Les SCPI peuvent absorber une baisse de l’immo dans la limite entre la valeur de la part et la valeur de réalisation, souvent de 10%.
Or actuellement personne ne connait l’ampleur de la baisse, de qq % à 40% comme dans les années 90…
A l’époque certains ont pu faire des affaires mais cela n’a pas duré très longtemps et les SCPI ont remonté rapidement en quelques années. Mais de toute manière les loyers continuaient à être versés, ce qui est le but des SCPI. Un investissement de très long terme qui génère des compléments de revenus, pour la retraite notamment.
Pour Capimmo, GFPierre et Eurocarbone je suppose qu’il s’agit de revalorisation de valeurs d’expertise à la baisse (qui comptablement ont été prises en compte à des moments différents pour des raisons de politique commerciale) mais c’est vrai que c’est plutôt opaque…
J’avais compris que ces « fonds datés » étaient des « obligations datées », or ce sont des dérivés d’« obligations datées » dans votre description.
Avez-vous des n° ISIN de quelques uns de ces fonds récents ? Peux-t-on y soucrire en cours de route on seulement pendant une durée de souscription ?
Je voudrais aussi savoir s’ils sont ensuite liquides en AV comme le sont les produits structurés EMTN (fonds à formules), qui ont une valorisation quotidienne, en AV ils sont donc vendables quand on le souhaite, sont avoir à attendre une échéance du fond, ce qui est bien pratique.
Merci.
Ce qui les rendraient donc attractives pour les patrimoines soumis à l’IFI, bon point.
Il faut déjà y arriver à cette case du monopoly…
Et en effet, et si j’ai bien suivi :
- Avec 1 300 000€ vous avez un IFI de 0€
- Avec 1 300 001€, vous avez un IFI de 500001*0.005=2500€
Un bel effet de seuil à la française, il faudrait vraiment une belle loi qui interdit définitivement ces effets de seuils, ou le faire inscrire carrément dans la (prochaine) constitution.
C’est en effet un des atouts souvent négligé de détenir des SCPI en AV par rapport au direct : la liquidité.
Par contre, je me demande si les assureurs collent aux arbitrages/versements vers des SCPI de leurs client (les particuliers) : ils achètent et vendent les parts de SCPI dès les arbitrages/versements ?
Je pense que oui, car à priori ils n’ont pas du tout vocation à « jouer » comme le feraient des HF.
Et dans ce cas, ce sont bien les particuliers et non les assureurs à la barre.
Sinon les gestionnaires de fonds ou gérants de SCI détiennent de grosses lignes de SCPI, dommage en effet que les SCPI ne publient pas le pourcentage de répartition entre les particuliers et les fonds.
Oui, c’est une opinion, un pari, basé sur des hypothèses, votre opinion est valable aussi. Je me fie aussi aux taux longs terme qui actuellement sont plus bas que les taux court terme, et à des prémisses de japonisation (au mieux) de l’économie européenne. Le plus intéressant je trouve est de lister les ingrédients qui favorisent l’inflation et ceux qui favorisent la déflation et ensuite de les doser pour se faire une idée de la direction : une des plus grande inconnue est l’employabilité en moyenne des citoyens des pays riches dans quelques années, c’est passionnant ce sujet.
Oui, c’est exactement cela : vous êtes un bénévole qui a été vendu à l’insu de son plein gré ( 
) et qui conserve son indépendance et ne supprime pas de messages pour le compte du nouveau proprio, pas de lien de subordination donc, alors que d’autres ont été achetés de leur plein gré par le même proprio avec un lien de subordination contractuel. D’ailleurs comment peut-on vendre un forum avec seulement des modérateurs bénévoles, il y a un côté abusif dans cette affaire. Par ailleurs, un exemple de problème possible : un membre porte un préjudice juridique à une personne citée nommément sur ce forum qui est publique, qui paiera les pots cassés en cas plainte ? Le propriétaire du forum ? Les modérateurs n’ont à priori pas de part de responsabilité sachant qu’ils sont bénévoles, donc le propriétaire ne peut même pas souscrire à un contrat d’assurance contre ce risque qui devient bien plus grand vu l’envergure financière du propriétaire. Ca me dépasse ce fonctionnement, bon courage !
