Bulle immo française

Zoom sur les marchés 🔎
561

Je me méfie comme de la peste de toutes les carottes fiscales et des programmes immobiliers de défiscalisation. (Lisez « Robien, Scellier, Ruinés » de Seznec)
Si l’état a besoin de flécher l’argent du citoyen moyen vers ces types d’actifs, c’est justement que ces supports ne sont pas bons intrinsèquement. Sinon, l’argent y coulerait à flot sans aucune sorte d’aide étatique.
Si le support d’investissement était intrinsèquement génial, alors il n’y aurait pas besoin de Scellier, Duflot ou Pinel ? Ne croyez-vous pas ?

Quant-aux taux d’intérêts, ça me fait une belle jambe de devoir rembourser un crédit à moins de 2% si à côté de cela il sévit une déflation de -1% et si votre actif se déprécie d’autant ! Au Japon les intérêts immo sont proche de zéro depuis 30 ans, et ça n’a pas empêché les prix de faire du -80% !

Après je suis ouvert d’esprit et je peux comprendre qu’en achetant un bien à rénover, bien placé et en usant du LMNP et du déficit foncier, on peut réussir à dégager de beaux rendements nets. Ca implique d’y passer du temps. Mais ce n’est pas forcément ce que fait la majorité des français. Ils investissent massivement dans des programmes de defisc de type Pinel avec effet levier du crédit. je vois trop de gens autour de moi avec un crédit de 20-25 ans sur le dos pour leur RP et qui en plus se rajoute un crédit pour faire du Pinel. Total, leur patrimoine est exposé à plus de 100% à l’immo français ! Un hérésie…

562

Plus les gens ont peur de l’avenir, plus ils ont besoin de thésauriser, c’est une réaction d’autodéfense intuitive. Quand on a 30 ans, que la gestion patrimoniale n’est pas notre job, et qu’on a une capacité d’épargne réduite, acheter sa rp est quasiment la seule forme d’épargne possible, puisqu’on remplace le poste loyer par le poste remboursement du crédit.

Il arrive que ce ne soit pas le bon moment, il arrive qu’on ait besoin de vendre quelques années après et qu’on soit piégés par un immobilier en baisse, mais c’est le risque avec tous les types de placements. Perso, me pensant plus avisée que le clampin de base qui ne sait faire que de l’immobilier, en 2000 j’ai investi en bourse toutes mes économies, vous reconnaîtrez avec moi qu’il valait mieux être moins malin et investir en immobilier.

Il y en a peu qui savent lire suffisamment les astres pour assurer qu’il ne sera pas profitable aujourd’hui de remplacer son loyer par un crédit à taux très bas qui pourrait compenser la baisse du prix du logement si une arlésienne remontée des taux se profile. Certes j’aurais peur d’acheter aujourd’hui en rp, mais je ne peux qu’approuver l’envie de remplacer son loyer par une épargne. Sur le long terme c’est rarement perdant.

Et comment peut on se constituer une épargne à 30 ans si on n’a plus aucune capacité d’épargne une fois le loyer payé ?

Il reste bien le crédit pour acheter de l’immo locatif, mais la population de 30 ans n’a pas de compétences patrimoniales suffisantes ni de temps pour investiguer dans ce domaine. Et, pour avoir fréquenté moult conseillers financiers et gestionnaires de patrimoines, soit je n’ai pas eu de chance soit les bons sont bien cachés.

563

Oui et je suis d’accord avec Coresatinves.

Il y a bien une majorité de la population qui pensait que la terre était plate

Le manque de culture financière des français est tellement énorme (45% des adultes ne savent pas ce que rapportent 100 € placés à 2% sur 1 an…pour vous dire le niveau), et le lavage de cerveaux tellement fort (de la part des médias et des politiques).

Nous sommes une minorité à être rationnels et conscients du problème.

