Cela ressemble à l’offre de ma banque, avec sûrement un nantissement d’épargne et l’ouverture d’un compte titre, mais limité aux SCPI de la Française + Pierval Santé.
Je trouve aussi que cette offre est correcte, ma crainte, c’était juste ne pas être assez diversifié, car il y a 3 SCPI sur 4 éligibles de chez Primonial.
Je pense ce qu’il me pénalise, c’est soit :
le fait que j’ai encore un crédit sur ma RP, mais avec de l’épargne qui me permettait de le solder.
le fait que je souhaite débuter dans les SCPI avec un petit investissement 50/60 KE.
En effet, c’est un crédit conso, qui m’a été proposé par 2 courtiers en SCPI avec une assurance non-obligatoire.
Mais est ce vraiment prudent de faire un investissement en SCPI sans assurance ?
C’est le ressenti que j’ai eu lors de mes recherches de financement, car on m’a souvent demandé pourquoi 50 KE.
Je ne sais pas si on vit dans le même monde, mais je suis loin de gagner 4 000 par mois.
Très intéressant vos échanges, même si cela ne donne pas trop envie de se lancer dans les SCPI.
Je pense que tant que les rendements seront là la collecte ne devrait pas baisser, les SCPI sont devenu un produit à la mode et certains parle même qu’elle remplace le fond euros.
Elles me font déjà de l’œil depuis quelque temps même si je trouve que choisir un appartement, c’est plus simple, car on voit tout de suite ses défauts.
Concernant mon patrimoine, j’investis déjà une partie mon cash en Bourse, concernant l’immobilier, j’ai déjà un bien en direct, mais pas de SCPI.
Je vais continuer ma sélection de SCPI et d’offres de crédit.
Non, je ne suis pas pro, mais quand tu visites, il y a certaines choses qu’il se voit, pour les SCPI ce n’est pas donné a tout le monde d’analyser les rapports annuels.
j’avais pas cet aspet là.
Un peu , je déconne, j’apprécie vos arguments qui me permettent de mieux appréhender les SCPI.
La preuve, je suis en train de démarcher un autre courtier en SCPI pour voir ce qu’il me propose en taux et en choix de SCPI.
J’ai bien une offre de Linxea dont j’ai mis les SCPI éligibles en page 1.
J’ai également une offre de ma banque, mais que sur les SCPI la Française.
Je ne savais pas que les SCPI ont un service financier, est ce qu’il propose des crédits pour l’achat de leur SCPI.
C’est un peu vrai, car ma banque me limite à un seul gestionnaire, j’avais sélectionné Epargne Foncière et Pierval Santé qui sont souvent cité dans les meilleurs SCPI par certains courtiers.
Il y a plus de choix, mais toutes les SCPI commercialisées par Linxea ne sont pas éligibles.
Je viens d’avoir une nouvelle proposition d’un courtier en SCPI.
On me propose le financement des SCPI suivantes Primovie, Primopierre, Patrimo Croissance et Epargne Pierre.
Le taux est sympa, mais le choix des SCPI est très limité.
Tu as tout à fait raison, à vrai dire, j’étais parti sur du Pierval Santé, ne voulant pas prendre une ligne de crédit que pour 1 SCPI, j’étais parti également sur Epargne Foncière.
Ce n’est pas simple de choisir des SCPI, mais c’est encore moins facile de trouver un crédit en SCPI.
Ma banque me propose du 1 % sur 15 ans, alors que les courtier en SCPI il faut compter 2,20 sur 15 ans, mais avec plus de choix en SCPI.
Je vois pas ce que tu veux dire.
Cela permet de faire baisser la base de la CSG.
Bon il me reste plus qu’à revoir mon projet, tu as des noms de courtier qui financent les SCPI ?
Je te remercie pour ton retour d’expérience, car cela fait longtemps que j’aimerais me lancer dans l’investissement de SCPI et de profiter de mon endettement.
J’ai un patrimoine constitué de ma RP (20 % de crédit) + un locatif + PEA et du patrimoine financier entre livret et AV.
Je pensais que les SCPI était plus facile à transmettre qu’un bien immobilier.
Je suis assez d’accords avec toi, l’année dernière, j’ai refusé l’offre de ma banque à cause de cette histoire de nantissements.
Ok, merci j’ai déjà une offre d’un courtier en SCPI avec les SCPI suivante avec plusieurs société de gestion :
Les SCI ne sont disponibles qu’en assurance vie; qui plus est, le rendement est capitalisé, non pas versé sous forme de revenu régulier. Les frais d’entrée sont inférieurs à ceux des SCPI (sauf les nouvelles SCPI sans frais d’entrée).
Acheter des SCPI actuellement suppose probablement d’entrer sur un marché très cher. Il suffit de regarder les multiples revalorisations à la hausse depuis 20 ans. Outre le risque d’un retournement du marché, cela impacte le rendement, qui a baissé en termes de pourcentage pendant cette période de manière purement mathématique.
Loger des SCPI dans une assurance vie permet de contourner largement la fiscalité pénalisante sur les revenus fonciers français (prélèvements sociaux plus TMI). Si vous voulez « gagner » 4.600 euros par an, vous pouvez faire un rachat sur un contrat mûr (ouvert depuis plus de 8 ans), évitant ainsi toute imposition au titre de l’IR. Aussi a-t-on intérêt à loger ses SCPI françaises dans une assurance vie. Autres avantages: une décote à l’achat et une liquidité fournie par l’assureur, mais parfois assortie d’une pénalité en cas de cession précoce. En revanche, il faut compter avec les frais de gestion du contrat. A noter: certains assureurs ne reversent que 90% voire 85% des loyers.
La nue propriété convient à une perspective de long terme: pas de revenu entretemps mais une décote à l’achat des parts, plus une fiscalité douce, car les parts revendues à terme en pleine propriété sont dépourvues de plus-value aux yeux du fisc (si je ne m’abuse).
Les loyers versés par les SCPI étrangères sont déjà imposés dans le pays concerné, et ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. L’IR français est effectivement éliminé, ou tout de même réduit, par le jeu d’un crédit d’impôt ou bien par l’application du taux effectif (selon le choix retenu dans les conventions bilatérales appliquées). A propos, la SCPI Novapierre Allemagne n’est plus disponible car sa capitalisation maximale est atteinte. En revanche, PAREF a lancé une deuxième SCPI allemande (et néerlandaise).
Outre les multiples critères de sélection, j’évoquerais les frais d’achat et surtout les frais de gestion, des variables qui impactent le rendement de façon pérenne.
C’est quand même particulièrement malhonnête de ne pas dire un mot sur l’imposition, qui diminuera potentiellement fortement les revenus et donc augmentera l’effort d’épargne. Ici il s’agit d’un simple article mais ce genre de pirouette se retrouve aussi dans des simulations personnalisées de certains courtiers SCPI. A fuir le cas échéant.
C’est étrange car il me semble que les société de gestion, à priori bien informées sur la question, ne tiennent pas ce discours ? Il me semble aussi que seule la procédure du rescrit fiscale est opposable.
Les actifs de la SCPI sont valorisés 1x/an, si la valorisation est correcte alors vous payez le prix que ces biens coûteraient s’ils étaient achetés aujourd’hui. En aucun cas vous ne payez le prix payé par la scpi il y XX années pour l’acquisition de ces biens. Je comprends donc pas trop l’argument du lissage des prix d’entrée ? à moins que vous ne rentriez vous même sur la scpi à plusieurs échéances.