Avec les chiffres que vous donnez vous comparez le prix de souscription en direct avec celui de retrait, ce qui n’est pas juste.
Pour Edissimmo, le prix de souscription est de 191 € et celui de retrait est de 175,73 € depuis le 1er mars.
Pour Rivoli Avenir Patrimoine, les prix sont respectivement de 250 € à la souscription et de 230,02 au retrait, toujours depuis le 1er mars.
4 nouvelles baisses chez Primonial :
Des rachats importants sur les SCPI au 3ème trimestre 2023
information fournie par PRIMALIANCE
Selon un agenda bien tenu, l’ASPIM et l’IEIF publient de façon trimestrielle les statistiques de souscriptions et de performances des fonds immobiliers non cotés à destination du grand public : SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière. Les chiffres très récemment communiqués au titre du 3ème trimestre 2023 vont être particulièrement scrutés par les experts du marché puisqu’ils correspondent au moment où un certain nombre de véhicules ont baissé leur prix de part d’une ampleur moyenne de plus de 10% : une situation que l’on n’avait pas observée depuis les années 1990.
Une collecte brute des SCPI proche de celle de 2021 sur les 9 premiers mois de l’année
Selon l’ASPIM, la collecte brute des SCPI atteint 6,4 milliards d’euros sur les 9 premiers mois de l’année . En rythme annualisé, nous ne sommes pas très loin du chiffre de 2019 (9,67 milliards d’euros de collecte brute) qui – il faut le rappeler – était un record historique pour ce marché, dépassant largement celui de 2017 qui s’élevait à 6,9 milliards d’euros de collecte brute.
D’ailleurs, la collecte brute de 2023 pourrait finir au-dessus de celle de 2020 (7,3 milliards d’euros) et non loin de celle de 2021 qui s’élevait à 8,7 milliards d’euros. Néanmoins, elle sera en-deçà de celle de 2022 qui restera pour longtemps un record absolu : 11,63 milliards d’euros de collecte brute.
Le sujet pour 2023 est que le rythme de la collecte des SCPI chute trimestre après trimestre : 2,8 milliards d’euros de collecte brute au 1er trimestre, environ 2,2 milliards d’euros au 2ème trimestre et seulement 1,35 milliards d’euros au troisième trimestre. Pour cette dernière période, les événements de l’été (diminution des prix de parts sur une vingtaine de SCPI du marché) n’ont pas été étrangers à la baisse d’engouement des épargnants pour ces véhicules immobiliers non cotés.
Néanmoins, l’ASPIM note que les acteurs du marché sont loin d’être tous concernés par ce freinage commercial significatif , en fonction de la typologie des SCPI qu’ils gèrent , leur ancienneté ou leur localisation . On retiendra en particulier que les SCPI de bureaux ne réalisent plus que 28% de la collecte globale au 3ème trimestre 2023, contre plus de 50% jusqu’en 2020 et encore 45% en 2021 puis 41% en 2022. À l’inverse, les SCPI diversifiées réalisent une très belle percée avec 43% de la collecte globale des SCPI au T3 2023 contre 29% en 2022 et 20% en 2021.
Des rachats importants au 3ème trimestre sur les SCPI
Le phénomène nouveau au 3ème trimestre pour les SCPI est la forte accélération des rachats qui ont atteint 1,7 milliard d’euros (1,85% de la capitalisation du marché selon l’ASPIM), soit un rythme 4 fois plus élevé qu’au 1er trimestre et presque 3 fois supérieur à celui du 2ème trimestre. Ce chiffre représente plus que la collecte brute du 3ème trimestre de 1,35 milliard d’euros.
Les sociétés de gestion concernées par ces retraits massifs au 3ème trimestre ont pu compenser pour 500 millions d’euros avec de la collecte courante levée au cours de la période , mais ont dû aussi mobiliser la collecte des trimestres précédents lorsque cela était possible.
Malgré ce montant élevé de rachats, il restait à fin septembre selon l’ASPIM 1,2 milliard d’euros de parts en attente de retrait, soit 1,3% de la capitalisation du marché contre seulement 0,15% à la fin du T1 2023.
