 %, c’est un cadeau fait à la SCPI à double tranchant. Cela aide certes la SCPI à pouvoir investir rapidement dans des biens mais cela a également l’inconvénient de lui donner un confort ,de l’argent gratuite qui ne lui permet pas d’innover, d’apporter une stratégie optimisée en tout cas pas autant optimisée que si elle n’avait pas cette rentrée d’argent. Pour des gestionnaires qui cherchent la performance, la quintessence, du type corum ou atland voisin, cet argent va être utilisée la plupart du temps intelligemment pour les autres cet argent est un peu comme un droit à l’erreur ou alors une partie en mode easy/facile. Après l’erreur ou le passage en mode normal ou difficile, c’est la bérézina pour ces gestionnaires. De plus ces frais créent un obstacle au souscripteur s’il souhaite quitter la SCPI.
Je pense que ça a du bien que toutes ces SCPI sans frais d’entrée ont commencé à s’installer ces deux trois dernières années. Je ne dis pas que toute vont réussir mais elles devront donner le meilleur d’elles régulièrement pour tenir. Elles ne pourront pas cacher une mauvaise qualité de gestion pendant un paquet d’années comme c’était le cas jusqu’à aujourd’hui. Et avec cette loi de refaire une estimation tous les 6 mois de la valeur du parc je pense aussi que ça va apporter beaucoup au monde des SCPI. Donc oui je pense que les SCPI ont un avenir mais malheureusement les nouvelles de nouveaux gestionnaires il y a un gros côté aléatoire, donc pas évident à moins de faire un panier diversifié et dans ce cas-là je pense que ça peut être jouable mais ds le lot il y aura forcément de la casse, c’est-à-dire des SCPI inrevendables si vous attendez trop longtemps. Après je pense qu’avec ces nouvelles SCPI vu que les frais d’entrée n’existent pas on peut quitter sous deux trois ans si on a l’impression que la SCPI patine, ce qui n’était pas possible avec des SCPI à 10 ou 12 % de frais d’entrée où l’on sait que l’on va perdre énormément si on quitte sous deux ou trois ans. C’est un gros plus mais en revanche ça demande de suivre la SCPI avec un peu d’attention c’est-à-dire de lire les rapports de temps en temps et de s’interroger sur ces indicateurs.Personnellement je vais attendre encore quelques années pour envisager d’investir dans les nouvelles.

3 « J'aime »
211

Je n’ai jamais dit le contraire je vous parlait bien d’appel de fonds VEFA dans mon message.

Seulement vous mélangez dette et engagement.
Quand pierval collecte 20 millions et signe un VEFA de 20 millions il paye qq % à la signature disons 2 millions et le reste au fur et à mesure de l’avancement des travaux jsq la livraison. Les 18 millions du VEFA restant à payer sont un engagement et sont donc inclus dans le taux d’endettement de la SCPI ça ne veut pas dire que la SCPI va emprunter ces 18 millions puisqu’elle les a déjà mais dans tous les cas c’est une perte de rentabilité car les 2 millions déjà versés rapporte 0% et rapporterons 0% pendant les 2 ans de construction, en attendant les 18 millions rapporte qq % d’intérêt financier mais bien moins que le rendement locatif et à chaque appel de fond la part qui rapporte 0% augmentent et la part de revenus financiers diminue.

Est ce que comme toutes les SCPI pierval utilise le levier et a acheté qq biens à crédit oui et d’ailleurs ce ne sont initialement pas des VEFA et ce n’est pas récent avec de la dette long terme à taux fixes <2%.

En 2022 ils ont boosté un peu les investissements grâce une ligne de crédit revolving de 100 millions. En 2023 ils ont négocié un découvert autorisé de 50 millions et une 3e ligne de crédit pour 10 millions et un mini emprunt hypothécaire de 20 millions.

Contrairement à leurs autres prêts amortissables et in fine ces lignes de crédits leur laisse une grande liberté sur leur souhait de remboursement pas de couteau sous la gorge avec nécessité de vendre des immeubles pour rembourser. Elles ont certes un coût de financement mais basé sur l’EURIBOR qui a baissé en 2024. Et un coût limité (on parle pour 2023 de 6 millions tout compris, et 2,5 millions de rémunérations pour les liquidités soit un cout de financement de 3,5 miilions ce qui à la part fait du 22 centimes)

2022 et 2023 c’est un peu moins de 1,1 milliard d’investissements pour 1 milliard de collecte nette avec dedans 410 millions de VEFA. Et moins de 200 millions de lignes de crédit (en sachant qu’on ne sait pas à l’instant combien la ligne de crédit ou de découvert est tirée).

