Baisse de prix des SCPI : à qui le tour?

[BG256948 (zizou)]

Baisse de prix des SCPI : à qui le tour ?

Par Olivier CheilanPublié le 03/08/2023 à 16h32, mis à jour le 04/09/2023 à 10h14TENDANCE ANALYSE

Tout dépendra des prochaines expertises mais nous avons identifié 7 SCPI susceptibles de déprécier le prix de leurs parts, dont 1 a déjà confirmé cette baisse.

Sept SCPI ont pour l’instant abaissé le prix de leurs parts cette année. La première baisse avait eu lieu dès le mois de mars, -8,4% pour Laffitte Pierre (AEW Patrimoine), mais c’est surtout à partir de cet été que les problèmes sont arrivés car plusieurs sociétés de gestion ont décidé d’avancer les expertises de leurs patrimoines immobiliers à la mi-année alors que ces évaluations n’ont habituellement lieu qu’une fois par an, en fin d’exercice.

C’est ainsi qu’Amundi Immobilier a fortement déprécié le prix de ses trois SCPI à dominante de bureaux : -12% pour Rivoli Avenir Patrimoine, -14% pour Edissimmo et -17% pour Genepierre. Dans la foulée, BNP Paribas REIM a coupé le prix d’une de ses grosses SCPI de bureaux (Accimmo Pierre) de -17%, puis Elysées Pierre du groupe HSBC de -7% et Fructirégions Europe (AEW Patrimoine) de -10%, créant ainsi une vague d’inquiétudes sur la valorisation du secteur des SCPI. Les expertises de ces grosses SCPI ont révélé des écarts de valorisation d’environ 10% en seulement 6 mois pour BNP et Amundi et de 7% pour HSBC. Il ne faut bien sûr pas généraliser une telle déconvenue à l’ensemble des SCPI mais cela montre que la baisse de prix des bureaux a été violente ces derniers mois, en particulier pour certains immeubles à Paris ou en Allemagne.

Les SCPI en situation de surcote

La liste des SCPI décidant de baisser leurs prix va forcément s’allonger et dépendra de la date des expertises de leur patrimoine. Pour certaines, la baisse n’interviendra peut-être que début 2024 en l’absence d’expertise intermédiaire avant la fin de l’année 2023.
Dans l’immédiat, on peut lister les SCPI dont le prix de souscription était déjà surcoté fin 2022, c’est-à-dire que leur prix dépassait significativement la valeur de reconstitution. Les sociétés de gestion sont en effet autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Si cette valeur de reconstitution devient inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part, une baisse de prix doit ainsi être appliquée.
Dans le détail, la valeur de reconstitution d’une SCPI comprend la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises, augmentée des actifs non immobiliers et diminuée des dettes, à laquelle il faut ajouter les droits de mutation qu’auraient à acquitter la SCPI pour acquérir ses mêmes immeubles, sans oublier la commission de souscription.
Parmi ces SCPI surcotées, celles qui sont à dominante de bureaux ou avec une diversification récente en dehors de la France ou vers d’autres actifs (commerce, logistique, santé…) sont à priori susceptibles de connaître les plus fortes dépréciations. D’autres rencontrent des problèmes de liquidité et une baisse de prix peut alors les aider à augmenter leur taux de distribution afin de relancer la collecte.

Primopierre et Patrimmo Commerce

Dans la liste de ces SCPI susceptibles de déprécier le prix de leurs parts, difficile de ne pas citer Primonial qui a décidé, comme Amundi et BNP Paribas, de faire expertiser son patrimoine au 30 juin 2023. Les résultats de ces expertises ne seront connus qu’en septembre mais on peut déjà s’interroger sur le prix de la SCPI de bureaux Primopierre (près de 4 milliards d’euros de capitalisation avec des bureaux principalement situés en région parisienne) dont le prix affichait déjà fin 2022 une surcote de 2% par rapport à sa valeur de reconstitution et surtout de celui de la SCPI Patrimmo Commerce car elle était en surcote de près de 9% fin 2022, soit déjà proche de la limite de 10%.
Le cas de Patrimmo Commerce est d’ailleurs particulier car cette SCPI rencontre de sérieux problèmes de liquidité avec une faible collecte qui ne permet pas de satisfaire les demandes de retraits de parts et un fonds de remboursement qui peine à prendre le relais. Une baisse significative de prix paraît donc l’option la plus évidente pour cette SCPI afin de relancer la collecte et de résoudre ce problème de liquidité. Une telle baisse de prix matérialisera en effet une hausse mécanique du taux de distribution à l’avantage des nouveaux souscripteurs…

