Choix SCPI

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Je complète mon message précédent j’ai trouvé un guide qui explique comment calculer l’impôt sur les SCPI allemande avec un taux de 17.92% au lieu de 15.825%

a. C’est ok pour 15.825 % ou c’est 17.92 % ?

b. Je vais prendre le taux de 15.825% pour mes calculs
Le guide dit ceci :

Calcul de l’impôt prélevé à la source : 7000 € x 15.825 = 1107.75€ en crédit d’impôt

Le taux moyen d’imposition serait dans mon cas de :
c) 0 € / 102332 = 0 (0%)
ou
d) 18710 / 102332 = 0.18 (18%)

c. Le nouveau montant imposé serait donc l’impôt théorique - le crédit d’impot issu du prélèvement à la source
sauf que dans mon cas le montant serait nul ?

J’avoue être totalement perdu. Je suis preneur de toute aide !
Merci !!

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La SCPI Pierval Santé est investie à 63% à l’étranger à date et le poids de l’international a tendance à croître depuis plusieurs années

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Je pense aussi qu’il fallait préciser dans l’article que le calcul est fait hors prise en compte de la fiscalité même si sur le fond, l’intérêt d’un achat en crédit demeure intacte. C’est cela qu’ils ont voulu démontrer je pense mais en simplifiant un peu trop…
Mais si on compare cet exemple à un achat en cash sans avoir recours à un quelconque crédit, la base de comparaison sera la même puisque les revenus seront taxés de façon identique sans avoir la possibilité de déduire les intérêts d’emprunts ni de profiter du différentiel entre le taux d’emprunt et le rendement. Prendre en compte ou pas de la fiscalité dans les calculs ne change pas grand chose mais ce n’est pas honnête…

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C’est pour cette raison qu’il vaut mieux parler de TAEG lorsqu’on parle du taux du crédit. L’article l’omet encore une fois même s’ils ont précisé que les 2% étaient intérêts compris.
Exemple concret de mon cas personnel, je suis à TAEG 1,39%, donc intérêts (0,90%), frais de dossier, assurance et caution ( en partie récupérable) tous compris sur 15 ans avec un rendement avant impôts de autour de 5%. L’important est d’avoir un différentiel suffisamment significatif entre le TAEG et le rendement. Les frais annexes de dossier, de l’assurance, de caution etc sont largement récupérés avec la déduction des intérêts d’emprunt.

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Bonjour,
Je n’ai malheureusement pas la réponse exacte.
Il faut faire des simulations et je ne suis pas sûr que je serai capable d’en faire une fiable.

Rien n’est aussi évident que l’année dernière. Les conditions ont radicalement changé et personne n’est à priori capable de dire jusqu’où ira ce changement et pour combien de temps.

Quelques éléments de réflexion:

  • Si vous empruntez à 4%, logiquement pour profiter de l’effet de levier, il faut que l’écart entre ce taux et le rendement attendu de la SCPI soit très significatif pendant une grande partie de la durée de l’investissement (phase d’amortissement).
  • Combien de SCPI ont un rendement bien plus élevé que 4 ou 5%?
  • Il faut aussi que la SCPI puisse maintenir ce rendement dans le temps. Dans un environnement avec beaucoup d’incertitude il est difficile de prévoir l’impact de la crise économique qui se profile sur le rendement des SCPI. Est-ce que la SCPI pourra indexer ses loyers sur l’inflation? Cette indexation n’est pas automatique et dépend de la bonne santé financière des locataires. Par ailleurs, dans certains types d’immobilier (TPE, résidentiel etc) cette indexation est légalement limitée dans certains pays comme la France.
  • Jusqu’à combien monteront les taux d’emprunt et combien de temps ils resteront au dessus de 4%? A ma connaissance,en cas de baisse des taux à moins de 4%, il sera impossible de renégocier ce taux (crédit de consommation?) dans les années à venir. Pour un emprunt sur 15 ou 20 ans, c’est un risque à considérer.
  • Quel sera l’impact de l’inflation? Avec une inflation qui resterait entre 3-5% pendant plusieurs années et un rendement de 4-6% de la SCPI, je ne suis pas sûr qu’emprunter à 4% soit très intéressant. Et en cas de baisse de l’inflation à l’objectif de 2% (je n’y crois pas), le taux de l’emprunt serait cette fois-ci bien positif alors qu’au départ vous auriez emprunté avec un taux négatif (actuellement 4% taux d’emprunt et 6% d’inflation)
  • Depuis quelques années et jusqu’au printemps dernier, les conditions étaient différentes. Emprunter à 1-1,30% sur 20 ans pour investir dans une SCPI qui rapporte 4-6% était intéressant avec une inflation de 2%.
  • La déduction des intérêts des revenus fonciers est un point intéressant mais ce n’est pas le point déterminant pour ce type d’investissement à mon avis. Il ne faut pas oublier que cet avantage n’est significatif que pendant la première partie de l’investissement où on rembourse les intérêts du crédit.
  • Enfin, dans un environnement aussi incertain qu’actuellement, je pense que, même si les taux réels restent négatifs, il faut être prudent pour emprunter pour investir (SCPI ou en direct).
  • J’aurais probablement un avis un peu différent concernant un emprunt pour la résidence principale même s’il y a un risque de retournement du marché de l’immobilier.

