Lorsque j’évoquais un investissement progressif en crédit, c’était pour faire allusion au fait que le remboursement du crédit vous fait investir progressivement en quelque sorte.
Je n’ai peut être pas utilisé le bon terme.
Quand vous prenez le crédit de 50K€, cet argent ne vous appartient pas et tant que vous ne l’avez pas remboursé entièrement, on ne peut pas dire que votre investissement a abouti.
L’investissement est cash pour la SCPI mais pour vous, il s’agit d’un effort d’épargne (échéances) qui durera pendant 20 ans.
Vois auriez pu faire le choix de faire le même investissement avec le même effort mensuel pour la même durée. Dans ce cas, au bout de 20 ans vous aurez un patrimoine qui sera presque 2 fois moins important.
Donc, inversement, même si votre investissement de 50K€ peut paraitre important, en réalité, en l’étalant dans le temps et grâce aux loyers que vous allez toucher dès le début, vous n’aurez déboursé que la moitié de cette somme.
Et comme je me projette dans le futur, les 25-30 K€ que cet investissement vous aura couté en 20 ans, ce n’est pas une très grosse somme et qui reste dans accessible à beaucoup de monde. Le soucis, c’est de pouvoir obtenir un crédit. Et là, votre profil (lire vos revenus) prend toute son importance.
Je ne pourrai, par contre, vous conseiller sur le choix des SCPI. Il y a trop de paramètres à prendre en compte.
Personnellement, je pense que pour avoir une bonne diversification, il faut partir sur au moins 3-5 SCPI mais la somme en question est trop faible pour une répartition pareille.
Vous pouvez les compléter progressivement par d’autres opérations dans le temps peut être? Ou d’investir progressivement dans une AV?
J’ai du Primovie en très petite quantité dans une AV et de Pierval Santé en crédit.
Pierval Santé est un pur player santé. Très spécialisé. Les revalorisations sont très rares. Elle est investie à 70% à l’étranger et augmente progressivement cette part. Donc, 70% des intérêts du crédit ayant permis d’en acheter, ne sont pas déductibles de vos revenus. Par contre, les impôts payés à l’étranger sont moins lourds. Il faut la prendre en considération pour la 2ème partie du remboursement du crédit où la part des intérêts diminue ainsi que pour après le remboursement. Le secteur de santé reste très stable surtout que les baux à l’étranger peuvent atteindre 15-20 ans.
La Primovie, investit à 70% en France. Elle est présente aussi dans l’éducation et également dans l’hôtellerie ou autre accessoirement. Les remarques faits pour Pierval Santé sont inversement valables pour Primovie.
C’est 2 SCPI ont des réelles différences je trouve.
Par ailleurs, tout n’est pas rose non plus dans le secteur de la santé. C’est un marché plus restreint. Il y a moins d’Ehpad que commerce ou bureaux. Les locataires restent longtemps mais quand ils partent, c’est plus difficile de les remplacer. Les bâtiments sont plus spécifiques avec une transformation plus difficile. Il y a peu de concurrence en général ce qui ne pousse pas les valorisations vers le haut.
Mais, je pense finalement qu’une SCPI spécialisée en santé a sa petite place dans le cadre d’un investissement diversifié.
Je vous remercie à mon tour pour cet échange qui m’est bien profitable.
Je pense en fait que nous ne sommes pas si éloignés dans nos positions qu’il n’y parait.
La gestion de ces SCPI est complexe et je pense que tout n’est pas blanc ou noir et la communication parfois laissant désirer de certaines SCPI n’aide pas non plus à mieux comprendre.
On est bien d’accord que nous payons les immeubles au prix actuel (+/-10% de marge laissée à l’appréciation de la société pour fixer le prix de la part par rapport à la valeur de reconstitution) et nous ne profitons que peu de la plus value antérieure. Mais en contrepartie, ne nous profitons pas de la plus value qui sera dégagée (à priori) par les acquisitions futures qui seront réalisées avec l’argent des futurs investisseurs? L’impôt sur la plus value, est également partagé par tous les investisseurs actuels et donc lissé je crois.
On est bien d’accord aussi pour dire que la présence d’énormes PV latentes n’est pas un critère de choix très pertinent. Une revalorisation imminente attendue peut sembler intéressant sur le coup mais ce n’est qu’un coup isolé en général. Certaines SCPI n’ont pas augmenté leurs prix de part depuis 3-4 ans. A mes yeux, la bonne gestion de la SCPI et son rendement stable dans le temps sont, entre autres, des critères beaucoup plus pertinents à long terme qu’une revalorisation potentielle imminente.
On est bien d’accord aussi pour dire que la collecte s’est bien envolée depuis quelques années et qu’il vaudra mieux qu’elle puisse continuer sur une pente un peu plus modérée dans l’avenir pour le bien de tous. Cependant, le marché n’est peut-être pas encore saturé partout surtout que tout le monde se tourne vers l’étranger maintenant. Comme à la bourse, il faudra apprendre à vivre avec les cycles de l’immobilier un peu plus accélérés. Et comme la rotation sectorielle et géographique à la bourse, il faudra aussi être sensible à la diversification sectorielle et géographique des SCPI ainsi qu’à leur opportunisme qui fera la différence. Il faudra bien faire avec ce marché et collecte en hausse. Il n’est pas toujours possible d’attendre que le marché baisse au bout d’une ou plusieurs décennies et attendre qu’il y ait moins du monde sur le marché pour investir. Pour la bourse, l’AV et l’immobilier en direct c’est globalement le même problème. Il faudra s’adapter, diversifier et essayer de lisser dans le temps…
Notre but n’est certainement pas de décourager les gens de se lancer dans les SCPI ni d’encourager d’ailleurs.
