mais pourquoi prends tu tous les investisseurs pour des demeurés ?
si ce n’était pas un bon plan crois tu que j’y investirais ou bien estimes tu derrière ton écran que je suis non seulement pas éduqué mais en plus ignare et incompétent ?
c’est vrai que je ne lis pas les auteurs anglo-saxons
Lindes,
cette conversation ne nous mène nulle part.
J’ai un avis biaisé sur la question. la vérité est probablement entre nous deux.
il y a certainement des programmes de féfisc de qualité qui ont bcp rapporté à leurs investisseurs.
je m’insurge simplement contre toute une nation qui n’a d’yeux que pour l’immobilier de manière totalement passionnelle et pas toujours rationnelle, et où de gros lobbies tirent leur épingle du jeu au détriment du citoyen moyen.
j’invite simplement les gens à lire par simple ouverture d’esprit et pour comprendre des points de vue différents des livres comme
-« Immobilier, comment la bulle va se dégonfler » de Buchalet
-« Robien, Scellier,… ruinés » de Seznec
-« The demographic cliff » de Harry Dent
De mon côté de tout ce que j’ai pu lire en faveur de l’immobilier, le seul moyen de gagner de l’argent c’est le « buy & fix » it strategy
-visiter 100 biens en retenti 5, faire 3 offres, 1 sera retenue ==> c’est un travail de fourmi, de titan (il y a déjà des centaines de pros et de marchands de biens e tout genre qui flèrent les bonnes opportunités avant le petit investisseur particulier)
-acheter un bien en dessous du prix du marché, bien situé mais avec des travaux à effectuer
-le louer en LMNP afin d’amortir les frais de travaux et payer moins d’impôts sur les revenus locatifs
-y passer bcp bcp de temps soi-même (trouver les locataires, états des lieux, entretien, changement de chaudière…)
Conclusion : il faut avoir le luxe d’avoir une profession qui nous laisse bcp de temps libre pour dénicher la perle rare, dénicher les corps de métier fiable et bon marché, ou faire soi-même les travaux, trouver les locataires, faire l’entretien, faire la comptabilité…
Félicitations pour votre parcours !
On est bien d’accord !
Vous êtes aujourd’hui rentier de l’immobilier PARCEQUE vous avez acheté à bon compte la majeure partie de vos biens il y a plus de 10 ans quand les prix étaient à des niveaux raisonnables par rapport au rendement espéré, ce qui n’est hélas plus du tout le cas aujourd’hui !
Ce qui a marché pour votre génération ne le sera donc pas forcément pour ma génération.
S’endetter aujourd’hui pour acquérir des biens sur-évalués qui rapportent moins de 1,5% net ne me semble pas être une recette de succès pour atteindre l’indépendance financière…
j’avais remarqué . mais mon objectif n’est pas de te convaincre .
j’apporte juste ma propre expérience , qui vaut ce qu’elle vaut et n’est pas forcément reproductible .
mais comme je suis un chieur je vais te contredire encore une fois . j’ai une profession qui ne me laisse aucun temps libre ( mis à part le temps libre que je passe à me former sur les forums le soir de 20h30 à 23h30) et pourtant …
ceci dit la conclusion que j’en tire c’est qu’être investisseur c’est effectivement un second métier qui nécessite qu’on y consacre du temps .
merci
en fait j’avais revendu tous mes locatifs en 2009 juste avant que la fiscalité sur les PV change . et …je suis reparti sur un nouveau cycle d’achat à crédit il y a 2ans …
j’investis sur de petite surfaces dans des petites villes de province dans lesquelles il y a des établissements d’enseignement supérieur et un tissu industrielo-commercial suffisant et avec des prix au mètre carré compris entre 1000 et 1300 € …
et ca marche super bien , pourquoi n’essayerais tu pas ?
concernant les pseudo conseillers en gestion de patrimoine.
Les seuls à qui l’on pourrait accorder notre confiance sont ceux qui se font payer à l’heure ou au forfait, ce qu’on appelle le « fiduciaire standard » aux Etats-Unis et dans les pays anglo-saxons.
Dès qu’il y a la moindre commission, le conseil ne peut hélas être que biaisé…
C’est pourquoi des lois sur le sujet sont en train de passer aux US et en Angleterre, et que comme par hasard, ça s’accompagne de l’explosion des fonds indiciels passifs à faibles frais, sans rétro-commission…
Conclusion: jamais en France je ne ferais confiance à un « conseiller en gestion de patrimoine » étant donné leur mode de rémunération à la commission de ce qu’il vous vend (produits immo comme produits financiers) !
je peux te communiquer le nom du mien en MP si tu veux essayer .
lorsque j’ai besoin d’un GFF par exemple , je suis obligé de passer par un cgpi . il est donc rémunéré mais il me propose plusieurs produits différents ( s’il en a )
Faut-il comprendre que tu arrive à avoir des biens en location relativement dispersés et loin de chez toi ?
Aussi bien qu’il ya 37 ans ? Mieux ? Moins bien ?
C’est quoi alors ton objectif ?
PATRIMEA ? ,
alors oui c’est assez loin de chez moi ( 150km) mais ils sont dans la même ville et j’ai surplace quelqu’un de confiance
ne nous y trompons pas …il y a 37 je suis parti de zéro mais je ne me suis pas lancé directement dans l’immo locatif . ma 1ere priorité fut …ma RP . disons que sur ces petites surfaces dans la petite ville de province j’arrive à tourner à des rendements de 6.5% de moyenne .
je l’ai ecrit . mon objectif est de partager mon expérience et pas uniquement avec UN seul internaute que je sais ne pas pouvoir convaincre . je reçois des messages en MP d’internautes qui lisent juste sans forcément participer au débat . sans dire qui m’a écrit je reçois ce genre de messages privés : « Merci d’avoir pris le temps de me répondre et continue d’intervenir sur le forum je trouve tes posts toujours très intéressants . »
non il s’agit d’un indépendant que j’ai rencontrè au décours de discussions sur un forum internet il y a 6ans . ces posts m’ont semblés sensés et j’ai décidé d’essayer avec lui .
on a commencé sur de petits projets et puis la confiance avançant nous sommes partis sur de plus gros projets…et voilà.
