Sans tomber dans le catastrophisme , ce que je ne souhaite à personne , voici quelques situations qui sont arrivés à mes relations sur Toulouse et doivent être prises en compte pour déterminer le rendement .
Locataire fonctionnaire qui doit un an de loyer ( environ 6 000 Eu. ) . Par chance pour le proprio , il quitte l’appartement . Sans assurance loyer impayés j’ai conseillé à mon ami de faire appel à un huissier qui a facturé ses honoraires 500 Eu.
Après jugement il est condamné à rembourser .
A ce jour , l’huissier a procédé à une saisit sur salaire il y a deux ans .
Comme son remboursement passe en dernier , il doit encore récupérer 3 000 Eu.
Je vous laisse imaginer la situation si le locataire n’avait pas quitté les lieux et était une femme seule , en situation précaire avec des enfants
Le même propriétaire est confronté au cas suivant :
A Noël , dans un immeuble , un locataire laisse une bougie allumée qui déclenche un incendie au niveau du toit . Après intervention des pompiers , plus de courant ni de chauffage pendant quatre mois . Dans ce cas le locataire est en droit de rompre le bail
Autre cas , le locataire est parti en amenant les radiateurs .
Autre cas , après le départ du locataire il a fallu une centaine de poche pour ramasser les détritus qui ont indisposés les autres locataires de l’immeuble .
Le plus horrible : sachant que la personne est sur un fauteuil roulant en maison de retraite après une chute dans l’escalier , les deux locataires ne payent plus . J’ai contacté un huissier qui m’a précisé que n’ayant pas le bail , l’huissier ne peux pas intervenir .
Pas asez de retraite pour payer la maison de retraite
La meilleure pour la fin :
Un de mes amis a eu pendant un an et demi son appartement sous scellés à la suite du suicide ou bien d’un crime qui a eu lieu dans son appartement .
En conclusion , pour moi , je préfère l’ AV , même s’il va falloir se recycler sérieusement
Oui tu as raison . Mais je te rassure , dans le cas du premier qui a eu deux emmerdes , la seconde fois il n’a rien perdu car je lui avais conseillé une assurance à 3 % qui l’a intégralement remboursé sans aucune perte .
Par contre l’assureur lui a fait signer un papier dans lequel il renonce à toute poursuite , pour que l’assureur puisse récupérer ses billes .
Après ces deux mésaventures , il a vendu l’appart et à présent il gère une AV.
Merci Zizou pour ces exemples très concrets qui nous ramènent à la réalité du cauchemar que peut devenir la propriété immobilière, dans cette période d’euphorie (d’exubérance irrationnelle comme disait Greenspan). Cette période d’amour fou du peuple gaulois pour la chose de la Pierre, alimenté par des taux d’intérêts bas et des médias achetés par les lobbies du BTP et de la promotion immobilière…
Autour de moi, j’entends tous les jours ce type d’exemple.
A l’ile de la réunion, une amie de mes parents n’a pas reçu de loyer pendant 2 ans. Impossible de mettre dehors le locataire qui était parent isolé avec enfants, dans une situation précaire. Même cas de figure à Nice et à Montpellier.
Et ce n’est que le début…avec la précarisation de notre économie, entretenue par des prix de l’immo trop élevés, on va avoir de plus en plus de cas de ce genre à se multiplier…
Ca vous coûte des milliers d’euros en frais d’huissier, d’avocat, et des procédure juridiques qui prennent des années…
Pendant ce temps il faut continuer à rembourser le crédit immo…
C’est pas dans le 16eme ou dans le 17eme arrondissement de Paris que vous allez trouver du 7-8% brut de rentabilité !
La contrepartie de ces niveaux de rentabilité s’accompagne obligatoirement de risques accrus de non paiement de loyers et de problèmes avec les locataires…
Je pense comme toi
Que lorsqu’on met la main à la pâte
En faisant fonctionner son petit business
En dehors des investissements tarte à la crème
Il y a toujours moyen de tirer son épingle du jeu
Des petites surfaces bien négociées et à retaper en province
Après avoir fait ses devoirs en analysant bien la localité
M’apparaissent effectivement un achat moindre risque
Qui offre un rendement derrière lequel tout le monde court
Mais ne se trouve pas sous le sabot d’un cheval
Il faut mouiller la chemise
Bref, tout l’inverse du produit de défiscalisation
Ou de l’achat sur plan.
clairement la vie du propriétaire-bailleur n’est pas un long fleuve tranquille .
ceci dit ca ne doit pas etre la seule facette de l’investisseur averti . (cet après midi j’ai vendu ma ligne d’actions CNP à 15€ renforcée en JUIN à 12.5 € . ).
la seule différence entre la bourse et l’immobilier c’est que l’immobilier on le fait à crédit
En effet, depuis la crise de 1929, il n’est plus possible d’investir en bourse à credit. Ca entrâine des comportement spéculatifs qui conduisent à des bulles, ces bulles explosent et font de gros dégâts.