564

Et en démocratie c’est la majorité qui l’emporte…donc maintien de la bulle…donc on ne laisse pas le marché s’autoréguler (notre droite n’est pas libérale, elle est conservatrice, ça changera peut-être si Macron…) et on le manipule à coup d’aides à la con pour 40 Mds d’€ PAR AN.
Le marché immo français est le plus soutenu d’Europe (sans doute du monde aussi).
Il faut bien se faire élire par les vieux et faire plaisir au lobby immo (AI, notaires, BTP) qui profite des prix hauts.

565

Quelques considérations personnelles sur le sujet de l’immo, en commençant par faire une distinction entre l’achat de sa RP et l’investissement locatif:

Sur la RP:
Entre acheter ou louer, il n’y a pas amha de réponse absolue, les facteurs entrant dans l’équation étant nombreux et très dépendants de la situation personnelle: localisation et coût associés, capacité d’apport, projets de vie allant du souci de conserver une capacité de mobilité professionnelle (choisie ou forcée), aux perspectives d’agrandissement éventuel de la celulle familiale… équation pas simple à résoudre et qui peut impliquer une part de pari et de risque.
Ayant été locataire pendant peut-être plus longtemps que la moyenne de ma génération, justement pour conserver cette flexibilité et cette capacité à la mobilité professionnelle avancée à juste titre par certains, je reconnais cet argument comme tout à fait valable, même si à posteriori (mais nul ne peut prédire l’avenir), j’aurais pu faire un choix economiquement plus rentable dans le contecte de l’époque en me lançant plus tôt.
Le coût est evidemment un point essentiel, selon la période et le lieu, soit parce que l’on considère que le coût local ou ponctuel est surévalué et présente un fort risque de baisse, soit parce que les taux d’emprunts sont prohibitifs (pas vraiment le cas en ce moment pour le second, mais les deux ont tendance à jouer en sens opposés).
Les considérations non-financières (il n’y a pas que çà dans la vie) jouent également … pouvoir « casser des murs », aménager son lieu de vie à son gré sont un élément à ne pas négliger.
Et je reste convaincu que dans une perspective de long terme, avoir un toit à soi au moment de la stabilisation (retraite pour être clair) est certainement un objectif à privilégier.
Le risque de baisse de son capital ? … il est indéniable si l’immo subit un creux plus ou moins prononcé et que l’on est amené à vendre dans une phase basse, mais cela dépend aussi des raisons de la contrainte: si c’est pour bouger professionnellement, et abstraction faite des disparités géographiques, on vendra moins cher ici mais on réchétera moins cher ailleurs aussi, non ? … en autres termes, c’est l’échange d’un toit contre un autre toit qu’il faut considérer, et le delta de cash à apporter, plus que le delta entre le prix d’achat et le prix de revente du premier bien … si c’est parce que l’on a perdu son job et que l’on ne peut plus faire face aux échéances de remboursement, c’est évidemment différent (mais on est mal aussi même en étant locataire dans ce cas de figure).
Si on se replace maintenant dans une perspective purement patrimoniale … le risque d’une chute brutale d’actifs mobiliers n’est certainement pas moindre (et en général plus rapide) que celle des actifs immobiliers… donc l’option « je reste locataire et investis en bourse » ne me semble pas moins risqué ?
En faisant le cumul de tout çà, la réponse n’est pas plus évidente et dépend toujours de la situation de chacun … et le choix quel qu’il soit implique forcément une part de risque.

Sur l’investissement locatif:

 Là c'est à priori plus simple ... du moins dans les critères de choix, puisque certaines des motivations ou contraintes citées plus haut ne s'appliquent pas.
 Le calcul est différent et plus proche du choix entre l'investissement entre actions et obligations par exemple ... comparatif souplesse, ticket d'entrée, risques, rendement vs valorisation du capital ...
 Je suis assez d'accord avec ce j'ai lu quelque part sur ce forum (contribution de "Coreinvest" je crois), sur le côté illusoire des différents dispositifs fiscalement aidés (Pinel et autres), d'abord parce que beaucoup qui se sont laissés attirer aveuglément par ce miroir aux alouettes y sont laissés de grosses plumes, ensuite parce que m'étant penché sur la question à une autre époque, j'avais constaté que l'essentiel sinon la totalité du bonus fiscal tombait en fait dans la poche des promoteurs de ces programmes  (différentiel de coût entre le prix d'un appart dans ces dispositifs et le même type dans l'ancien récent du même secteur, sans compter les contraintes locatives supplémentaires).
 Donc c'est un choix d'investissement comme un autre, à considérer dans une répartition globale, en intégrant ses spécificités (ticket d'entrée, liquidité etc)...
566