Fructiregions Europe

Au rang des autres plus importantes surcotes de prix des parts par rapport aux valeurs de reconstitution à fin 2022 figurent notamment une SCPI gérée par AEW Patrimoine dont l’actionnaire est ici aussi un grand groupe bancaire : Groupe BPCE via Natixis Investment Managers (avec de plus un accord de distribution avec La Banque Postale). Il s’agit de Fructiregions Europe, une SCPI de bureaux principalement situés en province (environ 365 millions d’euros de capitalisation) dont la surcote s’élevait déjà à presque 7% fin 2022. Cette SCPI a donc confirmé une baisse de prix depuis le 1er septembre.

Buroboutic – Métropoles

S’agissant de la SCPI Buroboutic – Métropoles de Fiducial Gérance, la surcote était proche de 6% en fin d’année dernière. Le patrimoine de cette SCPI d’environ 375 millions d’euros de capitalisation est diversifié avec une dominante de commerces et une bonne partie de bureaux. Ses actifs sont majoritairement situés en province.
Buroboutic souffre aussi d’un important problème de liquidité. Sa collecte est très faible face à des demandes de retrait portant sur un peu plus de 7% de son capital. Un fond de remboursement a été mis en place en juillet mais comme dans le cas de Patrimmo Commerce, Buroboutic pourrait aussi relancer sa collecte en baissant significativement le prix de ses parts…

PFO2

PFO2 est une SCPI de bureaux gérée par Perial Asset Management avec une présence dans plusieurs pays européens. Sa capitalisation est proche de 3 milliards d’euros, ce qui la classe parmi les plus importantes du marché. Sa surcote n’était pas encore inquiétante fin 2022 mais dépassait quand même 3%.

LF Avenir Santé

La SCPI LF Avenir Santé, gérée par La Française AM (l’actionnaire de référence est le Crédit Mutuel Nord Europe) dispose d’un positionnement défensif sur les résidences gérées dans le domaine de la santé, en France et à l’étranger. Attention quand même, sa surcote était proche de 6% fin 2022.
AEW Commerces Europe
Le cas de la SCPI AEW Commerces Europe (AEW Patrimoine) est un peu plus complexe. Cette SCPI de commerces est issue de la fusion entre Pierre Plus et Actipierre Europe (depuis le 30 juin 2023), portant sa capitalisation à plus de 1,7 milliard d’euros. Or Pierre Plus était en situation de surcote de 7,2% fin 2022 mais Actipierre Europe de seulement 0,7%.

[VO85852 (DY670a61b0)]

@bade78

@philippe91

Message parti tout seul.

Au final sur mes SCPI achetées à crédit , j 'ai 4 sur 5 qui ont baissé leurs parts. Comme ce sont les banques qui vous imposent les choix de SCPI, on peut s 'interroger sur leur compétence ou sur des conflit d 'intérêt potentiels …

Je dirais que c’est en lien avec les rétrocommissions… donc plutôt conflit d’intérêts.
Je pense qu’ils se fichent pas mal de la performance des SCPI.

Quand j’ai voulu acheter des SCPI en direct à crédit il y a quelques années, Le Crédit Agricole ne m’en a proposé qu’une : Edissimo. Et en passant par un conseiller « spécial », pas celui de mon agence. Pourtant, j’étais un bon client.

Bonjour,

Cela ne m’étonne pas. Edissimo c’est géré par Amundi, Amudi filiale du Crédit Agricole. On garde le crédit et les parts dans la même famille!
Quand j’ai ouvert un PER au Crédit agricole, avant de découvrir Linxea, tous les supports étaient chez Amundi et les plus mauvais en plus.