Bien vu, en effet ça se tient, ce serait impossible à gérer avec les SCPI pour coller à ces arbitrages.
Les assureurs prennent donc de gros risques en proposant ces SCPI, il peut exister un gros delta en cas de non liquidité des parts à la vente. Je pense que ce risque doit peut-être être comblé par une assurance tierce.
Quoiqu’il est aussi probable qu’il existe une « zone d’échange de parts » entre les assureurs entre eux et les SCPI pour éviter ces désagrément du gré à gré, ce qui ne supprimerait pas le risque, mais simplifierait grandement les échanges.
En effet, ces oblig datées ou fonds dérivés d’oblig datées sont intéressantes actuellement en cas de l’hypothèse dominante de baisse des taux ultérieure (dominante car les taux longs sont inférieurs aux taux courts actuellement).
Pas forcément pour tous : vu l’hypothèse que je fais concernant l’évolution des taux, je veux justement en acheter maintenant pour les revendre l’an prochain, bien avant leur échéance.
Non non je ne me trompe pas dans mon intention, et c’est exactement tout ce que vous venez d’écrire : je veux spéculer sur une baisse rapide des taux dès cette année, avec un risque moyen et un gain spéculatif modéré.
Quand j’étais jeune, ces obligations étaient courrues et très utilisées (d’ailleurs elles étaient notamment abondantes en Sicav, qui étaient très prisées) mais elles sont plutôt en long sommeil depuis les taux bas.
Malheureusement l’accès aux obligations à taux fixe avec date d’échéance n’est quasiment plus du tout accessible en direct aux particuliers, ni à l’émission, ni sur le marché ensuite. Bien dommage, car c’est beaucoup moins risqué que les actions, car comme vous l’avez à raison mentionné plusieurs fois : on peut attendre patiemment l’échéance (en cas de vents contraires) et le prix de l’obligation tend lentement vers son prix finale de remboursement.
Ensuite il faut aussi se rappeler que le marché obligataire est beaucoup plus vaste en volume que le marché action, mais réservé aux professionnels donc, dommage.
Pour ses clients, donc c’est bien privé, inaccessible au public, ça fait une très grande différence avec Moneyvox. Mon sujet était la modération sur Moneyvox : quand Meilleurtaux achète Moneyvox, il faut comme vous le soulignez garder son esprit critique, mais quand des messages sont sciemment supprimés pour des intérêts commerciaux, ça devient beaucoup plus compliqué, même impossible, d’où mes remarques précédentes, ce genre de forum est à proscrire à mon humble avis : c’est du simple rabattage commercial en exploitant la naïveté/bonne volonté des intervenants qui alimentent ce forum Moneyvox.
Concernant CAPIMMO, le reporting du 1T 2022 permet d’en savoir plus sur la case opaque « Immobilier indirect (hors SCPI) », plusieurs exemples sont donnés : des fonds non côtés qui détiennent des biens immo et finalement fonctionnent comme des SCI.
Les 4 exemples donnés représentent seulement 50M, donc difficile de savoir ce que contient le pack de 63,7% d’immo indirect.
En faisant l’hypothèse que les 4 exemples donnés sont représentatifs du pack de 63,7%, il est possible de conclure que la baisse récente de 1.53% en une seule semaine est principalement due à des expertises à la baisse d’actifs immo détenus au sein de SCI ou FCP présentes dans les ~220 lignes qui composent CAPIMMO.
