Transmis par DAC
23.04.08 (Reuters) - Les grands investisseurs immobiliers, cotés ou non, recherchent activement des solutions pour échapper au risque d’insolvabilité alors qu’une partie importante de leur dette accumulée pendant les années d’argent facile arrivera à échéance fin 2009, début 2010.
Cushman & Wakefield, premier groupe de conseil en France à proposer aux acteurs du marché de l’immobilier commercial un service de gestion de leur dette, est assailli de demandes.
« Notre but est de résoudre ce problème de dette avant qu’il ne se transforme en risque d’insolvabilité », a déclaré son président Olivier Gérard lors d’un entretien accordé à Reuters.
« Il y a eu très peu de défauts, mais on pressent que cela viendra. Les échéances arrivent beaucoup fin 2009, début 2010. »
Selon les experts, la dette contractée au cours des quatre dernières années d’explosion des volumes investis sur le marché de l’immobilier d’entreprise en France représente environ 60 milliards d’euros, dont la moitié est aujourd’hui à risque.
Avec la récession, les entreprises sont entrées dans une phase active de renégociation à la baisse de leurs loyers, qui devrait accélérer la chute des prix de l’immobilier de bureaux cette année et aggraver le risque de rupture des « covenants » bancaires, voire d’incapacité à payer les intérêts de la dette.
Un « covenant » est une clause d’un contrat de prêt fixant des objectifs dont le non-respect peut entraîner le remboursement anticipé. En l’occurrence, il s’agit d’un seuil pour le ratio dette/valeur des actifs (loan-to-value) qui se situe en général à 70%.
« Le marché est très directement concerné par toutes ces questions: depuis 2006, l’immobilier d’entreprise a été alimenté aux deux tiers par de la dette sur des volumes considérables. La dette a souvent été levée sur une courte période, de trois à cinq ans, et certains dossiers vont arriver à échéance », explique le président de Cushman & Wakefield, qui a racheté fin février le cabinet de conseil sur la dette Resolution Group.
« Les pires difficultées »
« En 18 mois, la valeur des actifs en France a baissé de 30% pour les plus haut de gamme et parfois de 50% pour les actifs les plus difficiles. Aujourd’hui, les prêteurs comme les emprunteurs sont inquiets car le taux d’endettement dépasse les seuils fixés », ajoute ce professionnel du marché, qui table sur une accélération de la baisse pour certains actifs cette année.
Pour les foncières cotées, dont le taux de « loan-to-value » se situe en moyenne autour de 45%, « une baisse de 35% du marché immobilier déclencherait la mécanique du ‹ covenant › à 70% et entraînerait pratiquement tout le secteur dans les pires difficultés », renchérit Pierre Schoeffler, conseiller senior pour l’institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).
Toutefois, le marché n’a pas encore constaté ces très fortes baisses des valeurs vénales des immeubles de bureaux, les experts n’ayant revu en baisse que de 8% la valeur de ces actifs dans les comptes 2008 des sociétés immobilières, souligne-t-il.
« Il est donc peu probable que la question des covenants devienne aiguë avant le deuxième semestre 2009 », relève l’expert.
« Il existe un intérêt assez généralisé sur le marché pour que les valeurs officielles ne baissent pas trop », résume Antoine de Broglie, président du fonds de gestion STAM Europe.
Mais cet ajustement pourrait avoir lieu dès l’été, avec les résultats du premier semestre, et son effet potentiel a été largement anticipé en Bourse en 2008, note Pierre Schoeffler.
Les banques préfèrent négocier
Depuis l’automne dernier, l’indice SIIC des sociétés foncières françaises cotées en Bourse a perdu près de 40%, en corrélation étroite avec le niveau d’endettement des sociétés.
Confrontées à ces difficultés, les banques ont généralement préféré renégocier les conditions du prêt jusqu’à présent, tout en demandant à l’emprunteur de rajouter des fonds propres.
« On aide les emprunteurs à trouver du cash, soit en arbitrant des actifs, soit en restructurant la dette, en faisant entrer d’autres banques sur le dossier », précise Olivier Gérard.
Peu de banques ont racheté des créances jusqu’ici et contrairement à ce qui s’est passé pendant la précédente crise immobilière des années 1990, les professionnels estiment qu’elles ne seront pas acculées à brader des portefeuilles de créances douteuses immobilières à des fonds opportunistes.
Ils soulignent qu’elles ont généralement été plus prudentes que dans les années 1980, exigeant un minimum de fonds propres de leurs clients pour prêter, entre 15 et 40%.
Ce qui n’empêche pas des opérations au cas par cas, certains investisseurs rachetant leur propre dette par exemple.
Les banques chercheront aussi à éviter à tout prix d’avoir à récupérer les actifs, une option très coûteuse en fonds propres.
« Une des solutions est de déclarer le prêt en défaut et de prendre le contrôle des actifs. Mais en général les banques essaient de l’éviter à tout prix car le coût en capital est énorme », souligne le président de STAM Europe.
Elles pourraient toutefois être amenées à exiger des emprunteurs qu’ils cèdent des actifs pour dégager du cash, ce qui contribuerait à la correction des prix de l’immobilier et relancerait le marché, estime pour sa part Olivier Gérard.
