Ca ne fait pas rêver . Ils disent que c 'est dû au VEFA et que ca va revenir en 2025 . A voir mais décevant .
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Je cite :
DISTRIBUTION - Au titre du 4ème trimestre 2024, Pierval Santé a distribué un acompte de dividende brut de 2,12 €/part.
Pierval Santé ayant payé 0,14 €/part de fiscalité à la source pour le compte de ses associés, le dividende net s’établit à 1,98 €/part.
Au titre de l’année 2024, Pierval Santé a distribué un dividende net (après fiscalité étrangère payée pour le compte des associés) de 7,40 €/part (dont 0,22 €/part de plus-value distribuée), inférieur de -19,21% par rapport à celui de 2023 (9,16 €/part). Cette diminution de 1,76 €/part reflète l’impact transitoire d’une stratégie d’investissement active dans la construction d’actifs neufs (VEFA) et de rajeunissement du portefeuille. Cette stratégie est d’autant plus coûteuses à court terme du fait de la baisse de collecte et des coûts de financement, mais est essentielle pour sécuriser les revenus futurs et la valeur patrimoniale en limitant les dépenses en travaux sur les actifs.
Avec un dividende brut en baisse de -20,58% à 8,26 €/part (10,40 €/part en 2023), le taux de distribution 2024 de Pierval Santé est de 4,05% .
Ce qui est effrayant dans cette histoire c’est que si le rendement a baissé entre autres à cause de la baisse de la collecte, avec de tels résultats je sais pas ce que ça va donner l’année prochaine en termes de collecte et donc en termes de rendements.
Je pense qu’ils sont cuits avec de tels arguments.
Ce discours me fait penser à celui des grosses SCPI qui ont tenu grâce à de la fraîche de la collecte et qui le jour où ça s’est arrêté se sont écroulé.
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J 'espère pas que cela arrivera car c’est ma plus grosse position …
C’est surprenant et inquiètant de voir que le rendement est impacté par la collecte …
J’espère pr toi. J’en ai également dans le portif, après il faut être réaliste, j’ai vraiment l’impression que les SCPI ce n’est plus vraiment aussi intéressant que ça l’était.
Si tu prends la majorité des SCPI qui ont au moins 8 ans la plupart ont des rendements qui tendent vers les 4 plutôt que les 5 % ou plus, sans compter la baisse du prix des parts. Après il y a quelques exceptions comme chez atland ou corum mais voilà ce sont les exceptions.
Avec tout les contraintes qu’il y a à investir en SCPI, les frais,la durée de détention, la non liquidité etc et des tris de plus en plus faibles, je pense que les investisseurs vont déserter de plus en plus ce support. Et il ne restera probablement que les SCPI très efficaces c’est-à-dire une poignée.
Perso j’investis plus dessus depuis un moment.
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Oui je suis d 'accord avec toi sur ce constat amère…
J 'avais pris 3 SCPI françaises en 2012 qui étaient à la mode , enfin qui marchaient bien . Je les ai revendues en 2017 pour acheter des SCPI européennes ( dont surtout Corum et Novapierre Allemagne) . Si je donne les noms , pas sûr que les gens les connaissent car elles sont soit tombées dans l 'oubli ou soit fusionné ou changé de nom . Immorente restant une exception.
Après ô grand malheur j 'ai pris en 2017 à crédit Primopierre et Primovie qui marchaient bien et là on connait la réalité …
Puis à crédit en 2022 , Pierval Santé , PF Hospitalité Europe et LF Europ immo et là c’est du 4 % brut en 2024… et 5 % de perte de valeur en tout , ceci sur un montant global important .
J 'ai un peu de Epargne Pierre en avie qui fait du 5 % qui est une exception avec Corum comme tu le dis bien.
Au final sur mon patrimoine brut , les SCPI représentent 28 % de mes investissements . Après j 'ai fait l 'erreur d 'écouter Meilleurs Taux qui ont poussé pour que je prenne un max en 2022 à crédit , ce qui semblait être un bon deal à l époque…
Tu as raison , très peu d 'entres elles , tiennent sur la distance. On verra sur les nouvelles SCPI , celles qui resteront performantes sur la durée .
Là j 'ai arrêté les SCPI . Heureusement que j 'ai fait des choix parfois iconoclastes qui me rapportent bien mieux et qui font qu 'au final , je fais des perfs globales satisfaisantes
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eh bienmoi, j’ai effectivement le gros boulet de PRimopierre sur une grosse somme en nue propriété …ce qui aurait pu me dissuader des SCPI
Que nenni! bien au contraire j’ai décidé de renforcer les SCPI mais ce coup ci en choisissant moi même e(t non par l’influence d’ CGP) et sur des diversifiés
d’autant plus que le contexte est très favorable pour les nouvelles SCPI
j’ai donc du Remake et de l’Iroko
et dans une moindre mesure Activimo / epargne Pierre
et bien sur le gros boulet PRimopierre…
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C’est un choix de SCPI qui s 'impose en 2025 en avie . Pour ma compagne , elle a les mêmes que les tiennes en avie.