[fredericzaun (Donk)]

Pour les SCPI les plus exposées au bureau :

• Le prix de part de PF Grand Paris passe de 544 € à 458 €, soit une baisse de 15,8 % [*] Le prix de part de PFO2 passe de 196 € à 164 €, soit une baisse de 16,3 %

Pour les SCPI les plus diversifiées :

• Le prix de part de PFO passe de 966 € à 880 €, soit une baisse de 8,9 % [*] Le prix de part de PF Hospitalité Europe passe de 200€ à 181 €, soit une baisse de 9,5 %

Source: SCPI : Ajustement de la valeur des parts

[fredericzaun (Donk)]

@philippe91

Ce qui m ’ enerve vraiment c’est PF hospitalte Europe… Une SCPI jeune qui a acheté des hôtels pendant la crise Covid et des centres de santé…et arrivent à faire du -10%… Trop nul Périal

Petit extrait du PDF de Périal:

la SCPI PF Hospitalité Europe affiche une baisse de valeur de patrimoine de 6,6 % à périmètre constant. La nouvelle valeur de reconstitution s’élève à 182,23 € par part. Ces nouvelles valeurs entraînent une modification des bornes +10/-10%, plaçant désormais le prix de part de PF Hospitalité Europe proche de la borne haute. Si la réglementation ne nous impose pas de
modifier le prix de part sur la base des valeurs d’expertise au 30 juin 2023, nous avons décidé de sa modification afin que le prix de part de la SCPI soit en adéquation avec la valeur du patrimoine actuelle et à moyen terme.

Nous avons décidé de positionner ce nouveau prix de part en tenant compte d’une projection des futures évolutions inéluctables des marchés immobiliers européens afin que le prix soit en adéquation avec la valeur du patrimoine actuelle et au 31 décembre 2023 de la SCPI. Ce nouveau prix de part est ainsi fixé à 181€.

Pour résumer, ils n’étaient pas obligés de baisser le prix de la part, mais ils l’ont quand même fait.

[UQ86139 (agrippaminor)]

@Norayk

Je suis en partie d’accord avec zizou.
C’est sûr qu’il faudra attendre un peu pour y revenir mais pendant combien de temps et quel sera leurs prix justes?

Je pense que tout investisseur intéressé par les SCPI, surtout actuellement, devrait tenir compte de certains points. Voici en vrac certains d’entre-eux qui me semblent pertinents:

• Les SCPI c’est de l’immobilier pour du long terme. Ce n’est pas comme pour les marchés actions ou immobilier coté. Les AV assurant la liquidité, ce point est parfois négligé, alors que cette liquidité peut contribuer à fragiliser la SCPI même.
• Il faut toujours diversifier max sur tous les plans (gestionnaire, typologie, pays etc) mais nous en avons déjà parlé de tout ça longuement.
• Le rendement d’une SCPI est un des éléments à prendre en compte mais pas forcément le plus important. Sa régularité est un plus. La baisse du prix de la part augmentera mécaniquement la rentabilité au moins dans un premier temps, mais si cette baisse est justifiée par la dégradation des qualités intrinsèques de la SCPI, elle déclenchera aussi la méfiance et la fuite des investisseurs (mouvement amplifié pour les SCPI dans les AV). La fuite de capitaux risque de mettre en difficulté la SCPI et démarrer un cercle vicieux. La baisse de prix risque alors de continuer et la SCPI peut être contraint à vendre à perte des immeubles rentables dans un marché baissier.
• L’indépendance de la SCPI par rapport à des grands groupes (banques, assurance, etc) est un plus aussi pour moi. Je privilégie les groupes spécialisés en immobilier qui restent plus agiles. Le gestionnaire doit avoir la maitrise de sa collecte. Le passage à l’action ne devrait pas nécessiter une cascade d’approbation des chefs et des grands chefs ainsi que des encore plus grands chefs et des commissions innombrables.
• Ils faut toujours se méfier des SCPI qui sont plus endettées que la moyenne, indépendamment du niveau d’endettement autorisé par ses status. Surtout celles qui ont grossi rapidement ces dernières années grâce au recours à l’endettement sont à éviter. Cela veut dire qu’ils ont acheté en panique de peur de rater le train alors que les souscriptions n’étaient pas suffisantes, donc au plus haut du marché et avec des taux d’endettement qui deviennent de plus en plus problématiques.
• L’évolution du taux d’occupation (TOF) sur quelques années est aussi à prendre en compte. Cela montre la qualité des immeubles et de leur gestion ainsi que la facilité avec laquelle ils sont loués.
• Je regarde aussi à la variation du montant des loyers après renouvellement de bail. Un local qui rapportait par ex 100k€/an jusqu’à maintenant, si après le renouvellement de bail ne rapporte plus que 90k€/an n’est pas un bon signe. Le TOF reste toujours élevé mais le rendement diminue. Je me dis alors que la SCPI est en position de faiblesse par rapport au(x) locataire(s).
• Le nombre de transactions annuelles (achat et vente d’immeubles) est un autre critère montrant le dynamisme de la SCPI pour profiter des occasions et de renouveler leur parc qui vieillit forcément. Savoir délester des boulets pour ré-investir est un atout. Cela montre aussi qu’elles savent s’adapter à l’environnement économique et social et qu’elles sont en mouvement… ou plutôt dans le mouvement.
• L’évolution du nombre d’associés est également important. Au fil des trimestres, la stagnation ou pire le recul est à surveiller de même que le nombre de parts en attente de retrait.
• L’augmentation régulière du prix de la part depuis plusieurs années et la distribution des plus-values provenant des ventes d’immeubles montre la capacité de la SCPI à augmenter sa valeur et sa confiance en soi. Il faut mettre à part le cas des SCPI récentes de petites tailles qui grâce à leurs dynamismes (ou par chance) affichent des progressions alléchantes parfois. La constance est plus importante. Il faut y aller à petite dose. Il vaut mieux préférer un investissement qui rapporte 3%/an pendant 10 ans à un autre qui affiche 6% de façon aléatoire.

