J’avais bien compris qu’il parlait du lissage des prix payés par la scpi. Je vais donner un exemple : si vous achetez une SCPI sur le résidentiel à Paris aujourd’hui, vous payez la SCPI et donc les immeubles qu’elle contient 10k€/m², que ce soit sur une vieille SCPI ayant acheté 2x moins cher il y a 20 ans ou une nouvelle SCPI qui les a payé 10k€/m².
Vous raisonnez comme si c’était la même chose d’investir progressivement dans la SCPI OU d’investir d’un coup et que la SCPI à son tour investisse progressivement. Alors que c’est très différent.
Et comme vous le soulignez la SCPI est de toute façon incapable d’investir progressivement, elle investit lorsque la collecte est forte ce qui correspond souvent à des périodes où les prix montent (comportement pro-cyclique, presque le contraire de ce qu’il faudrait faire). Tout au mieux elle peut diriger ses ventes (négligeable vs la collecte) et surtout sa collecte vers des secteurs moins prisés. Si le gérant fait les bons choix (pas simple)cela apportera bien sûr de la performance aux anciens associés, mais en entrant dans la SCPI vous ne profitez PAS des bons paris passés puisque vous payez les biens au prix actuels (sauf si l’expert sous-estime les biens, ce qui est déjà arrivé).
Toujours dans le cas où vous entrez maintenant dans la SCPI, dire qu’on profite des plus-values latentes antérieures en cas de vente des biens est discutable. Si on reprend l’exemple de la SCPI parisienne qui a acheté à 5k€/m², les biens valent dorénavant 10k€/m² et vous rentrez à ce moment dans la SCPI. Si des biens sont revendus certes de la PV pourra être distribuée mais cette distribution viendra diminuer la valeur de la SCPI et vous payerez un impôt sur une plus-value dont vous n’avez pas profité. Rien de très alléchant…
Tout d’abord merci pour cet échange.
Oui bien sûr vous profitez de la qualité (ou pas) du patrimoine acheté jusqu’à alors, mais vous le payez aux prix actuels. Dit autrement, les prix passés auxquels les immeubles ont été achetés n’a pas d’importance pour un nouvel associé, ce qui va impacter le rendement et la PV future pour le nouvel associé ce sont les prix auxquels les immeubles sont actuellement valorisés (info que bon nombre de scpi ne dévoilent pas d’ailleurs). De bons prix d’acquisitions passés indiquent juste une bonne gestion passée ce qui se sera traduit normalement par une bonne performance passée.
Dans le cas de PV latentes antérieures à votre arrivée, je ne dis pas que le nouvel associé paye de l’impôt à votre place, je dis qu’il participe à payer de l’impôt sur une PV fictive le concernant → aucun intérêt (scpi payée 10k€/m², immeubles vendu à 10k€/m² = 0 PV réelle pour le nouvel associé). Donc en soit une SCPI avec d’énormes PV latentes ne me semble pas un critère de choix pertinent.
Concernant la collecte elle s’est complètement envolée ces 10 dernières années… Il serait interessant d’avoir un chiffre pour l’ensemble des SCPI mais si je regarde le mastodonte qu’est Epargne Foncière (avant fusion), elle capitalisait 700M€ en 2010, 3000M€ en 2020. Donc même sur cette scpi crée pourtant en 1968, 75% (!) du patrimoine a été acheté il y a moins de 10 ans et donc globalement dans le même marché. Et oui !
Le taux que vous pourrez obtenir dépend de vos revenus, votre patrimoine, les contreparties que vous êtes prêt à faire ou qui sont demandés (domiciliation salaire, épargne, apport etc). En fonction de ça un taux à 2% peut être une bon offre dans un cas X et une mauvaise dans un cas Y.
La plupart des courtiers font de l’industriel : des taux pas terribles mais accessibles pour beaucoup sans conditions. Si vous avez un bon profil (revenus / patrimoine) et que la somme est importante (100k mini je dirais) il vaut mieux faire le tour des banques en dur.