Il s’agit d’un produit d’investissement comme les autres. A mon avis elles ont leurs place dans un patrimoine diversifié. C’est un produit de longue haleine. Pas comme la bourse où on peut faire aussi des sprints…
On ne vient pas dans les SCPI pour gagner vite et beaucoup. Mais en générale on reste gagnants à long terme avec un risque de perte bien moindre.
Même si nos échanges ne vous donnent pas envie de se lancer, pour ma part je continue à investir avec un horizon de 15-20-25 ans et peut être pour la transmission…
Est-ce que les SCPI peuvent remplacer les fonds euros dans une AV? Pour certains oui peut-être. Si c’est pour du long terme, pourquoi pas, mais sans oublier qu’il n’y a pas de garantie et qu’il y a des frais de souscription à l’entrée et parfois de pénalités de sortie prématurée selon les contrats… Ce n’est pas adapté pour faire des arbitrages répétés avec d’autres UC.
Quant à l’effet de mode, c’est exactement la même chose que pour les autres investissements. S’il y a un engouement actuel pour les SCPI, c’est peut-être parce que les autres pistes ne sont pas dénouées de défauts ou de risque non plus, et qu’il y a beaucoup de liquidités sur le marché. Si vous ne voulez pas laisser dormir votre argent sur un compte ordinaire ou un livret qui ne rapporte plus, la bourse et ses dérivées vous font peur et vous trouvez que l’immobilier en direct est difficile à gérer et que le fonds euro vous fait perdre de l’argent, comme beaucoup de français vous serez surement tenté par les SCPI qui, avec leurs risque moindre et leur rendement modéré mais régulier, vous feront un clin d’œil pour le long terme qui est presque devenu synonyme du paranoïa de la retraite…
Il n’y a pas d’investissement liquide, peu fiscalisé, sans risque, sans effet de mode et qui rapporte vite et beaucoup.
S’il y en avait un, ça se saurait et créerait un bel effet de mode !
Donc, le maitre mot pour moi est de diversifier d’abord son patrimoine et ensuite ses SCPI qui y trouveront leurs place.
Diversifier SCPI==> Plusieurs gestionnaires, plusieurs secteurs, plusieurs pays et zones économiques, achat en crédit, dans une assurance vie, en démembrement…
Effectivement, si vous êtes un pro de l’immobilier, vois pouvez voir tout de suite les défauts d’un appartement, juger son emplacement, sa rentabilité future, estimer les couts de réparations ou de mise au normes, avoir une idée sur le développement du quartier etc…
Si vous n’êtes pas pro, ou bien vous allez suivre les conseils d’un pro ou bien vous allez vous limiter à un secteur que vous connaissez plus ou moins.
Si vous êtes Parisien par exemple, oseriez-vous investir et gérer vous même un appartement à loueur à Saint-Etienne où la rentabilité est beaucoup plus élevée?
Par ailleurs, les biens immobiliers détenus par les SCPI ne sont, dans 95% des cas, pas accessibles à des particuliers.
Je pense que l’immobilier en direct et les SCPI sont complémentaires et ne s’adressent pas toujours au même public.
A titre d’exemple, avec mes 5 SCPI achetées en crédit, sans inclure celles détenues en minorité dans des AV, je suis investi dans 19 pays, dans 770 immeubles de secteurs différents.
Autre avantage des SCPI qu’on n’a pas peut-être pas évoqué, c’est que le jour venu, la sortie peut être progressive contrairement à un appartement dont vous ne pouvez pas étaler la vente dans le temps.
Je vous donne probablement l’impression de faire la promotion des SCPI mais mon but c’est plutôt de vous donner suffisamment d’éléments de réflexion.
Si ce n’est pas indiscret, n’avez-vous pas sollicité Linxea?
A l’époque où j’ai investie, les SCPI que je cherchais n’étaient pas commercialisées par Linxea et de toute façon j’ai eu la chance de trouver mon crédit chez ma banque.
Je ne sais pas s’ils proposent des taux compétitifs.
N’oubliez pas non plus de solliciter les services financiers des SCPI…
Bonne chance dans vos recherches.
J’ai peut-être mal compris…
Je croyais que votre choix des SCPI de La Française était un peu par obligation car votre banque refusait de prêter pour les autres.
Pour toutes les SCPI proposées en crédit par Linxea, je suppose que leurs partenaires accepteront de financer sans distinction.
Toutes les SCPI n’ont pas de services financiers. La Française n’en a pas je crois. Sofidy et Corum en proposent un par exemple. Il faut les interroger.
Ceci étant dit, il est plus difficile de gérer un crédit distinct pour chaque SCPI surtout si vous en voulez plusieurs.