Aujourd’hui, si j’ai une SCPI à qui je fais confiance, qui remplit mes critères, qui est assez solide, dynamique, peu endettée et qui continue à croitre grâce aux nouvelles souscriptions, je ne vois aucune raison pour vendre mes parts. Au contraire. Même si le prix des parts diminue et puisque je la garderai pendant de longues années, cette SCPI qui me rapporte 100€/mois continuera à me rapporter toujours 100€/mois. Si la baisse du prix est due à la baisse du prix de l’immobilier en général, je considérerai cette baisse comme une occasion, à la fois pour moi et pour la SCPI, et je continuerai à m’investir pour augmenter mon rendement à long terme.

Par contre, si cette baisse est aussi la conséquence d’une mauvaise gestion, ne vous épargne pas d’autres baisses de prix et ne garantie pas non plus le rendement qui peut baisser aussi parallèlement. C’est le piège à éviter.

Un dernier mot, si vous avez identifié de telles SCPI, allez y progressivement avec un versement mensuel comme vous l’auriez fait dans un marché boursier en baisse. On peut toujours aller plus bas.

Il faut donc passer beaucoup de temps à comparer et surtout se pencher sur les bulletins trimestriels et rapports annuels sur 2-3 ans pour avoir une idée de la santé sous-jacente de la SCPI indépendamment de la crise actuelle.
Certaines d’entre-elles risquent de ne pas survivre.

Cette analyse très complète souligne que la prudence, la patience et l’application sont de mise. En effet, il faut fouiller la documentation disponible afin de se faire une idée claire de chaque SCPI. Qui plus est, il convient de lire entre les lignes, car ni les bulletins trimestriels ni les rapports annuels ne vous diront jamais qu’il ne faut pas acquérir la SCPI en question.

A l’heure des annonces de baisse de prix de part (exacerbée par un langage journalistique outrancier), j’ajouterais qu’il faut savoir clairement pourquoi on acquiert des SCPI. Si on recherche un complément de revenu, la baisse de prix de la part est certes une déception, mais c’est le revenu que l’on recherche, pas la valeur absolue du capital, qui ne compte qu’au moment de revendre. Or, les frais d’entrée sont tels que toute sortie prématurée non seulement concrétise une perte mais vous prive également du revenu recherché.