Concernant la comparaison avec les SCPI, il faut avoir à l’esprit que la valorisation de CAPIMMO est hebdomadaire, alors que les SCPI n’ont même pas l’obligation de revaloriser leur part chaque année (ils ont une marge de manoeuvre), donc aucune conclusion hative sur la bonne tenue des SCPI contre une baisse des SCI ne peut se tenir en toute logique pour le moment, il faudra attendre début 2024 au moins pour le faire, voire même 2025.
Pour ma part, je conserve CAPIMMO, c’est un mastodonte hyper diversifié qui capitalise en moyenne les loyers (points forts), mais qui en effet peut avoit tendance à cumuler les frais via sa titrisation (point faible), on ne peut pas tout avoir…
Clairement, c’est une « grosse » hypothèse, perso je vais continuer à chercher les composantes de cette case opaque. Par exemple il est peut-être possible d’y trouver des FCPR comme ceux des plateformes de financement participatif immo, et là ce n’est plus du tout un format de type SCI : le rendement sera plus fort, mais le risque aussi, il s’agit d’obligations pour des emprunts de marchands de bien / promoteurs, et non de possession de bien immo avec perception de loyers. Je serai déçu de décoiuvrir ce genre de ligne dans la SCI CAPIMMO, même si j’en détiens par ailleurs, mais avec un choix strict au niveau gains/risques : ce que ne fera pas forcément le FCPR.
Ensuite si on prend un peu de recul, tous les ingrédients (particulièrement démographie/vieillissement et prix très concurrentiels des produits manufacturés) qui ont conduit aux taux zéro voir négatifs devraient bientôt reprendre le dessus (sauf guerre et/ou virus impactants et se succédants), l’immo ayant une certaine inertie par rapport aux variations des taux, je pense que tout va rapidement revenir à la normale des dernières années au niveau des rendements SCI ou SCPI. L’inflation due essentiellement à la hausse du coût de l’énergie et ses conséquences ne pouvant pas structurellement en Europe engendrer une inflation des salaires équivalente et donc entretenir l’inflation et les taux hauts, particulièrement en France où l’export est un désastre depuis une bonne décénnie, les salaires plafonnent.
Je pense que vous devriez demander à juste titre une rémunération pour votre travail puisque depuis 2018 ce forum appartient à Meilleur Taux. Pensez-vous qu’actuellement tous les modérateurs sont dans votre situation de bénévole ? Quelle est l’intention de Meilleur Taux selon vous dans le rachat de ce forum qui est publique et dont chaque message est donc accessible à tous ? Je ne doute pas de votre intégrité ni de ce que vous venez d’écrire, mais il y a une différence fondamentale entre les forums grand public avec ou sans but commercial direct, ça semble le b.a-ba. Par ailleurs aucun problème à signaler avec Meilleur Taux qui dispute brillament les meilleures positions du marché dans ses domaines respectifs. Dans le business à l’ancienne on appelait ça « se payer une danseuse » ou « s’acheter un canard ».
Probable et même certains pour les gérants de fonds, mais il est très difficile pour les particuliers de souscrire à des obligations en direct, donc les frais seront toujours là pour eux. Les SCPI sont-elles détenues majoritairement par des fonds ou par des particuliers ? (j’ignore la réponse)
Je parie plutôt sur un reflux des rendement obligataires dès le 3T2023, et donc je cherche des obligations à acheter dès maintenant avec le moins de frais possible donc sans passer par des fonds type sicav qui lissent trop et appliquent des frais importants, mais je n’en trouve malheureusement pas. Il y celle-ci en PEA chez Amundi : FR0013346681, mais sa volatilité est trop faible à mon goût. Le marché obligataire me semble bien vérouillé aux particuliers.
Je vous fais confiance, mais ce que je dénigre est précisément le fait de racheter un forum indépendant à des fins commerciales, et en aucun cas je ne dénigre les intervenants ou anciens modérateurs de ce forum qui était précédemment indépendant. Je suis particulièrement triste de tout rachat de médias indépendants avec des intentions commerciales derrière, ça existe depuis la nuit des temps, et ça ne s’est jamais bien passé, l’indépendance est forcément détruite, logique.
