[quote=philippe91]
Oui, mais Orpea, c’est complètement différent. Déjà, trop endetté, les malversations, la maltraitance…
bonsoir: je viens de regarder dans Linxea spirit et je vois des baisses vraiment terribles pour PFO2 / Primopierre / Pf grand Paris / LfEuropimmo / probablement entre moins 10% et moins 15%. cest sanglant. SI cela est pour preparer l’avanir et que l’ardoise est blanche, OK mais si ce n’est que le debut—il faut se poser des questions.
Les valeurs de reconstitution sont un paramètre parmi tant d’autres. Ils sont obligatoirement calculées à partir des expertises. Or, l’expertise est loin d’être une science exacte. Ils se trompent très régulièrement dans un sens comme l’autre. Elles sont influencées par les anticipations mais aussi la peur d’être à contre courant. Des SCPI affichent aussi actuellement des ventes d’immeubles à 5, 10 ou 15% au-dessus de leurs valeurs d’expertises d’il y a 1 an…
Est-ce qu’il y aura une baisse des taux dans les prochains mois?
Qui sait? Même pas la BCE…
S’il y a une baisse rapide, elle sera alors suite à une panique devant une récession plus profonde qu’anticipé.
S’il y a récession, il y aura alors plus de chômage et moins de consommation aussi. C’est donc une période difficile pour les entreprises. Peut-être moins pour le secteur de la santé.
Je serais étonné qu’on ait déjà touché le fond en terme d’inflation, de taux, de récession, de crises et de surprises en tous genres.
Je serais étonné d’apprendre que les experts s’attendent à la remonté des prix de l’immobilier dans quelques mois.
Concernant Primovie, elle est investie essentiellement en immobilier de santé qui résiste plutôt bien.
Je n’en ai pas de Primovie mais du Pierval Santé.
Même si la valeur d’une clinique, d’un Ehpad ou encore celle du siège d’un laboratoire pharmaceutique baisse, je ne les vois pas tous déménager aussi tôt. Si le TOF est solide, je compte plus sur la régularité des loyers à long terme que la valeur des immeubles.
Il faut effectivement distinguer la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI de la valeur de la part fixée par cette dernière. C’est la fameuse marge +/-10%.
Néanmoins, même si la valorisation du patrimoine a baissé, le fait de maintenir le prix de la part a pour conséquence (normalement) le maintient du prix de revente aussi. C’est une maigre consolation.
La seule baisse du prix de la part d’une SCPI et l’augmentation mécanique de sa rentabilité est loin d’être un critère déterminant et suffisant pour l’acheter.
Concernant la protection contre l’inflation, vous avez également raison. Elle est devenue un argument de vente trop souvent mis en avant.
D’ailleurs, on voit bien que, et même l’article le dit, les dividendes distribuées sont restées stables d’une année sur l’autre. Si je touchais 500€/mois l’année dernière, je touche toujours 500€ cette année. Le prix de la part étant resté stable aussi, le rendement le reste aussi. Toutefois, j’achète moins de choses cette année avec 500€ que l’année dernière…
Pour ces SCPI qui n’ont pas modifié leurs prix ni la valorisation de leurs patrimoines, cela peut venir de plusieurs choses je pense:
- Diminution du TOF
- Sur beaucoup d’actifs la re-location se fait à un loyer abaissé pour maintenir le TOF élevé et qu’il vaut mieux d’avoir un locataire qui paye moins que pas du tout… Le locataire serait tenté de voir chez le concurrent qui aura besoin d’augmenter son TOF à tout prix. Seules les SCPI avec un immobilier de grande qualité et bien placé avec des locataires solides, qui peuvent plus facilement imposer leurs prix.
- Sur certain types d’actifs, les loyers sont bien plafonnés mais pour les autres, il n’y a pas non plus d’augmentation équivalent à l’inflation
- Prudence et essayer de renforcer le RAN
- Renforcer la trésorerie pour compenser la baisse de la collecte et pour pouvoir continuer à saisir les opportunités d’investissement
- Renforcer la trésorerie pour faire éventuellement face à une crise de liquidité en cas de dé-collecte
- Autres ?