Ceci vaut pour les parts D dont les revenus sont distribués en assurance vie. Car les revenus capitalisés générés par les part C, eux, sont entamés lors d’une baisse de prix de la part. L’avantage de la capitalisation des revenus en assurance vie se réduit, à mon sens, à la certitude de pouvoir continuer d’acquérir une SCPI donnée dans la durée, alors que le choix individuel de reverser sur une SCPI ses revenus distribués peut être entravé par des limitations en vigueur, tel que des maxima en terme de pourcentage détenu ou de montant investi.

Par ailleurs, la même philosophie s’applique au placements boursiers. C’est les dividendes et les coupons qui comptent, alors que la presse est obnubilée par les fluctuations des valeurs, dont la description contribue à fournir des une sensationnelles. Dans les deux cas, il faut avoir les épaules rondes, se contenter d’encaisser ses revenus, et guetter la prise de plus-value le moment venu (quitte à être déçu du moment choisi) voire le moment de revenir.

[UQ86139 (agrippaminor)]

@AA58

Bonjour à tous.
De toutes façon cela reste un dilemme pour savoir s’il faut vendre Primopierre et Primovie. Si l’achat est relativement récent il faut compter sur des pénalités et si on veut rester dans l’immobilier via des SCPI, avec des frais d’entrée de7,8 voire 10% pour en reprendre d’autres(peut être plus solides???) est ce que la baisse du prix de ces 2 SCPI sera plus élevée que les frais d’un nouvel achat. En ayant à l’esprit que les loyers continuent de tomber et si on les réinvestit dans ces mêmes SCPI le prix d’achat est moindre. Ou alors des SCPI sans frais d’achat mais quand on en a déjà?
J’ai ces deux SCPI et j’avoue que je ne sais pas quoi faire surtout pour Primopierre. Primovie je conserve.

Bonjour AA58: en guise de réponse à votre interrogation sur Primopierre, sachez que la baisse de prix est déjà intervenue. Aussi concrétisez-vous votre perte en revendant les parts ayant subi cette minoration, tout en encourant la pénalité imposée par Spirica (en supposant que vous y ayez logé vos parts ces 3 dernières années). Si bien que, en en vendant pour investir le produit ailleurs, vous subissez une triple peine, perdant doublement sur Primopierre et déboursant des frais d’achat du nouveau support. Quant à Primovie, aucune baisse n’ayant encore été annoncée (que je sache), les pertes éventuelles sont plus contenues en cas de vente. Après, on peut regretter d’avoir vendu si le prix de la SCPI ne subit pas de baisse, évidemment.

[UQ86139 (agrippaminor)]

@AA58

Bonjour Agripaminor
Merci pour votre réponse avec laquelle je suis tout à fait d’accord et qui est la plus sage.
Mais Primopiere ne peut elle subir une nouvelle baisse? Personne ne peut le dire mais le vent semble contraire chez Primalliance.
Acceptons l’augure que cette première baisse fût salutaire et que la dernière date de valeur de reconstitution qui date de juin 2023 ne soit pas revue à la baisse.

Bonjour AA58 et merci pour votre commentaire. Vous avez tout à fait raison, j’aurais dû écrire « une » baisse et non pas « la » baisse, car vous me semblez mieux informé que moi en parlant d’une 2e baisse éventuelle du prix de Primopierre. Quant à une modification de la valeur de reconstitution, nous ne serons fixés sur notre sort qu’à partir de la publication du rapport annuel 2023 au printemps prochain.

[PC258130 (philippe91)]

@Vince92300

@philippe91

J 'ai rencontré un gars de Perial la semaine dernière lors du Investir Day au Carrousel du Louvre.

Je l 'ai un peu engueulé . En gros il m 'a dit qu 'ils avaient préféré faire une seule opération de baisse pendant l 'été que de refaire une baisse en début 2024 comme certains risquent de faire …

Je lui ait dit que ce n 'était pas évident qu 'ils allaient attirer des clients quand il y a une baisse de prix car pour moi on ne rattrape un couteau qui tombe.

A suivre enfin il m 'a offert un crayon en contrepartie

Bonjour,

avez-vous eu des infos sur Primovie ? J’en ai un paquet et je me pose des questions… vendre la moitié avec 3% de frais Linxea en AV ou garder tout ?