Si quelqu’un était capable de faire des simulations, je serais preneur également.

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Je pense que tant que le rendement des SCPI restent plus élevés que le taux d’emprunt, l’opération peut avoir encore un sens mais ce n’est plus aussi évident qu’il y a encore moins de 1 an. On est à peu près sûr que les taux ne redeviendront pas négatifs dans un avenir proche. L’inflation aussi aura du mal à descendre à l’objectif de la BCE car elle est en partie structurelle. Si on a un rendement de SCPI au moins égal au taux d’emprunt majoré de l’inflation, cela peut être envisageable à mon avis. Il y a 2 ans, on empruntait entre 1 et 1,20%, l’inflation était à 1,5% et le rendement moyen des SCPI 4,5%. Aujourd’hui on emprunte à 4% avec une inflation à 6-7%. Ceci étant dit, si vous pensez que les taux d’emprunt resteront encore très longtemps au dessus de 4%, emprunter maintenant peut avoir un sens mais qui a cette visibilité sur 15-20 an, durée nécessaire, à mon avis, pour ce type d’investissement.
L’effet de levier de l’achat en crédit n’est plus ce qu’il était l’année dernière.
Ce qui manque actuellement, c’est la visibilité. Les raisons d’être pessimiste ne manquent pas aujourd’hui mais pour combien de temps? A un moment donné ça ira beaucoup mieux. Mais quand? Est-ce une crise qui va durer 1 ou 2 ans et nous retrouverons notre pays des merveilles rapidement ou nous sommes au début de changements radicaux et profonds?

Les loyers sont en théorie indexés à l’inflation mais dans la pratique il y a quelques bémols. Pour le résidentiel, la petite commerce et une partie de TPE, cette indexation et plafonnée en France pour protéger les locataires. Pour chaque pays étranger les règles peuvent différer. On peut dire donc que cette indexation est relatif.
Par ailleurs, même si la SCPI a le droit d’indexer ses loyers, il faut que le locataire soit capable d’absorber cette augmentation. Or, plus l’entreprise est petite, plus cette augmentation risque d’être difficile à supporter. La santé financière de l’entreprise étant importante pour les SCPI, elles devront négocier le loyer au cas par cas.
Dans un environnement récessioniste, ces risques augmentent, le marché immobilier locatif baisse et si vous augmentez trop les loyers, vous risquez de voir partir votre locataire ailleurs. La SCPI doit faire un choix entre l’augmentation limité des loyer et le risque de baisse de leurs TOF.
Un autre risque identifiable, est la baisse de la demande de l’immobilier locatif professionnel. Or, face à l’inflation, les SCPI sont considérées comme un bon investissement par beaucoup de gens ce qui oblige les gérants à investir rapidement ces entrées d’argents massives au détriment de la rentabilité.
A cela il faut peut être ajouter le risque des prix de l’immobilier qui risquent de ne pas augmenter aussi vite. Peut être donc que les revalorisations de parts se feront attendre un peu pour certains SCPI.
Bref, cet un environnement difficile pour les SCPI aussi qui se profile à mes yeux. Les meilleures et les plus agiles sauront certainement tirer leurs épingles du jeux et même transformer cette situation à une occasion. Il faudra être sélectif.

Je pense qu’actuellement investir en SCPI dans le cadre d’une AV est moins risqué (liquidité, investissement progressive etc) mais ne permet bien évidemment pas de profiter de l’effet de levier du crédit.
Je rappelle enfin que mes réflexions n’engagent que moi et vous ne devriez pas les considérer comme des conseils. Chaque cas, chaque patrimoine est différent.