Soldes chez SOFIDY
À compter du 4 décembre 2023, SOFIDY a revu à la baisse le prix de souscription de la SCPI EFIMMO 1 à 212 € par part et celui de la SCPI SOFIPIERRE à 595 € par part. Ces modifications représentent **une baisse de -10,5% et -9,2% **respectivement. Parallèlement, les prix des parts des SCPI IMMORENTE, IMMORENTE 2 et SOFIDY EUROPE INVEST restent stables.
Le dernier bulletin trimestriel publié il y a quelques semaines et valable du 1er octobre au 31 décembre notait:
[i]"Les travaux de valorisation immobilière menés à mi-année conjointement par des experts externes et par nos
valorisateurs internes, ont fait ressortir une baisse limitée de la valeur du portefeuille immobilier de -2,8 % à
périmètre constant par rapport à fin 2022. Sur la base de ces travaux, votre Société de Gestion a décidé début
septembre de maintenir le prix de la part inchangé. Ces travaux de valorisation seront mis à jour dans le cadre de
la campagne d’expertise immobilière en cours pour le 31 décembre 2023.
EFIMMO 1 a réalisé depuis le début de l’exercice, plus d’une douzaine de vente d’actifs pour un volume de plus de
20 M€ dont les prix de ventes sont en moyenne supérieurs de 5,6 % par rapport aux valeurs d’expertise.
Par ailleurs, la liquidité du marché des parts de votre SCPI était à nouveau assurée au 30 septembre 2023."[/i]
Seul point positif pour Efimmo1, car il faut essayer d’en trouver pour se consoler, c’est que par rapport à 2022, ils ont diminué leurs taux d’endettement et « forte d’une trésorerie disponible de près de 100 M€ votre SCPI est en position de force pour saisir de nouvelles opportunités d’investissement à des conditions attractives. Dans l’attente de son déploiement, la trésorerie disponible de votre SCPI fait l’objet d’une gestion active avec une rémunération à l’heure actuelle de plus de 4 %. »
Depuis 2 ans, ils essayent aussi de diminuer la part des bureaux parisiens et de se diversifier en d’autres actifs et s’ouvrir d’avantage à l’étranger. Est-ce qu’ils auront redresser la barre à temps? On verra…
Plusieurs explications probablement…
Écriture comptable en provision…
Expertises pas forcément très précises d’autant plus que dans un marché baissier, les experts auront tendance à sous-valoriser et dans un marché haussier à sur-valoriser.
La baisse du prix augmentera mécaniquement la rentabilité pour les nouveaux arrivants qui dépassera les 5% alors que le TOF est autour de 90% et les relocations ou renouvellement des baux ont nettement diminué en montant.
Et pour ceux qui avaient des doutes ou qui auraient pu avoir des doutes, la baisse du prix les oblige à garder leurs parts encore un certain temps incertain ce qui diminue autant les risques de liquidité.
Sofidy semble passer son tour…
du moins pour l’instant.
C’est comme pour chaque crise, de l’immobilier ou autre d’ailleurs…
Alors que les plus faibles, imprudentes et mal gérées risquent d’y perdre leurs plumes si ce n’est pas de laisser leurs peaux; les plus fortes, prudentes, opportunistes et agiles sortiront renforcées cette fois-ci encore.
Je suppose que cela doit dépendre des conditions de votre contrat mais dans la pratique j’ai bien peur que la valeur retenue soit la nouvelle.
Par contre, d’une manière générale, je pense qu’il ne faut pas céder à la panique générale et se débarrasser des SCPI à tout prix.
Il faut être bien sélectif. Si la baisse du prix est justifiée uniquement par la baisse du prix de l’immobilier et qu’au fond, la SCPI a une stratégie cohérente et une gestion pas très hasardeuse, je ne vois pas l’intérêt de vendre les parts à perte.
Dans les autres cas, il faut réfléchir au cas par cas.
Ce vent de panique risque bien précipiter les choses et déclencher une crise de liquidité qui amplifiera largement les dégâts.
Si j’avais un appartement de qualité, bien placé et rentable avec un locataire qui me paye bien ses loyers, je ne le vendrais pas non plus à perte sous prétexte que son prix évalué par les experts serait en baisse alors que je n’avais pas l’intention de le vendre avant la crise…
En cas de crise de liquidité, qui pointe d’ailleurs déjà son nez pour certaines d’entre-elles, les vendeurs risquent non seulement de vendre à perte mais aussi de voir leurs argents restés bloqués pour un certain temps sans même pouvoir toucher les loyers.