Néanmoins, ce chiffre global recouvre des situations très hétérogènes selon les véhicules et les sociétés de gestion : sur un total de 212 SCPI dans le marché, l’ASPIM relève que 98 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion avaient des parts en attente de rachat au 30 septembre 2023, alors que 114 SCPI gérées par 38 sociétés de gestion n’avaient de leur côté aucune part en attente de rachat à cette même date. Sans surprise, ce sont les SCPI sans file d’attente pour « sortir » qui ont concentré l’essentiel de la collecte brute du 3ème trimestre : 1,06 milliard d’euros, soit 78 % du chiffre global.
Depuis le début de l’année, en agrégeant les véhicules collecteurs et ceux qui décollectent, la collecte nette des SCPI reste largement dans le vert avec 4,8 milliards d’euros .
Les dividendes des SCPI progressent légèrement sur un an
L’ASPIM observe une très légère hausse des dividendes versés par les SCPI sur les trois premiers trimestres de 2023 : +0,1% par rapport au cumul des trois premiers trimestres de 2022. C’est une indication générale de la fermeté des loyers dans un contexte d’inflation . Si l’on rapporte la distribution constatée au prix de référence des SCPI photographié au 1er janvier, le taux de distribution moyen octroyé par ces véhicules – toutes catégories confondues – s’élève à 3,25 % à fin septembre, ce qui revient à 4,33% en rythme annualisé .
« Cette tendance permet d’ anticiper un taux de distribution annuel proche de celui de 2022 qui était de 4,53% et conforme aux attentes des épargnants », résume l’ASPIM dans son communiqué.
Baisse des prix de parts
Alors que leurs niveaux de distributions restent fermes, la hausse des taux a eu un impact non négligeable sur la valorisation des patrimoines immobiliers détenus par les SCPI . Sous l’impulsion de l’AMF – qui souhaitait s’assurer que les prix de parts ne s’éloignent pas trop des valeurs de reconstitution des SCPI – une grande majorité des sociétés de gestion se sont pliées à l’exercice d’une campagne d’expertise exceptionnelle à mi-année avec comme conséquence, une baisse actée du prix de part de leurs véhicules dans un certain nombre de cas.
Ainsi, l’ASPIM estime que :
23% des SCPI ont diminué leur prix de souscription depuis le début de l’année ;
14 % des SCPI ont à l’inverse augmenté leur prix de part ;
les prix n’ont pas bougé pour 63 % des SCPI.
« Ces écarts soulignent une nouvelle fois la grande diversité des situations selon les typologies et les localisations des patrimoines », analyse l’association professionnelle.
Sur les 9 premiers mois de l’année 2023, le prix de part moyen des SCPI – pondéré de la capitalisation – a baissé de 4 %. Mécaniquement, compte tenu de la dynamique actuelle des distributions, le taux de rendement des SCPI devrait augmenter au début de l’année prochaine : le nouveau prix de référence moyen au 1er janvier 2024 sera sensiblement inférieur à celui du 1er janvier 2023. Ainsi, l’ASPIM anticipe que la hausse des rendements proposés devrait permettre de « redynamiser les souscriptions auprès d’investisseurs » .
« Dans un contexte de hausse des taux qui impacte les valeurs immobilières dans leur ensemble, la dynamique de la collecte des fonds immobiliers ralentit tandis que la distribution demeure en ligne avec les attentes. Nous observons une grande diversité de situations selon les types de véhicules et les univers d’investissement . Dans cette période d’incertitudes sur les marchés immobiliers, les SCPI font preuve d’une bonne résistance avec une collecte brute retrouvant un niveau comparable à 2019 , tout en observant un flux de cessions plus important que par le passé. Par ailleurs, nombre d’épargnants savent que la durée de détention contribue à lisser les cycles baissiers sur la durée. Enfin, les sociétés de gestion se préparent à l’ouverture des marchés européens qui permettra une commercialisation hors de France des fonds immobiliers français. » résume Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM.
© Primaliance
De nouvelles baisses de prix des parts de SCPI sont à craindre
Par Olivier Cheilan
Publié le 22/11/2023
Le verdict viendra des prochaines expertises annuelles de patrimoines au 31 décembre 2023.