Il faut voir aussi si leurs conditions sont compétitives par rapport à celles de votre banque ou celles des courtiers. Corum affiche par exemple de 1,79% à 2,29% TAEG jusqu’à 180 mois…
Je pensais que les SCPI était plus facile à transmettre qu’un bien immobilier.
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Je pense que je me suis mal exprimé…
Je voulais dire que lorsque l’achat des SCPI se fait par crédit, pendant la durée du remboursement et fortiori s’il y a une garantie de type de nantissement d’une AV ou des parts des SCPI, ou une somme bloquée à la banque, cela risque de compliquer les choses. Après déduction des frais de souscription + frais de dossier du crédit + cout du crédit et de l’assurance et en incluant les délais de jouissances, il est évident que pendant plusieurs années après l’achat par crédit nous restons déficitaires.
Vouloir vendre au bout de 3-4 ans est synonyme de pure perte. Il faut être sûr de ne pas être contraint dans un futur proche de sortir de ces SCPI.
Donc, une fois encore, les SCPI c’est pour du long terme. C’est encore plus vrai en cas d’achat en crédit.
Je suppose que de se retrouver dans une situation délicate d’être obligé de vendre les SCPI nanties et avec un crédit non amortie en cours ne doit pas être très simple à vivre.
Ce n’est pas comparé à un bien immobilier classique que je dis. C’est à comparer aux SCPI achetées en cash.
Au risque de me répéter, dans le cas où on achète des SCPI en crédit sur 15 ou 20 ans, avec des garanties ou nantissement, peut-on si facilement procéder à un démembrement et donner la nu propriété?
Autrement dit, n’avons pas les mains un peu liées jusqu’au remboursement total du crédit?
Le sujet de discussion initiale était l’achat des parts de SCPI en crédit…
Je pense que **DL14895 **parle plutôt du lissage des prix d’achat des immeubles par la SCPI et non pas du lissage des prix d’achat des parts par les particuliers.
Effectivement, si on compare une SCPI vielle de 30 ans et une autre de 1 an, la plus vielle a plus de chance à avoir vu plusieurs cycles immobiliers de hausse et de baisse. Avec une gestion correcte, ils peuvent lisser les prix d’achat et vendre les anciens immeubles lorsqu’une occasion se présente et faire des plus values.
D’ailleurs, c’est ce qu’essayent de faire certains SCPI opportunistes et diversifiées à l’étranger. Ils essayent de ne pas être uniquement exposées au cycle français mais de profiter des cycles des autres pays ou de zones économiques qui ne sont pas forcément synchronisés avec celui de la France: Quand on est en haut du cycle en France, ils vendent ici pour acheter ailleurs dans un autre pays où les prix diminuent fortement et inversement. Une grosse SCPI avec suffisamment d’ancienneté aura eu plus de temps à **lisser **tout ça par rapport à une petite SCPI non diversifiée qui n’aura que peu d’immeubles dans son inventaire et achetés peut être au sommet du cycle…
Il ne faut cependant pas oublier qu’un investissement en SCPI est un investissement de longue durée et que la vie de la SCPI sera plus longue que la durée de notre investissement.
Supposons que vous avez une somme très conséquente d’argent pour pouvoir acheter une centaine d’appartements à Paris à 10k€/m2, est-ce que vous les achetez tous aujourd’hui d’un seul coup même si vous êtes conscient que nous sommes en haut du cycle immobilier? Dans quelques années vous risqueriez de déchanter en cas d’effondrement des prix et si vous êtes contraint de vendre en cas de coup dur, vous seriez bien perdant.
Une SCPI est dans l’obligation d’investir rapidement les sommes collectées. Ce délai correspond grosso-modo au délai de jouissance. Elle ne peut pas les investir dans d’autres produits autre que pour les besoins de la gestion de sa trésorerie en attendant que les conditions s’améliorent. Donc, quand il y a une demande importante de souscription, la SCPI est obligée d’acheter au prix du marché. Les SCPI sont très à la mode actuellement et il y a beaucoup d’argent épargné qui dorment sur des livrets… Cette demande augmente forcément les prix et les immeubles de qualité et bien placés se fond rares ou il faut bien payer le prix. D’ailleurs, certains SCPI prudents qui ne sont pas forcément proposées dans les assurances vies, peuvent décider de limiter ou arrêter les nouvelles souscriptions lorsqu’elles considèrent que les conditions du marchée ne sont pas bonnes.
Je pense qu’on peut comparer cela un peu à l’investissement dans les actions.
Vois achetez aujourd’hui l’action LVMH à 600€. C’est son prix du jour.
Si vous n’en achetez qu’une fois et que l’année prochaine le titre vaut 1200€, vous êtes perdant.
Si vous en achetez encore dans 1 an à 1200€ ce sera aussi son prix du jour mais votre prix de revient moyen sera de 900 €.
Dans le sens baissier c’est exactement la même chose.
Investir régulièrement et prendre ses bénéfices de temps en temps permet de lisser la performance dans le temps. C’est pareil pour le gestionnaire de la SCPI.