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Désolé de vous décevoir mais moi aussi je suis perdu avec vos chiffres…
J’ai un salaire français et mes seuls revenus étrangers sont les revenus fonciers des parts de SCPI.
Au cours du premier trimestre de chaque année, les SCPI envoient un relevé fiscal avec un guide. J’essaye de rapporter les bons chiffres dans les bonnes cases et c’est la direction des impôts qui fait les calculs…

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Les SCPI à crédit seront fiscalisées, mais je pourrais déduire les intérêts.
Si je comprends bien le fait que les SCPI étrangères soit moins fiscalisé, ce sera plus intéressante que des SCPI Française à crédit.

J’attire votre attention que les intérêts du crédit ne vous feront pas supprimer votre impôt mais simplement le diminuer un peu mais dans le remboursement d’un crédit, souvenez-vous que même si pendant les premières années la part des intérêts constitue une part importante des échéances mais progressivement elle diminue et vers la fin on rembourse essentiellement que du capital. Donc, mécaniquement, la somme des intérêts déductibles des revenus fonciers diminuera d’année en année. L’avantage fiscal s’éteindra bien avant la fin du remboursement du crédit.
Petit rappel, la première année, vous allez pouvoir déduire aussi les frais de garanties et les frais bancaires ainsi que les assurances au même titre que les interêts. Ceci étant dit, la première année vos revenus ne seront pas au top du fait des délais de jouissance.

Oui, la fiscalité des SCPI internationales est plus intéressante.
Avec d’autres contraintes, la fiscalité des SCPI dans une AV est également avantageuse.
L’avantage le plus important de l’achat en crédit ce n’est pas forcément la déduction des intérêts de l’emprunt mais plutôt la différentielle entre le taux d’emprunt et le rendement qui est à priori meilleur. Vous investissez une somme que vous ne possédez pas et qui vous rapporte pendant 20 ans, si on veut simplifier un peu les choses. Les taux actuels historiquement bas incitent à franchir le pas d’autant plus que votre taux restera toujours aussi bas (fixe) pendant 20 ans par contre vos revenus (loyers) seront à priori indexés à l’inflation qui est annoncée plutôt en hausse…

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En effet, j’ai aussi trouvé que cette offre était limitée en SCPI, mais un taux immobilier sous les 1,50 %.
J’ai d’autre offres avec plus de choix de SCPI, mais aux alentour de 2,15 % en crédit conso.
1,5% c’est un taux correcte. Pour un investissement de bonne rentabilité, les 2,5 peuvent être acceptables aussi si la durée est correcte et en prenant en compte que pendant quelques années les intérêts seront déductibles.

À ce jour, je n’ai pas de SCPI ni en direct ni en AV, mon objectif principal est de préparer notre retraite et d’augmenter notre patrimoine.
La part d’immobilier dans notre patrimoine représente 44 % avec ma RP ou 26 % sans ma RP.
L’objectif est du long terme alors…

Vu que c’est mon premier investissement en SCPI, c’est compliqué d’avoir un portefeuille de SCPI bien diversifié.
Pour être bien diversifié, il ne faut pas tenir compte du taux, ou alors prendre plusieurs ligne de crédit pour avoir accès différentes SCPI.
Oui, c’est compliqué. C’est pour cela que le patrimoine se construit progressivement en étalant les investissements dans le temps. Les taux sont importants mais pas que… 2,5% peuvent éventuellement être seulement pour une partie.

Si je n’ai pas pris de PrimoPierre, car je pensais qu’elle faisait les doublons avec Epargne Pierre.
Tu partirais sur quelle répartition ?
Pour moi, elles sont plus complémentaires que doublons. Je partagerais mon allocation « France/bureaux » entre ces 2 SCPI.

Cette SCPI fait partie de mon idée de départ, car ma banque ne finance que les SCPI de la Française.
Epargne Pierre, Primovie et Primopierre ne sont pas des SCPI de la Française je crois…
En tout cas, j’aurais mis par exemple Immorente ou équivalant, dans une AV sans investir d’un seul coup mais progressivement pour équilibrer/diversifier avec le temps.