« Nous pressentons de nouvelles décotes de la part d’acteurs bancaires. Et si nous poussons l’analyse, certaines SCPI thématiques vont probablement devoir passer à l’acte en début d’année 2024 » : l’avertissement est lancé par le cofondateur de la plateforme de distribution France SCPI, Paul Bourdois, qui craint de nouvelles baisses de prix des parts de SCPI une fois rendu le verdict des prochaines expertises annuelles de patrimoines au 31 décembre 2023. On rappellera que 21 SCPI à capital variable ont déjà procédé à des baisses de prix de leurs parts cette année, entre la fin juillet et le début octobre.
Car si la plupart des gérants de SCPI se sont pliés à la recommandation de l’AMF de réaliser cette année des expertises intermédiaires à fin juin, les expertises traditionnelles de fin d’année pourraient encore révéler quelques mauvaises surprises. La baisse des prix des actifs immobiliers s’est en effet poursuivie depuis cet été même si les taux d’intérêts directeurs semblent désormais avoir atteint leur pic grâce à la décrue confirmée de l’inflation. Quelques SCPI avaient d’ailleurs préféré intégrer des projections de fin d’année dans leurs expertises intermédiaires, en anticipant une dévalorisation additionnelle de leurs actifs immobiliers.
Bouleversement de la hiérarchie de collecte
Cette situation a bien sûr entraîné un fort ralentissement de la collecte depuis le troisième trimestre 2023 avec un bouleversement de la hiérarchie entre les différentes catégories de SCPI. Les statistiques de l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) avaient montré que les SCPI diversifiées ont capté 43% des souscriptions brutes du trimestre écoulé, la part des SCPI de bureaux chutant à 28%. Des chiffres qui masquent d’ailleurs une collecte totalement à l’arrêt pour certaines SCPI historiques de bureaux mais aussi quelques SCPI de commerces.
« Cette collecte, plus raisonnable, n’est pas une mauvaise nouvelle mais est au contraire salvatrice. Elle va épurer tous les acteurs, sociétés de gestion et épargnants qui ont investi dans les SCPI pour du court terme et pour les mauvaises raisons », souligne Paul Bourdois.
Les écarts de taux de distribution se creusent
France SCPI s’attend par ailleurs, comme les années précédentes, à un rattrapage des taux de distribution de dividendes au quatrième trimestre. A l’arrivée, les SCPI diversifiées et celles qui sont spécialisées dans la logistique devraient à nouveau dominer le palmarès des rendements avec des taux de distribution moyens supérieurs à 5,5% pour 2023 tandis que les SCPI de bureaux devraient être rétrogradées en dernière place, autour de 4,2% en moyenne. Des moyennes qui deviennent toutefois peu significatives tant les écarts se sont creusés cette année entre chaque SCPI… Nous avons d’ailleurs listé celles qui vont verser entre 6% et 8% de dividendes en 2023.
Immobilier locatif : le prix des parts de ces SCPI dégringole de 10%
Par Paul ANTHONIOZ
Baisse du prix des parts des SCPI de Primonial
Après plusieurs années de calme plat, le monde de la pierre papier traverse à présent une zone de turbulences. Si bien que plusieurs SCPI ont revu le prix de leurs parts à la baisse. Dernière victime en date : la société de gestion Primonial.
Nouvelle alerte sur les SCPI. Le vendredi 15 septembre, Primonial, l’un des leaders du secteur de la pierre papier, a mis à jour le prix des parts de deux de ses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) les plus populaires.
15 SCPI ont revu leur valorisation à la baisse
Dans le détail, la SCPI de bureaux PRIMOPIERRE, a vu le prix de ses parts chuter de 208 à 180 euros. Soit 13,5% de baisse. Même son de cloche pour PATRIMMO COMMERCE, dont le prix recule de 10,7%, passant de 197 à 176 euros.
Les chutes de prix de Primonial ne sont pas un cas isolé. Depuis le début de l’été, pas moins de 15 SCPI ont annoncé des valorisations en baisse. Parmi ces dernières, on peut notamment citer Accimo Pierre de BNP Paribas REIM (-17%).