Un avis ?

Bonjour,

C’est pas Primonial que j 'ai rencontré mais Perial …

J 'ai aussi du Primovie en direct que je garde même si je ne suis pas complètement rassuré . J 'avais vendu celles que j 'avais en avie .

[PC258130 (philippe91)]

@avvel

Ayant vu passer des infos semant le doute sur la valeur de reconstitution de Primovie, j’ai vendu tout ce que j’avais en av il y a un petit mois. Par contre désolée mais je n’ai plus la source des infos.

J 'ai des rumeurs de baisse de Primovie et Primopierre (sources CGP avec qui j 'ai échangé ou lu ).

Pour Primovie j’avais vendu mes parts en avie( mais gardé en direct à crédit ) vu la surcote en 2022 donc ca me parait cohérent . Pour Primopierre , idem que pour Primovie , vendu aussi en avie( mais gardé en direct à crédit). Là ce serait une mauvaise nouvelle mais ca parait crédible …

En conclusion , Primovie assez certain , Primopierre possible…

[PC258130 (philippe91)]

[quote=hophop]

@philippe91

@avvel

J 'ai des rumeurs de baisse de Primovie et Primopierre (sources CGP avec qui j 'ai échangé ou lu ).

Primopierre à déjà baissé en cours d’année, il faut donc comprendre rumeur d’une nouvelle baisse pour Primopierre ?

Oui c’est ce que l 'ai lu sur un autre forum… ( de la part de CGP )

[PC258130 (philippe91)]

@philippe91

@Norayk

Or, réduire fortement le prix d’une SCPI reste un moyen assez radical d’espérer relancer la collecte…

=> ca se discute …

Par exemple La valorisation d ’ Orpea avait fortement diminué (euphémisme) mais ca n 'a pas visiblement attiré beaucoup d 'investisseurs .

Bref je serai prêt à acheter des SCPI, pas sûr que j 'aurai confiance dans ces gens là . J 'irai peut être d 'avantage chez Corum au hasard…

[PC258130 (philippe91)]

[quote=JEROME]

@philippe91

@Norayk

@Bruno

… Or, réduire fortement le prix d’une SCPI reste un moyen assez radical d’espérer relancer la collecte…

=> ca se discute …

Par exemple La valorisation d ’ Orpea avait fortement diminué (euphémisme) mais ca n 'a pas visiblement attiré beaucoup d 'investisseurs .

Bref je serai prêt à acheter pas des SCPI, pas que j 'ai confiance dans ces gens là . J 'irai peut être d 'avantage chez Corum au hasard…

Oui, mais Orpea, c’est complètement différent. Déjà, trop endetté, les malversations, la maltraitance…

C’était un exemple. C’est juste pour dire que quand le couteau tombe , on n ’ a pas envie de le prendre au vol. La confiance va vers ceux qui le mérite…

[PC258130 (philippe91)]

J 'ai rencontré un gars de Perial la semaine dernière lors du Investir Day au Carrousel du Louvre.

Je l 'ai un peu engueulé . En gros il m 'a dit qu 'ils avaient préféré faire une seule opération de baisse pendant l 'été que de refaire une baisse en début 2024 comme certains risquent de faire …

Je lui ait dit que ce n 'était pas évident qu 'ils allaient attirer des clients quand il y a une baisse de prix car pour moi on ne rattrape un couteau qui tombe.

A suivre enfin il m 'a offert un crayon en contrepartie

[PC258130 (philippe91)]

@Brix

déjà en 2021: Immobilier: l'AMF requiert 500.000 euros d'amende contre Perial Asset Management

Les derniers avis google sur Perial sont révélateurs de la perte de confiance de leurs clients…

Sais pas ce qui se passe chez eux mais il semblait qu 'il y a quelques années cette boite semblait plus sérieuse …

[PC258130 (philippe91)]

Un petit résumé à date…

https://imgur.com/5vrj3zG

[PC258130 (philippe91)]

https://bourse.boursorama.com/patrimoine/actualites/scpi-faut-il-vendre-c737cb72df495da36e732893eecc0694

Pourquoi de nombreux épargnants se posent cette question aujourd’hui ?