Ces 2 SCPI ne sont éligibles dans aucun des financements qu’on m’a proposé.
Je sais. On ne les retrouve pas non plus en AV. C’est pour cela que j’ai souligné la possibilité de mettre en place un investissement progressif en direct. Ils appellent ça « plan d’épargne immobilier ». Après une première souscription très accessible de 1 part minimum (Corum origin 1090€ et XL 189€) on met en place un investissement par prélèvement automatique, à modifier/arrêter à volonté en respectant un minimum de 50€/ an qui reste aussi très accessible (!).
L’idée c’est, comme en AV, d’investir facilement et régulièrement tout en profitant des intérêts composés à long terme et d’équilibrer/diversifier l’investissement immobilier avec le temps. A réfléchir.
En tout cas, pour moi, la part internationale dans un investissement en SCPI doit être conséquente.

c’était un peu mon idée, car je comptais plus tard complété cette investissement par une deuxième ligne de crédit afin de mieux diversifié.
Si je n’ai pas encore fait le pas de l’investissement en SCPI, c’est justement pour cette compléxité entre le choix du bon financement et le choix des SCPI.
j’ai un peu fais le choix du taux, certes ce n’est pas forcément le meilleur choix, mais est ce vraiment judicieux de prendre un crédit à 3 % pour un investissement avec un rendement de 4% brut.

Non, bien évidemment il n’est pas judicieux de prendre un crédit à 3%.
Pour revenir à ce que j’ai dit plus haut, la solution de l’AV et de Corum, permet de commencer la diversification dès maintenant sans attendre une éventuelle 2ème ligne de crédit dans les années à venir. D’ailleurs, d’une part on ne sait pas si les conditions de crédit resteront aussi accommodantes qu’actuellement et d’autre part, si les conditions restent favorables, rien ne vous empêchera de chercher cette 2ème ligne en plus. Comme vous le constatez, la réflexion et le montage de l’investissement ainsi que la recherche et l’obtention d’un crédit pour le financer et le déblocage des fonds n’est pas toujours simple et nécessite souvent au moins 6 mois sans compter les délais de jouissance en plus…
Les 2 solutions (Corum et AV) que j’ai proposées, ont l’avantage d’être souples car arrêtables ou ajustables à tout moment.

J’espère avoir pu contribuer pour faire murir votre réflexion…

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[i][b]" J’ai également pris le PEI de corum xl et origin, prend le premier confinement, j’ai pu suspendre mes prélèvements en attendant de voir comment ils ont géré la première vague. Comme la première est passée et qu’ils ont bien su tenir la barque j’ai repris mes investissement. A voir maintenant avec delta et omnicron comment le marché va finir dans les prochains mois sans compter sur l’éléction présidentielle…

Attention également, rappellez vous que la fiscalité francaise c’est 47.2% (30% tmi + PLS) , a terme quand le crédit sera fini et que vous n’aurez plus rien a déduire, ca risque de piquer aux yeux car le loyer estimé sera divisé par 2.

Moi j’ai fais le choix de prendre que des SCPI européenne

  1. Pour la fiscalité
  2. Parce que l’état français cherchera à prendre de l’argent aux épargnants, ca m’étonnerait pas qu’ils frappent encore sur les investissements locatifs or avec les conventions européennes, ca sera moins facile pour la France de changer les règles du jeu…"[/b][/i]

Même si ce n’est pas une garantie pour la suite, je suis bien d’accord pour dire que Corum a bien géré jusqu’à maintenant la pandémie: objectifs toujours tenus et TOF au top entre 96-99% avec durée des baux fermes restants à courir d’environ 7 ans…
Concernant le delta et l’Omicron, Corum n’est pas plus exposée que les autres SCPI. Au contraire, leur diversification géographique internationale inégalée, permet d’adoucir les vagues puisque les cycles immobiliers, les conjonctures économiques et les taux de changes ainsi que les crises sanitaires ou autres sont souvent décalés d’un pays à l’autre ou ne frappent pas avec la même gravité partout.

Etant donné qu’elles sont investies à presque 100% à l’étranger, je ne pense pas que l’élection présidentielle de tel ou tel pays soit un facteur de risque majeur surtout par rapport aux SCPI investies à 100% en France.

Bien d’accord aussi avec la remarque concernant la fiscalité française qui commencera à piquer fort vers la fin du crédit. D’où l’intérêt à faire coïncider la fin du crédit et le départ à la retraite, moment où les revenus baissent en général. D’où l’intérêt aussi de prendre une partie des SCPI françaises dans le cadre de l’AV pour bénéficier de sa fiscalité. Et inversement, d’où l’intérêt à prendre les SCPI internationales plutôt en direct avec ou sans crédit puisque les impôts sont payés dans le pays d’origine et ne sont pas soumises aux prélèvements sociaux.