Ma questions n’était pas assez claire Je voulais connaitre ton ressenti de la tendance. Est-ce que le rendement de tes locations a baissé par rapport à il y a 10/15 ans ou bien il reste stable ? Et s’il y a eu de très bonnes ou mauvaises périodes à quoi correspondent -elles ?
à mon niveau je suis incapable de répondre à cette question . il y a toujours eu de biens plus rentables que d’autres .
tout dépend avant tout du prix d’achat .
lorsqu’on achète un bien locatif , on essaye de faire une bonne affaire mais comme il y a d’autres investisseurs qui tentent de faire de meme il s’instaure parfois une compétition qui tire les prix vers le haut . du coup la bonne affaire devient moins bonne .
il est donc impératif dans un 1er temps d’acheter le bien au meilleur prix …
il m’est souvent arrivé de faire des propositions qui ont été rejetées et sur lesquelles je n’ai pas renchéri afin de ne pas obérer le rendement postérieur.
ceci dit depuis 20ans j’ai a peu près toujours réussi à tirer entre 5.5 et 7% de rendement sur mes investissements immo .en achetant au meilleur prix des biens pas trop chers ( au mètre carré ) et donc en évitant les centres villes des grandes agglomérations .
ca évite aussi l’encadrement des loyers
exactement comme en bourse il ne faut pas acheter lorsque les prix sont au plus haut . évidement la très bonne période a été d’acheter fin des années 90 et revendre en 2007-2008 qui a permis de réaliser de très belles PV .
la mauvaise aurait été d’acheter en 2007_2008 pour revendre en 2014 ( ce que je me suis bien gardé de faire )
Bonjour
Lorsque tu parles de 5,5 à 7 % de rendement , je suppose que c’est du brut.
En net , ça fait combien ?
Bonjour Lindes4 et merci de nous faire partager ton expérience !
Je suis étonné aussi de ce rendement .
J’envisage d’acheter un ou plusieurs studios à Toulouse . Pour information, Toulouse est une des meilleures villes en ce moment pour l’investissement locatif.
J’ai deux amis mais qui ont investis à Toulouse et me font part d’un **rendement NET actuel de 2 à 3 % max **. Cela fait plusieurs années ou décennies qu’ils investissent dans ce type de location.
Peut être que le rendement actuel est deux fois moindre que celui des années antérieures vu le rabotage et le matraquage fiscal actuel.
Je rejoins les remarques précédentes:
Je me suis livré à un calcul approfondi sur un cas précis récemment, pour une amie qui mettait sa RP (en IDF) en loc. parce qu'un logement de fonction lui avait été attribué:
Le calcul donnait un rendement brut de l'ordre de 4,5% (loyer annuel/prix de l'appart sur le marché), qui après déduction des différentes charges et de la fiscalité atteignait péniblement les 2%.
Un commentaire pour Avell: la partie fiscalité peut-être réduite un peu en incluant les intérêts d’emprunt dans les charges déductibles.
Autre commentaire: les exemples sont effectivement très divers, dépendent du lieu, du prix d’achat, des charges, du marché locatif etc … et on peut sans doute faire mieux comme je suppose que le fait Lindes en ciblant bien … et avec tout de même un énorme boulot de recherche et de gestion ensuite (…on a rien sans rien évidemment, mais le « coût » du travail n’est pas gratuit)
tout dépend si on inclus la fiscalité ou pas …à mon avis il n’est pas bon d’inclure la fiscalité puisque celle ci impacte aussi les autres placements donc si on veut comparer il faut parler en BRUT .
après la fiscalité dépende chacun .
c’est sur que si on est en TMI 41 avec 15.5de PS …la rentabilité tombe mais la fiscalité est un paramètre qu’on ne peut maitriser .
pour les autres messages je vais rechercher mes chiffres ce soir avec un peu plus de précision ( je n’ai pas tout en tête et je suis tellement diversifié qu’il me faut à présent quasiment une armoire pour classer tous les dossiers d’autant que les crédits et les actes de vente comptent environ une centaine de pages par dossier … )
Pour agrémenter le débat
J’ai un oncle qui investit depuis un moment dans des logements adaptés aux handicapés du côté de Limoges
Il dit en tirer du 10% brut…
Conclusion, avec un rendement net qui atteind péniblement les 1.4%, ça veut dire que si on souhaite financer l’opération à credit:
-credit au dessus de 1.4% assurances comprises ==> operation qui détruit de la valeur et vous appauvrit
-credit à 1.4% : l’opération est blanche, elle n’a pas créé de valeur
-credit entre 1 et 1.4% : creation de valeur limité à 0.4% par an dans le meilleur des cas ! Pas de quoi sauter au plafond !
pour rappel: la dette de doit être utilisée que pour financer des projets qui rapportent plus que son coût !
Bon, sur mes calculs c’est clair qu’on peut passer au micro foncier pour un revenu limité, et payer un peu moins d’impôts, mais je n’ai pas compté de délégation de gestion et d’assurance loyers impayés. Je pense quasi impossible de dépasser le 2% net sur un investissement du genre ici et aujourd’hui. Pour arriver à dégager davantage il faut à la fois cibler de façon drastique comme le fait lindes, et jouer sur les déficits fonciers comme il doit le faire aussi. C’est du boulot d’expert.