C’est là justement où il y a un mythe à faire tomber : les mensualités de crédit sont hélas, dans la grande majorité des cas, bien supérieures au loyer pour un bien identique/comparable/semblable ! En pensant s’enrichir et faire croître son patrimoine, le français moyen enrichit en réalité l’état (taxes foncières en hausse permanente), son notaire (8% à l’achat dans l’ancien), et son banquier (ne pas minimiser le coût d’un crédit et des assurances sur de telles sommes). Ce n’est qu’au bout de 5 à 10 ans que l’opération est rentable dans un marché de prix stables ou en légère hausse. Les premières années de remboursement d’un crédit immo on ne rembourse qu’une faible partie du principal. La majeure partie va dans la poche de la banque et de l’assureur, donc pas dans la constitution de votre patrimoine !

D’autre part, le jeunes propriétaire se privent ainsi d’opportunités de mobilité géographiques et donc professionnelles. C’est un grand gâchis !

Ce que vous dites n’est vrai qu’en période de forte hausse des prix de l’immobilier. Ce que nous avons connu en France entre 2000 et 2011. C’est ce track record relativement récent que la plupart des gens extrapolent, et leur donne cette myopie qui les trompe.

567

Bonjour Jbr2 et merci pour votre post bien argumenté.
je reviens sur 2 points :
1-rien n’oblige le locataire économe à tout miser sur les actions. Un portefeuille diversifié doit nécessairement comprendre des obligations et du fonds en €. Les fonds en € ont bien rapporté ces 20 dernières années, sans trop forte prise de risque.
2- si vous avez investi dans un portefeuille diversifié d’actions en 2000, et que vous avez suivi les leçons des universitaires et autres prix nobels, vous avez conservé cet investissement jusqu’à présent et vous êtes donc en plus-value latente positive j’imagine ?
Il suffit pour cela de jetter un coup d’oeil à l’indice CAC40 GR (gross return) ou Net return, qui prennent en compte le réinvetissement des dividendes comme c’est le cas pour une sicav ou un fonds indiciel.

Je vous invite aussi à regarder les graphiques ci-dessous que je joins à ce poste.

568

Et là est tout le problème. Cela fait longtemps que le marché immo se serait cassé la figure s’il n’y avait pas eu d’aide d’Etat.
On en revient toujours au même : vieille France, dirigée par des vieux, pour les vieux qui ont tout investi dans l’immo.

Seul l’avenir me le dira, mais je n’en serai pas si sûr…
Je ne dis pas que les « vieux » n’ont rien compris (quoique, ok, certains si ), je dis qu’ils profitent du système immobilier sponsorisé par l’Etat, au détriment de tous les plus jeunes trentenaires et moins.
Et que cette situation risque de durer encore 20-30 ans. Ce que je trouve gonflant…

Encore un article ce jour : La dette immobilière atteint des sommets… au bénéfice de qui ?

569

l’article ne dit pas quelle est la répartition de cet endettement.

mon exemple personnel ( qui n’est pas une généralité mais pourquoi pas ? ) : taux d’endettement : 38.4% ( à titre perso sans compter mes diverses SCI et SARL )
et pourtant endettement pour ma RP : ZERO …

570

Effectivement bel effet levier
C’est logiquement le truc à faire en ce moment
Sauf que je n’arrive pas à dépasser mes principes paysans
Pas de dettes ou alors de façon limitée
Que veux tu on ne se refait pas
En allant contre sa nature.

571

c’est pourtant la base de l’enrichissement …faire travailler l’argent des autres ( banques , locataires )…
de plus avec les bas taux actuels pourquoi s’en priver ?