Pour la SCPI, cela nécessiterait aussi de se séparer des biens en dessous de leurs vraies valeurs et la fragiliser plus que justifié.
Cela est particulièrement vrai pour les parts achetées en direct.
Parmi les SCPI très largement commercialisées dans les AV et dont une part non négligeable du patrimoine est détenue par des institutionnelles, ce risque de liquidité me parait bien important. D’ailleurs, certaines SCPI qui ont baissé leurs prix, citent aussi parmi les causes de la baisse du prix, le retrait des institutionnels.
Sans compter bien sûr la répercussion de cet état sur la santé de beaucoup de SCI.
Nous revenons au point de départ: Bien choisir ses SCPI au moment de l’achat sans céder à la publicité, en épluchant minutieusement les bulletins sur quelques années, tout en les diversifiant efficacement puisque, même si avec les AV nous avons l’impression qu’elles sont devenues des UC comme les autres, il s’agit bien d’un investissement immobilier qui se conçoit pour du long terme (la durée de détention moyenne est de plus de 22 ans).
Bien d’accord avec zizou pour dire que le feuilleton estival de la pierre papier risque de prolonger à l’automne.
Je dirais même que c’est presque une certitude puisque les expertises sont en cours chez les autres SCPI.
Je crains aussi que cela ne se limite pas à l’automne mais qu’il y ait également de nouvelles épisodes en hiver et au printemps surtout si la récession économique tant crainte a lieu.
Si cette baisse est la conséquence de la hausse des taux de la BCE, il ne faut pas crier victoire avant l’heure puisque rien ne nous garantit qu’il n’y en aura pas d’autres.
Par ailleurs, on sait que les effets de la hausse des taux ne commencent à se sentir dans l’économie réelle qu’en moyen dans les 18 mois qui les suivent.
Nous ne sommes qu’à 14 mois du début de la hausse et peut-être donc pas encore atteint le sommet de la crise…
Les dégâts risquent donc malheureusement se prolonger au-delà de l’automne.
La prudence, à l’achat comme à la vente, doit rester de mise bien entendue mais la panique n’est pas un bon conseiller.
Sur le marché des actions nous avons connu pire en 2020 par exemple. Toutes les actions n’ont pas retrouvé leurs niveaux d’avant la crise. Cela n’empêche pas pour autant les gens à y investir. Même les menaces de récession ne leur font pas peur.
Les cycles du marché de l’immobilier sont plus longs avec une réactivité et volatilité moindre. Il faut juste avoir du temps devant soi et miser sur des SCPI de qualité tout en diversifiant. C’est mon humble avis.
Ils sont forts en communication chez Corum…
Mais c’est le fait de dire et d’expliquer régulièrement les choses avec des mots compréhensibles qui rassure et obtient la confiance des gens et que la collecte reste très soutenue chez eux alors qu’il y a une méfiance généralisée vis à vis de la pierre papier.
Cela fait partie du job.
Bien d’accord.
Ce que je trouve inquiétant aussi c’est de voir à quel point les experts se trompent souvent.
Après leurs expertise de décembre 2022, y a-t-il eu véritablement un effondrement brutal et généralisée de l’immobilier de cette hauteur en seulement 6 mois?
Si c’est le cas, c’est encore plus inquiétant dans la mesure où la crise immobilière vient à peine de commencer et il faut craindre de nouvelles baisses de prix même chez les SCPI qui les ont déjà baissés. Nous ne sommes pourtant pas encore en pleine récession. Les taux n’ont pas encore atteint leurs sommets et ils y resteront pendant un certain temps. L’immobilier n’a commencé à réagir que maintenant à la crise du fait de son inertie par rapport aux marché des actions…
Si non, qu’est-ce qui peut expliquer une baisse en seulement 6 mois de 17% de la totalité du patrimoine d’une SCPI? Trop de maquillage initiale? Fiabilité des expertises? Anticipation d’une baisse à venir?
Globalement je partage votre avis.
Néanmoins, la ruée massive des investisseurs ne veut pas dire que l’investissement en question est mauvaise (peut l’être aussi mais pas forcément). Cela veut dire qu’à un moment ou un autre, il y a aura un réajustement, un assainissement du secteur et que on repartira sur des nouvelles bases. Entre-temps, il est possible qu’il y ait de la casse pour ceux qui sont rentrés au sommet.