Mais aussi d’autres SCPI, comme PFO2 (-16,3%) et PF Hospitalité Europe (-9,5%) de PERIAL Asset Management, ou encore Elysées Pierre de HSBC (-7%) ainsi que Génépierre (-17%) et Edissimo (-13,9%) d’Amundi. Et d’autres pourraient suivre.
L’immobilier sous pression
Pourquoi une telle situation ? Pour enrayer l’inflation, la Banque centrale européenne (BCE) a procédé à la hausse de taux la plus rapide de son histoire. Depuis juillet 2022, l’institution a relevé ses taux à 10 reprises. Un record absolu.
Résultat, le taux moyen d’un crédit sur 20 ans a presque quadruplé en 18 mois pour atteindre 4,05% aujourd’hui. Si bien qu’un couple qui pouvait emprunter 400 000 euros sur 25 ans début 2022 ne peut désormais plus obtenir que 320 000 euros.
Par conséquent, c’est tout le marché immobilier qui ralentit. Sur un an, les prix baissent par exemple de -4,5% à Paris. Tandis que les villes de Bordeaux et Lyon enregistrent un recul de -8% sur la même période, selon les estimations de Meilleurs Agents.
Or justement, « le prix des parts de SCPI doit correspondre à plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution du portefeuille si tous les biens étaient vendus », explique Jean-Marc Chevassus, responsable du Master 2 gestion de patrimoine à l’IAE Lyon.
Opportunité cachée ?
Au-delà des soubresauts de l’immobilier, plusieurs facteurs peuvent expliquer les difficultés des SCPI, comme le durcissement de la réglementation sur le volet des performances énergétiques, ce qui oblige certains fonds à réaliser des travaux sur leur parc immobilier vieillissant.
Autre facteur baissier à garder en tête : l’explosion du télétravail suite à la crise du Covid, qui a fait évoluer les habitudes de travail des salariés et impacte fortement la demande de bureaux dans certaines zones géographiques.
Si elles sont une mauvaise nouvelle pour les épargnants, ces baisses restent toutefois à relativiser, dans la mesure où l’investissement en SCPI s’inscrit dans le temps long. D’autant que les loyers, eux, continuent à être versés régulièrement.
Pour les plus audacieux ou ceux qui souhaitent investir à très long terme, les dévalorisations actuelles peuvent même, dans certains cas, constituer une porte d’entrée intéressante si vous anticipez une remontée des prix de l’immobilier à l’avenir.
je viens d investir sur épargne foncière qui a une belle décote de plus de 7% et LF opportunité immo de presque 10 %
je croise les doigts
Bonsoir
Perso, on ne m’enlèvera pas l’idée qu’il y a quelque chose de louche dans ces dévalorisations brutales.
PF Grand Paris:
début d’année → aucune dévalorisation
9 mois plus tard → -15,8%.
Je comprends que dans un contexte de hausse des taux, une baisse de part était à prévoir surtout sur le marché parisien du bureau, mais une dévalorisation aussi brutale, ça dépasse de loin mes prédictions et la baisse moyenne de l’immobilier parisien sur la même période…
Visiblement, il y a un problème dans les expertises des parcs immobiliers de certaines SCPI …
Si je faisais preuve de cynisme, je dirais qu’on n’a pas voulu faire de dévalorisation progressive pour éviter une fuite d’associés aux premiers signes de baisse et maintenant avec une dévalorisation de -16%, nombreux sont ceux qui n’ont plus d’autre choix que de rester dans la SCPI sans quoi une moins-value significative et dissuasive se matérialiseraient.
Dans tous les cas, des premiers signalements aux régulateurs (AMF, ABE info services) sont en train d’être formulés, car se tromper autant soulève des questions sur la transparence et/ou le professionnalisme de certaines SCPI et/ou de leurs sociétés d’expertises.
et voilà PF GRAND PARIS affiche désormais une valeur de part avec une légère décote de 6,17 % par rapport à sa valeur de reconstitution.(source PF Grand Paris : avis sur la SCPI avant d'investir)
Avec un prix de part dévalorisé de 16% et une hausse du taux de distribution induite mécaniquement, là voilà dans les meilleures conditions pour appâter de nouveaux « investisseurs ».