Personnellement, je reste investi à 60% à l’international et cette part augmente progressivement (AV et plan d’épargne immobilier).

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Pour dodo1

Moi, je partirais sur 5 SCPI au total. Après tout, c’est mon avis personnel. A vous de décider:

  • Primovie, Primopierre, Epargne Pierre en crédit pour profiter de l’offre et du mécanisme de crédit
  • ET en même temps je commencerais à verser dans une AV type SPIRIT 2 pour une SCPI de type Immorente ou Epargne Fonciere pour équilibrer avec le temps les SCPI achetées en crédit
  • ET en même temps, je commencerais à verser (plus que pour la SCPI de l’AV) dans le cadre d’un plan d’épargne immobilier chez Corum (Origin ou XL) pour donner la dimension internationale qui manque dans le portefeuille.

Mais attention, dans ma proposition, à côté du remboursement du crédit, il faudra aussi verser régulièrement dans l’AV et pour le Corum. Il est évident que ce n’est pas en versant 50 €/an que vous aurez un patrimoine conséquent même au bout de 30 ans… Faites vos calculs concernant votre capacité d’épargne mensuelle…

Le plan d’épargne immobilier chez Corum nécessite un premier investissement en cash pour avoir un minimum de parts: 1090€ pour origin et 189€ pour XL. C’est bien abordable! Après, on mets en place un prélèvement automatique mensuel, trimestriel ou encore annuel de minimum de 50 €, modifiable à volonté et on peut arrêter quand on veut. C’est le côté souplesse qui me plait…

Pour le choix et la répartition des SCPI je commence à avoir quelques connaissances mais je maitrise moins bien la fiscalité.
Je pense néanmoins que la fiscalité ne doit pas être le seul critère de décision.
Oui, les SCPI internationales sont intéressantes même si vous payez les impôts à l’étranger ( c’est la SCPI qui les paye à votre nom. Vous les déclarez en France mais il n’y a pas de double imposition. Juste votre revenu global peut augmenter un peu avec un petit impact sur votre ISR).

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Je sais bien que c’est ton avis, mais tu maîtrises le sujet, la preuve, je ne voulais pas prendre PrimoPierre et Epargne Pierre, car je pensais qu’Epargne Pierre était plus diversifié et qu’elle faisait doublons.
Je vais donc partir sur ces 3 SCPI pour débuter, est ce que 30% par SCPI cela te parait bien.

Le fait que je dis qu’à mon avis PrimoPierre et Epargne Pierre sont complémentaires, n’est pas une preuve que je maitrise le sujet… Si vous pensez qu’il faut investir dans les bureaux/commerces de province c’est Epargne Pierre qu’il faut choisir. Si vous croyez en l’avenir des bureaux en IdF, c’est PrimoPierre. Mixer les deux, vous fait investir dans toute la France en bureaux et commerces… Quant à la proportion, c’est l’affaire de chacun… 30% chacun pourrait être acceptable pour moi à condition de ne pas oublier l’international à côté. Pour rappel, personnellement je reste à plus de 60% à l’international…

Je vais réfléchir à ouvrir un contrat SPIRIT 2, a moins que je puisse le faire sur mon contrat Linxea Zen.
Dans le cadre d’investissement en SCPI en AV, faut-il privilégié des contrat individuel ou en co-adhésion ?
Il faut comparer les 2 contrats sur la page dédiée de Linxea. Ils ont chacun leurs contraintes et avantages.
Je n’ai pas réfléchi sur le sujet de contrat individuel ou en co-adhésion. Je pense que cette réflexion nécessite d’aller beaucoup plus loin que les SCPI. Je n’ai pas d’avis à donner.

Je vais me renseigner sur ce Plan.
Il suffit d’aller sur le site de Corum Epargne.

Je n’ai pas 30 ans devant moi, je pense être à la retraite dans 15 à 17 ans et je part sur un crédit de 20 ans.
Je vais faire des calculs pour ma répartition entre actions et SCPI.
Là encore, je n’ai pas de conseil à donner. Nous sommes tous des cas particuliers.