Bonjour
Je lis avec beaucoup d intérêt ce post car je suis également dans la réflexion pour un projet d investissement afin de compléter mes revenus dans dix ans, à l occasion de la retraite
Actuellement une grosse partie de mon épargne est logée sur un fond en euros
Depuis quelques années suite à l érosion de ce support j alimente mon PEA ainsi que d autres contrats d assurance vie via des UC telles que les SCI Capimmo et Tangram
Je souhaite actuellement réorienter une partie de mon fond en euros vers de nouveaux supports et par conséquent je m intéresse à plusieurs possibilités:
L achat de SCPI en direct et en nu propriété
L achat de SCPI en assurance vie
L achat de SCI en assurance vie
Je n ai pas encore réfléchi sur le choix des SCPI : diversifiées , spécialisées, nationales, européennes pour bénéficier d un crédit d,impot (Novapierre Allemagne)
Comme indiqué mon but est de dégager des revenus en complément de ma retraite
Pour info je m oriente vers le long terme, par ailleurs l avantage de la transmission de capitaux en exonération de droits n est pas un objectif prioritaire
Mon TMI actuel est de 30%
Bref selon vous le panachage de ces trois possibilités serait il cohérent dans une logique d investissement ( diversification et compensation des avantages et inconvénients propres à chaque support) ?
Par ailleurs quelqu un sur le forum peut il faire part de son expérience dans l achat de SCPI en NP ?
Je vous remercie pour vos avis
Bonjour,
Pour ma part j’ai fait un prêt immobilier à 1.8% sur 150k sur 20 ans
Crédit logement (2100 €)
Délégation d’assurance emprunteur mise en place dès la souscription du prêt avec une très bonne couverture notamment sur la perte d’emploi (Licenciement pour faute grave / motif réel et sérieux et économique OK)
Frais de dossier 500 €
Et placement de 22k en assurance vie (mais à priori c’est pas obligatoire)
J’ai pris les SCPI suivantes
SCPI PIERVAL SANTE (187 parts)
SCPI SOFIDY EUROPE INVEST (192 parts)
SCPI ACTIV IMMO (25 parts)
SCPI PF HP (112 parts)
SCPI CŒUR D’EUROPE (152 parts)
En gros 90% de SCPI européennes pour adoucir la fiscalité (TMI 30% + 7.5% de CSG RDS (car frontalier) = confiscatoire)
Pour information les intérêts d’emprunt sont déductibles SANS conditions de territorialité (réponse écrite des impots) et il n’y a pas de conditions de territorialité
Il faut juste les ventiler au prorata des SCPI !
Voici la réponse que j’ai eu des impôts FR
Réponse de l’administration au 25/10/2021
Bonjour,
Conformément à l’article 239 septies du Code Général des Finances Publiques (ci-après CGI) « Les sociétés civiles de placement immobilier ayant un objet conforme à celui défini à l’article L. 214-114 du code monétaire et financier et autorisées à procéder à une offre au public de titres financiers dans les conditions prévues par l’article L. 214-86 du même code, n’entrent pas dans le champ d’application du 1 de l’article 206, mais chacun de leurs membres est personnellement passible, pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l’impôt sur le revenu, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt ».
Dans le cas où les revenus distribués par la SCPI proviennent de l’étranger, il convient de se référer à la convention fiscale conclue entre la France et le pays étranger pour déterminer le pays d’imposition. De plus, quel que soit le mode d’imposition prévu par la convention, les revenus fonciers provenant de l’étranger doivent être déclarés sur la déclaration n°2047.
Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus tirés des SCPI et en application des articles 28 à 31 du code général des impôts, lorsque que vous optez pour le régime réel, certaines dépenses sont fiscalement déductibles des revenus bruts. Parmi ces dernières figurent bien les intérêts d’emprunt lorsque le prêt a été contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.
Si les parts de SCPI étrangères ont été acquises à crédit, il conviendra de retirer du montant net perçu la quote-part des intérêts d’emprunt imputable sur les revenus étrangers.
Pour être admis en déduction, les intérêts d’emprunt et les éventuels frais afférents à ce dernier doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges.
Conformément à la doctrine administrative, les frais accessoires à l’emprunt déductibles des revenus bruts sont les suivants:
les frais de constitution du dossier ;
les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers ; les honoraires de notaire correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ;
les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction ;
les frais de mainlevée ;
les agios ou commissions de banque ;
les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt ;
l’indemnité de résiliation anticipée d’une convention de taux plancher et de taux plafond accessoire à un emprunt à taux variable, dès lors que la résiliation ne modifie pas les modalités de remboursement du capital.
Les primes afférentes à un contrat d’assurance souscrites pour garantir le remboursement de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers au titre des intérêts d’emprunt.