Et nos chères régulateurs laissent faire …
J’ai aussi constaté une forte baisse de certaines SCPI dans mon portefeuille (Primovie et surtout PFO2)
Mais ne serait-ce pas le moment d’en profiter pour acheter des parts de ces SCPI à tendance baissière en espérant une remontée du prix de la part d’ici quelques temps (mois, années…) ?
SCPI : des rendements attendus en hausse en 2024 mais attention aux effets d’annonce
Par Pascal Frasnetti
Malgré des difficultés concernant notamment l’immobilier de bureau, le marché des SCPI affiche des prévisions encourageantes pour 2024
Dans la foulée de 2023, les gérants de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) continuent à communiquer sur des acquisitions d’immeubles avec des rendements élevés. Au-delà de ces effets d’annonce, les voyants semblent au vert sur ce marché.
À peine la valse des résultats 2023 bouclée que les analystes se projettent sur les prévisions des sociétés civiles de placement immobilier pour 2024. Selon les statistiques dévoilées la semaine dernière par le cabinet spécialisé Rock-N-Data, le taux de distribution prévisionnel anticipé pour 2024 s’établit à 4,81 %, contre 4,50 % l’an passé. « Bien entendu, ce chiffre est à prendre avec des pincettes », tempère Pierre Brandouy, analyste financier pour Rock-N-Data. « Nous l’obtenons en divisant les distributions de l’année 2023 - en partant du principe qu’elles ne devraient pas beaucoup varier - par les nouveaux prix de part, en tenant compte des baisses annoncées par les gérants. Mais nous le donnons seulement à titre indicatif », complète-t-il.
Des deal-flows très prometteurs
Pour réaliser près de 5 % de rendement net pour l’épargnant, les sociétés de gestion courent après la signature de baux très rémunérateurs et n’hésitent pas à mettre en avant leurs dernières acquisitions. Le 13 février, Axipit annonçait l’acquisition de locaux commerciaux dans l’Essonne avec un rendement généré estimé à 7,2 % pour sa SCPI Upeka.
Quant à Sofidy, il a signé le 11 mars l’achat d’immeubles de commerces sur la place du Capitole à Toulouse, avec un taux de rendement immédiat de 6,6 %. « Nous profitons encore de vendeurs pressés de céder leurs actifs pour obtenir de bons rendements », explique de son côté Nicolas Kert, président de Remake Asset Management, qui gère la SCPI Remake Live. « En 2023, notre rendement net moyen se situait autour de 7 % mais début 2024, le deal-flow, c’est-à-dire les nouveaux investissements réalisés, tourne plutôt autour de 7,5 % ». A défaut de constituer la norme, de tels rendements sont désormais courants : selon les données fournies par Rock-N-Data, les gérants ont fait rentrer dans leurs portefeuilles 43 opérations immobilières au rendement supérieur à 7,5 % au cours de l’année 2023, dont 16 pour le gérant Kyaneos Asset Management, 10 pour Iroko, 5 pour Corum Asset Management ou Sogenial Immobilier…
Là encore, ces annonces ne préfigurent pas des rendements à venir. D’autant que les gestionnaires ne se montrent guère transparents : le poids des nouveaux actifs dans le portefeuille global de la SCPI n’est jamais indiqué, rendant plus difficile l’évaluation de l’impact des acquisitions récentes sur la performance finale.
Ne pas confondre taux annoncé et rendement final
Pour se faire une idée plus précise des performances à venir, le client doit savoir que la plupart de ces rendements sont annoncés « acte en main » (AEM), c’est-à-dire nets de tous frais payés sur l’acquisition du bien immobilier, notamment les droits de mutation, tout en tenant compte du loyer perçu, net des charges et de la taxe foncière payées par le gestionnaire. « Si ce taux est un bon indicateur pour avoir une idée du taux de distribution, il faut en général retirer 150 à 180 points de base, une fois les frais de gestion défalqués ainsi qu’un peu de vacance locative, les biens n’étant pas loués en permanence à 100 % », note Jonathan Dhiver, le fondateur de meilleurescpi.com. « Au final, une SCPI qui affiche un rendement acte en main de 7 % va offrir un rendement de 5,20 % », précise-t-il.
