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Investissement immobilier : comment faire financer ses SCPI à crédit

Les sociétés civiles de placement immobilier devraient encore gâter leurs associés, avec un rendement moyen d’environ 4,40% pour 2021. Et ce, sans compter l’effet de levier possible grâce au crédit. Dans le “Grand rendez-vous de l’épargne” (Capital / Radio Patrimoine), le cofondateur de France SCPI, Paul Bourdois, vous donne les clés pour obtenir votre financement.
Souscrire des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), c’est bien. Investir dans des SCPI en ayant recours au crédit, c’est encore mieux. “L’argent coûte 2%, les SCPI rapportent 5%”, constate Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy et invité du “Grand rendez-vous de l’épargne” (Capital / Radio Patrimoine). Mais comment obtenir ces financements, à des taux historiquement bas, et ainsi profiter de l’effet de levier pour maximiser la rentabilité de votre investissement ? Plusieurs solutions existent, selon Paul Bourdois, le cofondateur de la plateforme de distribution France SCPI interrogé dans la séquence “Reportage” de notre émission. L’expert rappelle qu’il y a quelques années encore, un acteur - le Crédit foncier - “finançait en architecture ouverte quasiment toutes les SCPI”. Mais ce dernier a cessé toutes ses activités en 2019. Fort heureusement, d’autres acteurs ont pris le relais : les banques régionales et les acteurs du crédit à la consommation.

Mais comment, concrètement, obtenir ce financement ? Sachez tout d’abord que si ces établissements vous octroient un prêt dans la plupart des cas, “quelques acteurs (SCPI) ne sont pas élus en raison de leur exposition géographique ou de la typologie de leurs actifs”, prévient Paul Bourdois. Ainsi, des SCPI intégralement investies à l’étranger ou sur des actifs jugés trop risqués pourraient ne pas avoir les faveurs du prêteur. Autre facteur à prendre en compte, le mode de financement : crédit immobilier ou crédit conso ? Tout dépendra de votre intermédiaire, une banque régionale (Crédit agricole, Banque populaire - Caisse d’épargne, Crédit mutuel) vous proposera un crédit immobilier classique quand un établissement spécialisé dans le crédit à la consommation vous offrira un crédit affecté. Mais n’ayez pas peur de souscrire un tel prêt, conseille Paul Bourdois : “Forcément, un taux de crédit conso est plus élevé qu’un taux de crédit classique. Mais lorsque l’on regarde un crédit conso, il n’y a pas de frais de courtage, de frais de banque, de frais de gestion ou d’assurance obligatoire. Et la réponse est extrêmement rapide, énumère-t-il. Sur 15 ans, un crédit à la consommation est plus rentable qu’un crédit immobilier.” Et ce, même si le taux du crédit conso affecté dépasse celui du prêt classique de 1 point, à 2,2% contre 1,2% ou 1,3% respectivement.

Bien évidemment, pour négocier les meilleures conditions, vous devez impérativement faire jouer la concurrence, par exemple en contactant des courtiers en crédits. Mais pas seulement, insiste le cofondateur de France SCPI : “C’est toujours bon d’aller voir sa banque et lui demander de faire mieux.” Et si vous ne trouvez pas votre bonheur, n’hésitez pas à solliciter directement un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Celui-ci a en effet accès à ses propres canaux de souscription, comme Sofidy Financement, filiale de la société de gestion Sofidy qui propose à cette clientèle des accords avec plusieurs banques régionales et instituts de crédit à la consommation. “A chaque porteur de parts de structurer le financement avec son CGP”, confirme Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan, également invité du “Grand rendez-vous de l’épargne”.

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pour commencer il faut prendre une scpi ancienne de bon père de famille ensuite diversifier avec une scpi récente et pour finir sur une scpi thématique sante résidentiel ou entrepôts 3 scpi c est plutôt pas mal

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pas mal mais la base doit être la scpi de bon père de famille épargne foncière immorente Rivoli avenir patrimoine

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pour ma part je préfère immorente ou épargne foncière scpi de bon père de famille et surtout ancienne
et pourquoi pas primopierre en plus

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Hellow , alors mon avis :

  • Pierval santé oui, sans aucun doute, perfs excellentes, bonne visibilité, d’ailleurs j’en ai une grosse ligne

Epargne foncière oui, mais ne pas oublier que tout ça est en direct, donc imposable ++, et si aujourd’hui vous payez peu d’impôts et aurez quelques intérêts d’emprunt, demain ce sera peut-être différent. Avec ces deux là vous êtes français français, donc imposable au max sur les dividendes. Perso j’ai panaché avec des européennes, typiquement vous avez LF Europimmo chez eux qui est partiellement européenne et permet de limiter l’imposition. Je vous conseillerais plutôt celle ci qu’Epargne Foncière.