Quand on travaille avec un CGP pour du démembrement ou des CGP/banques pour le prêt , on n ’ a pas un grand choix de SCPI en fait. Si j 'avais pu prendre du Corum en prêt je l 'aurais fait . Pour des obscures raisons , les banques imposent une liste de SCPI qui ne sont jamais les meilleures. Ils doivent avoir des accords financiers avec les gestionnaires de SCPI je pense .
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Oui je pense que tu as connu l’âge d’or. Tant que l’immobilier et ses prix montaient, les rendements et les cessions étaient très avantageux. Aujourd’hui on a atteint une saturation en termes de prix, donc forcément pour tirer son épingle du jeu il faut être très performant. Et c’est là qu’on voit que la plupart des gestionnaires ne le sont pas. C’est un peu comme quand tu achètes des etf en bourse et que tout monte pendant 10 ans, tu n’as pas besoin d’être un bon gestionnaire pour avoir un bon rendement. Après les bons gestionnaires vont en faire des excellents car ils seront également faire du stock picking efficace.Dans l’immobilier, cet âge d’or de la plus-value immobilière qui croit d’année en année n’existe plus, donc retour à la réalité. J’ai beaucoup de Corum et d’atland. 80% de mes SCPI. Le reste c’est vraiment des petites allocations réparties sur un ensemble de valeurs dont pierreval par exemple ainsi que remake live et iroko. Pour iroko je ne me fais aucun souci sur le long terme car ce sont des gestionnaires qui optimisent énormément. Remake live je ne sais pas vraiment si ça pourra durer très longtemps. Pour ceux qui ne le savent pas remake live a été créé en février 2022 seulement, elle a donc bénéficié à 100 % de la baisse des prix. Contrairement à iroko qui a été créé novembre 2020. C’est un détail mais ça compte.
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Un âge d 'or surtout pour les intermédiaires qui vendaient des SCPI et les boites de gestion qui achetaient n 'importe quoi …
Franchement pour moi , pas vraiment Quand j 'ai vendu ma première ligne de SCPI , j 'ai fait une perf proche du livret A … Après j 'ai pris les fonds européens type Corum mais avec les frais très lourds , à date le TRI ne doit pas être terrible.
Là j 'ai fait un calcul pour mes SCPI primonial : pour 38500 € de remboursement de crédit, j 'ai à date 3500 € de perte… donc presque 8 ans après achat .
Quant à ma dernière vague d’ achat à crédit en 2022, pas fait le calcul , mais c’est dans le rouge forcément .
Après pour être honnête , j’ ai fait des belles PV en avie SPIRICA sur ces SCPI et j 'ai réussi à les vendre en grosse partie avant la baisse des VL . Voilà le tableau qui est à ce jour assez médiocre …
Là il y a par contre un nouvel age d 'or pour les nouveaux entrants que ce soit les acheteurs et les nouveaux gestionnaires . Va t 'il durer?
Ce marché des SCPI me fait penser aux FCP actions . Il y en a qui démarrent à fond , sont à la mode puis quelques années plus tard game over …
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Oui c’est sûr quand tu me donnes les résultats que tu as eu par période, ça ne fait pas spécialement rêver. Les gestionnaires et tous les autres qui sont rémunérés par des achats de SCPI vont forcément montrer que les bons côtés sauf que dans la vraie vie il y a globalement plus de mauvais côté et plus de problème que de bénéfice aujourd’hui. Content pour toi si tu ne t’en sors pas globalement trop mal.
Je vais donner mon avis sur le futur même si je ne suis pas un voyant.
Pour les nouvelles SCPI je pense qu’on aura un schéma identique concernant celles qui sont réellement performantes indépendamment du contexte c’est-à-dire probablement 10 à 20 % des SCPI. Après c’est possible qu’on ne soit pas exactement sur le même schéma si les collectes continuent de baisser, je m’explique les collectes qui ont permis d’acheter de l’immobilier pas cher ont apporté un rendement fort de manière automatique. Si la collecte est globalement faible durant les 5- 10 prochaines années il est très probable que les performances des nouvelles SCPI même peu performante en réalité restent bonnes, c’est-à-dire plus proche de 5 que de 4 %. Et pour la minorité du haut du panier elle pourra probablement rester vers les 5- 6.
Maintenant il est sûr que d’investir plus d’un tiers de son capital en SCPI est une très mauvaise idée aujourd’hui car risqué et comme nous l’avons tous vu très aléatoire.
Ceux qui étaient déjà , c’est la vie il va falloir faire avec mais pour les nouveaux entrants je conseille vraiment de réfléchir.
