Bonjour à tous
Du fait des taux, je pense qu’il faut y aller, en profiter :
Caisse d’Epargne fait sur crédit conso 1,90% sur 20KEuros maxi sur 2 ans et on fait ce que l’on veut de l’argent. Travaux ou bourse
Prochain achat : petit appart sur bord de mer non loin d’une grande ville.
Objectif : année scolaire pour étudiant et pendant les vacances pour les touristes
Bonne journée
Pas jojo non plus sur le secteur des actions immo européennes. Ce secteur comme un certain nombre d’autres passe en phase baissière de Weintein (phase 4).
immobilier : comment emprunter au meilleur coût en 2016
ANNE-SOPHIE VION / JOURNALISTE | LE 19/02 À 08:10
Immobilier : les villes françaises qui offrent le meilleur pouvoir d’achat
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Immobilier locatif : ces villes à haut risque pour les investisseurs
Plus de 830 communes au marché locatif quasiment inexistant se retrouvent éligibles au dispositif d’investissement Pinel. Faisant courir le risque de plomber des centaines d’opérations d’investisseurs particuliers.
A n’y rien comprendre ! Alors que depuis juillet 2013, les communes de la zone B2 (de plus de 50 000 habitants, de moins de 250 000 habitants) avaient été bannies du dispositif d’investissement locatif Pinel, voici qu’elles sont de plus en plus nombreuses à y être réintégrées grâce à des agréments dérogatoires délivrés par les préfectures. Plus de 830 petites agglomérations ont déjà obtenu le fameux sésame ! Parmi elles, Angoulême, Béziers, Valence… « Et, plus surprenant encore, des communes de moins de 50 000 habitants comme Vichy, Mâcon, Mûrs-Erigné, en Maine-et-Loire, deviennent même éligibles au dispositif », s’étonne Renaud Cormier, directeur général de Théséis, spécialisé dans l’investissement locatif.
Découvrez les communes ayant obtenu un agrément pour être éligible au dispositif Pinel
Pour obtenir ces agréments préfectoraux, les communes sont censées démontrer qu’elles souffrent d’une réelle pénurie de logements et donc d’une demande locative forte. Mais, dans la pratique, d’autres critères un tantinet moins objectifs (enjeux politiques, pression des promoteurs,…) semblent guider ces décisions. « Avant les dernières élections régionales, nous avons constaté une recrudescence d’agréments préfectoraux », souligne Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, expert indépendant dans les logements neufs.
21% de vacance locative à Vichy
Conséquence de ces décisions pour le moins discutables : dans la plupart des communes nouvellement élues, l’investisseur reste confronté à des taux de vacance locative toujours aussi importants. Pêle-mêle : 21% à Vichy, 17,4% à Béziers, 12,9% à Valence ou encore 12,6% à Brive-la-Gaillarde, contre 7,5%, en moyenne. Autre indicateur alarmant, le ratio entre le nombre de logements et de ménages. Alors qu’il ne devrait pas excéder 1,1 logements par ménage, « il s’élève, par exemple, à 2,38 logements par ménage à Valence ou encore à 2,61 à Brive-la-Gaillarde », s’alarme Franck Vignaud. Pis, dans l’agglomération d’Angoulême (15 communes ont récemment obtenu un agrément), le ratio logements par ménage s’élève à 3,26.
On l’aura compris : les investisseurs qui s’aventurent dans de pareilles opérations encourent d’énormes déconvenues. En cas d’impossibilité de louer, ces derniers devront aussi rembourser leur avantage fiscal (de 12 à 21% du prix d’achat). Sans compter le risque de revendre à perte ou carrément, de se retrouver avec un logement invendable sur les bras comme les milliers d’investisseurs, victimes des dispositifs de défiscalisation de Robien.
Marie-Dominique Dubois
On parle moins des villes ou villages qui depuis la crise économique ont perdu 50 % .
Je peux aussi vous garantir que l’hémorragie continue car tout est à vendre ou tombe en ruine
Bonjour Lindes
J’habite sur la commune limitrophe à Labège ( 31 ) .
On trouve sur cette commune de Labège des milliers d’emplois .
Après Sofia -Antipolis , c’est la deuxième technopole ,car il n’y a pas que Airbus sur la périphérie Toulousaine .