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Pour ma part je déduis mes intérêts d’emprunt , mais LF Europimmo n’est pas totalement européenne. Ensuite je ne connais pas votre situation, mais une scpi ça s’achète pour longtemps, et le taux d’imposition a le temps de varier. Si vous pensez que vous serez toujours très faiblement imposé, alors vous n’avez pas d’intérêt particulier à prendre des scpi étrangères. Sinon il faut aussi penser à l’avenir, car on ne vend pas une scpi pour en acheter une autre à la place comme ça, au vu des frais d’entrée, on achète pour garder.

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Elle l’est peut-être partiellement, je vais pas jurer que non, mais il faudrait que je regarde dans mes papiers sur mes revenus de l’an dernier, et de mémoire je ne vais jurer de rien. Dans tous les cas ce n’est que partiel, et lf europimmo aussi. Mais comme Pierval santé a un bon rendement et qu’une part du rendement brut des européennes est masqué par l’imposition en direct (ch’me comprends et j’espère que vous aussi), je dirais à vue de nez que pierval santé doit être à dominante française. Je vérifierai.

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Qui va vous empêcher de vendre vos parts de SCPI et de ne pas rembourser le prêteur ?

Le prêteur ne saisi pas votre bien immobilier, il exerce son droit sur l’hypothèque prise sur le bien immobilier pris en garantie, et ce bien ne peut être vendu par son propriétaire sans une levée d’hypothèque.

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Bien évidement si le prêteur a pris une garantie sur les parts de SCPI il n’est pas envisageable de les démembrer tant la garantie n’est pas levée, en revanche si la garantie est donnée sur autre chose, une assurance vie, il n’y a pas d’obstacle au démembrement des parts de SCPI.

L’idéal pour de gros revenus serait de constituer une société civile qui achète les parts de SCPI à crédit, ce qui permet de donner des parts de la SC quasiment en franchise d’impôt, le montant emprunté venant en déduction de la valeur de l’actif. L’opération nécessite un certain patrimoine pour couvrir les frais de la SC.

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@dodo1,

Pour transmettre ses parts de SCPI il faut procéder à un démembrement et donner la nu propriété, c’est à priori le plus simple, sinon les acquérir dans un conrtat de capitalisation.

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Pour un objectif à 10 ans de complément de retraite, l’assurance-vie ou le contrat de capitalisation Spirica me parait la meilleure option. Si votre contrat a déjà une plus value importante ne pas hésiter à ouvrir un nouveau contrat pour loger vos SCPI, pour limiter la part de plus value sur vos retraits futurs.
J’ai ajouté le contrat de capitalisation à considérer en fonction de votre situation. L’investissement en SCPI étant rentable à long terme, en cas de décès le contrat de capitalisation n’est pas liquidé, le conjoint survivant peut conserver ce complément de revenus. Vous pouvez également envisager de le démembrer dans votre stratégie.

A mon avis l’intérêt de l’achat en direct en nue propriété est de céder ses parts à l’issue du remembrement, en effet la plus value du remembrement n’est pas imposable et échappe à la CSG. En revanche le choix de la SCPI est plus délicat: plus le rendement de distribution de loyer est élevé dans l’historique récent et plus la clef de répartition de l’usufruit (déterminée par la société de gestion) est élevé, et celle de la nue propriété est faible. Il faut demander au courtier de vous communiquer la liste des clefs de répartition de toutes ses SCPI.
L’avantage de l’achat en nue propriété est de sécuriser à l’avance le gain à terme, le risque de baisse de la valeur de la part existe, celui de la liquidité aussi (ex: Il y a 53000 parts en attente de retrait sur Patrimmo Commerce)

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45,16% [30%TMI + PS - (CSG (N-1) déductible 6,8% * TMI)]en réalité dès la 2e année

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Pour l’achat de SCPI , on peut voir le problème autrement , comme expliqué dans cet article de Mieux Vivre .

Dans cet article dire qu’avec 23 000 Eu. on peut financer un achat de 100 000 Eu. de SCPI , c’est oublier la fiscalité , même si les intérêts sont déductibles .

J’espère qu’un jour , en AV on pourra acheter à crédit

article de MVVA

Acheter des parts de SCPI à crédit, mode d’emploi

Emprunter pour investir dans la pierre papier permet de faire jouer l’effet de levier financier et d’optimiser la fiscalité qui pèse sur ce placement. Mais comment obtenir un crédit ? Auprès de quelles banques ? Eclairage.

Au moment où les craintes liées à l’inflation grandissent, menaçant d’appauvrir les épargnants qui jouent la sécurité à travers le livret A et les placements sans risque, certaines parades s’imposent d’elles-mêmes. Un réflexe pertinent consiste à miser sur la pierre papier, un rempart naturel contre la hausse des prix, grâce à l’indexation automatique des loyers sur les prix à la consommation. Offrant une très bonne visibilité avec des taux de distribution qui devraient approcher 4,40 % en moyenne en 2021 – et sans doute autant ou plus en 2022 –, les SCPI ont ainsi toute leur place dans un patrimoine équilibré, au côté de l’immobilier physique.