L’immobilier est donc aujourd’hui le seul et dernier actif que l’on puisse acheter à credit.
Le revers de la médaille à mon humble avis, c’est que ça gonfle artificiellement le prix de l’actif.
Du coup, on n’est pas à l’arbi d’une forte correction. Là où l’on pense faire une bonne affaire et s’enrichir grâce à la dette, en réalité, on surpaye un actif qui ne vaut au final en valeur intrinsèque que ce que l’on a mis en apport personnel.
C’est un peu comme avec la defisc: ce que vous gagnez en defisc, vous le perdez en surpayant le prix d’achat.
Everything has a price, there is no free lunch guys !
The only free lunch on earth is the power of diversification! (Harry Markowitz)
Imaginons un marché de l’immobilier où nous aurions 2 acheteurs pour 1 vendeur et que les acheteurs ne peuvent recourir qu’à leur épargne déjà constituée pour acheter leur RP : cette tension sur le prix amènerait à un prix théorique de 100.
Imaginons maintenant que ces meme acheteurs ont accès au credit immo. Comme le marché est sous tension, ils vont faire monter le prix à leur capacité max d’endettement, soit l’équivalent de 4 ou 5 fois leur épargne déjà constituée, ce qui va artificiellement faire grimper les prix à 400 ou 500 !
Et c’est celui qui s’endettera le plus qui remportera la mise. Un jeu de cons.
Imaginons maintenant que les taux d’intérêts remontent : que pensez vous qu’il se produira sur les prix, sachant que les ménages ne pourront pas autant s’endetter ?
Imaginon maintenant que la deflation ravage la vieille Europe comme elle l’a fait au Japon ces 20 dernieres années : que pensez-vous qu’il adviendrait aux prix de l’immobilier ?
Si l’inflation se maintient à zero et que les taux restent éternellement entre 0 et 1%, alors on va vite atteindre un nouveau plafont sur les prix au delà duquel les français ne pourront plus achetr.
La seule solution seine, c’est une baisse franche des prix…
Depuis le début de cette affaire je me demande ce qui va arriver quand les taux immobiliers seront à zéro.
Je lis que les taux bas durant une longue période sont néfastes pour les organismes financiers. On peut raisonnablement penser que nos chers dirigeants (qui travaillent pour le peuple bien entendu ) vont les faire remonter tôt ou tard…
Si les taux ne remontent pas, comment diable les biens immos pourraient grimper alors que le revenu ne grimpe pas non plus… ?
Sauf à passer à l’hélicopter monney… mais là encore, si tout le monde dispose d’un bonus mensuel, l’augmentation des prix absorbera rapidement ce gain de pouvoir d’achat (l’immo neuf en est le plus bel exemple)
Nous y sommes presque…
Je suis également d’accord avec toi Core
Pousser les Français à s’endetter davantage est malsain
Cf la crise des subprimes dont nous n’avons tiré aucune leçon
Toutefois Lindes a l’intelligence d’être un investisseur value à l’achat
Il ne participe donc pas à la surenchère et ne met pas tous ses oeufs dans le même panier
Ses petites surfaces de province resteront accessibles en termes de loyer
Même si nous subissions une forte récession.
ceci est hautement improbable pour ne pas dire impossible car les banques respectent scrupuleusement la règle des 33% max du revenu pour déterminer la mensualité max et la capital qu’elles vont prêter .
bien entendu il existe un petit nombre d’investisseurs qui ont la possibilité d’aller au delà ( je suis moi même endetté à plus de 41% ce qui nepose aucun problème à mon banquier ) mais pas suffisamment pour qu’ils influent sur le marché immo à l’échelle nationale .
Je suis plutôt d’accord avec Lindes : je pense que les gens utilisent au maximum leur capacité d’emprunt (donc budget fixe), les variables d’ajustement étant la taille du logement et le rayon de recherche du logement.
Je pense d’ailleurs renforcer ma position incessamment.