Lorsqu’il n’y a pas de tissu économique , comme dans le sud du département , proche des Pyrénées , l’immobilier s’effondre .
Tu as tout à fait le droit de considérer que les successions sont peu taxées .
Il faut avant tout regarder ce qui se pratique chez nos voisins européens .
Pose toi la question :
« Pourquoi , 30 000 entreprises sont parties en Belgique avant que le chef d’entreprise ne prenne la retraite ? »
Quelques commentaires en vrac
1-Aujourd’hui , au Danemark , à la suite de la politique de la BCE , comme les gens empruntent à taux variable pour l’immobilier , les intérêts sont négatifs .
2-Je lisais hier qu’une banque en France facture à ses clients pour des dépôts supérieurs à 100 000 Eu. un taux de 0,4 % correspondant au Q.E.
3-Une personne assujetti à l’ISF qui dispose de 20 000 Eu . va à sa banque pour ouvrir un livret .
Pour 20 000 Eu
Taux d’imposition : 30 %
Intérêt : 1,2 % : 240 Eu.
Prélèvements sociaux : 37,2
Impôt sur le revenu : 68, 33
Gain après impôt : 134, 47
Il faut ajouter au taux de 0,7 % , 140 Eu. d’ISF
Le montant total de la fiscalité est de 245, 55 Eu.
Après impôts on perd 5, 53 Eu.
Le taux de prélèvements est de 102, 3 %
4-On peut toujours rêver d’une harmonisation de la fiscalité européenne , mais il est préférable de regarder la réalité en face. Un seul exemple : au Portugal il n’y a pas de droits de succession
Il faudrait demander à lindes4 combien il fait en net avec son appartement en périphérie toulousaine à Labège qui est une zone à très fort potentiel d’emplois.
Il est clair que sur Paris en net tu tombes à 1%
Faisant parti du CODEV de Toulouse métropole , je peux dire à lindes4 qu’il a fait le bon choix .
La troisième ligne de métro qui relira la technopole de Labège , seconde de France , au secteur aéronautique respecte le calendrier .
Il aura le métro en 2024 comme prévu et son appart va prendre une sacrée PV
Je partage l’avis de joel et j’ajouterai en rigolant surtout depuis qu’ils ont fermé la prison .
De façon plus sérieuse je donne à dav69 , une info , que je pense avoir mise sur ce forum il n’y a pas trop longtemps.
Si tu regardes le prix médian de l’immobilier depuis la crise de 2007 , Toulouse est quasiment au plus haut ( une différence de 10 Euros)qui se situait en juillet 2015 ou 2016.
Pour cette période , Marseille a perdu plus de 10 % et bien évidemment Bordeaux est au plus haut .
Autre paramètre dav 69 que tu dois prendre en compte c’est le différentiel de population pour la périphérie est de 18 000 habitant par an ce qui en fait la ville la plus attractive de France .
Concernant la ligne TGV qui devait relier en 2025 Toulouse à Paris , Macron a dit non . En conséquence de quoi , j’ai prévu d’acheter un solex .
Ce forum devient de plus en plus sympa .Celà me change des forums roulette où l’on passe le plus souvent notre temps a se quereller.
Ils va falloir que les toulousains , un jour on se rencontre !!!
Toulouse est la ville où les Français ont le plus envie de devenir propriétaires
Voilà encore une étude* qui va donner le sourire aux aficionados de la Ville rose ! Elle a été réalisée par l’institut Opinion Way pour Fortuneo. La banque en ligne a sondé les Français pour connaître leurs envies et leurs projets en matière d’immobilier. 10 grandes métropoles Françaises ont été analysées : Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Lille, Strasbourg, Nantes, Aix-Marseille, Nice, et Rouen. Dans quelle grande ville les Français achètent-ils le plus ou ont-ils le plus envie d’acheter ? Quel est leur budget ? Quelles sont leurs attentes et les principales motivations qui les poussent à devenir propriétaires ?
Le premier enseignement de ce sondage est que Toulouse est définitivement une ville qui séduit. Elle arrive en effet en tête des métropoles où les Français investissent ou ont l’intention d’investir. C’est en effet à Toulouse que les habitants sont les plus nombreux à avoir acheté un bien au cours des cinq dernières années ou à avoir l’intention d’en acheter un au cours des cinq prochaines années (49 % contre 43 % pour l’ensemble des métropoles).