C’est idem pour les actions.
C’est idem aussi pour les obligations.
Je pense aussi que c’est maintenant qu’il faudra rentrer dans le marché obligataire alors que la ruée n’a peut-être pas eu encore lieu et sera trop tardive pour un certain nombre de personnes. Il sera alors temps de revenir sur les actions.
C’est pareil pour l’immobilier.
Par contre, n’oublions pas que ceux qui ont acheté en crédit des SCPI il y a 2 ans, ils ont fixé un taux de rêve, qu’ils ne reverront d’ailleurs plus avant des décennies, pour toute la durée de leurs investissements pendant 15-20 ans. C’est le côté positif.
Je suis en partie d’accord avec zizou.
C’est sûr qu’il faudra attendre un peu pour y revenir mais pendant combien de temps et quel sera leurs prix justes?
Je pense que tout investisseur intéressé par les SCPI, surtout actuellement, devrait tenir compte de certains points. Voici en vrac certains d’entre-eux qui me semblent pertinents:
- Les SCPI c’est de l’immobilier pour du long terme. Ce n’est pas comme pour les marchés actions ou immobilier coté. Les AV assurant la liquidité, ce point est parfois négligé, alors que cette liquidité peut contribuer à fragiliser la SCPI même.
- Il faut toujours diversifier max sur tous les plans (gestionnaire, typologie, pays etc) mais nous en avons déjà parlé de tout ça longuement.
- Le rendement d’une SCPI est un des éléments à prendre en compte mais pas forcément le plus important. Sa régularité est un plus. La baisse du prix de la part augmentera mécaniquement la rentabilité au moins dans un premier temps, mais si cette baisse est justifiée par la dégradation des qualités intrinsèques de la SCPI, elle déclenchera aussi la méfiance et la fuite des investisseurs (mouvement amplifié pour les SCPI dans les AV). La fuite de capitaux risque de mettre en difficulté la SCPI et démarrer un cercle vicieux. La baisse de prix risque alors de continuer et la SCPI peut être contraint à vendre à perte des immeubles rentables dans un marché baissier.
- L’indépendance de la SCPI par rapport à des grands groupes (banques, assurance, etc) est un plus aussi pour moi. Je privilégie les groupes spécialisés en immobilier qui restent plus agiles. Le gestionnaire doit avoir la maitrise de sa collecte. Le passage à l’action ne devrait pas nécessiter une cascade d’approbation des chefs et des grands chefs ainsi que des encore plus grands chefs et des commissions innombrables.
- Ils faut toujours se méfier des SCPI qui sont plus endettées que la moyenne, indépendamment du niveau d’endettement autorisé par ses status. Surtout celles qui ont grossi rapidement ces dernières années grâce au recours à l’endettement sont à éviter. Cela veut dire qu’ils ont acheté en panique de peur de rater le train alors que les souscriptions n’étaient pas suffisantes, donc au plus haut du marché et avec des taux d’endettement qui deviennent de plus en plus problématiques.
- L’évolution du taux d’occupation (TOF) sur quelques années est aussi à prendre en compte. Cela montre la qualité des immeubles et de leur gestion ainsi que la facilité avec laquelle ils sont loués.
- Je regarde aussi à la variation du montant des loyers après renouvellement de bail. Un local qui rapportait par ex 100k€/an jusqu’à maintenant, si après le renouvellement de bail ne rapporte plus que 90k€/an n’est pas un bon signe. Le TOF reste toujours élevé mais le rendement diminue. Je me dis alors que la SCPI est en position de faiblesse par rapport au(x) locataire(s).
- Le nombre de transactions annuelles (achat et vente d’immeubles) est un autre critère montrant le dynamisme de la SCPI pour profiter des occasions et de renouveler leur parc qui vieillit forcément. Savoir délester des boulets pour ré-investir est un atout. Cela montre aussi qu’elles savent s’adapter à l’environnement économique et social et qu’elles sont en mouvement… ou plutôt dans le mouvement.
- L’évolution du nombre d’associés est également important. Au fil des trimestres, la stagnation ou pire le recul est à surveiller de même que le nombre de parts en attente de retrait.
