C’est pour cette raison que j’avais dit « en quantité raisonnable » pour ne pas tout miser dessus, « en étalant sur plusieurs mois » pour lisser les point d’entrée et « diversifier un peu » car ce n’est pas une solution de remplacement à mon avis. Cela sert à ajuster son patrimoine au contexte et procure plus de souplesse et résilience dans le temps.
Par contre, une fois que vous rentrez dans un fonds obligataire daté, normalement à l’échéance le fonds est fermé et l’emprunt remboursé. Quand on rentre dans un fonds à échéance, sauf défaut de paiement des entreprises, vous savez ce que vous toucherez à la fin. Les variations de prix n’ont plus d’importance pour vous puisque vous irez jusqu’à l’échéance… Au moment de l’émission, l‘obligation à une valeur de 100€ avec des intérêts de 5%/an disons, sur 5 ans. Même si sa valeur fluctue entretemps, au bout de 5 ans vous êtes remboursés de 100€. Les taux d’intérêts restent fixes. Donc ce qui est important, c’est le moment où vous y rentrez. Si vous l’achetez alors que l’obligation a une valeur de 105€, votre rendement final sera plus bas que lorsque vous l’achetez à 95€. L’avantage des fonds datés, c’est de figer plus ou moins le rendement pour vous. En contrepartie, vous restez peu liquide et votre rendement potentiel risque d’être bridé. Sur ce point uniquement, cela ressemble un peu à un produit structuré. Avec un fonds daté on fait le pari que progressivement l’inflation sera contenu et que les taux se stabiliseront ou baisseront avant l’échéance. Si vous pensez que l’inflation progressera ou se stabilisera sur un niveau très élevé et que les taux des BC remonteront encore sensiblement, il n’est effectivement pas opportun de miser sur un fonds à échéance et encore moins sur les obligations en générale.
Je serais étonné de savoir que les assureurs prennent de gros risques.
Je suppose qu’ils n’achètent pas aux mêmes conditions qu’un particulier.
Ils peuvent avoir aussi une commission sur les frais de souscription qui sont prévus un peu pour cela.
Vous payez aussi des frais du contrat sur ces parts de SCPI.
Les parts non souscrits par le particulier mais détenues par l’assureur, lui rapportent aussi les loyers au prorata je suppose.
Certains assureurs, comme Suravenir, retiennent 15% des loyers.
Je suis pas très inquiet pour les assureurs.
Je pense que vous vous trompez…
Les particuliers ont moins de connaissances et d’expériences avec les obligations qu’avec les actions.
Le fonctionnement des obligations est bien différent de celui des actions et c’est un marché peu accessible aux particuliers. Vous aurez beaucoup plus de difficultés à acheter une obligation que une action en dehors des fond par exemple.
Spéculer sur les obligations est possible mais plus complexe que sur les actions d’autant plus que les gains qu’on peut espérer obtenir sont en général moindres.
Les fonds à échéance, sont par définition datés. Il peut y avoir des fonds à cheval sur les fonds datés et les fonds obligataires mixtes mais normalement, un fonds obligataire daté a vocation d’être liquidé à l’échéance tout en minimisant la volatilité, donc la spéculation. J’ai du mal à imaginer quelqu’un spéculer par exemple avec les produits structurés puisque même si vous pouvez le vendre avant l’échéance, vous ne bénéficierez pas du rendement mais seulement de l’augmentation éventuelle du prix.
C’est pareil avec un fonds obligataire daté puisque le rendement ne vous sera versé qu’à l’échéance en même temps que le remboursement de l’obligation dont le prix sera stable par rapport à son prix d’émission. Par principe, lorsque vous rentrez dans un fonds daté, dites-vous que vous y resterez jusqu’à l’échéance…
Par ailleurs, lorsque les taux baissent progressivement, le prix de l’obligation remonte mais son rendement devient mécaniquement moins intéressant puisque le taux d’emprunt initial reste fixe par rapport au prix d’émission qui est 100€. Il faut donc être capable de faire le savant calcul pour savoir à quel moment il est plus intéressant de garder l’obligation et bénéficier du taux d’emprunt initial ou de la vendre. C’est trop compliqué pour moi.
Donc si vous voulez spéculer sur 1-2% de gain éventuel, il vaut mieux passer par un fonds obligataire classique et pas par un fonds daté. Et encore… car le gérant du fonds obligataire classique fait déjà ce boulot à votre place en achetant et vendant un mix d’obligations de courtes et de longues durées. Je ne suis pas sûr que vous ferez beaucoup mieux.