Un tiers des Toulousains veulent acheter dans les 5 ans
La particularité de Toulouse est que si seulement 17 % des habitants y ont acheté au cours des cinq dernières années, 32 % pensent le faire dans les cinq ans à venir. C’est sept points de plus que la moyenne nationale, et c’est la seule ville qui dépasse les 30 %.
Les moments de vie propices à l’achat immobilier des Toulousains sont similaires à ceux des autres métropoles : c’est l’installation avec le conjoint/la conjointe (53 %) qui l’emporte devant la perception d’un héritage ou d’une donation (52 %).
La maison en banlieue toulousaine est la plus prisée
Si les raisons les plus citées par les Toulousains pour acheter un bien sont financières -arrêter de payer un loyer tous les mois (43 %) et constituer un patrimoine pour son propre avenir (37 %) -, on trouve également des raisons liées au confort et à l’environnement.
À Toulouse, 31 % de ceux qui achètent le font pour avoir un jardin (contre 24 % en moyenne), 30 % veulent avoir une plus grande surface, 25 % aspirent à habiter dans un meilleur environnement et 20 % souhaitent avoir plus de calme.
En cas d’achat immobilier dans les 12 mois à venir, 40% des Toulousains souhaiteraient une maison en périphérie (de 119m2 en moyenne) et 37% un appartement en centre-ville (de 80m2).
Les habitants de Toulouse seraient prêts à dépenser 308 000 € pour une maison et 200 000 € pour un appartement.
*Sondage réalisé auprès de 2503 personnes représentatives de la population nationale française âgée de 18 ans et plus des dix principales métropoles françaises du 1er au 7 Septembre 2017.
La hausse des prix de l’immobilier accélère en France
Les prix ont grimpé de 3,5 % sur un an, un niveau jamais vu depuis 2011. MARIE BARTNIK « Nous avons failli à notre mission », a reconnu Emmanuel Besnier, PDG de Lactalis, jeudi à l’Assemblée nationale. PHILIPPE WOJAZER/REUTERS Les prix de l’immobilier ont poursuivi leur ascension au début d’année, et grignotent peu à peu le pouvoir d’achat des ménages. Ils ont progressé de 3,5 % sur un an au premier trimestre, selon l’indice notaires-Insee, après une hausse de 3,3 % en fin d’année 2017. Une telle accélération n’avait pas été constatée depuis plus de six ans. LOGEMENT «Les écarts se resserrent entre la région parisienne et le reste de la France », constate Thierry Delesalle, notaire à Paris. Dans la capitale, où le coût de la pierre atteint des sommets, à plus de 9 000 euros le m2 en moyenne, les prix montent moins vite qu’avant. Au cours des trois premiers mois de l’année, ils n’ont gagné à Paris que 0,3 %. Ils ont tout de même augmenté de 7,3 % en un an (à fin mars), contre 8,7 % en fin d’année dernière. Les notaires anticipent désormais une valorisation du m2 parisien à 9 300 euros en juillet prochain. Au-delà du périphérique, le marché continue sur sa lancée. Les prix augmentent toujours de 3,8 % sur un an en petite couronne et de 2,2 % en grande couronne. 08/06/2018 2/2 Dans l’ensemble de la France, Ile-de-France exceptée, les prix grimpent en revanche d’une façon inédite depuis 2011, de 3,1 % sur un an. Cette inflation n’est bien sûr pas uniforme partout en France, et se trouve « essentiellement due aux villes dynamiques », constate le notaire. En ce début du mois de juin, selon le site d’évaluation Meilleursagents, les prix grimpent ainsi de près de 10 % sur un an à Lyon, « qui prend sa revanche sur Bordeaux ». Les prix y progressent de 6,8 %. À Rennes, ils gagnent aussi 5,8 % et à Toulouse 3,6 %. Le soutien du crédit Ces hausses de prix ne pénalisent cependant pas outre mesure le marché pour l’instant, grâce à la faiblesse des taux de crédit immobilier. Quelque 956 000 tran sactions ont été conclues au cours des douze derniers mois selon l’Insee, soit peu ou prou le même volume qu’au trimestre précédent (960 000). « Les banques acquièrent traditionnellement leurs clients via le crédit immobilier. Elles soutiennent le marché à bout de bras et continuent d’offrir aux ménages des conditions très avantageuses », explique Michel