L’effet de levier pour construire un patrimoine

Mais comment investir sur cette classe d’actifs : au comptant ? Par versements programmés ? En ayant recours à l’emprunt ? La réponse varie d’un profil d’investisseur à un autre. Pour ceux dont l’objectif prioritaire consiste à se construire un patrimoine, le recours au crédit immobilier constitue la solution à privilégier. Pour des raisons financières : le crédit permet d’augmenter la surface financière de l’investisseur qui y recourt. En étalant suffisamment la durée d’emprunt et en misant sur le temps long – la durée de détention conseillée d’une SCPI est au minimum de huit à dix ans –, cela démultipliera la performance.
« Dans le contexte de taux bas, l’achat de parts de SCPI à crédit reste un des rares montages qui permet, via le rendement des SCPI (supérieur au taux d’emprunt), de venir gommer une partie des mensualités et ainsi venir augmenter sa capacité d’épargne, c’est ce qu’on appelle l’effet de levier », commente Christophe Descohand, directeur général de la plateforme de distribution Moniwan. Autre avantage de l’achat de SCPI à crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. De quoi permettre d’optimiser le volet fiscal de ce placement.

Un effort d’épargne modeste, grâce au rendement des SCPI

Pour éclairer sur l’effet de levier, prenons l’exemple d’un investisseur qui emprunte la somme de 100 000 euros sur vingt ans pour se constituer un portefeuille de SCPI générant un taux de distribution moyen annuel de 4,40 %. Sur la base d’un taux fixe de 2 %, assurance comprise, la mensualité de remboursement s’élèvera à 463 euros. Simultanément, l’investisseur percevra 367 euros de revenus bruts mensuels (1 101 euros par trimestre, rythme auquel les SCPI distribuent leur dividendes). Il supportera un effort d’épargne de : 463 euros de mensualité – 367 euros de revenus = 96 euros. A la fin de l’opération, avec un effort d’épargne de 23 000 euros environ, l’épargnant aura financé 100 000 euros de SCPI, et continuera après le débouclage du crédit à percevoir des revenus.

Trouver le financement, pas simple en direct

Voilà pour la théorie. Mais en pratique, les banques se montrent rétives à l’idée de financer des parts de SCPI qui ne sont pas des « produits maison » ou qui ne sont pas proposés dans leur réseau. « Seuls les meilleurs profils, entretenant des relations de longue date avec leur banquier, parviennent à obtenir un crédit immobilier pour acheter les SCPI de leur choix », rapporte Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage.
Comme la plupart de ses confrères, ce courtier en crédit immobilier et assurance emprunteur trouve des solutions pour les clients qui se voient opposer un refus de la part de leur banque. Ils passent le plus souvent par des banques régionales, sachant que les critères et exigences de ces établissements (taux proposé, niveau apport demandé, prise en compte des revenus des SCPI, etc.) sont très variables d’un établissement à un autre. Et le degré de vigilance souvent élevé. « Les banques examinent le profil des emprunteurs, mais aussi la qualité des SCPI sur lesquelles il veut investir », souligne Ludovic Huzieux.

Des alternatives auprès des plateformes

Les investisseurs ont aussi la possibilité de s’adresser aux plateformes de distribution, lesquelles prennent une place croissante dans la collecte des SCPI. « Trouver une offre de crédit sur-mesure pour nos clients – résidents comme expatriés -, grâce aux partenariats noués avec des banques spécialisées, fait partie de la valeur-ajoutée de notre offre », avance Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des placements.
En ce moment, le spécialiste propose des offres de financement pour trois types de profils client : celui qui souhaite un crédit « sec », c’est-à-dire sans ouverture de compte, sans placement auprès de la banque, sans assurance obligatoire de prêt. Celui-ci obtiendra alors « un taux d’environ 2 % en moyenne sur 20 ans avec une liste précise de SCPI éligibles », selon la plateforme ; celui qui est prêt à « jouer le jeu » avec un placement en assurance vie au sein de la banque : « en contrepartie, il bénéficiera de l’accès à toutes les SCPI du marché même les plus récentes », ajoute Raphaël Oziel ; enfin, le client qui est prêt à domicilier son salaire et rapatrier son épargne : « il bénéficiera alors d’un taux équivalent à l’acquisition d’un logement, soit environ 1 % sur une durée de vingt ans », selon l’expert.
De son côté, Moniwan a noué un partenariat avec la banque en ligne Monabanq de façon à permettre à ses clients de trouver très rapidement et facilement une solution de financement. « Grâce à cet accord, l’achat de parts de SCPI à crédit se fait 100% en digital, 24h sur 24 et 7 jours sur 7, avec un accord de principe sous 48 heures, sans aucune demande de contrepartie », explique Christophe Descohand.