Une SCPI, ancienne et avec des reins suffisamment solides, qui a acheté à 5k€/m2 à Paris il y a quelques années saura les vendre aujourd’hui en partie à 10k€/m2 et dégager de la plus-value. Ou au contraire, à la baisse, elle pourra se patienter et ses plus-values l’aideront à lisser le prix moyen des immeubles. La plus-value dégagée aujourd’hui vous retournera en partie sous forme de revenus exceptionnels et en partie servira à rénover/entretenir le parc existant et d’en acheter d’autres dont les perspectifs de rentabilité sont meilleurs que ceux qui ont été vendus.
D’où l’intérêt de la diversification, de l’ancienneté et de la taille d’une SCPI à mon avis.
Comme le dit DL14895, c’est plus risque pour une jeune SCPI avec peu d’immobilier dans son parc ou très spécialisée et limitée géographiquement.
Pour les grosses et vielles SCPI, la preuve (et encore…) que leurs business modèle tient la route est le fait qu’ils existent depuis plus d’une décennie et pour certaines d’autres depuis plusieurs décennies avec un rendement peut-être pas toujours au top mais ai moins stable.
L’engouement actuelle pour les SCPI est telle que, à mon avis dans quelques années, seules les plus grosses, les plus opportunistes et celles qui ont des gestionnaires prudents pourront continuer à dégager un rendement correcte et stable dans le temps.
Celles qui ne sont pas bien diversifiées et qui sont très récentes, seront dans l’obligation d’investir rapidement et beaucoup pour placer la somme importante collectée et pour atteindre la taille critique. Celles-là risquent peut-étre d’acheter un peu trop cher.
De l’autre côté, celles qui sont opportunistes et très diversifiées aussi bien sectoriellement que géographiquement, elles sauront mettre à profit cette engouement.
Enfin, il y a aussi la qualité du gestionnaire qui comte.
Par exemple, Corum Origin est une SCPI pas toute jeune. Elle a 9 ans. Elle n’est pas non plus très petite avec plus de 2 milliards.
L’objectif fixé est d’obtenir un rendement annuel d’au moins 6%. Depuis 9 ans ils ont toujours réussi à tenir la promesse.
Pour maitriser la collecte, ils refusent d’être intégrée dans les assurances vies (sauf la leur qu’ils ont crée en 2020).
Lorsque j’ai voulu souscrire des parts en 2019, donc avant la pandémie, en passant par un intermédiaire, les souscriptions ont été arrêtées par le gestionnaire juste avant mon achat alors qu’on était sur le point de finaliser. J’ai dû passer directement par Corum pour finaliser mon achat. Le conseiller de la société de gestion de la SCPI m’a expliqué que pour tenir la promesse de rendement de 6% dans le temps, ils avaient décidé de limiter ponctuellement la collecte parce que les opportunités d’investissement du moment ne leur permettrait pas de maintenir le rendement promis. Ils préféraient clairement le rendement au volume en attendant repérer des opportunités.
Je ne suis pas sûr que tous les gérants de SCPI aient une attitude similaire.
Je ne suis surement pas expert en SCPI mais je reste un peu perplexe.
Je n’ai jamais dis qu’investir progressivement dans une SCPI et l’investissement progressif d’une SCPI était la même chose. Ils peuvent sont complémentaires. Le premier c’est vous qui décidez, le 2ème c’est la société qui gère.
La SCPI n’investit pas progressivement la somme d’argent que nous mettons à sa disposition mais comme elle collecte de façon continue (et s’endette si besoin), elle investit régulièrement l’argent des nouveaux arrivants. La progressivité dont je parle c’est cela. Lorsque la demande est forte comme actuellement ( beaucoup de liquidité mais aussi beaucoup d’occasions liées à la crise), cela peut effectivement contraindre la société à acheter un peu plus cher dans un marché haussier et parfois en haut du cycle mais il ne faut pas penser que la collecte ne continue pas dans un marché baissier. Elle ralentit. Cela se lisse dans le temps si la gestion de la société est prudente et tient la route. C’est l’effet de la mutualisation et lissage des SCPI. En achetant des parts de SCPI, je n’achète pas tel ou tel immeuble mais une partie de la société qui les détienne. Sa rentabilité et plus values actuelles et futures me profiteront (ou pas; rien n’est garantie 100%).
Je pense néanmoins que nous profitons tout de même des bon paris passés mais aussi du futur puisque au moment où j’achète des parts, je profite déjà de la rentabilité des investissements qui sont faits avant moi. De la même manière que je continuerai à profiter (ou non) de la rentabilité des investissements qui auront lieu après moi. Il est évident que si la rentabilité des nouveaux bâtiments baisse d’année en année, je subirai cette baisse. D’où l’intérêt de ce lissage dont je parle. La rentabilité des immeubles achetés hier, aujourd’hui et demain n’est pas la même.
Quant aux plus values latentes antérieures, vous avez en partie raison mais en SCPI la rentabilité vient plus des loyers que l’augmentation de la valeur des biens. Ce n’est pas comme si vous achetez un studio à Paris avec l’espoir de le vendre deux fois plus cher quelques années plus tard.
L’immeuble acheté à 5k€/m2 s’il coute 10k€/m2 aujourd’hui, je l’achète bien sûr au prix du jour (+/- 10%) mais s’il coute 15k€/m2 dans 10 ans, j’en profiterai tout de même de cette hausse car le prix de la part de la SCPI sera augmenté autant sans compter de sa rentabilité dont je profiterai entretemps.