Mouillart, économiste associé à l’organisme Crédit Logement. Les taux de crédit ont baissé depuis le début de l’année, et s’établissaient en moyenne à 1,46 % en mai (1,44 % sur 20 ans), comme en février 2017. Et puisque l’inflation remonte, « les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis le début des années 2000 », note l’organisme. Les banques prêtent de surcroît sur des durées de plus en plus longues (plus de 18 ans en moyenne). Cette politique commerciale a pour l’instant permis d’amortir la hausse des prix de l’immobilier et la baisse du soutien public à l’accession. Mais pour combien de temps ? Les taux de crédit devraient doucement remonter en 2018, jusqu’à atteindre 1,6 % en fin d’année, selon Crédit Logement, et les banques ne prêteront pas non plus indéfiniment sur des durées aussi longues. « La grande inconnue n’est pas 2018 mais 2019 », s’inquiète Michel Mouillart. La hausse des frais de mutation envisagée par le gouvernement pourrait ainsi tomber au mauvais moment.
Le pouvoir d’achat immobilier recule dans la moitié des grandes villes
Malgré la faiblesse des taux de crédit, le pouvoir d’achat immobilier des Français a continué de baisser dans près de 50 % des grandes villes entre janvier et juillet 2018. Dans certaines communes, la superficie finançable a chuté de 6 m².
Des pertes allant de 1 à 6 m² selon les villes
Entre janvier et juillet 2018, 10 des 20 grandes villes de France enregistrent des baisses de m² finançables (à partir d’une mensualité de 1 000 € par mois sur 20 ans). Parmi les perdantes, figurent dans le peloton de tête notamment Anger qui perd 6 m², ainsi que Marseille et Toulouse avec 4 m² de moins.
Du côté des villes gagnantes, on retrouve Saint-Etienne qui caracole toujours en tête avec 153 m² finançables pour 1 000 € de remboursement mensuel.
Mention spéciale pour Le Mans qui prend la 2e du classement. La ville profite à la fois de prix en légère baisse et du recul des taux, ce qui permet à ses habitants de gagner une pièce en seulement 6 mois. En effet, 11 m² de gagnés entre janvier et juillet 2018 pour une mensualité de 1 000 €.
Immobilier : Bordeaux, Mérignac et Pessac dans le top 5 des plus fortes hausses de France
Les prix des appartements dans l’ancien continuent de s’envoler à Bordeaux mais aussi à Mérignac et Pessac, selon le dernier baromètre de Seloger.com. Bordeaux Métropole signe ainsi la plus forte hausse de France tant pour les appartements que pour les maisons. En revanche, sur les trois derniers mois, les prix des appartements à Bordeaux enregistrent un repli de -1,8 %. Le premier signe d’une accalmie ?
Alors que Bordeaux est à nouveau citée comme la destination la plus prisée par la moitié des 84 % de cadres parisiens souhaitant quitter l’Ile-de-France, selon la dernière enquête de Cadremploi.fr, et que les étudiants bordelais se désespèrent de trouver un appartement à louer, les prix de l’immobilier continuent de grimper… mais pourraient enfin être en passe de s’assagir. La fièvre n’est pas encore retombée mais les symptômes semblent s’atténuer pour laisser la place à une progression modérée des prix voire même une stabilisation.
Une fièvre en passe de s’atténuer ?
Pour autant, Mérignac, Bordeaux et Pessac figurent dans le top 5 des plus fortes hausses des prix des appartements anciens sur un an selon le baromètre des prix de l’immobilier établi par Seloger.com à la fin juillet 2018 dans 81 villes de France :
• Mérignac : +16,6 % à 3.184 €/m2
• Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine) : +14 % à 6.127 €/m2
• Bordeaux : +13,6 % à 4.647 €/m2
• Valence (Drôme) : +12,3 % à 1.940 €/m2
• Pessac : +12,2 % à 2.951 €/m2
•
Dans l’ensemble des communes de Bordeaux Métropole, le prix moyen des appartements dans l’ancien augmente de +9,2 % sur un an et frôle les 4.000 € (3.997 €/m2) tandis que celui des maisons dans l’ancien bondit de +12,6 % à 4.377 €/m2. Dans les deux cas, il s’agit des plus fortes hausses constatées par le réseau au sein de seize métropoles françaises au cours des douze derniers mois !