Ce plan, c’est de l’investissement en cash donc fiscalisé.
Oui, c’est fiscalisé de la même manière que les autres SCPI que vous souhaitez acheter en crédit. Avec la seule différence que les impôts sont payés en avance par la société de gestion à votre place. Vous les déclarez quand même dans votre déclaration. Ces revenus ont comme conséquence d’augmenter votre revenu global dit mondial alors que l’impôt est payé en avance. Ces revenus peuvent tout de même vous faire changer de tranche d’imposition (comme les revenus des autres SCPI achetés en crédit peuvent le faire aussi).

**En tout cas, c’est très intéressant ce que tu dis, ce n’est pas mon courtier qui m’aurait apporté toutes ces informations. **
Sur ce forum il a été dit maintes fois que les courtiers ne sont pas des conseillers bénévoles. Ils ont leurs intérêts avec lesquels ils gagnent leur vie. Comme les banquiers d’ailleurs. Il maitrisent probablement beaucoup mieux que nous mais ce n’est pas pour autant que leurs conseils sont toujours pertinents.

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Effectivement et c’est exactement la même chose qu’il faudra faire pour les autres SCPI achetées en crédit. Il faudra déclarer tous les dividendes et plu-values des SCPI qu’elles soient achetées en crédit ou en « plan d’épargne », en France ou à l’étranger, sauf pour celles achetées en AV; ça va de soi.
Pour les SCPI internationales ainsi que pour les revenus étrangers des SCPI comme Primovie (17,5% à l’international), il y a un mécanisme pour éviter la double imposition. Seul, le revenu global mondial augmente un peu…

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Si c’est de l’assurance DTPIA que vous parlez, je pense que son intérêt est fonction des revenus et de la situation patrimonial de chacun.
Si le préteur trouve que vous présentez suffisamment de garantie pour lui et vous aussi vous pensez qu’en cas de coup dur, vous et vos héritiers vous êtes capable de continuer à rembourser vos échéances pédant 15 ou 20 ans, je ne vois pas d’inconvénient. Cependant, en tant que bon père de famille, je ne le ferais pas.
Le préteur, accepterait-il néanmoins de prêter sans assurance ni de garantie? Ou il demande le nantissement des parts de SCPI? Pour ma part, je n’accepterais pas non plus de nantir les SCPI pendant 15-20 ans… Personnellement, j’ai besoin d’être rassuré par une assurance et de garder la main sur mes SCPI pour les gérer comme je le souhaite.

Si c’est de l’offre de 2,17% sur 15 avec apport de 10% qu’il s’agit, indépendamment du choix des SCPI éligibles, je trouve qu’elle est bien plus cher que l’offre de 1,35%+assurance sur 20 ans…

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Je ne sais pas si les offres de crédit de consommation imposent un nantissement…
Par contre, s’il y a nantissement, cela veut dire que vous ne pouvez pas vendre ou faire quoi que soit d’autre de vos parts sans l’accord du prêteur.
Comme vous allez payer des frais à l’achat entre 5-10%, subirez un délai de jouissance qui peut aller jusqu’à 6 mois et le cout du crédit s’ajoutera au prix des SCPI, pendant plusieurs années le prix de revente des SCPI ne remboursera pas votre dette. Avec le mécanisme de nantissement, le prêteur se protège mais vous aurez les mains un peu liées…

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Merci pour votre témoignage.
Je pense que le taux que vous avez eu est correcte pour ce type de placement. Crédit logement c’est également bien car évite un nantissement etc. L’assurance vie (si c’es à la banque), c’est un moindre mal.

Je n’ai pas de commentaire concernant le choix des SCPI. J’ai déjà donné mon avis sur le sujet.

Par contre, je ne comprends pas la remarque sur la déductibilité des intérêts sans conditions de territorialité.
Par principe, la part d’impôts correspondant aux parts de revenus fonciers issus des immeubles situés à l’étranger, est payée par la SCPI dans les pays concernés et au nom du souscripteur.

On est bien d’accord qu’il y a un mécanisme de compensation pour éviter la double imposition.

S’il est possible, comme vous semblez l’affirmer, de « déduire » ces intérêts d’un impôt préalablement payé à l’étranger, cela veut dire que ou bien la France fait « cadeau » de cette déduction (alors qu’elle n’a pas perçu l’impôt) ou bien elle la réclamera aux pays où cet impôt a été payé…
Les 2 hypothèses me semblent improbables sans que j’aie une quelconque certitude là dessus bien entendu…
Même si cela m’arrangerait, j’ai tout de même du mal à comprendre la logique fiscale qu’il peut y avoir.