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Après pour être honnête , cette crise est du niveau de la crise des années 90 pour les SCPI. Donc ca n 'arrive pas très souvent .
Je m 'en sors globalement pas mal dans le sens ou je fais en moyenne depuis 20 ans , presque 6 % par an sur l 'ensemble de mes investissements .
Oui je suis d 'accord sur tes prévisions . Les excès ca se paye un jour ou l 'autre donc une collecte raisonnable est un signe de durabilité .
L 'indice de risque de 3/7 donné aux SCPI me parait généreux. Donc comme tu dis faut que ca reste une part raisonnable du patrimoine ( on l 'avait un peu oublié)
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Je te rejoins complètement sur le côté cyclique. En général après une période de crise, une période plus prospère s’installe dans ce type de configuration. Donc oui je suis d’accord que les choses vont globalement aller un peu mieux durant un nombre d’années non négligeable. En revanche je pense que le niveau des prix de l’immobilier a atteint à tel niveau que ni les particuliers ni les entreprises ne peuvent suivre idem pour les loyers sans compter les obligations en termes environnementales qui ne vont pas aider non plus. Donc les SCPI et de manière générale les investisseurs en immobilier ne pourront plus gagner facilement de l’argent, ils devront investir ds des biens de bonne qualité et les gérer intelligemment. La crise de 90 je pense c’était un accident, la crise qu’on a aujourd’hui c’est plus structurel et ancré dans le temps,on s’approche du niveau de solvabilité moyen maximal donc les prix n’arrive plus à monter ni les loyers.
Je te rejoins complètement sur les effets du ralentissement de la collecte ça va forcément obliger les gestionnaires à faire du travail efficace et avec moins de moyens pour survivre et attirer. Donc je pense que oui c’est positif. Après concernant les nouvelles SCPI mise à part iroko je pense que les autres ça va vraiment être très aléatoire.
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Pour pierreval et ses pietres performances, je pense que au-delà des excuses de la collecte et des taux ils ont vraiment investi bcp en vefa. En gros ils achètent du neuf et il payent quelque chose qui est en cours de construction et donc qui n’a pas encore de locataire. Donc ça fait une perte sèche sur le coup. Je pense que 2025 sera en effet bien meilleur. Je pense qu’ils ont très mal communiqué dans leur dernier rapport et je pense aussi qu’ils ont manqué de transparence tout au long de l’année ils auraient dû indiquer qu’il y avait un risque pour la distribution du fait de ses investissements. La collecte a commencé à baisser dès le premier trimestre. C’est là où on voit que beaucoup de gestionnaires ne sont vraiment pas très efficaces ils se servent de la collecte pour boucher les trous et des investissements peut-être un peu trop important.
Les livraisons d’actifs au 4ème trimestre 2023 (acquis en VEFA entre 2020 et 2022 par Pierval Santé) l’illustrent parfaitement puisque pour huit unités dont l’exploitation a démarré sur cette période, quatre sont situées en France, trois en Grande-Bretagne et une en Italie . Si l’on raisonne en termes de volumes engagés, les quatre actifs médicaux français représentent un montant global investi proche de 50 millions d’euros , contre environ 67 millions d’euros pour les quatre actifs étrangers livrés au T4.
Si on fait le total on est à 107 million d’euros d’investissement.
J’ai quand même l’impression en relisant le T1 2024 de Pierval, qu’ils expliquaient qu’il y aurait une baisse des revenus locatifs temporaires à cause des VEFA.
On sera fixé dici quelques mois de la remontée de la distribution.
Au temps pour moi si ils l’ont dit, en tous les cas vu le montant ce n’est pas déconnant que la distribution est baissée.
Dans le dernier bulletin, ils ne donnent pas de précisions sur la montée en charge des établissements achetés en VEFA alors qu 'ils l 'avaient fait au T3 2024.
Il y a du retard ?
Oui on peut prendre les paris. Moi je parie au moins 4,5 haha
Non je n’ai pas l’impression concernant un retard notable des livraisons. Mais peut-être qu’il y a eu des ajustements à faire car il y a eu des livraisons en 2022 et en 2023 et apparemment pas de locataire dans la plupart alors que l’article date de mai 2024. J’ai lu leur publication du dernier trimestre en diagonaleet à part s’auto glorifier de ne pas avoir baissé les parts ou ou des généralités du type les taux vont baisser donc ça va aller mieux, je ne vois pas d’explication ou même d’information liées à l’installation de nouveaux locataires dans les vefa. Je pense qu’ils manquent de transparence ou du moins de précision dans leur communication. C’est très bateau on dirait un truc fait avec chatgpt presque.
Bonsoir,
je viens de me séparer de mes Activimmo.
la valeur de reconstitution n’est pas top et je voudrais éviter une éventuelle baisse du prix de la part.
réinvesti dans un ETF.
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