J’ai quelques billes à placer dans un avenir proche et je souhaiterais avoir vos avis sur la SCPI SELECTINVEST 1 disponible chez SPIRICA.
2 choses ont retenu mon attention : les frais d’entrée sont les plus bas de toutes les SCPI proposées par SPIRICA (4,5%) et la décote du prix de part atteint les 10%, ce qui signifie que des revalorisations de prix de part sont à envisager dans un avenir proche.
Cette SCPI me semble solide, grosse capitalisation, et le gérant renouvelle progressivement son parc immobilier ancien afin de faire diminuer le taux de vacance.
Le rendement est dans la moyenne basse du marché (4,10% en 2020).
A mon avis les assureurs préfèrent collecter en sci immo qu’en scpi (+ liquides donc moins risquées pour l’assureur, pas de contre-pouvoir par des particuliers, probablement + rentable). Je pense donc que le développement de l’offre immo en AV passera davantage par les sci ou opci que les scpi. J’espère me tromper.
Cette SC est un simple portefeuille de SCPI (80%), dont plus de la moitié sont des SCPI de La Française. La Française se paye donc 2 fois et profite de la flexibilité que lui offre sa SCI (acheter des parts des scpi LF bloquées par ex). Facturer plus de 0,90% serait indécent. La très faible volatilité est liée aux scpi, car contrairement aux autres fonds elles ne sont pas toujours obligées de répercuter une baisse du prix des biens sur leur valeur de part.
Capimmo a aussi des SCPI/OPCI grand public, mais investi principalement dans des fonds non accessibles au grand public. Il y a donc plus de travail derrière (mais il est facturé un peu cher à mon goût, surtout que gérer désormais 6 Milliards ne demande pas 20x plus de travail que 300M€).
Vous faites une erreur. Contrairement aux OPCI, il n’existe pas de SCPI « non accessibles au grand public », cf définition d’une scpi.
Il serait également interessant de savoir si dans l’intérêt des investisseurs ces SC choisissent les parts « Institutionnelles » des OPCI grand public, moins chargées en frais. A chaque fois que j’ai pu avoir la réponse, elle était négative. Donc il est quasi certain que LF philosophale soit intégralement investie (95%) dans des produits grand public.
Un fonds professionnel n’est en soi ni un gage de qualité, ni de frais bas. Mais cela est préférable à la garantie de frais élevés des fonds grand public (qui s’ajoutent à ceux de la SC) et cela permet de s’exposer à des fonds non accessibles par ailleurs.
Je suis bien d’accord, le manque de transparence est un des poins noirs des SCI. Visiblement les particuliers ne sont pas gênés de ne pas savoir où va leur argent, la collecte des sci se porte très bien !
Je dirais que ce n’est pas une mauvaise SCPI, mais qu’elle n’est pas non plus parmi les meilleures à ce jour, ce qui fait que je ne l’ai jamais retenue, mais ce n’est que mon avis personnel.
Le décote que vous indiquez est bien présente et laisse en effet supposer une revalorisation prochaine, mais il faut bien noter que le prix de la part n’a pas progressé depuis 2008, rapporté à un rythme annuel c’est donc plutôt faible. Le taux de distribution s’est stabilisé et reste correct pour 2020, mais le rendement global sur les dernières années est tout de même en retrait par rapport au reste du marché.
La différence sur les frais d’entrée est également réelle mais souvent négligeable dans une optique long terme si compensée par un rendement supérieur ne serait-ce que de 0.5 point, même si j’en conviens ça fait mal d’avoir à supporter parfois jusqu’à 8% de frais au moment de l’investissement… Après comme vous le dites ça reste une SCPI avec une bonne ancienneté, un gérant de qualité, etc. donc à vous de voir ce que vous recherchez en priorité car c’est avant tout à vous que cela doit convenir.
Pour ma part j’ai les SCPI suivantes sur Spirit depuis quelques années :
Primovie
Primopierre
Patrimmo Commerce
PFO2
PF Grand Paris
Epargne Foncière
Rivoli Avenir Patrimoine
A noter que Spirica a annoncé une revue de son offre immobilière courant septembre, il se pourrait donc que de nouvelles SCPI soient prochainement disponibles sur les contrats. J’attends personnellement des informations plus précises à ce sujet pour compléter ou renforcer certaines lignes.
Personnellement dès que tous les loyers du trimestre sont versés j’arbitre le fonds en euros vers d’autres supports immobiliers, essentiellement vers Capimmo, sur lequel je ne fais aucun versement direct.
La raison principale par rapport à réinvestir sur les SCPI est de mieux pouvoir suivre l’évolution du prix des parts et la compensation des frais d’entrée par rapport à l’investissement initial, ainsi que le montant total des loyers perçus qui se retrouve sur une autre ligne. Mais ce n’est qu’un choix pratique.
Elle a effectivement un peu mieux résisté en 2020, mais les années précédentes elle était tout de même significativement en retrait par rapport à Capimmo, de pratiquement 1 point. Pour le moment elle est à nouveau derrière sur 1 an glissant et YTD. Si ça se poursuit ainsi la différence de frais sera rapidement compensée.