572

Nous sommes bien d’accord lindes
A propos Fabio sera hereux d’apprendre que depuis quelque temps les notaires sont obligés de se serrer la ceinture
En particulier sur les honoraires dans l’immobilier

573

il fait bien de préciser dès le départ : " je ne suis pas un spécialiste de l’immobilier "

je l’aime bien Olivier delamarche , je le regarde sur BFM buisnessil est toujours à contre courant …le problème est qu’il nous assène depuis des années que ca va bientôt être l’apocalypse …

alors il existe une probabilité non nulle qu’il ait raison , peut etre , un jour …mais jusqu’à présent ca reste un …éconoclaste .

574

Avez vous remarque le remerciements des postes ca sont des locataires qui ce felicite,

pas en remeciement pour Avvel proprietaire et pleine de la tete , non la j alousie en la arttack encore

et lindes4 pleine de bonnes sense ces interventions du forum,; pas un des ces super inteligency locataires

le felicite ces 38.4 % de Dettes devient 0% pas un mot, et toutes ces intervention pas un mot

je me demande, vous remarque rien entre vous. trop d aide ce la fautes de l etat, pas d aide ideem

qund aller vous parler de la RETRAITE . quand vous payer votre loyer nico pas a 1500 euro mais

plutot 3000 mille Euro, que reste il de votre argent si bien gagne juste a maintenant; vous aller tout perdre

vous tous les heureux locatairer continuer de vous amuser en attendant votre retraite en payant votre loyer

nico pourrais meme acherer le appartement des ces amies; en plus contemps,

investisser a credit dans 5 studios a credit, en credit infine ca vous faire en plus gagner des impots

commencer a reflechire, combien % vous gagnee impots plud l argent quand vous aller a la retaite

de vos loyer, en place de repondre que sur des morceaux choisit, de avoir les eys qui saigne mon pauvre nico

commencer a vous enrichier avec ndes dettes , que vos locataire et l etat vous paye?

mes chere locataire rentrer en meditation, ca evite de ecrire ce que vous plait, et souvent loin tres loin de la verite

passer une bonne journe et mediter pourquoi vous travailler pas pour vous;

beaceaupn qui en quitter le forum ici, son des patron, comme moi; mais moi je reste pour votre mauvaise fois

que a regarder vos postes, j achatte encore en france, et en espagne, je ouvert une 7 eme Societe, pour l immo

et de meubles de l indonesie, thailande ca ce arrache icii en france, invesitissement quasi zero;

si vous vouler acheter votre appartement A -600000 euros, ce tellement facile DEVENER VOTRE PROPRE PARTRON

regarder le magazin qui de magazin entiere en E bay, ca vous donnerais des idees

bien a vous tous future proprietaire

Klaus

en espagne les propritaire en perdue 20 a 30% de leur salaire, 70% n es pouvais plus payer leur loyer le banque

lon mise dehors il y 6 anne deja, maintenant de villa avec une place dans l eaux pour votre yacht vous pouver le acheter a 25000 Euro;

Klaus

575

merci Klaus

petite précision car je ne sais pas si tu accordes plein de bon sesn à mon pseudo ou à mes interventions . donc je précise : https://www.youtube.com/watch?v=ryey8Yq7cAw

576

merci pour ta sagesse

577

bonsoir a tous

CoresatINVEST vous etes enre en mediation? si non vos postes me manque

je vous cite le comportement mouoniere j arrete la ciitation plus loin pour l immobiliere

enleve le pouvoir d achat . pas d accord avec vous.; bb boom le senior etc etc

dans vos aures postes, vous aimer beaucoup d ecrire a vos amis locaitaire… ca fonction maintenant

vous avez meme de remerciement de eux maintenant, il vont ce ratrapper maintenant et vous auissi

metter de remerciement partout, vos amies vont suivre, pour vous donner pareillement des remerciements

egalement vos autres postes, le taxes pour les propritaire, donc aucune interest d acheter pour vous

vos autres postes vous tapper encore plus fort, reliser le , vos amis egalement, depuis plus des 8 ans

vous attender tous que la bulle eclatte? vouler vous encore attendre encore 8 ans?