Vers une hausse timide des taux d’intérêt
Dans un marché toujours défavorable aux vendeurs, les gérants capables de collecter devraient continuer à réaliser de bonnes affaires. D’autant que les nuages semblent s’éloigner. Si la collecte globale a fortement baissé en 2023 (baisse de 52,4 % par rapport à 2022), la crise de liquidité semble écartée. Plusieurs gérants disposent bien de parts en attente de retrait. Mais celles-ci ne représentent que 2,11 % de l’encours des SCPI à fin 2023, soit moins de 2 milliards d’euros, selon Rock-N-Data.
D’autre part, le cycle de hausse des taux d’intérêt, défavorable pour la valorisation des SCPI, est terminé. Désormais, les regards sont tournés vers les Etats-Unis, où la Réserve fédérale (Fed) devrait baisser ses taux avant la Banque centrale européenne. Le 7 mars, son président Jerome Powell a confirmé devant la Chambre des Congrès qu’une baisse aurait lieu dès cette année. Les marchés financiers anticipent une légère inflexion des taux directeurs de 0,25 % au mois de juin. Il est ensuite peu probable que la Fed se décide à intervenir à nouveau avant les élections présidentielles américaines le 5 novembre prochain.
Même timide, cette baisse viendra soulager la valorisation des SCPI. Mais il faudra attendre plusieurs mois pour la voir apparaître dans la revalorisation des valeurs des parts. En tout cas, 2024 devrait être une année moins turbulente que 2023. L’an passé, 26 SCPI ont dû baisser leur prix de part, suite à la pression exercée par l’Autorité des marchés financiers après les hausses de taux successives. Autant de signaux favorables pour les investisseurs.
Ayant vu passer des infos semant le doute sur la valeur de reconstitution de Primovie, j’ai vendu tout ce que j’avais en av il y a un petit mois. Par contre désolée mais je n’ai plus la source des infos.
Okay c’est pas -14 mais ça se sent bien quand même :
Prix de part - Baisse : -6,37%
204.00 €/part → 191.00 €/part
EDISSIMMO
15-03-24
Prix de part - Baisse : -6,72%
268.00 €/part → 250.00 €/part
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
15-03-24
Prix de part - Baisse : -6,70%
224.00 → 209.00
GENEPIERRE
15-03-24
J’avais gardé tous mes rap en me disant après une baisse pareille on risque plus grand chose, ben si…
J’appuie Norayk et on serait même intéressés par des dates, il me reste plein de rap et j’aimerais savoir si j’ai le temps de m’en débarrasser avec ma copine Célérité.
ah pardon j’étais page précédente je n’avais pas lu les réponses, j’ai rien dit, merci.
Les SCPI mammouth vont devoir se redresser. Néanmoins elles n’ont pas dit leur dernier mot dans une conjoncture de desserement des taux en 2014. L’effet mutualisation devrait jouer, espérons-le !
Quelqu’un m’appelle ?
c’est moi le dindon !
Mais est-ce que ces baisses de parts sont de bonnes opportunités d’achat?
Il y a quelques grosses erreurs ou approximations dans cet article.
Ce n’est pas parce que le prix des parts est stable que la valorisation des actifs n’a pas baissé. Tant que le prix de part reste dans le tunnel de la valeur de reconstitution +/10%, la société de gestion n’est pas obligée de baisser le prix de la part.
Ça, c’est la théorie et ce qu’on nous vend depuis la remontée de l’inflation. Dans les rapports des SCPI, on voit souvent des biens dont le loyer baisse lors d’une relocation ou d’un renouvellement du bail. Et la SCPI ne peut pas toujours augmenter le loyer autant que l’inflation (plafonnement à 3,5% pour les PME ou locataire fragile - comme dit dans l’article).
Donc cette protection est très relative.
Autres : rembourser une partie de la dette. Avec les taux qui remontent, les prochains refinancements vont coûter cher, il vaut mieux en rembourser une partie. Certaines SCPI en parlent dans leur bulletin du 3ème trimestre.