- L’augmentation régulière du prix de la part depuis plusieurs années et la distribution des plus-values provenant des ventes d’immeubles montre la capacité de la SCPI à augmenter sa valeur et sa confiance en soi. Il faut mettre à part le cas des SCPI récentes de petites tailles qui grâce à leurs dynamismes (ou par chance) affichent des progressions alléchantes parfois. La constance est plus importante. Il faut y aller à petite dose. Il vaut mieux préférer un investissement qui rapporte 3%/an pendant 10 ans à un autre qui affiche 6% de façon aléatoire.
Aujourd’hui, si j’ai une SCPI à qui je fais confiance, qui remplit mes critères, qui est assez solide, dynamique, peu endettée et qui continue à croitre grâce aux nouvelles souscriptions, je ne vois aucune raison pour vendre mes parts. Au contraire. Même si le prix des parts diminue et puisque je la garderai pendant de longues années, cette SCPI qui me rapporte 100€/mois continuera à me rapporter toujours 100€/mois. Si la baisse du prix est due à la baisse du prix de l’immobilier en général, je considérerai cette baisse comme une occasion, à la fois pour moi et pour la SCPI, et je continuerai à m’investir pour augmenter mon rendement à long terme.
Par contre, si cette baisse est aussi la conséquence d’une mauvaise gestion, ne vous épargne pas d’autres baisses de prix et ne garantie pas non plus le rendement qui peut baisser aussi parallèlement. C’est le piège à éviter.
Un dernier mot, si vous avez identifié de telles SCPI, allez y progressivement avec un versement mensuel comme vous l’auriez fait dans un marché boursier en baisse. On peut toujours aller plus bas.
Il faut donc passer beaucoup de temps à comparer et surtout se pencher sur les bulletins trimestriels et rapports annuels sur 2-3 ans pour avoir une idée de la santé sous-jacente de la SCPI indépendamment de la crise actuelle.
Certaines d’entre-elles risquent de ne pas survivre.
Ce que je retiens de cet article est le passage suivant: « Observez aussi attentivement l’évolution du prix de la part qui vous renseigne sur la bonne santé de la SCPI.
Idéalement, la variation devrait être de +2 % par an. Enfin, préférez les SCPI dont la capitalisation est importante »…
Il date d’avant hier l’article.
Dans la même lignée, Primopierre faisait partie des 10 SCPI conseillées par Le Revenu… d’il y a 2 jours aussi!
Pour plus de lisibilité et facilité de suivi des files, je pense qu’il ne faut pas que nous multiplions à volonté les sujets.
Les participants, au lieu de faire une petite recherche sur le forum, ont pris l’habitude de poster leurs questions en vrac. Ceci diminue la lisibilité…
Concernant les SCPI par exemple, il est possible de créer une file pour chaque SCPI (ou plutôt le gestionnaire) pour regrouper tout au même endroit. Il serait plus facile de remonter dans l’historique.
On peut créer aussi quelques files plus généralistes sur le sujet qui concernent plusieurs SCPI.
Il y a déjà des sections sur le forum pour les SCPI entre autres.
On pourrait créer une file pour CORUM par exemple pour donner des avis et poser des questions sur le gestionnaire.
Une autre pour les SCPI de CORUM (ou éventuellement 1 file pour chaque SCPI Origin, XL, Eurion mais ce serait trop je pense)
Une autre file sur l’AV de CORUM dans la section AV.
Lorsque l’actualité le rend nécessaire, créer une file comme celle-ci: « Baisse de prix des SCPI: à qui le tour? » est utile à condition que nous postions le plus possible dans cette file si le sujet est l’info de la baisse de prix de telle ou telle SCPI. Si on commence à étudier la baisse d’une SCPI en particulier, il vaut mieux poster alors dans la file dédiée à cette SCPI (gestionnaire).
Ainsi de suite…
Ceci diminuerait les redondances et répétitions, et faciliterait de retrouver tous les avis et infos au même endroit je pense…
Et vous, qu’est-ce que vous en pensez?
Êtes-vous satisfaits de l’état actuel du forum?
On est, par exemple, en train de parler de la baisse des SCPI de Primonial sur 3-4 files à la fois…
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Bienvenu au club…
Avez-vous suivi les échanges sur les différentes files du forum depuis l’année dernière?
Si non, il y a beaucoup de lectures pertinentes à votre disposition pour vous faire votre idée sur le sujet en fonction de vos objectifs et gout du risque.
En l’absence de communication, où avez-vous trouvé l’info?