Peut-il s’agir d’une exception pour les frontaliers?
Est-il possible de partager avec nous la réponse de l’administration?
Avec l’engouement pour les SCPI étrangers, c’est un sujet qui intéressera plus d’un …

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Bonjour dodo1,
Si j’ai bien suivi, dans l’offre de financement que vous avez reçue, le choix imposé est très limité à 4 SCPI : Primopierre, Primovie, Epargne Pierre et Patrimmo Commerce. C’est peu et c’est peu diversifié je trouve…
Je ne sais pas si vous détenez d’autres SCPI ailleurs comme dans le cadre d’une AV… Je ne connais pas non plus vos objectifs et la part de l’immobilier dans votre patrimoine. C’est pour cela qu’il ne faut pas prendre nos avis comme des conseils mais simplement ce que nous aurions fait par rapport à nos propres objectifs et patrimoine…

Votre choix d’Epargne Pierre et Primovie n’est pas bien diversifié même s’il s’agit de bons SCPI à la base:
- Epargne Pierre : 100% France (65% régions, 35% IdF),65% bureaux, 23 % commerces, SCPI jeune (2013) et dynamique, capitalisation moyenne
**Primovie ** : 68% France, Spécialisée (76% santé + éducation), grosse capitalisation, SCPI jeune (2012), secteur à la mode (trop?)
Ce qu’il manque dans ce choix: International, Paris, SCPI ancienne de père de famille…

Ce que j’aurais fait personnellement:

  • Dans le cadre de l’investissement en crédit, je prendrais, en plus de l’Epargne Pierre et Primovie, des parts de **Primopierre **: 100% France (86% Paris et IdF), Spécialisée (99% bureaux), grosse capitalisation, SCPI d’âge moyen (2008). Je la vois un peu en complément de l’Epargne Pierre.

Il nous manque la SCPI de bon père de famille ou de force tranquille de genre d’Epargne Foncière (grosse capitalisation, ancienne 1968, bureaux, France) ou d’**Immorente **(78% France, diversifiée, ancienne 1988, grosse capitalisation) ou autre mais dans ce genre.
Je mettrai cette SCPI dans une AV de genre Spirit 2 avec un versement régulier jusqu’à ce qu’elle arrive progressivement à la hauteur des autres SCPI souscrites en crédit si je n’ai pas de sommes à placer tout de suite. Avantage fiscal de l’AV pour cette SCPI essentiellement française…

Il nous manque aussi la SCPI internationale. Je reste investi à 50% à l’international toutes SCPI confondues. Pour cela, je prendrais du:
-Corum Origin : Capitalisation moyenne, jeune SCPI, 13 pays, diversifiée, TOF 96%

  • ou Corum X : Petite/moyenne capitalisation, très jeune SCPI, 12 pays, essentiellement bureaux/commerces, TOF 99.5%
    Elles sont investies presque 100% à international. Elles sont dynamiques, diversifiées et très opportunistes (jeux de taux de changes etc). Vous ne les trouverez pas dans une AV (sauf Corum Life). Par contre, il est possible d’investir progressivement avec un plan d’épargne à partir de 50€/an (!) avec réinvestissement des dividendes jusqu’à ce que le patrimoine immobilier global s’équilibre en quelques années. Attention, gros frais d’entrée et délais de jouissance 6 mois mais aussi rendements élevés. Avantage fiscale tout de même car fiscalité étrangère favorable et revenus étrangers non soumis aux prélèvement sociaux.

En résumé, je pense qu’une bonne diversification nécessite environ 5 SCPI de capitalisations, d’anciennetés et de gestionnaires différentes. Zones géographiques diversifiées aussi bien en France (Paris - province) qu’en Europe de même que sur le plan des secteurs d’activité : bureaux, commerce, santé, éducation et autre. Et tout cela dans des enveloppes fiscales variées (direct, en crédit, AV, France/étranger) autant que possible…
Le patrimoine immobilier (SCPI ou autre) se construit progressivement dans le temps et c’est pour du long terme…

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Je ne connais pas les conditions générales du crédit qu’on vous propose…! Il faut les lire. Même si elles sont longues. Eventuellement poser la question au banquier…
Tout crédit devrait pouvoir être remboursé de façon anticipée à mon avis. Néanmoins au prix d’une pénalité souvent…