Donc renégociation de la dette non puisque anciens taux fixe <2% et sinon ligne de crédit suivant l’euribor+marge (donc évolue seul chaque mois en 2024 le taux a quasiment baissé de 1,5% entre janvier et décembre 24 et porusuivra sa baisse en 2025)
Arrêt des VEFA (1 seul en 02/2024 pour 4 millions) donc la part engagement qui « abime » facialement le taux d’endettement tend à disparaitre progressivement d’ici 2026 puisqu’à chaque appel de fond les engagements diminuent. (d’ailleurs on passe de 10% au 31/12/2023 à 8% au 31/12/2024)

avec un taux d’endettement de 13% au 31/12/2024 (+8% d’engagement VEFA) et une limite statutaire à 40% y’a de quoi faire… même avec des baisses de valeurs.
on était d’ailleurs à 10% (+10% de vefa) au 31/12/2023 donc une augmentation très modéré avec une part liée aux investissements 2024 >100millions pour une collecte nette de 80m

Avec un problème de lunettes alors parce que je n’ai absolument pas les mêmes chiffres

Donc le manque de collecte ne peut pas tout expliquer et surtout il ne peut pas payer les loyers absents pendant les 3 ans de constructions des VEFA.

Le problème c’est bien le modèle VEFA qui structurellement crée une distorsion entre capitalisation et loyers facturables.

212

avec un taux d’endettement de 13% au 31/12/2024 (+8% d’engagement VEFA) et une limite statutaire à 40% y’a de quoi faire… même avec des baisses de valeurs

Je lis pourtant 14,6 % Sur le dernier rapport.

Screenshot_20250202_090843
Screenshot_20250202_0908431037×1814 182 KB

10.4 à 14.6 au niveau de leur capitalisation, ça fait environ 140 million€ de dette en plus et sans parler les intérêts. Diviser ce chiffre par le nombre de parts et vous verrez que ça fait plus de 8.5 € par part ce nouvel ajout de dette. C’est énorme si vous regardez l’évolution de la dette entre 2022 et 2023 elle a certes augmenté mais pas autant donc oui je reviens toujours aux souscriptions et à la collecte qu’ils ont anticipé à tort. Pour rappel on est passé de 2024 à 2023 d’une collecte de 417 millions à 151 millions pour pierreval santé. Avec des frais de souscription à environ 10 % je vous laisse compter le manque à gagner en terme de cash.
Je ne vais pas davantage argumenter car vous avez votre idée et j’ai la mienne, je suis d’accord avec vous en revanche sur un point où se reposer trop sur la Vefa est un modèle risqué et à côté de cela anticiper les collectes des années suivantes sur celles des années précédentes pour créer ce modèle d’investissement est une erreur grave.

213

Bien sûr que légalement ils peuvent s’endêter et même jusqu’à 40 % mais plus ils sont endettés pour payer leur investissement, plus leur distribution baissera à court et moyen terme. Elle remontera certes à long terme une fois les locataires installés dans les nouveaux immeubles neufs mais encore faut-il tenir jusqu’à ce que ce jour arrive.Donc cela signifie que le nombre de part en attente qui a commencé à être de plus en plus élevé en 2024 risque d’être encore plus fort, ce qui ferait que la SCPI devra probablement revendre encore plus de bien à la fois pour ses investissements et ses paiements en terme de VEFA en cours et pour pouvoir réduire le flux de vente des parts. Si ils choisissent l’option de l’endettement pour payer leurs vefa comme ils l’ont fait en 2024, je pense qu’ils sont cuits pour un nombre d’années très conséquentes et qu’ils vont faire bcp de cessions à perte. Pour relancer la collecte et éviter ce scénario,mise à part faire des cessions intelligentes pour faire remonter le taux de distribution et peut-être négocier à la vente certaine s vefa je ne vois pas trop ce qu’ils pourraient faire. Concernant La baisse du prix de la part,elle encourage les ventes et non les souscriptions. Donc là aussi ça ne va pas les aider. Je pense qu’un moyen terme ils seront obligés d’arbitrer un peu le nombre de VEFA vu que la souscription ne suit plus et que surtout elle n’est pas garantie, chose qui apparemment ils n’ont pas considéré.

214

La dette augmenté à partir de 2022 lorsque pierval a arrête de faire des prêt amortissables et ou in fine pour l’achat spécifique de 1 bien. Et a changé de stratégie en obtenant des lignes de financement « sans fin »
une ligne de 100 millions en 2022 qui fait passer l’endettement de 3,5 à 7%
un ligne de 50 millions + 10 millions + hypothécaire de 20 millions en 2023 qui font passer l’endettement de 7% à 10%
après on retrouve en 2024 des investissements pour 72m dès le T1 malgré une collecte nette de moins de 40m avec un taux qui se majore à 12% et au fil de l’année on arrivé à 14%.