Je ne participe pas à ce forum (non inscrit), je le lis parfois, mais des membres du club finance auquel j’adhère y participent régulièrement et on fait état de ce rachat et ensuite de suppression de messages, simplement, ils ont fait une hypothèse de cause à effet habituelle dans ce genre de circonstances, peut-être à tord ?
Notons ceci issu du site MoneyVox qui illustre un peu la problématique lévée :
[quote=« Site Moneyvox »]
Calcamo a été rachetée, fin juillet 2018, par la société Finizy (depuis devenue Groupe Meilleurtaux). Ce rapprochement n’a aucune incidence sur la ligne éditoriale exigeante de MoneyVox.fr et sur l’indépendance de ses journalistes et rédacteurs. Notre équipe est basée à Rennes, en Bretagne.[/quote]
Par curiosité, je suis allé chercher votre fil, j’ai trouvé ceci : La ruée vers les SCI 2023 | Page 51 | Forum banque et argent
C’est amusant, bon enfant en effet, et je note qu’il y a une petite guerre de clochers entre forums ?
Bon courage dans votre modération bénévole en tout cas, j’aurai arrêté à votre place. M. Fiorentino pond une newsletter chaque matin clairement pour du placement de produit Meilleur Taux, ça me fait également un peu de peine, le malheureux se répète presque tous les matins avec les mêmes analyses, une par semaine aurait bien suffit. Il était plus vaillant en statu d’indépendant dans ses interventions sur France TV avant d’être ainsi « acheté ». Je persiste donc : être acheté n’est pas anodin.
A la différence de ce forum Linxea dont la modération est plutôt neutre très probablement car il est privé (entre membres) sans objectif commercial d’obtention de nouveaux prospects, MoneyVox est un forum grand public avec une modération clairement orientée : les publications des membres sont la matière/le produit à exploiter en vue d’un rabattage de nouveaux prospects pour Meilleur Taux (le nouveau proprio). Cela ne se traduit pas forcément par une désinformation, mais la modération ne peut en aucun cas être réellement honnête étant donné ses objectifs commerciaux infine. Modération orientée = suppression de tout ce qui ne va pas de le sens recherché.
Concernant la surprise de la SCI CapImmo qui vient de perdre -1.53% le 03/03/23, le reporting du 04 novembre 2022 fait état de seulement 0.12% en foncières côtés mais de 63,7% d’immobilier indirect qui est en effet bien opaque.
La méthode de valo des actifs immo est indiquée dans ce reporting :
- SCPI à capital variable = valeur de retrait
- SCPI à capital fixe = moyenne des 4 derniers prix d’exécution -10%
- OPCI = valeur liquidative
- OPCVM immobilier = valeur liquidative
- Immobilier direct = valeur d’expertise
- Immobilier coté = cotation boursière
La case 63,7% d’immobilier indirect doit je pense comprendre les OPCVM immobilier (hypothèse à confirmer), ce qui expliquerait la baisse brutale de 1.57% en une seule VL.
Il sera très intéressant de voir comment le prochain reporting fera état de cette baisse.
Concernant la baisse précédente de PERIAL EURO CARBONE A, on peut voir qu’elle a repris son rythme habituel depuis, amis surtout que la capi est seulement de 203M, ce qui peut expliquer une volatilité supérieure à celle d’une CAPIMMO dont la capi est de 7339M.
La question fondamentale est donc de découvrir ce que contient cette case de 63,7% d’immobilier indirect dans CAPIMMO, une recette avec des ingrédients secrets ?
Recherche google : « Les OPCVM dits immobiliers sont des fonds d’investissement -Sicav ou FCP- majoritairement investis dans des sociétés cotées en bourse », pas plus avancé… Sinon qu’il peut exister un millefeuile de titrisation là dedans comme cela a pu exister pour les Subprimes ?