Il y a un peu d’historique derrière ces différents choix, des bonnes et moins bonnes décisions mais en 2021 je n’ai renforcé que Immorente, PFO2, PF Grand Paris, Altixia Cadence XII et Epargne Pierre.
Europimmo c’était pour une touche européenne mais ce n’est pas si pertinent, Atream Hotels on voit l’effet Covid, Epargne Fonciere je n’en voulais même pas, Actipierre Europe c’était une erreur.
Primovie je n’en prends pas par principe.
Cela me donne la répartition actuelle niveau patrimoine
A mon sens oui, je ne souhaite pas investir dans des fonds qui cautionnent le fonctionnement actuel des établissements EHPAD.
Pertinence et objectivité sont des notions toutes relatives en fonction de notre éducation, vécu, origines et moralités.
Cela ne signifie pas pour autant que je n’ai pas des comportements contradictoires à ce sujet en tant qu’investisseur mais j’ai décidé de tracer une ligne rouge sur ce point.
Je n’ai pas regardé plus que ça la SCPI mais si vous souhaitez avoir des critères « techniques et objectifs » je pourrais avancer la suivante
Risque de surcollecte sur un domaine trop à la mode (la surcollecte comme l’absence de collecte sont des risques pour les SCPI, dans le premier cas il y a un risque de dilution du rendement du fait de devoir investir la collecte au plus vite)
Taux d’endettement assez important (24%)
TOF en nette baisse sur 2020 par rapport à 2019 (95.7 → 93.2)
TDVM en tendance baissière continue (2021 commence très mal comparé à 2020, et pas de RAN pour amortir cela)
Probablement pas de revalorisation de part en vue (prix de souscription au-dessus de la valeur de reconstitution)
Exposition Europe non négligeable (>30%), pour des UC en AV ce n’est pas optimal
Quasiment pas de RAN (0.07€/part)
Cela dit ça reste uniquement regarder le verre à moitié vide d’un coup d’œil superficiel aux bilans, les points possiblement négatifs incontestables c’est l’absence de revalorisation de part à venir, quand on investit long et on s’intéresse au TRI c’est non négligeable, et des distributions T1 T2 en baisse inquiétantes quand Primonial annonce distribué l’intégralité des loyers reçus.
Effectivement je trouve cette stratégie tout à fait intéressante : réinvestir les loyers des SCPI sur des SCI plutôt que de les laisser sur le fond en euros ou ils sont placés automatiquement, ce qui permet de les faire fructifier a des niveaux similaires à ceux des SCPI (en tout cas plus importants que le fond en euros!!) sans devoir acquitter des frais d’entrée importants des SCPI…
En alternative à la SCI Capimmo, que pensez-vous de « SCI LFP MULTIMMO PART PHILOSOPHALE 2 ». Il me semble que les frais d’entrée sont moitié moindre (1% au lieu de 2%) et les frais de gestion aussi réduits (0,9% au lieu 1,6%)… j’ai même l’impression qu’elle a mieux résisté en 2020…
Si quelqu’un a un avis éclairé, je serais intéressé
Merco
Je pense que Capimmo a la même manière de fonctionner que les autres, a savoir d’être significativement investie sur des SCPI/OPCI de sa propre maison : c’est assez flagrant à la lecture du dernier rapport de gestion, les nouveaux investissements sont presque entièrement sur des produits « PREIM ». Certes, Capimmo donne accès à des SCPI non grand public (puisque mentionnées séparément) mais, difficile de comparer tant la documentation est présentée de manière différente (sur LF Philosophale 2, pas de distinction et il reste encore 40% de la SCI qui « pourraient » être des SCPI non accessibles au grand public). Capimmo n’a en tout cas pas cet approche de transparence sur la part de son portefeuille qui investi dans sa propre maison de gestion, ce qui semble être reproché à LF… en tout cas sur aucune d’entre elles, je n’ai trouvé d’information claire sur leurs constituants qui permette d’être aussi affirmatif
Lorsque j’évoquais une raison pertinente et objective, je pensais uniquement aux critères technique, financier, rentabilité, solidité etc.
En ce qui concerne les convictions que nous pouvons avoir sur tel ou tel sujet, nos critères deviennent vite subjectifs et nos choix personnels. Il n’y a rien à justifier à autrui qu’à sa conscience…
Cela n’intéresse personne mais par exemple moi aussi, pour des raisons et convictions qui ne regardent que moi, je ne suis presque pas investi sur les marchés USA depuis de longues années. Certes, c’est un non sens financièrement mais c’est mon choix que j’assume…
bonjour la sci SCI LFP MULTIMMO PART PHILOSOPHALE 2 a une volatilité faible par rapport a capimmo ou a d autres sci c est très intéressant puisque j utilise cette sci pour me rapprocher du fond euros en terme de risque
parfaitement d accord sur le manque de transparence les reporting ne sont pas a jour pour LF multimo le dernier date de février un peu plus de clarté serait de bonne augure l investisseur doit savoir dans quoi il investi
Bonjour a propos de la sci multimmo que j ai dans mon contrat je l ai integréé aussi pour sa volatité trés faible puisque je veux compenser la faiblesse du fond euros par des sci