Coresatinvest dit clairement vous acheter jamais; c est plus honette de dire des contre verites

carotte fiscale oui il y a de vraiment pas bonne, mais a 3000 euro de moins par an, vous dite quoi?

RIEN srictement rien, de la RETRAITE que dite vous? Idem strictement rien.

je me repette reliser vos postes, vos amis aissi, . laisser le senior et propritairer. jeunes, tranquille

eux il on compris depuis longtemps que jamais le credit est en sous 2 % le 3000 euros de mon impots par an.

je impression meme si la bulle eclatte, vous n est serait pas acheteur; abiter vous gratuitement, chez vos parents

ou des amis; j espere un jour vous aller comprendere le mot RETRAITE 40 A 50% de mons votre salaire

plus un loyer a payer, je dit seulement 1000 euro; combien il vous reste ensuite? la est le terminus poue ces

enrichier en payer un loyer; retourner en meditation …, ou aller vous ouvrir en magasin chez E bay

de bonne commercant, gagne ,gagne enormement la bas, bien sur vous payer , une commision a E bay

mais pas de fonds de commerce a acheter… et pas de milier de clients pas jour

Klaus

578

A quel moment ils ont précisé ne **jamais **vouloir acheter ? Leur position est de ne pas acheter, tant que leur travail implique mobilité et d’en profiter pour grossir leur cash. quand le moment sera venu, ils pourront acheter (quasiment en cash).

579

Bonjour Klaus,
mes messages sont moins nombreux car je suis en congés avec un accès très limité à internet.

Je vous avoue avoir beaucoup de mal à lire et à comprendre vos messages Klaus. Vous êtes certainement un roi (Kônig) de l’immobilier locatif à crédit, mais vos marges de progression en Français sont énormes ! Avec vos généreuses rentes locatives peu imposées, pourquoi ne pas vous payer des cours particuliers de français ?

Pour en revenir à notre sujet, Je viens de traverser une bonne partie de la France et j’ai pu observer des terres agricoles abandonnées ou peu exploitées, des villages qui se dépeuplent et où l’immobilier ne vaut plus grand chose.
Et dire qu’aux 17, 18, et 19e siècles, il fallait absolument posséder ou hériter de terres agricoles (un actif tangible bon père de famille)… On pensait qu’il n’y en aurait pas assez pour tout le monde au rythme démographique de l’époque et que leur prix monterait indéfiniment. Je ne sais plus quel économiste britannique avait théorisé cela (Malthus ?)…mais ces terres ne valent aujourd’hui plus grand chose dans certaines régions. N’y a-t-il pas des similarités avec l’immobililer en France en règle générale en ce moment, et notamment dans les grandes métropoles Françaises ? Et dire que tous ces biens sont des passoires thermiques…

Aussi, je n’ai jamais dit que je voulais rester locataire toute ma vie. Je compte bien acquérir mon petit coin de paradis ou me le faire construire, mais pas à n’importe quel prix ! Je dis simplement qu’avec son premier salaire, ce n’est pas forcément la meilleure chose à faire que de se précipiter pour devenir propriétaire, contrairement à une certaine pensée unique nationale.

Un peu de prise de recul et de discernement sont nécessaires…
Dans les pays anglo-saxons, un portefeuille bien diversifiée d’actions et d’obligations dégageant du 5-6% de rendement par an et sur lequel vous prélevez 3-4% de sa valeur tous les ans, peut fournir un complément de revenu sans jamais rogner le capital.
Ces pays ont l’habitude des retraites par capitalisation et ne recommandent pas forcément à leurs habitants de tout miser sur l’immobilier résidentiel locatif…comme c’est trop souvent le cas en France. Les français surpondèrent bien trop l’immo résidentiel locatif dans leur allocation de patrimoine, et un jour ça va backlasher et faire très mal. Quand…? Seul l’avenir nous le dira.

En attendant, je préfère rester le plus diversifié possible et ne pas me précipiter pour acheter à tout prix ma RP ou faire des investis locatifs ultra taxés.

580

Faites comme moi, arrêtez de lire ces posts.
Vous évitez ainsi tout mal de tête.
Bonne journée