Une société de gestion lance sa solution dédiée

L’enjeu de l’achat à crédit est aussi bien cerné par les sociétés de gestion indépendantes, alors que l’arrêt des activités du Crédit Foncier il y a quelques années a mis un coût d’arrêt à cette pratique. C’est dans ce contexte qu’il faut interpréter l’annonce récente de Sofidy, qui a lancé Sofidy Financement, une solution qui permet à ses partenaires distributeurs d’accompagner leurs clients dans la recherche du prêt. «L’expertise historique de Sofidy en matière de gestion de SCPI et la solidité de son actionnaire principal, Tikehau Capital, ont permis à Sofidy Financement de nouer des partenariats avec de nombreuses banques nationales et régionales pour proposer des offres particulièrement adaptées à l’acquisition de parts de SCPI en pleine propriété ou en démembrement sur des durées pouvant aller jusqu’à vingt-cinq ans, avec ou sans apport, selon le profil de l’emprunteur (salariés, non-salariés, via SCI…) », décrypte Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy.

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Oui c’est cela.

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OUi si c’est une SCPI récente qui achète à prix élevé en période de forte demande, avec le risque de recul des valeurs. Mais c’est justement pourquoi les SCPI qui ont étalé leur investissement sur 20-30 ans, et ont eu le temps d’accumuler à la fois des plus-values et des loyers reversés aux associés de la SCPI, sont plus stables et sûres.
N’oubliez pas que l’investissement en SCPI est conçu pour le long-terme, tant chez les gérants de SCPI (Sofidy et autres) que pour les particuliers qui y placent une partie de leur capital (vous et moi). On ne raisonne pas en termes de gains de 250% en 8 jours comme une biotech (Inventiva l’an dernier) …qui peut ensuite perdre 50% en 24 heures (Valneva et autres…), c’est sans doute moins excitant mais certainement plus rassurant.

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…ce qui me pénalise, c’est le fait que je souhaite débuter dans les SCPI avec un petit investissement 50/60 KE…
« Petit investissement 50-60 KE » ???
Je ne sais pas dans quel monde vous vivez.
50-60 KE c’est ce que je gagne par mon travail de professeur d’université en 1 an, et je ne suis pas parmi les plus pauvres des Français, loin de là, je suis dans les 10% « riches » selon la définition de François Hollande (plus de 4000 euros par mois)…
Pour vous, c’est quoi, un « gros » investissement ? 1 million d’euros ? 10 millions ?

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« on m’a souvent demandé pourquoi 50 KE »
alors peut-être parce que ce n’est pas un trop petit investissement, mais un trop gros, puisque vous ne gagnez pas 4000 euros par mois. Avez-vous demandé aux banquiers pourquoi ils s’interrogent sur votre projet de 50 000 euros en SCPI ? Il y a peut-être eu incompréhension de votre part sur leurs propos, ou maladresse d’expression en parlant de 50000 euros comme un trop petit investissement…

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et par rapport à un de vos messages précédents,
"j’ai déjà une offre d’un courtier en SCPI avec les SCPI suivante avec plusieurs société de gestion :

  • Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo (Amundi Immobilier)
  • Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce (Primonial)
  • Epargne Foncière, LF Europimmo (La Française)
  • Immorente, Efimmo (Sofidy)
  • PFO2 (Perial)
  • Cristal Rente (Inter-Gestion)"
    je trouve que ça fait trop de SCPI, il faudrait simplifier en s’en tenant à 3-4, en panachant entre SCPI bureaux (Edissimmo ? Efimmo ? PFO2 ? Epargne Foncière ? Primopierre ? Rivoli ? une seule suffira), SCPI commerces (Patrimmo Commerce mieux établie que Cristal Rente dans cette liste), SCPI santé (Primovie), et en ne se limitant pas à la région parisienne (Immorente est la plus diversifiée en types de locaux et en géographies, LF Europimmo est européenne; Cristal Rente est 75% province).
    Bonne chance pour votre choix
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La diversification dans les thématiques et la géographie, la régularité des revenus, et l’ancienneté (ils auront acheté sur plusieurs cylces financiers et lissé les prix d’entrée). Ensuite ce que cela rapporte, la réputation de la société, et enfin les frais, qui sont élevés au départ sur les SCPI. Voilà quelques indicateurs pour choisir. Opter aussi pour les SCPI qui sont transparentes dans leurs rapports périodiques.

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Bonjour Dodo,

Pouvez-vous m’indiquer vos objectifs ainsi que votre situation personnel?

Cordialement
Freddy52