En cas de la revente de l’immeuble, il y aura bien évidemment des revenus exceptionnels correspondant à la plus value. Ceci diminuera à la marge le prix de la part mais on peut voir cela comme une prise de bénéfice en bourse: Lorsque ça monte beaucoup, on vend bien une partie des actions qu’on a pour prendre nos bénéfices.
En cas de plus value, il y aura certes aussi un impôt sur la plus value à payer comme dans l’immobilier classique d’ailleurs mais sans oublier qu’une partie des immeubles sur lesquels nous faisons du plus value n’est déjà pas achetée avec notre argent. Sur ces immeubles on ne gagnera pas autant que ceux qui sont rentrés avant nous mais on ne sera pas perdant non plus. Et ce sera pareil pour ceux qui entreront après nous. Donc, je ne comprends pas bien quand vous dites qu’on paiera un impôt sur une plus value dont on ne profitera pas… Dans la même logique on peut penser alors que lorsque l’immeuble acheté aujourd’hui avec votre argent sera vendu dans quelques années avec une plus value, ce sont les nouveaux entrants qui vont payer l’impôt à votre place sans en profiter…
Comparé à la bourse etc, ce n’est certes pas très alléchant mais la capitalisation des SCPI atteint actuellement 75 milliards et je me dis que je ne suis probablement pas le seul à y trouver un intérêt pour le long terme.
Je me poserai autrement les questions concernant l’investissement en crédit dans les SCPI et en particulier celles de La Française…
Je ne choisis pas une SCPI parce que ma banque refuse de financer les autres. Ce n’est absolument pas une preuve de qualité même si je n’ai rien contre La Française (j’ai du Pierval en crédit aussi). Pour moi, on choisit d’abord les SCPI et après on essaye de trouver le meilleur crédit et non pas l’inverse.
Les SCPI ont leurs place dans un patrimoine diversifié sans oublier aussi de diversifier les SCPI entre elles, or rester chez un même gestionnaire avec 2 SCPI ne diversifie pas assez, à moins d’avoir d’autres lignes souscrites en direct ou en AV…
Investir en SCPI c’est d’investir en immobilier, donc à long terme, à fortiori, lorsqu’on investit par crédit qui, pour être rentable, doit être au moins sur 15 ans ou plus. Pendant toute cette durée, les opérations seront plus compliquées à réaliser sur ces SCPI surtout s’il y a des garanties de type de nantissement. Donc, la solidité et la rentabilité des gestionnaires ainsi que la diversification sont plus importantes que le taux du crédit ou quelques avantages fiscaux qu’on peux avoir sans oublier les conditions de l’octroi du crédit (garanties, nantissement etc).
Les avantages fiscaux, donc la déductibilité des intérêts d’emprunt, fait partie des avantages de la souscription par crédit mais il faut toujours avoir en tête qu’ils diminueront d’année en année puisque les intérêts sont beaucoup plus élevés en début du crédit qu’à la fin. Par ailleurs, les taux étant très bas actuellement, la part des intérêts déductibles, sans être négligeable, est à relativiser.
Pour les revenus provenant des immeubles situés à l’étranger d’une SCPI donnée, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles comme cela à été dit plus haut. Cela reste à relativiser aussi car même si vous ne les déduisez pas, vous êtes moins imposés à la base… En France, vous les déduisez mais vous êtes plus imposés… A choisir…
« Y a-t-il un intérêt pour les personnes faiblement imposées de partir sur des SCPI européennes? » Si vous n’êtes pas ou peu imposés à la base, vous ne déduiserez pas non plus les intérêts d’emprunts en France puisque vous n’êtes pas imposable… Je pense que la question de fiscalité est secondaire dans ce cas.
Je n’ai pas d’avis sur Europimmo ni Epargne Foncière.
Pour Pierval Santé que j’en ai aussi en portefeuille, c’est une bonne SCPI mais avec quelques bemols: Il est effectivement plus européenne que française actuellement mais cela ne suffit pas pour diversifier. Elle est très spécialisée en santé qui nous est vendu comme le secteur de l’avenir, certes, mais on peut penser aussi que, comme à la bourse, les bénéfices futures sont un peu dans les prix d’aujourd’hui. Les SCPI diversifiées opportunistes comme les CORUM, commencent à vendre le secteur santé car les prix sont déjà bien hauts. L’avantage de la santé c’est que les locataires signent à priori de longs contrats et les risques d’impayés sont moins importants. C’est important pour un investissement en crédit. Mais l’envers du décor, il est difficile de trouver un nouveau locataire si une clinique ou Ehpad ferme. Et il est difficile d’en faire autre chose que clinique ou Ehpad… Donc le prix de l’immobilier est plus stable dans le temps, moins sujet aux variations conjoncturelles. D’où l’absence de valorisation des parts de Pierval depuis plusieurs années. J’en mettrai donc dans mon portefeuille mais en partie (15-25 % par exemple ?)