Cela vient en bonne partie du fait que l’immobilier coté réagit beaucoup plus rapidement et rigoureusement à la remonté des taux que l’immobilier classique (dans les 2 sens).Elles sont plus volatiles. D’ailleurs j’ai du mal à comprendre qu’elles soient notés 3 sur l’échelle des risques, au même niveau que les SCPI.
Les SCI fonctionnent plus comme des gestionnaires des « fonds de fonds » que de vrais gestionnaires d’immeubles. Elles ont certes des immeubles mais aussi de foncières cotées, d’autres SCI, des SCPI, des OPCI etc dans leurs portefeuille. Elles ont une stratégie de gestion de multi supports. Cela les rends plus sensible à l’évolution des taux.
Ce qui fait la différence avec les SCPI qui ne gèrent que des immeubles et ont une stratégie de très long terme qui s’apparente plus à la gestion des immeubles comme on l’aurait fait nous-même avec des immeubles.
La consolidation en cours touchera aussi certainement l’immobilier classique et probablement mais à un moindre degré les SCPI mais ces dernières, surtout celles qui sont diversifiées, ont bien démontré leurs capacités de résilience face aux aléas.
Personnellement, je trouve la gestion des SCI plus complexe et opaque que celles des SCPI.
Une des raisons pour laquelle je reste fidèle aux SCPI c’est que j’ai du mal à suivre leurs stratégie.
A ma connaissance en 2022 il n’y a pas eu de baisse de prix de part des SCPI. Au contraire, alors que les foncières dévissaient de 30-40% en Europe, parmi nos SCPI une petite trentaine a même pu revaloriser en hausse le prix de la part et le rendement moyen des SCPI a été de 4,53% en ce 2022 bien catastrophique par ailleurs. Bien évidemment, ce sont les SCPI les plus diversifiées qui ont pu le mieux tirer leurs épingles du jeu.
Pour une SCPI bien diversifiée, bien gérée et bien exposée à l’étranger, la hausse des taux n’est pas tellement à craindre à mon avis. Au contraire, cela procure des opportunités.
Une telle SCPI qui arrive à maintenir une collecte directe auprès des investisseurs a en général peu recours au crédit. D’ailleurs, globalement le taux d’endettement des SCPI françaises reste bien raisonnable avec des disparités bien évidemment. En plus, elles sont souvent endettées majoritairement à taux fixe ce qui n’est pas forcément le cas dans d’autres pays surtout de tradition anglo-saxone. Elles sont donc plus exposées à la hausse des taux ce qui fait baisser les prix de l’immobilier puisqu’il y a moins d’acheteurs possédant du cash.
Cette baisse temporaire aura un impact aussi sur les prix de part de nos SCPI mais, comme vous le dites, elles peuvent amortir ce choc jusqu’à 10%, ce qui n’est pas négligeable. Par ailleurs, il y a beaucoup de souscripteurs en direct (hors AV) de SCPI qui ont payé des frais de souscription élevés et qui ne vendront pas leurs parts aussi facilement avec 1-2% de baisse tant que les loyers continuent à être versés.
De l’autre coté, cette baisse des prix de l’immobilier, créera certainement des occasions pour ces SCPI pour acheter de nouveaux immeubles à des prix encore plus intéressants.
La logique de fonctionnement des SCPI reste différente de celle des SCI.
Les SCPI sont vraiment de l’immobilier pour du long terme pour moi.
Je suppose que 0,12% de foncières cotées n’est que la part détenue directement or, il faut y inclure en pratique celles détenus pat les OPCI et OPCVM qui ne sont d’ailleurs pas investis non plus exclusivement en immobilier.
Même les frais deviennent impossible à calculer tant il y a des couches… La SCI qui détient des parts d’autres SCI, qui détiennent des SCPI, des OPCVM, des OPCI, qui détiennent à leurs tours des SCPI, des SCI, des OPCI qui détiennent à leurs tours d’autres SIIC, des REITS, des instruments financiers, des immeubles loués, etc etc.
Cela devient trop compliqué pour moi.
Et je n’investis pas dans ce que je ne comprends pas « un peu »…
Du cas de Patrimmo Commerce, j’en tire quelques conclusions à la va vite:
- Les SCPI et les SCI sont des produits différents et il n’est pas très utile de les comparer ou opposer, Chacun à ses avantages et inconvénients. L’important c’est de pouvoir comprendre leurs fonctionnements et d’investir en toute connaissance de cause sans céder aux sirènes.