En effet, la question peut se poser puisque, pendant l’été, une quinzaine de SCPI ont annoncé des baisses de prix de parts comprises entre 7 et 17% :

les SCPI d’Amundi Immobilier : Edissimmo , Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre ;
la SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM ;
quatre SCPI de Perial ;
deux SCPI de Primonial REIM ;
et deux SCPI de La Française .

Ce type de configuration ne s’était pas produit depuis la crise financière de 2008. Néanmoins, on doit également mentionner qu’ une petite dizaine de SCPI ont – à l’inverse – augmenté leur prix de part , souvent parce que leurs valeurs d’expertises avaient augmenté en 2022.

En résumé, nous sommes en train d’assister à une dispersion du marché entre les bons et les moins bons gérants car le contexte est devenu plus délicat pour l’immobilier en raison de la hausse des taux qui entraîne un ajustement des valeurs. Néanmoins, ce n’est pas une crise de l’immobilier comme titrent certains journaux puisque le marché reste sain avec une demande locative soutenue. Bien souvent, les loyers sont même orientés à la hausse sur les meilleures SCPI car l’indexation sur l’inflation joue à plein : certains gérants ont annoncé des hausses de loyers à périmètre constant supérieures à 10% sur les 18 derniers mois . Ainsi, ils sont en position d’augmenter leur distribution au bénéfice des associés. Pour les SCPI qui ont fortement décoté pendant l’été, leurs indicateurs locatifs sont – de manière générale – très stables, ce qui signifie que, sur la base de leur nouveau prix de part, leur rendement est bien supérieur à ce qu’il était auparavant .

En résumé, que l’on soit détenteur de parts de SCPI résilientes qui n’ont pas modifié – voire qui ont légèrement augmenté – leur prix de part depuis le début de l’année et qui ont annoncé qu’elles ne modifieraient pas leur prix à un horizon proche compte tenu de leurs fondamentaux solides, ou bien que l’on soit positionné sur des SCPI qui ont récemment revu leur prix à la baisse de façon substantielle, il est aujourd’hui peu opportun de revendre ses parts .
Est-ce le moment d’acheter ?

Oui, nous pensons que c’est le bon moment pour acheter des parts de SCPI et cela pour plusieurs bonnes raisons :

Il est toujours préférable d’acheter quand ce n’est pas cher ! Le fameux dicton boursier conseille « d’acheter au son du canon » et c'est ce que font les investisseurs avertis. Les SCPI qui ont baissé leur prix sont redevenues attractives compte tenu de leurs distributions prévisionnelles. Certaines ambitionnent de distribuer plus de 6% de rendement cette année !
La correction actuelle sur les marchés immobiliers fait le tri entre les véhicules et les gérants et elle crée des opportunités pour les SCPI récentes qui ne sont pas affectées par la dévalorisation d’un patrimoine historique et qui investissent grâce à leur collecte dynamique sur des actifs immobiliers décotés qui produisent des rendements dont personne n’aurait pu rêver il y a seulement quelques mois. Par exemple, le gérant Sofidy a récemment communiqué sur un montant de cash disponible de 750 millions d'euros à investir pour le compte de ses SCPI.
Certaines SCPI pensent pouvoir dépasser 7% de rendement cette année , soit plus de deux fois le taux du livret A… et elles sont ouvertes à la souscription ! On est donc très loin de l’effondrement de la classe d’actifs parfois médiatisé à tort.

Quelles sont les SCPI que vous recommandez ?

Actuellement, ce que nous privilégions chez Primaliance ce sont des SCPI avec un ratio collecte/investissement maîtrisé sur longue période . Dans les années fastes de l’immobilier sur la fin de la décennie 2010, certaines sociétés de gestion ont été plus prudentes que d’autres en limitant volontairement leur collecte lorsqu’il n’y avait pas suffisamment d’opportunités pour investir à bon escient sur le marché immobilier, c’est-à-dire qu’ elles ont su « fermer les vannes » au bon moment et les rouvrir lorsque le timing était opportun.