Enfin, en cas de déficit foncier, les intérêts et les frais accessoires à un emprunt s’imputeront exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I-3° du CGI). Les intérêts et les frais accessoires à un emprunt ne sont pas déductibles du revenu global imposable
Je précise de plus que dans le BOFIP il n’est précisé nul part que les intérêts d’emprunt doivent être déductibles des revenus fonciers exclusivement français.
De plus concernant les SCPI à l’étranger, les revenus déclarés sont toujours des revenus bruts car le porteur de part est transparent fiscalement. Il faut donc à ces revenus bruts, déduire la quote part des intérêts d’emprunt et frais de la banque puis calculer l’impôt sur le taux moyen, déduire ensuite le crédit d’impôt correspondant aux impôts déjà payé à la source par la SCPI
Par exemple si vous avez 50% de SCPI Pierrval, 25% d’activimmo et 25% de corum, vous devrez panacher la déductibilité des intérêts x 50% puis 25% et 25%
Effectivement, seul le rescrit fiscal fait foi dans la mesure ou il faut détailler une situation particulière avec un formalisme particulier.
Cette notion de « rescrit fiscal » franchement je doute que plus de 10% de la population connaisse cela.
Les gens se contente de poser des questions à l’administration.
Je ne suis pas fiscaliste, par conséquent, j’ai posé la question, on m’a répondu le texto cette réponse.
J’ai regardé dans le BOFIP pour ma part s’il y avait quelque chose concernant la territorialité, rien n’est indiqué, par conséquent je considère que la réponse de l’Agent et le fait que le Bofip ne le précise pas conduit à affirmer que les intérêts d’emprunts sont bien déductibles des revenus globaux fonciers à la hauteur de la quote part.
Certaine société de gestion disent également qu’on peut déduire les intérêts d’emprunts, d’autres non.
Au pire, il y a aura un droit à l’erreur.
Le rescrit fiscal est accessible via le Bofip.
- Intérêts supportés par les porteurs de parts
a. Intérêts payés par les membres de certaines sociétés immobilières
130
Les membres de sociétés immobilières dotées ou non de la transparence fiscale et non passibles de l’impôt sur les sociétés, de droit ou sur option, qui donnent en location les locaux représentés par leurs actions ou parts sociales, peuvent, en principe, déduire :
-
la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
-
les intérêts des prêts qu’ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux.
b. Intérêts payés par les porteurs de parts de fonds de placement immobilier
140
Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier (FPI) mentionnés à l’article 239 nonies du CGI peuvent déduire :
-
la quote-part qui leur incombe dans les intérêts des emprunts contractés par le fonds pour l’acquisition de l’immeuble, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles ;
-
les intérêts des prêts qu’ils ont contractés personnellement pour faire leur apport au FPI ou acquérir leurs parts.
Non ca veut dire que votre garantie est suffisamment importante pour que la banque accorde crédit logement. Je suppose que votre RP est payée à plus de 50%, moi c’était la condition pour que le prêt puisse se faire.
Crédit logement rembourse la banque et ensuite se retourne contre vous en vous proposant un autre plan pour honorer la dette.
Je complète mon message précédent j’ai trouvé un guide qui explique comment calculer l’impôt sur les SCPI allemande avec un taux de 17.92% au lieu de 15.825%
a. C’est ok pour 15.825 % ou c’est 17.92 % ?
b. Je vais prendre le taux de 15.825% pour mes calculs
Le guide dit ceci :
Calcul de l’impôt prélevé à la source : 7000 € x 15.825 = 1107.75€ en crédit d’impôt
Le taux moyen d’imposition serait dans mon cas de :
c) 0 € / 102332 = 0 (0%)
ou
d) 18710 / 102332 = 0.18 (18%)
c. Le nouveau montant imposé serait donc l’impôt théorique - le crédit d’impot issu du prélèvement à la source
sauf que dans mon cas le montant serait nul ?
J’avoue être totalement perdu. Je suis preneur de toute aide !
Merci !!
Disons que je vais essayer de résumer la situation
On a un salaire brut imposable de 102332 euros
Soit un salaire brut imposable sur 2 parts de 102 332 / 2 = 51166 €
Sur mon relevé d’impôt je vois ceci taux effectif 12.8%
Puis le montant de l’impôt retenu de 18710 €
(Ce montant correspond à l’impôt au tmi (30%) de 51166 euros x 2 pour retrouver l’impôt théorique du en France.