Pour résumer en 2 mots, je dirais qu’il faut d’abord monter un projet cohérent qui trouve sa place dans son patrimoine, bien choisir des SCPI solides (pour les 15-20 ans à venir), bien les répartir entre 3-5 gestionnaires, les diversifier dans différents secteurs (commerce, bureau, santé, logistique, tourisme…) et pays (France + Zone Euro + Europe élargie) et aller voir les courtiers en crédit en premier et retourner voir sa banque avec des propositions concrètes.
C’est ce que j’ai fait.
Je ne voulais absolument pas te faire peur et changer d’avis… Chacun a sa propre vision en fonction de ses priorités, son âge, son patrimoine etc. Je ne veux pas passer pour un donneur de leçon. Je partage mon avis, mon vécu. C’est tout.
En parlant des opérations difficiles, je pensais à la vente, transmission etc. Comme on a un crédit à rembourser et on a payé les frais de souscription des SCPI et les frais de dossiers à la banque et attendu le délai de jouissance de 3-6 mois, on n’a pas intérêt à être dans l’obligation de les vendre de façon précipité et rembourser le crédit. Si en plus la banque exige le nantissement des SCPI ou un contrat d’AV comme garantie ou encore d’autres conditions de ce genre, on n’a plus la totale liberté de contrôle concernant les SCPI…
Personnellement, j’ai pu obtenir un crédit de ma banque il y a 2 ans. J’ai eu la chance que mon emprunt ait été garantie par le Credit Logement. Ce n’était pas gagné d’avance. Les autres offres que j’avais trouvé exigeaient le nantissement d’une somme d’argent non négligeable, ou bien le nantissement des parts de SCPI pendant toute la durée du crédit ou encore le nantissement d’un contrat d’assurance vie maison ouvert dans la banque etc. Ces conditions n’étaient pas acceptable pour moi. J’ignore les conditions que ta banque t’impose.
Trouver un crédit pour SCPI n’est pas facile. Les taux et les conditions ne sont pas à comparer aux ceux pour l’achat de sa résidence principale. Au pif, je pense qu’il vaut mieux prendre un crédit à 2% avec de bonnes conditions que à 1,5% avec des conditions très restrictives. C’est mon avis personnel. Déjà avec la hausse prévisible des taux et de l’inflation d’ici 15 ans, le crédit à taux fixe obtenu aujourd’hui même à 2% sera très intéressant.
Malheureusement je ne connais pas de courtier sympa à te conseiller. Il faut en contacter plusieurs avec un projet bien ficelé et argumenté auparavant. Je ne connais pas les conditions que les partenaires de Linxea proposent. Il faut se renseigner. Il est possible aussi de passer par les gestionnaires des SCPI qui travaillent pour certains d’entre eux’ avec des courtiers.
Quant au choix des SCPI, je n’ai pas de conseil à te donner. Je peux simplement te donner l’exemple de mon choix personnel:
Corum Origin : Diversifié, Zone euro, en crédit + en AV
Corum XL: Diversifié, Europe élargie, en crédit + en AV
Efimmo 1 : Bureaux France, IDF et Paris en crédit
Epargne Pierre : Bureaux France province, en crédit
Pierval Santé : Santé, France et zone euro, en crédit
Je n’ai malheureusement pas de réponse toute faite…
Les conditions de marché ont bien changé depuis que vous avez démarré votre projet qui a malheureusement prix beaucoup de retard.
Pour qu’un investissement en SCPI en direct et en crédit soit rentable, il faut que le différentiel entre le TAEG de l’emprunt et le rendement espéré de la SCPI soit bien significatif et que l’emprunt soit sur une durée plutôt longue.
En crédit, je pense qu’il faut partir sur 15 ou 20 ans si vous voulez que les loyers remboursent partiellement le crédit.
Plus la durée d’emprunt est courte, plus votre effort d’épargne sera importante.
Il faut retenir aussi que l’assurance est bien déductible des revenus fonciers imposables.
Dans le TAEG, il faut inclure aussi les frais de dossier et la caution/hypothèque.
1.50% sur 10 ans + assurance + frais de dossier + caution, cela devrait faire pas moins de 2%.
2,80% ou 3,15% sont des taux également non négligeables et ne bénéficient pas d’une assurance (tout dépend du montant emprunté mais sur 20 ans et pour une somme conséquente, je partirais avec une assurance)
Quelle est la rentabilité que vous visez? 4,5% brut? Ce sont essentiellement des SCPI françaises?
Jusqu’où les taux augmenteront dans les 10-15-20 ans? Et quel impact sur le marché de l’immobilier?
Nous passerons vraisemblablement encore par une nouvelle récession. Quel impact aura-t-elle sur la rentabilité des SCPI?
Nous rentrons dans une période (plusieurs années??) d’incertitude et de volatilité…
J’ai donc des doutes sur la rentabilité d’un investissement en crédit avec ce taux. Vous ne serez pas forcément perdant mais je ne suis pas sûr que le jeu vaut la chandelle. Il faut bien calculer.
L’achat des SCPI en cash (si vous les avez) n’est pas super intéressant sur le plan fiscal à mon avis.