À titre d’exemple, on peut citer Sofidy qui a régulièrement plafonné les souscriptions à un certain montant de façon à continuer à sélectionner les actifs de façon rigoureuse à l’acquisition . Pour un gérant immobilier, l’idée est d’éviter impérativement « d’acheter pour acheter » suite à une « sur-collecte » subie car on risque d’entrer dans une spirale haussière sur les prix d’acquisition, un peu comme dans une vente aux enchères lorsque plusieurs acheteurs sont en compétition pour le même lot.

Nous pouvons également mentionner Corum AM comme exemple de société de gestion précautionneuse et maîtresse dans l’art du timing d’investissement . Depuis 10 ans, ses SCPI figurent en tête des classements grâce à l’approche opportuniste de l’équipe de gestion sur les différents marchés immobiliers européens et parce que la collecte est efficacement dirigée sur ses différents véhicules sous gestion en fonction des opportunités de marché.

Enfin, nous avons aujourd’hui de belles opportunités d’investissement sur trois autres types de SCPI :

les « jeunes » SCPI qui ne sont pas pénalisées par un patrimoine historique dans leur portefeuille et qui procurent actuellement des rendements au-delà de 6% voire 7% comme Remake Live et Iroko Zen ;
les SCPI investies sur les marchés régionaux qui ont une très bonne résilience sur les valeurs d’expertise et ont annoncé qu’elles ne baisseraient pas leur prix de part : Épargne Pierre ( Atland Voisin ), Vendôme Régions ( Norma Capital ) et Cœur de Régions ( Sogenial Immobilier ), cette dernière ayant même augmenté son prix de part de +0,76% le 1er juillet ;
une SCPI thématique qui a retrouvé ses niveaux d’expertises pré-covid : Atream Hôtels avec +3 ,03% sur la valeur d’expertise en 2022 et un quasi-doublement du dividende en 2022 par rapport à 2021.

Investir dans une SCPI avec Primaliance Retrouvez cet article sur Primaliance.com

[PC258130 (philippe91)]

[quote=Norayk]

@Bruno

… Or, réduire fortement le prix d’une SCPI reste un moyen assez radical d’espérer relancer la collecte…

=> ca se discute …

Par exemple La valorisation d ’ Orpea avait fortement diminué (euphémisme) mais ca n 'a pas visiblement attiré beaucoup d 'investisseurs .

Bref je serai prêt à acheter pas des SCPI, pas que j 'ai confiance dans ces gens là . J 'irai peut être d 'avantage chez Corum au hasard…

[PC258130 (philippe91)]

Pour se détendre un peu avec un titre accrocheur :

Argent. Mais pourquoi les SCPI font fureur ?

[PC258130 (philippe91)]

Je fais le constat que quand j’ai acheté en direct et en cash, j’ai ai eu le choix et pas de baisse constatée à date.

Par contre,dès que j’ai eu des contraintes de choix en assurance vie ou achat à crédit, ça s’ est moins bien passé.

Et je le dis à nouveau, quand vous avez acheté des SCPI il y a longtemps, il arrive souvent que les performances se dégradent avec le temps.

Après le vrai risque c’est en effet la crise de confiance qui entraîne des ventes à perte. Pour moi c’est trop tard pour vendre maintenant. Une fois de plus le grand public qui a acheté pendant ces 2 dernières années, va être une fois de plus le dindon de la farce.

[PC258130 (philippe91)]

@PG03465c58

Quand je vois certaines décotes, je me demande comment c’est possible : n’y a-t-il pas des manipulations de cours, avant ou après décote ? Comment est-ce possible de faire aussi mauvais ?

Mention spéciale pour Périal qui est vraiment en dessous de tout !

Je viens de voir la présentation pour les clients de Corum . Il y en a qui vont devoir aller apprendre leur métier chez eux !

Ces boites ont accepté l 'argent des clients notamment ceux des assureurs et ils ont acheté beaucoup trop cher contrairement à Corum qui a freiné les arrivées d 'argent durant les dernières années.

Maintenant c’est le contraire c’est Corum qui ouvre les vannes de la collecte et achète avec des grosses remises alors que les autres risquent de faire face à des décollectes avec des ventes forcées éventuellement.

Au final c’est une question de confiance . Les clients vont aller chez les quelques bons et les plus mauvais comme Périal vont prendre cher …