Il est dommage que sur certains thèmes comme notamment l’immobilier, on trouve de multiples files avec de nombreux sous-thèmes en multi-doublons alors que sauf erreur il n’y en avait que 2 au départ sur les sicav cotées et le non coté qui en principe suffisaient à traiter et regrouper l’ensemble des actualités de ce secteur et ainsi ne pas les manquer . Cà rend désormais le forum assez illisible sans classement cohérent donc pas très efficace. Si Linxea pouvait de temps à autres procéder à un nettoyage de printemps ce serait sans doute plus clair car beaucoup de textes ont vieilli et sont obsolètes, personne ne les lira plus, en plus çà consomme de l’énergie au stockage et pour rien !
[b]Je ne savais pas où poster cette infos tellement il y avait de files possibles sur l’immobilier !
Lancement de Novaxia R, scpi disponible bientôt dans les contrats d’assurance-vie (Suravenir, Generali, Spirica etc) pour la transformation de bureaux en logements
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En France il y a plus de 80.000 logements vides durant plus de 3 mois, en bonne partie à cause d’une déjà ancienne fiscalité incitant des constructeurs à bâtir, sans toujours se soucier si c’est bien situé (une mairie ne dispose par exemple que de 3 mois pour revenir sur un permis de construire accordé donc on trouve beaucoup d’anomalies comme des constructions en sites classés entre-temps en inondables et/ou à risques et c’est l’ensemble des particuliers qui financent via l’Etat et les assurances ce genre d’erreurs qui est de plus en plus coûteuse avec le changement climatique), pour des investisseurs particuliers pas assez vigilants qui ne vont pas toujours voir ce qu’ils achètent et qui en définitive ne trouvent pas de locataires et ont du mal à revendre, quand ils le peuvent.
De plus des lois imposent de manière globale, sans distinction des situations locales, ce qui à priori peut paraître une bonne chose, 20% de logements sociaux, à des villes mais qui sont pourtant pour certaines et en partie à cause de cette fiscalité incitative, en excédents de logements vides, ne trouvant pas preneurs, alors que d’autres villes manquent de logements. En conséquence, les premières n’ayant aucun intérêt à investir plus que la demande dans l’immobilier se voient taxées alors qu’elles sont endettées. Il y avait une très bonne émission sur LCP qui citait notamment Vichy dans cette situation spécifique, parmi plusieurs autres villes en France, quand d’autres à l’inverse manquent de logements. Sans parler de centre-villes désertés, de zones ou les dealers font la loi etc
Il y a donc des adaptations à faire en fonction des situations locales et du moment.
En outre **les investissements se font très majoritairement dans des sites toujours les mieux situés alors qu’il y a lieu, au moins pour partie, de participer à rénover le parc immobilier dans son ensemble qui dans beaucoup de cas est constitué des passoires énergétiques avec 8 millions de personnes en précarité énergétique et alors qu’il existe une série d’aides locales, régionales, nationales et européennes, privées et publiques. **
On peut également constater qu’en dépit de discours très marketing sur des critères ESG, qui ne rentrent jamais beaucoup dans les détails techniques etc et çà peut donc varier beaucoup d’un immeuble à un autre, la plupart des constructeurs en France sont très peu souvent en pointe dans l’intégration, entre autres gestion de l’eau, déchets etc de la production d’énergie dans les bâtiments ou les réseaux de chaleur associés (seulement 6% des bâtiments reliés et encore très peu de réseaux de chaleur et froid 4et et 5e génération qui permettent une énergie peu chère et décarbonée avec le solaire thermique qui peut couvrir 65% des besoins annuels et plus avec stockage inter-saisonnier type UTES etc) alors qu’il existe des alliances internationales de constructeurs et organismes en pointe dans ce domaine qui partagent leurs connaissances. Je n’évoque même pas les bilans carbone « à la construction » comme « à l’exploitation » des immeubles, qui ne s’améliorent que très lentement. Les bâtiments devraient être rapidement au minimum neutres, ou mieux positifs en énergie, et on en trouve encore très peu en France.
Par contre (et c’est entre autres pays une spécialité en France avec les éco-délinquants, la lenteur judiciaire, les jugements inapplicables, des entrepreneurs incompétents qui liquident une entreprise sans rembourser leurs clients spoliés pour en créer d’autres etc), on constate une cascade de frais dans l’immobilier entre autres dans le non coté. De plus on trouve des excès de charges pour plus de 90% des syndics. Idem dans les OPCI, SCPI, SCI etc. Pour trouver des fonds qui prennent des frais corrects il faut y passer du temps et souvent choisir des gestionnaires étrangers.