Alors jusqu’où les prix grimperont-ils dans l’agglomération ? Pas nécessairement beaucoup plus haut à en croire l’évolution des trois derniers mois puisque les prix des appartements dans l’ancien semblent en effet se stabiliser à Bordeaux avec un repli de -1,8 % alors même qu’au niveau national cet indicateur progresse de +1,2 %. Après deux ans de très forte hausse, l’immobilier bordelais pourrait donc se tranquilliser tout en restant à un haut niveau.
Des prix qui stagnent au 1e semestre 2018
Le réseau Guy Hoquet confirme cette tendance puisqu’il enregistre une stabilisation (-0,1 %) sur les prix des transactions enregistrées par ses agences à Bordeaux au 1er semestre 2018, pour un prix moyen de 4.050 €/m2. Certains quartiers restent cependant encore orientés à la hausse : « Aux Chartrons, les prix ont à nouveau progressé de +3,5 % au 1er semestre mais cela reste nettement inférieur aux hausses de 2017 qui ont atteint jusqu’à +17 % en un an, notamment pour des maisons ou appartements en pierre ancienne », observe Olivia Lachambre, responsable de l’agence Guy Hoquet Bordeaux Chartrons.
Et pour les mois qui viennent, la professionnelle de l’immobilier estime que « les prix devraient rester à ce niveau en 2018. Il n’y a pas de baisse à prévoir cette année et, en 2019, on devrait probablement tourner autour de +2% sur l’ensemble de l’année. »
Immobilier : exceptionnelle accalmie sur les prix
En baisse dans 70% des villes françaises au cours des trois derniers mois, les prix des logements anciens ont toutefois augmenté de 0,7% à Paris. (© DR)
PRIX DE L’IMMOBILIER
Par Laurent Saillard
Publié le 26/09/2018 à 07:29 - Mis à jour le 26/09/2018 à 07:29
/www.lerevenu.com/immobilier/prix-de-limmobilier/immobilier-exceptionnelle-accalmie-sur-les-prix
Les prix des logements anciens ont baissé au cours des trois derniers mois dans plus des deux tiers des grandes villes. Mais de fortes disparités subsistent au niveau national.
Selon l’observatoire LPI Seloger, les prix des appartements anciens ont baissé au cours des trois derniers mois dans 70% des villes de plus de 200.000 habitants en France. Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI SeLoger, juge cette situation exceptionnelle.
Le mois d’août est en effet habituellement plutôt calme. L’activité n’est pas très importante à cette période de l’année. Et le recul des ventes engagé depuis le début 2018 se poursuit. Mais le bas niveau des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers a soutenu les decisions des acquéreurs, et le nombre d’avant-contrats signés en août a été atypique.
Les prix ont aussi baissé en août
Les prix proposés ont baissé en août, ce qui avait déjà été le cas en juillet. Avant transaction, le recul des prix affichés par les vendeurs sur les maisons a été d’environ 1% au cours des trois derniers mois. La décrue sur les prix de presentation des appartements s’était, elle, manifestée depuis la fin du printemps.
Les notaires avaient déjà confirmé la stabilisation du marché avec une baisse des ventes, qui, après avoir culminé en 2017 à un record proche d’un million de transactions pour la France entière, ont désormais arrêté de progresser d’un trimestre à l’autre. Mais l’Insee et les notaires avaient, dans leurs publications de début septembre, confirmé une progression persistante des prix, observée à fin mai, en rythme annuel.
Or, la demande de logements anciens a été fragilisée par cette hausse des prix qui s’est effectuée de 2016 à début 2018 et qui a dégradé la solvabilité des candidats à l’achat. Dans le même temps, «la suppression des aides personnelles à l’accession a nettement pénalisé les primo-accédants qui constituent la moitié des acheteurs de logements anciens, sans que le dynamisme de l’offre bancaire ne permette de compenser cet effet négatif», analyse Michel Mouillart.