Par contre, je ne vois aucun intérêt à le rembourser avant le terme.
Pendant les 15 premières années vous aurez déjà payé la grosse partie des intérêts. Le remboursement anticipé ne vous ferait pas gagner sur les intérêts.
Vous allez devoir débourser une somme non négligeable en une seule fois.
Les taux auxquels vous empruntez actuellement sont historiquement bas. Il y a des chances qu’ils ne restent pas aussi bas pendant encore 15-20 ans.
Vous avez, au contraire, intérêt à emprunter pour une durée longue et rembourser pendant longtemps avec un taux bas et garder la somme que vous souhaitez utiliser pour le remboursement anticipé, pour faire d’autres investissements…
N’oubliez pas non plus que, sauf évolution imprévisible, les loyers des SCPI sont indexés sur l’inflation.
Vos loyers, l’inflation et les taux risquent de monter progressivement en 20 ans, alors que le taux de votre emprunt restera fixe à un niveau historiquement bas.
Je demanderai, au contraire, si le contrat prévoit la possibilité de moduler les échéances pour prolonger la durée jusqu’à 2 ans de plus mais avec ce genre de crédit ce serait très étonnant…

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Je rejoins totalement DM14158.
Les variations pour ce genre de crédit sont en général plus importantes que pour un crédit immobilier pour la résidence principale.
En ce qui me concerne, le crédit que ma banque m’a accordé est un « crédit d’investissement ». Les conditions générales différent légèrement de celles pour un crédit immobilier. A titre d’information, j’ai interrogé mon conseiller à la banque il y a 3 jours et dans mon cas (bon et ancien client, salaire régulier, visibilité à long terme, pas de défaut de payement, âge quinqua… ) ils m’ont dit qu’actuellement ils me proposeraient à priori les mêmes conditions que le crédit pour SCPI que j’avais souscrit il y a moins de 2 ans, à savoir 0,95% (+assurance) sur 15 ans et sans apport. Mais ce sont des conditions vraiment au cas par cas.

Je pense que 1,35% pour 20 ans est bien acceptable comme taux d’autant plus que les intérêts sont déductibles pour les revenus des parts des SCPI investies en France.

Puisque vous êtes en mesure d’envisager un investissement de long terme, je suppose que votre situation personnelle n’est pas dans la catégorie « mauvais client ». A défaut d’être « bon » elle peut être « moyen » à la limite je suppose…
Par contre, même avec un profil moyen, 2,17% sur 15 ans en plus d’un apport de 10% (garanties en sus? + assurance? + frais de dossier?) me parait un peu limite. C’est peut-être parce qu’il s’agit d’un crédit de consommation. C’est une banque ou un autre organisme qui le propose?

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Bonjour,
Je me permets de faire une remarque sur le montant de l’investissement qui parait être petit pour les uns et gros pour les autres.
Évidemment, les revenus et le patrimoine de chacun étant différent, l’échelle de grandeur peut paraitre subjective.
Je pense cependant (un pressentiment non fondé peut-être) que la majorité des gens qui sont sur ce forum ne sont pas forcément des millionnaires mais plutôt des gens de la classe moyenne ou aisée. Pourtant ceci n’a pas beaucoup d’importance dans ce cas précis d’investissement en SCPI…
Pour un investissement en cash, 50/60 K€ n’est surement pas un montant négligeable et pas à la portée de tout le monde mais l’intérêt de l’investissement en crédit réside justement là: Vous investissez en réalité un montant que vous ne possédez pas. Et cela à long terme, 15 ou 20 ans, comme un investissement en immobilier en dur.
Je pense qu’en immobilier en dur, il est également difficile d’investir avec un montant beaucoup moins important…
L’avantage de la SCPI est que vous investissez selon vos moyens, à partir de quelques centaines d’euro et à votre rythme.
Dans notre cas précis, les 50K€, sont à investir progressivement sur 20 ans… par le biais du crédit. C’est une sorte d’épargne forcée.
Et bien sûr, les loyers auront payé presque la moitié de votre investissement au bout de 20 ans.
Au pif, je peux dire que l’effort d’épargne de dodo1 devrait se situer aux alentours d’une centaine d’euro/mois pendant 20 ans pour avoir à la fin un patrimoine de SCPI d’environ 50K€ qui lui rapporteront, toujours au pif, environ 200€/mois. Ces chiffres sont bien évidemment très approximatifs…
L’achat de SCPI en crédit est plus une question de stratégie à long terme que de gros sous.
Bien sûr, plus vous êtes riche, plus votre argent vous rapportera. Mais c’est un autre débat.
Cordialement