Au final pas d’accélération par rapport aux dernières années, une volonté d’investir en sus de la collecte qui passe par du levier à des taux pas forcément aberrant la grosse ligne de 100m est à Euribor3+0,85% soit moins de 3,5% en fin 2024 pour des rentabilités d’actif acheté présenté dans les 5-6% sur les BT.

Pour plus d’informations sur la réalité des actions 2024 il faudra attendre le rapport annuel.

Nous sommes d’accord sur le VEFA et la diminution de la collecte qui oblige Pierval à continuer à recourir à l’endettement pour acheter du neuf qui augmente son facturable (avec un effet modeste sur la distribution lié au coût de financement).

Je ne partage pas votre avis sur une explosion de la dette qui mettrait en danger la SCPI.
Je ne partage pas non plus vos hypothèse sur le fait que l’augmentation de cette dette est liée à un surachat de VEFA par une SCPI qui s’attendait à ce qu’ils se financent tout seul par une collecte future qui n’arrive pas. Les volumes d’investissement de ces dernières années (VEFA inclus) n’étant que très modérément supérieur à la collecte (effet de levier classique).

1 « J'aime »
215

En définitive un société de gestion qui n’inspire pas confiance pour l’avenir.
Une gestion destructrice de valeur au détriment des anciens associés qui a duré 6 ans dans des proportions non négligeables.
Un manque de transparence avec des rapports annuels et BT peu éclairant si on ne fouille pas un minimum dans les coins.
Le tout avec une distribution plombée au moins jusque 2026.

1 « J'aime »
216

Bonsoir, comme beaucoup sur ce forum et sur celui des investisseurs heureux, j’ai fait un arbitrage des SCPI Pierval Santé vers Iroko Zen sur mon assurance vie Spirit2.

J’ai eu des frais de vente de 3% mais j’évite la baisse de part possible.
Et je vais me rattraper sur le rendement d’Iroko Zen.

J’ai fait la demande le 30 Janvier et cela a été exécuté le 1 Février.
Cordialement

3 « J'aime »
218

La SCPI Pierval Santé maintient le prix de sa part à 204 €.

Sa valeur de reconstitution est stabilisée à 199,16 €, après une réévaluation à mi-année de son portefeuille immobilier, suite à la demande de l’Autorité des Marchés Financiers. Ce maintien est une démonstration de la résilience de l’immobilier de santé, un secteur stable et décorrélé des autres marchés…

Pour information la valeur de reconstitution était il y a un an plus tôt de 207 €, soit une baise d’environ 4 %.J’ai beaucoup de mal avec leur communication en contradiction avec leur résultat. Chacun se fera son idée sur la suite.

1 « J'aime »
219

Bonjour,
Vous me faîtes un peu flipper avec cette discussion sur Pierval santé.
Je suis petit porteur de 24 parts achetées 4896 euros.
Si j’additionne la valeur de retrait, 4381 + les dividendes touchés, 231, je suis en perte de presque 300 euros.
En cas de revente, aurais-je des frais à déduire de la valeur de retrait ?
Si une décote de 10 %, presque 500 euros de baisse.
je m’interroge sur une éventuelle cession.

220

La société de gestion ne rassure pas.
J’ai parcouru l’ensemble des documents 2024 hier soir et je trouve qu’ils ont peu de transparence car bcp d’affirmation et d’hypothèses rassurantes et positifs qui ne se traduisent pas ds les résultats.
Et au vu des faibles collectes à venir et qu’ils se sont tjrs reposés dessus pr financer des projets pharaoniques (VEFA), je pense que cette SCPI va rentrer dans une phase de turbulence durant un long moment, 1 an, 2 ans, 5 ans ?
J’ai tt liquidé ce matin et avec une perte, tant pis.
Après chacun voit midi à sa porte, personnellement, je ne souhaite pas conserver de SCPI qui ont de fortes probabilités de devenir invendables et dont la valeur de part a de grande chance de baisser régulièrement et durant plusieurs années.
T’es pas obligé de tt liquider, tu peux tjrs vendre qu’une partie par prudence.

221

Suite à cette discussion, j’ai aussi supprimer cette ligne et je l’ai passée sur iroko zen…
Je me dis qu’il vaut mieux prendre une petite perte maintenant qu’une plus grosse plus tard.