- Pour chaque produit de ce genre, il faut l’étudier de près avant de s’engager pour le moyen ou long terme
- L’immobilier, sous plusieurs formes, doit avoir sa place dans un patrimoine diversifié. Et la part de l’immobilier aussi doit être diversifiée.
- Les SCPI spécialisées surfent souvent sur une thématique en vogue mais la mode peut être passagère. Si les circonstances qui ont facilité la création de la SCPI changent, leurs intérêts aussi diminuent. Ce n’est pas très rassurant pour un investissement de long terme. Il vaut mieux préférer alors les SCPI diversifiées et opportunistes qui seront plus agiles en cas de retournement de tendance. Ou alors, ne consacrer qu’une petite part aux SCPI spécialisées.
- C’est un peu le cas de Patrimmo Commerce à mon avis. Les retournements de situation comme le Covid, l’inflation ou la récession sans compter les changements de mode de vie des sociétés ont eu un impact important sur les SCPI de commerce.
- Cependant, je constate que leurs difficultés ne datent pas de la crise de 2022. Depuis quelques années déjà, ils une TOF trop bas. Ils ont grossi en s’endettant. Aujourd’hui leur taux d’endettement se rapproche dangereusement des 30% statutaires. Je ne sais pas si leur dette est à taux fixe.
- Je suis étonné aussi de constater qu’ils détiennent beaucoup de parts de SCI et d’autres participations, actions, produits financiers etc. Ceci n’apparait que dans leurs reporting annuel de 2020 et 2021. Je suis curieux de voir le bilan annuel de 2022. Ils ne gèrent donc pas les immeubles qu’ils détiennent indirectement.
- Je pense que leur modèle économique ne correspond pas à la conjoncture économique depuis déjà 2-3 ans et je crains qu’ils soient rentrés dans un cercle vicieux entre la conjoncture économique difficile, le taux d’endettement élevé, l’arrêt des investissements, les demandes de retrait en attente, le tarissement de la collecte, la hausse des taux, la baisse de l’immobilier (petites commerces) et leur spécialisation dans la commerce qui leur interdit de faire autre chose…
Concernant les rendements obligataires versus ceux des SCPI, ce ne sont pas des produits à comparer. Les avantages et les inconvénients des produits ne se limitent pas à leurs rendements futurs espérés. Il faut en avoir aussi des obligations dans son portefeuille (fonds datés actuellement?) mais pas à la place de l’immobilier. Il faut adapter la pondération. Si j’avais un appartement aujourd’hui avec un locataire dedans, je ne suis pas sûr que je l’aurais vendu pour tout miser sur les obligations. (mais j’en ai pas car j’ai préféré les SCPI…) Et sommes nous sûr que les rendements des SCPI les plus agiles resteront en deçà de l’inflation et des rendements obligataires pendant plusieurs années encore? L’indexation des loyers sur l’inflation ne commence à avoir ses effets qu’au renouvellement des baux, donc après une période d’inflation élevée. C’est plutôt maintenant que cela commence… Par ailleurs, pour les SCPI qui sont très investies à l’étranger, cette indexation sera sur l’inflation du pays où se situe l’immeuble alors qu’elle est bien plus basse en France. D’où l’intérêt d’avoir diversifié géographiquement ses SCPI.
Selon la conjoncture, tel ou tel produit peut être plus attrayant à un moment donné mais le principe de diversification impose d’avoir plusieurs paniers pour ses oeufs.
Comme vous aviez vos parts en AV, cela vous a permis de liquider vos lignes sans difficulté. En effet, c’est l’assureur qui assure la liquidité. Vous auriez pu les vendre aussi en acceptant la pénalité si nécessaire. Les parts en attente de revente sont celles détenues en direct. Je ne sais pas en revanche s’il y a aussi parmi eux des assureurs qui veulent s’en débarrasser ou ce ne sont que des particuliers. D’ailleurs, et c’est mon point de vue personnel, je pense que les SCPI diffusées largement dans les contrats d’AV ont certes l’avantage de toucher rapidement un public très large mais en contre-partie, elles ne sont pas détenues majoritairement par des particuliers mais par des assureurs. En cas de changement de tendance et si la demande n’est pas au rdv, je suppose que les assureurs seront tentés de baisser la voilure ce qui mets la pression sur les SCPI qui ont grandi très (trop) vite grâce à cette diffusion large. Une SCPI qui grandit aussi vite se retrouve dans l’obligation d’investir très vite et massivement l’argent collecté dans un marché montant et par conséquent cher. Tout va bien en général tant que le marché reste euphorique mais ceci risque de devenir une bombe à retardement en cas de vents contraires. Cela ne veut pas dire qu’il faut bouder les SCPI en AV. Il faut simplement être sélectif sur la qualité et ne pas céder au marketing.