Selon l’observatoire LPI Seloger, le nombre d’avant-contrats mesuré en rythme annuel serait désormais en recul de 5,3%. Et il ne prévoit pas de rebond de la demande d’ici la fin de l’année.
Grande disparité géographique
Mais une grande disparité géographique subsiste toujours au niveau national. Dans des villes comme Lille ou Paris, le ralentissement de la hausse des prix se confirme, mais l’évolution reste encore légèrement positive sur la période récente. Les prix auraient ainsi encore augmenté en moyenne de 1,1% à Lille et de 0,7% à Paris au cours des trois derniers mois. À Rennes, ils auraient même encore grimpé de plus de 3%.
Dans les villes où les prix ont fortement progressé depuis trois ans, les transactions les plus récentes montrent un léger repli. Le recul sur les trois derniers mois est ainsi de 2,5% à Bordeaux, 1,7% à Nantes, 1,3% à Toulouse, 1,1% à Nice, 1% à Lyon, et 0,4% à Marseille. Plus prononcé, le repli s’affiche à 4,5% à Grenoble, 4,7 % à Montpellier, et 6,3% au Havre.
Dans les villes de plus de 100.000 habitants, et de moins de 200.000 habitants, la situation est également contrastée. À Besançon ou Perpignan, les prix baissent sur un an. À Brest, au Mans ou à Mulhouse, la dégradation du marché est plus récente. Mais dans les deux tiers de ces villes de province, les prix ont bien progressé sur les dernières années et ne font que se stabiliser, comme à Angers, Limoges ou Orléans. À Clermont-Ferrand ou Dijon, l’activité reste calme.
Un repli constaté après trois ans de hausse
Ces observations de court terme ne doivent toutefois pas faire oublier le mouvement de hausse qui s’est inscrit sur près de trois ans dans de nombreuses métropoles. La hausse des prix des appartements est de 10% sur un an à Rennes, et encore de 9% à Bordeaux sur un an.
Et elle évolue de 5% à 7% sur un an à Lyon, Nantes et Toulouse. Le plus souvent, la hausse des prix est bien sûr plus nette en centre ville.
Cette évolution du marché a un impact sur les marges de négociations pour les acheteurs. Le phénomène reste encore difficile à apprécier en moyenne nationale, car il varie selon les zones. Les marges devraient se réduire, mais dans certaines grandes villes, les vendeurs savent bien que le niveau des prix reste historiquement très élevé.
L’observatoire LPI Seloger évalue cette marge de négociation à 4% à fin aout pour la France entière, en l’estimant à 3,3% pour les appartements et à 4,6% pour les maisons.
Selon MeilleursAgents, les prix grimperont en un an de 6 % à Paris ou à Lyon et jusqu’à 9 % à Toulouse.
Après des mois de hausse ininterrompue des prix immobiliers accompagnée d’une succession de records de ventes, la question était inéluctable. Tout cela est-il bien raisonnable? Les prix de la pierre ne sont-ils pas surévalués? Lors de sa conférence de presse de rentrée, le site d’évaluation MeilleursAgents a tenté de balayer ces doutes, décrivant un marché particulièrement solide. Les douze mois écoulés depuis septembre 2018ont pourtant déjà connu des hausses non négligeables: + 1,4 % à travers la France, tirés vers le haut par les grandes villes dynamiques. C’est ainsi que les tarifs ont bondi de 10,2 % à Lyon sur la même période, de 9,3 % à Nantes et de 7,1 % et 7 % à Toulouse et Rennes. La capitale, quant à elle, a franchi le cap de 10.000 €/m2 cet été selon MeilleursAgents pour s’afficher désormais à 10.115 €/m2 au terme d’une hausse annuelle de 8,8 %.
Tous les spécialistes s’accordent à reconnaître que le million de ventes devrait être dépassé sur l’année 2019
Une valse des étiquettes qui n’a pas rebuté les acheteurs puisque à fin mai (statistiques des notaires), on avait enregistré un volume record annuel de 994.000 transactions dans l’ancien. Tous les spécialistes s’accordent à reconnaître que le million de ventes devrait être dépassé sur l’année 2019. Si les acheteurs sont moins découragés que jamais, c’est que la quasi-totalité des indicateurs restent au vert pour pousser à l’investissement immobilier.