En terme de performances, les études notamment de l’IEIF (Institut d’Epargne Immobilière et Foncière) démontrent que jusqu’à présent les foncières cotées, malgré une plus grande volatilité mais une liquidité immédiate, ont de meilleures performances à moyen et long terme, hormis jusqu’à présent le secteur logistique, que les autres formes d’immobilier non coté
J’ai eu accès à cette étude plutôt bien faîte qui est en accès privé donc je peux faire le cas échéant un copié-collé ou des copies d’écrans.
De plus **on constate que dans la liste des ETF disponibles, donc à peu de frais, le marché français est très pauvre (Lyxor, Amundi, BNP etc) **et çà semble arranger tout un monde de rentiers qu’il faut pour la plupart secouer si l’on veut que le secteur se modernise, investisse intelligemment et évolue plus rapidement.
**A l’inverse on relève une large gamme d’ETF notamment aux Etats-Unis qui permettent d’investir spécifiquement dans tous types d’immeubles et notamment les plus performants en termes énergétique, de bilan carbone, à effets de levier 2 ou 3 dont reverse, etc **
Comme toujours les entreprises notamment américaines sont majoritairement favorisées dans ces indices. Pire les ETF français reprennent plus ou moins ces indices et donc investissent massivement dans des entreprises étrangères au lieu de soutenir des entreprises françaises et européennes.
Comme peu de gens analysent la situation et se posent ces questions, les fonds que vous avez à disposition soutiennent très majoritairement des entreprises étrangères et vous êtes malgré tout obligés de soutenir par vos impôts et très durablement désormais vu notre niveau d’endettement, des entreprises françaises souvent dans des secteurs qui n’auront pas toujours des perspectives favorables sur la durée alors que certaines de nos meilleures entreprises sont très vite repérées par des investisseurs étrangers et se font régulièrement rachetées.
C’est donc la double peine.
Je vous cite rapidement un exemple au passage, Catalyse est une petite entreprise française créée en 1990 à la Ciotat qui dispose de nombreux brevets et d’un savoir-faire important lié à sa précédente coopération avec Akerma. Elle a développé des revêtements très efficaces pour permettre aux anciennes canalisation gaz en métal de pouvoir transporter de l’hydrogène qui peut être légalement injecté à 6% dans l’actuel réseau pour le décarboner mais au moins jusqu’à 20% voire plus si besoin est dans une canalisation gaz aisément rénovée via ce revêtement. Le réseau GRT Gaz est de 32.000 km en France donc il y a de quoi faire, sans parler des réseaux gaz à l’étranger. Manque de chance vous n’en profiterez pas car Catalyse s’est fait rachetée par l’américain Westlake Chemical Corp qui avait bien compris l’intérêt de cette entreprise. Son cours monte régulièrement et pour cause.
Des exemples de ce type sont nombreux depuis des décennies et ce n’est pas « la faute à l’Europe » contrairement à ce qu’affirment à tort certains ou certaines avec des arguties simplistes à la Trump !
Je me demande donc ce que que font les banques françaises, les nombreux intermédiaires et la plupart des investisseurs ? : Ils dorment et encaissent des pourcentage souvent peu justifiés et en doublons !
**Prenez l’exemple de PF02, une immobilière non cotée sur des immeubles HQE. A la base le principe est plutôt bon mais lorsque vous calculez l’ensemble des frais, ces derniers sont trop élevés et on ne risque pas de rénover rapidement le parc avec cette démarche qui ne compte d’ailleurs pas beaucoup d’immeubles à énergie positive et qui est très localisée. Même les architectes les plus en pointe ont du mal à définir le qualificatif HQE tellement il y a de labels et entre un bâtiment très en pointe en terme de conception et de bilan carbone à la construction et à l’exploitation et un autre, çà peut-être plus que le jour et la nuit. Cà change évidemment tout en terme de consommation énergétique nationale, de recyclage comme de coût complet sur la durée de vie d’un bâtiment qui est très longue : la plupart sont encore ruineux en France, donc on finance des passoires et on s’étonne d’avoir des dettes qui grimpent inexorablement et des gilets jaunes qui reviendront car le problème est toujours là etc **et leurs manifestations, blocages et casses n’arrangeront rien comme on l’a vérifié, notamment les commerces etc
**Idem dans le financement participatif. **
[b]Idem pour les fonds communs d’innovations (FCPI etc)
Idem pour pas mal de sicav en plus aux résultats souvent peu brillants. Si des sicav font moins bien que leur indice et prennent plus de frais sans rien anticiper, à quoi bon.