Quant aux obligations, je pense qu’on peut raisonnablement acheter des fonds obligataires datés en quantités raisonnables et en étalant sur plusieurs mois en 2023 pour diversifier un peu son patrimoine. C’est un avis purement personnel bien entendu.
Ce n’est pas surprenant, les taux montent, l’immobilier consolide avec quelques mois de décalage.
Certes, les foncières ont baissées de 30à40% en 2020, mais il était toujours possible de vendre ses titres.
En revanche la SCPI patrimmo commerce, la valeur de la part n’a pas baissé mais les vendeurs sont toujours en attente, et la nombre de parts à vendre progresse encore au T4 2022 il y en avait 67 906.
En essayant de se projeter un peu, il est probable qu’en 2023/2024 les rendements obligataires continuent de progresser et dépassent les rendements des SCPI. Qui achètera encore des parts avec 10% de frais si il peut faire un placement obligataire d’un rendement supérieur?
Je suis aussi sur cette ligne.
Se souhaitais juste souligner que les SCPI ne sont pas un produit miraculeux.
La situation exceptionnelle et imprévisible de fermeture des commerces en 2020 qui a affecté les SCPI de commerces et l’hôtellerie ne concernait qu’une partie des SCPI, et l’état a mis en place des mesures de soutient.
En 2023 les fonds datés me semblent une bonne alternative dans un contexte de hausse des taux qui met une pression à la baisse sur l’économie et l’immobilier. La perspective d’une révision à la baisse des valeurs d’expertises en fin d’année n’est pas exclue, ce qui entrainerait une baisse de la valeur des parts en 2024, plus particulièrement des grosses SCPI du bureaux. Cet évènement conjoncturel s’ajoute à d’aurtes facteurs tels que le développement du télétravail, les mesures pour faire face à l’urgence climatique qui seront tôt ou tard imposées au secteur immobilier d’entreprise.
Je confirme, en particulier pour Vista : c’est le black-out total ! :-\
Je ne partage pas ton pessimisme
Via Génération à performé au de là de 5 % en 2021 , 2020 , 2019 . *
Certes 2022 a été une mauvaise année ( 3, 1 % ) , mais mi- mars elle c’est bien reprise avec un 1, 2 %
Pour Silver Avenir elle performe mi-mars à 1, 5 % , elle est dans les clous pour retrouver les 5, 1 % de l’année précédente
GF Pierre a perdu 2 % le 31 mars
On peut très bien être modérateur bénévolement .
Moi , je suis très heureux avec cette fonction sur un forum roulette .
En plus je dispose d’un sous –forum dans lequel je peux parler à la fois de :
Placement d’argent
D’énergie
De ZFE
De Science à partir des deux prestigieuses revues que sont Nature et Science
Etc…
Je ne prétends en aucun cas détenir le savoir , mais simplement le partager
Disparus de la circulation depuis dix ans, les fonds datés (aussi appelés fonds à échéance) font un retour en force. Leur fonctionnement est simple : le gérant achète des obligations d’entreprises et s’engage à les conserver jusqu’à leur terme. Si tout se passe bien, le fonds va ainsi percevoir chaque année les intérêts puis, à échéance, être remboursé du capital investi par chacune des entreprises financées. Ces dernières étant désormais contraintes de verser des taux d’intérêt élevés aux investisseurs leur prêtant de l’argent, les rendements prévisionnels sont alléchants (de 3 à 8 % par an, selon leur risque). Gérés par Carmignac Gestion, La Française AM, Lazard Frères Gestion, Swiss Life AM, - Sycomore AM ou Tikehau Capital, ces fonds, dont l’échéance est comprise entre 2026 et 2028, sont proposés dans de nombreuses assurances-vie, notamment parmi les contrats internet. Il faut cependant toujours avoir en tête que des défauts de remboursement parmi les entreprises financées amputeraient le rendement prévu à l’origine.
Les derniers messages sur cette file SCI s’éloignent beaucoup du sujet des SCI !
Pour moneyvox, pour le fréquenter, je pense que Linxea y est plus cité favorablement que Meilleurtaux. Et ce forum ci est le forum de Linxea pour ses clients, il n’est pas privé.
C’est à chacun de le savoir, de garder son esprit critique et de prendre ses responsabilités…