Je trouve 18717 euros en recalculant donc ça me semble a peu près correct.
Comme c’est un impôt théorique basé sur le salaire Luxembourgeois il y a un crédit d’impôt de -18710 euros
L’impôt à payer est donc de 0.
- Si je dois calculer mon taux moyen comment je dois procéder ?
Vu que je paye 0 euros d’impôt je ne sais pas comment le calculer
2.Je peux faire 0 / 102 332 ou 18710 / 102 332 (18%)
Que faire ?
Vous oubliez le coût de l’assurance en sus des intérêts et des frais annexes
J’ai également pris le PEI de corum xl et origin, prend le premier confinement, j’ai pu suspendre mes prélèvements en attendant de voir comment ils ont géré la première vague. Comme la première est passée et qu’ils ont bien su tenir la barque j’ai repris mes investissement. A voir maintenant avec delta et omnicron comment le marché va finir dans les prochains mois sans compter sur l’éléction présidentielle…
Attention également, rappellez vous que la fiscalité francaise c’est 47.2% (30% tmi + PLS) , a terme quand le crédit sera fini et que vous n’aurez plus rien a déduire, ca risque de piquer aux yeux car le loyer estimé sera divisé par 2.
Moi j’ai fais le choix de prendre que des SCPI européenne
- Pour la fiscalité
- Parce que l’état français cherchera à prendre de l’argent aux épargnants, ca m’étonnerait pas qu’ils frappent encore sur les investissements locatifs or avec les conventions européennes, ca sera moins facile pour la France de changer les règles du jeu…
J’ai pris 90% en international, j’ai misé sur des scpi naissante pour avoir également le bénéfice d’une PV à moyen / long terme. Les 10% de SCPI fr c’est activimmo
Au niveau de la fiscalité sur les SCPI int, vous tablez sur quel prélèvement à la source à peu près ? 20 % ?
Oui le taux d’imposition est basé sur le prélèvement a la source et il n’y a pas les prélèvemens sociaux.
Il y a peu être un frottement fiscal, mais ca dépend du pays, de la convention bilatérale (méthode d’imputation ou exonération), ce qui est bien c’est qu’à l’issu du crédit si dans 20 ans c’est la même fiscalité, vous serez moins taxé dans les scpi européennes / monde que les SCPI française.
Attention le PEI vous acquérez des parts de corum, les dividendes sont réinvesties mais vous devrez quand même payer des impots aussi minimes soient-il car ces dividendes sont distribué au porteur de part qui est fiscalement transparent vous devrez donc déclarer les revenus que corum vous a distribué aux impots. 
Justement à ce sujet j’essayes de calculer le montant de l’impôt à payer à l’étranger.
Le salaire de notre foyer est principalement luxembourgeois, nous payons nos impôts en France sur 2 parts… enfin on à le revenu global qui est calculé avec le taux effectif, puis la dessus l’état français applique l’IMPOT IR qu’il rembourse via un crédit d’impôt sur la base de la méthode de l’imputation d’impot.
Mon taux effectif global est de 12.8%.
Notre revenus est de 102332 sur 2 parts, soit 51166 € au TMI à 30% ca fait un impot fr théorique de 18710 €
Cet impôt est ensuite neutralisé avec le crédit d’impôt du même montant (-18710) donc on paye 0 €.
- Comment je peux calculer mon taux moyen dans ce cas de figure (impôt du (0) / revenu total) ?
- Si je prends maintenant le montage suivant :
7000 € reçu de SCPI allemande** (revenu brut avant impôt étranger)**
Ce revenu va être ajouté à mon revenu global soit :
revenu total : 109332 €
TMI 30% sur 2 parts, soit un impôt FR théorique de 20810 €
Je conserve mon crédit d’impôt LUX de 18710 € sur le revenu lux
Il me reste alors une charge de 2100 € à régler
Sur ces 2100 € , le montant prélévé à la source en allemagne est de 15.825% sur 7000 € soit 1107.75 €
Je payerai donc 992 € d’impôt
OU à ce que j’ai lu c’est qu’il y a un crédit d’impot du montant de l’impot FR excédentaire généré par les revenus fonciers étranger ; donc 0 € à payer ?
Si quelqu’un peut m’aider, ca serait super sympa.