L’opacité est de plus assez fréquente. Les reportings détaillés sont plutôt rares.
A vous de les secouer en étant beaucoup plus sélectifs dans vos choix d’investissements et dans vos demandes, sinon ils continueront ainsi à perpétuité !
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Pour autant et malgré des frais qui vont sans doute être trop élevés si on se réfère aux habitudes de Novaxia, une très bonne initiative vient d’être prise concernant la transformation des excédants de bureaux en logements, qui manquent dans plusieurs villes et génèrent des prix de loyers de plus en plus inaccessibles à beaucoup.
Je cite des extraits de leur communiqué :
[i]Paris, le 19 janvier 2020 – Sous l’égide et en présence d’Emmanuelle Wargon, Ministre chargée du Logement, et d’Olivia Grégoire, Secrétaire d’Etat à l’économie sociale, solidaire et responsable, et en présence d’Emmanuel Grégoire, Premier adjoint d’Anne Hidalgo, Maire de Paris, **Novaxia annonce, avec quatre assureurs-vie (AG2R LA MONDIALE, Generali, Suravenir et Spirica), une mobilisation inédite en matière de recyclage de bureaux en logements. **
Cette mobilisation se concrétise par une innovation majeure dans l’épargne immobilière :** «Novaxia R », le premier fonds en assurance-vie de Recyclage d’immeubles de bureaux en logements**. La lettre « R » évoque les termes « Responsable, Résidentiel, Recyclage, Rénovation».
Les constats suivants offrent un contexte favorable au recyclage de bureaux vacants en logements :
•La demande de bureaux baissera structurellement suite à l’augmentation du télétravail
•La pénurie de logements s’est accélérée
•La rentabilité des bureaux prime converge avec le rendement du logement
•Recycler des bureaux en logements représente une économie importante d’émissions de CO2 par rapport à la construction neuve
•L’assurance-vie est le plus important canal d’épargne en France (1800 milliards euros d’encours correspondant à 47 millions de contrats d’assurance-vie individuels) et le rendement des fonds en euros baisse fortement depuis plusieurs années. Face à cela, Novaxia a lancé un appel à partenariat à des assureurs-vie innovants et engagés (AG2R LA MONDIALE, Generali, Suravenir et Spirica) qui ont répondu présents. Le partenariat vise à être élargi à tous les assureurs-vie de la place et aux acteurs de l’épargne en général (banques et investisseurs institutionnels). La banque Socfim (groupe BPCE), annonce aussi faire partie de l’initiative.
Pour la première fois, les épargnants vont pouvoir investir, à travers leurs contrats d’assurance-vie, dans le logement, tout en captant la plus-value issue de la baisse de la valeur des bureaux. Ils pourront ainsi participer au financement d’opérations de recyclage de bureaux en logements qui seront de plus en plus nombreuses. Cette démarche permet ainsi de viser à concilier l’utilité sociétale et le rendement de leur placement.
Ce fonds visera un objectif de performance de 5% par an, un investissement de 1 milliard d’euros, et la production responsable de 4000 logements. « Novaxia R » proposera aux épargnants de diversifier leur épargne dans le logement alors qu’aujourd’hui ils ont beaucoup investi dans les fonds en euros ou l’immobilier de bureaux. Géré par la société de gestion Novaxia Investissement, le lancement du fonds est prévu pour le printemps 2021.
Xavier Lépine, président de l’IEIF, Institut de recherche sur l’immobilier, s’attend à ce que la demande en Ile-de-France baisse de 3 millions de mètres carrés à cause du développement du télétravail. Baisse qui s’ajoutera « aux 3 millions de mères carrés déjà vacants »
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[b]C’est une bonne initiative mais les frais en cascade pris par Novaxia sont trop élevés
Je rappelle ce que souligne le même IEIF, à avoir que l’on obtient à moyen et long terme un rendement plus élevé sur le foncier coté malgré une volatilité plus forte mais une liquidité immédiate et j’ajoute que si l’on disposait d’ETFs adéquats on pourrait investir plus intelligemment dans l’immobilier et moderniser ce secteur qui notamment en France est globalement vraiment très en retard (en plus de beaucoup de nos infrastructures) et n’évolue que très lentement alors qu’il existe quelques constructeurs en pointe en France et bien plus encore au plan international[/b]
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