Je n’ai pas beaucoup de conseils à donner concernant un achat en NP. Ce n’est pas une option que j’ai étudiée. Il faut se rappeler quand même que vous n’aurez pas de revenus (et pas d’impôts à payer non plus) pendant le démembrement mais à la fin, vous payerez à plein pot les impôts. Il vaut mieux que cela tombe au moment de la retraite si vous allez diminuer votre tranche d’imposition. Par ailleurs, la revente pendant le démembrement est très difficile. C’est un engagement ferme (presque). Je ne connais pas bien non plus la fiscalité des plu values en cas de vente après l’accession de la pleine propriété.
Pour moi, les SCPI c’est du long terme. L’abattement sur les plus values ne devient significatif qu’au bout de 15-20 ans. Attention donc si vous achetez en démembrement sur une courte durée et que vous comptez les garder longtemps, pendant plusieurs années vous aurez une fiscalité non négligeable.
Reste l’option de l’AV.
Pourquoi pas? C’est fiscalement intéressant mais il y a les frais de gestion du contrat et le choix est limité. Nous en avions déjà discuté sur le forum, des autres avantages et inconvénients des SCPI en AV.
Non, je ne suis pas négatif sur les SCPI, Comme je l’ai plusieurs fois dit, les SCPI c’est de l’immobilier pour moi et je vise le long terme. Comme je ne spéculerai pas dessus, je laisse les aléas de la conjoncture au lissage du temps.
Je me demande cependant si l’achat aujourd’hui des SCPI en direct et en crédit peut encore être opportun. S’il l’est, il l’est moins qu’il y a 6 mois ou 1 an. Ce qui est sûr pour moi, qu’il ne le sera plus bientôt ( augmentation du coût du crédit, récession ou stagflation annoncée, même si les loyers sont en principe indexés sur l’inflation, les taux d’occupations et les rentabilités peuvent être affectés selon le secteur d’activité ou pays).
Si on les achète avec un crédit à plus de 3%, avec les impôts en plus, on risque de ne pas bénéficier comme il faut du mécanisme du crédit (les loyers qui remboursent une partie du crédit).
Si nous rentrons dans une phase difficile pour l’économie et l’immobilier, la rentabilité visée de 4,5% brut peut diminuer aussi pendant un certain temps.
Acheter en crédit sur une très courte durée n’a pas beaucoup de sens pour moi.
Acheter en crédit sur une longue durée mais abec un taux qui se rapproche beaucoup du taux de rentabilité fait perdre aussi l’intérêt de l’opération.
C’est une dilemme…
C’est pour cela que je dis qu’il faut faire des simulations et éventuellement se tourner vers les AV.
Les SCPI en cash, j’en ai aussi mais très peu. Du moins pour l’instant. Ce sont les loyers de certaines SCPI (Corum) achetées en crédit qui sont réinvesties avec un petit complément en plus. Histoire de mettre en place le mécanisme des intérêts composées.
Si j’avais 100K€ en cash, je n’aurais pas acheté des SCPI en cash.
Je pense pareil concernant l’achat en démembrement.
La plus value du remembrement n’est effectivement pas imposable mais si on garde les parts pour le long terme, les impôts fonciers commencent à piquer sérieusement après le remembrement à moins que ce moment crucial tombe au même moment de la retraite et diminution significative du TMI.
Cela peut avoir aussi sa place dans une stratégie de transmission à ses descendants au même moment de la retraite. Il est en effet possible de les démembrer de nouveau pour faire don des parts en NP aux enfants. On peut alors bénéficier de la limite de 100K€ je crois de dons exonérés d’impôt tout en gardant l’usufruit pour soi et les impôts fonciers aussi (à articuler avec la diminution du TMI. On fait bénéficier donc les enfants du même mécanisme…
Le problème de liquidité des parts en NP est encore plus important que les parts entières détenues. Il ne faut pas y compter dessus. Par contre, ceci n’est évidemment pas un souci dans le cas de re-démembrement au profit des enfants.
Quelques éléments de réflexion de plus…
J’en avais plus longuement parlé auparavant.
Les SCPI étrangères (françaises, mais investissant à l’étranger…) doivent à mon avis, occuper une part importante dans le portefeuille de SCPI non seulement pour leurs avantages fiscaux mais aussi pour bien diversifier son portefeuille.
Les SCPI étrangères, sont exonérées des PS et sont déjà imposées dans le pays concerné. C’est un avantage pour les parts achetées en direct qui disparait dans le cadre d’une AV. Dans une AV, étrangères ou pas, les SCPI sont à pied d’égalité.
Les avantages de l’AV: Liquidité, décote fréquente à l’achat, fiscalité.
Inconvénients de l’AV: Frais de gestion du contrat en sus des frais propres aux SCPI, reversement des loyers parfois minorés (Suravenir), pénalités en cas de sortie avant un délai raisonnable, impôts à l’étranger quand même payés, choix des SCPI limitées à celui de l’assureur, certains autres limitation (montant, pourcentage de l’investissement etc) selon le contrat…
Pour ceux qui sont en réflexion sur le sujet, je conseille de regarder aussi du côté de l’AV Corum Life. C’est très spéciale mais peut être une solution de diversification à l’étranger.
Rien ne vous oblige de mettre toutes les SCPI dans le même contrat. On peut en ouvrir autant qu’on veut.