Avantage des taux bas
En premier lieu: le pouvoir d’achat immobilier. Comme le répètent les courtiers en crédit depuis des mois, les taux bas ont généré une baisse des coûts des prêts de près de 30 % en huit ans. Résultat: à de rares exceptions près, acheter est aujourd’hui plus abordable qu’il y a huit ans. Encore faut-il éviter les villes où les prix flambent et pouvoir accéder au crédit immobilier. «Les problèmes d’accessibilité au logement risquent à moyen terme de s’étendre à des agglomérations jusque-là épargnées et qui connaissent actuellement une forte attractivité, comme Nantes ou Toulouse», reconnaît MeilleursAgents dans son analyse du marché.
Pour ceux qui peuvent acheter, il n’a jamais été aussi rapide d’amortir son achat par rapport à une location
Pour ceux qui peuvent acheter, il n’a jamais été aussi rapide d’amortir son achat par rapport à une location. Selon les calculs de MeilleursAgents, au-delà de 2 ans et 5 mois sur place, il est plus intéressant d’acheter que de louer à travers la France (contre 6 ans et 1 mois à Paris). Ces chiffres étaient au moins deux fois plus élevés en 2011 (17 ans à Paris, 11 ans à Nantes ou Bordeaux). De son côté, le courtier Meilleurtaux estime qu’il suffit de 1 an et 9 mois pour amortir l’achat d’un logement de 70 m2 dans les 36 principales villes du pays. À Mulhouse, Perpignan, Le Havre ou Tours, il faudrait même moins d’un an contre 8 ans et 2 mois à Paris.«À la lecture des résultats de cette année, nous avons du mal à penser que l’année prochaine pourrait être encore meilleure en termes de rapidité de l’amortissement de l’achat», avertit toutefois Maël Bernier, chez Meilleurtaux.
Au-delà de cet argument massue des taux bas, l’appétit pour la pierre devrait continuer à se nourrir de la baisse du chômage et de l’afflux de jeunes ménages vers les grandes villes de région (les 30-44 ans ont augmenté de 3,8 % entre 2011 et 2016 dans les 10 principales villes hors Paris). D’ailleurs, en dehors de Bordeaux, échaudé par les fortes hausses passées, et de Nice où le marché est atone, la demande dans les métropoles françaises reste nettement plus forte que l’offre. Résultat: malgré les incertitudes sur la conjoncture internationale (Brexit, guerre commerciale avec la Chine, ralentissement en Europe), les nouvelles stars de l’immobilier que sont Nantes et Toulouse pourraient encore voir la note grimper de 9 % dans les 12 mois qui viennent à compter du 1er septembre, selon MeilleursAgents. La hausse serait de 6 % pour Lyon, Paris, Lille et Rennes. Mais seulement de 1,5 % dans la France entière (et de 3 % dans les 50 villes principales), le pays comptant aussi des zones délaissées.
Edition abonné du figaro
L’immobilier replonge dans l’incertitude
Si le reconfinement et la fermeture des agences devaient se prolonger au-delà d’un mois et la crise économique s’accentuer, les prix, aujourd’hui stables, pourraient baisser.
GUILLAUME ERRARD
CONJONCTURE À l’arrêt au printemps, suractif pendant l’été et atone en cet automne, le marché immobilier replonge dans l’incertitude. Comment peut-il rester dynamique, alors que les agences immobilières sont fermées au public et les visites de logement interdites aux particuliers ? Certes, les offices notariaux restent ouverts dans le cas où la signature d’un acte de vente est impossible à distance. Mais cette mesure permettra seulement aux quelques dossiers déjà engagés d’alimenter le marché. Les projets nouveaux, nécessitant des visites physiques, seront ajournés. « Un logement, ça se visite sur place, martèle Me Élodie Frémont, notaire à Paris. Beaucoup, pendant le confinement, ont regretté de ne pas pouvoir aller voir, ou contre-visiter, le logement qu’ils voulaient acheter. »
Pour l’heure, l’attentisme des acheteurs est donc plus que jamais de mise. « Le premier confinement a fragilisé la demande. Le deuxième va amplifier ce phénomène : même les ménages les plus confiants pourraient attendre des jours meilleurs pour envisager un projet immobilier », analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. L’objectif de 900 000 ventes pour 2020 fixé par les notaires, dans leur dernière note de conjoncture, pourrait avoir du plomb dans l’aile si le confinement perdurait. D’autant plus que la saisonnalité risque de faire défaut : novembre et décembre sont moins dynamiques que mars-avril. Si l’on se calque sur l’année 2019 et son 1,1 million de transactions, ce sont a minima 110 000 ventes qui pourraient être annulées ou reportées.