Les avantages de Corum Life: SCPI quasi exclusivement étrangères (aucune autre SCPI n’est aussi diversifiée à l’étranger) pas de frais de gestion (!) et par un mécanisme interne qu’ils ont mis en place, ils retournent les impôts payés à l’étranger au souscripteur. Les taux de rentabilité affichés « avant fiscalité étrangère » pour les parts en direct, deviennent donc des taux de rentabilités nets (ou presque) dans Corum Life. Ils sont les seuls je crois à faire ça. Les loyers sont versés mensuellement (mécanisme d’intérêts composés renforcé).
Les inconvénients de Corum Life: Il n’y a que 7 unités de compte (3 SCPI et 4 fonds obligataires) et sont tous des produits maison. Il n’y en aura pas d’autres à moins qu’ils en créent d’autres plus tard. On ne peut pas investir plus de 55% en SCPI, le reste forcément en obligations d’entreprises (pas d’obligations d’états). Il n’y a pas de décote à l’achat des SCPI. Ce sont exactement les mêmes conditions de souscription qu’en direct : environ 12% de frais d’entrée et délais de jouissance de 6 mois.
Ces inconvénients peuvent être considérés aussi comme des avantages… Les SCPI, les fonds obligataires et l’assurance vie sont tous créés et gérés par Corum Epargne. Ils maitrisent donc toute la chaine ce qui leur permet d’optimiser. Si on vise le long terme (clairement c’est ce qu’il faut faire avec ce contrat…), le manque de ristourne initiale, les frais de souscription élevés et les délais de jouissance longs sont compensés par l’absence de frais de gestion, la rentabilité toujours dans le hait de la fourchette (du moins jusqu’à maintenant), le ristourne des impôts étrangers, le versement mensuel des loyers… Il faut donc oublier la gestion active avec des arbitrages fréquents à la quelle la plupart d’entre nous à l’habitude avec nos contrats Linxea.
Il reste les fonds obligataires… Leurs niveaux de risque est 4, moins que les actions. Comme les autres obligations, ils ont subi aussi l’effondrement du marché obligataire depuis le début de l’année mais avec des baisses beaucoup moins importantes par rapport au marché. Ce sont des fonds qui, jusqu’à 2021, étaient réservés aux institutionnels. En tant que particuliers, on ne les retrouve que dans leur contrat d’AV.
Si vous pensez mettre une partie de vos investissements dans les obligations qui devraient commencer à augmenter, cela peut être un mix à considérer.
Tu as l’air bien négatif sur l’avenir, mais est ce que ne rien faire ne serait pas plus néfaste.
Bonsoir dodo1
Je suis de nature pessimiste, ou disons plutôt réaliste, et ce n’est pas maintenant que cela va changer.
Nous sommes entrés dans une période à hauts risques et personne ne sait à mon avis, quand un nouvel équilibre mondial se mettra en place ni quel sera cet équilibre. La crise qui pointe son nez est d’une toute autre nature que les crises financières que nous avons connues depuis 20-30 ans où les banques centrales mettaient en route la machinerie de la planche à billet et tout rentrait dans l’ordre en apparence. J’ai très peu d’arguments pour être optimiste pour les années qui viennent. Je pense qu’il ne faut pas avoir les mêmes réflexes que pendant les crises antérieures. La crise actuelle a toutes les composantes pour être plus profonde et durable même s’il y aura bien évidemment de embellies. Tout ne peut être continuellement mauvais ni bon.
Je pense sincèrement que nous entrons dans une nouvelle ère. Et avant de retrouver une nouvelle équilibre, nous traverserons forcément une phase assez déstabilisante remplie d’inconnus et d’incertitudes.
Dans des périodes pareilles, je pense qu’il faut être prudent en restant investi tout de même mais avec un appétit moindre et étant diversifié le plus possible tout en gardant, avec des liquidités, des marges de manœuvre pour réagir à petites touches. Pour M Toulemonde, il vaut mieux travailler sa résilience face à la crise que de prendre des risques inconsidérés aveuglé par l’appât du gain qui peut être alléchant.
Donc mon propos n’est pas de rien faire, au contraire. L’immobilisme est effectivement d’accepter de perdre à l’avance contre l’inflation.
Personnellement, en bourse j’ai diminué mon exposition aux valeurs de croissance. Je passe à des fonds flexibles ou values. Je suis peu investi aux USA. J’ai augmenté les actions de rendement. Tout en diversifiant je reste investi aussi bien en grand caps qu’en mid et small caps. Je mise un peu plus sur les actions ESG, ISR, thématique eau, nouvelles énergies. Je n’achète plus d’action en direct (mauvais souvenir de la crise de 2000) mais uniquement des fonds passifs ou actifs. J’augmente la part de l’or. Idem pour les obligations longs/shorts. Je garde 5-6 SCPI direct en crédit et en AV auto-alimentées par les loyers. Elles sont très diversifiées et 65-70% sont à l’étranger. Je garde encore mes CEL et PEL qui seront à ce rythme intéressants pour emprunter! J’utilise mes livrets pour investir progressivement les liquidités en bourse (AV, PERP, PEA). Je ne touche pas aux cryptos. Je regarde aussi du côté des produits structurés (Exigence 15 Linxea) vu le niveau de l’indice.
Voilà où j’en suis grosso modo…