Baisse plus marquée à Bordeaux et Toulouse
Et côté prix ? Le premier confinement a mis un coup d’arrêt à l’envolée qui prévalait : les prix se sont stabilisés de mai à septembre. En France, ils ont progressé de 1,7 % depuis le début de l’année (soit environ +0,2 % par mois), selon Meilleurs Agents. Vont-ils, comme l’espèrent les acheteurs, baisser ? Les premiers reculs apparaissent : -0,7 % à Bordeaux et à Toulouse en octobre, -0,6 % à Paris ou encore -0,3 % à Lyon et à Nice, selon Meilleurs Agents. « Les acheteurs sont plus exigeants et plus raisonnables, à Paris. Du coup, cela génère des tensions dans les négociations. Mais le marché est plus sain », souligne Élodie Frémont qui constate également « davantage de ventes de studios et de deux-pièces que de grands logements, en raison des incertitudes économiques ».
Certes, ces baisses sont très légères mais comme elles font suite, pour certaines villes, à des années de hausse, elles constituent un signal. Reste à savoir si ces reculs vont se généraliser et surtout s’amplifier. Difficile à dire aujourd’hui. Tout dépendra de l’évolution de la situation sanitaire, et de ses impacts économiques, notamment en termes de chômage et de pouvoir d’achat. Le comportement des banques en matière de distribution de crédit immobilier sera également déterminant, alors que les contraintes de durée des prêts et de taux d’effort ont déjà été durcies en début d’année (lire ci-dessous) « Si ces indicateurs se détériorent, nul doute que la baisse des prix va s’accroître », explique Thomas Lefebvre.
Il existe cependant des forces de rappel. En ces temps très incertains, l’immobilier reste, aux yeux des Français, une valeur refuge. Une partie de la clientèle a gardé la capacité d’acheter : les ménages aisés ont jusqu’à présent maintenu leur pouvoir d’achat et accru leur épargne. En outre, les taux d’intérêt devraient rester bas, en raison de la politique de soutien à l’économie menée par la Banque centrale européenne. « C’est le moment d’acheter pour ceux qui n’ont pas d’inquiétudes car les taux de crédit immobilier sont bas. Et une remontée des taux est toujours plus rapide - et donc plus impactante - qu’une baisse des prix qui, elle, est plus progressive », conseille Philippe Buyens, directeur général de Capifrance.
Un effondrement du marché ne semble pas d’actualité ni sur les volumes ni sur les prix. « Un krach est possible en cas de migrations massives de personnes des grandes villes, à savoir des centaines de milliers, voire des millions de départs, affirme Robin Rivaton, fondateur de Real Estech, communauté des entrepreneurs de l’immobilier. Pour l’heure, il ne s’agit que de milliers de départs ». À Paris, les notaires s’attendent même à une hausse de 0,7 % des prix entre août et décembre 2020.
Certains marchés spécifiques pourraient même voir les prix de l’immobilier s’envoler, et notamment celui de la banlieue parisienne, très prisée depuis le premier confinement par les citadins en mal d’espaces. Les prix pourraient y afficher, d’ici à la fin de l’année, des augmentations de 6 % à 7 % sur un an. Idem, à Angers, Reims ou encore Clermont-Ferrand, les trois villes moyennes les mieux placées pour attirer de nouveaux habitants, selon Meilleurs Agents. Les prix ont déjà grimpé entre 4,5 % et 8 % depuis un an. Des hausses dignes des précédentes flambées parisiennes.
Le Figaro - lundi 9 novembre 2020