SCPI vs. Fonds de Foncières Cotées

Coresatinvest · Juillet 20, 2015, 1:50

avvel:

Hello bonjour

Beaucoup de questions auxquelles bien entendu nous n’avons le cas échéant que des réponses partielles et partiales qui plus est. Je vais te livrer en vrac quelques unes de mes remarques (personnelles bien entendu) :

Comme à peu près tout le monde, j’ai un tmi à 30. Tu rajoutes à ça la csg/crds, il te reste la moitié des revenus divers et variés, entre autres locatifs. N’étant pas une adepte des choses trop compliquées et peu pérennes, je m’en tiens à ça et je trouve ça rédhibitoire pour du rendement locatif qui avoisine 4/5% en brut. Mais du revenu locatif, tu peux déduire toutes tes charges immobilières, entre autres des intérêts d’emprunt immobilier, que ce soit pour ta résidence principale ou autre. Ca peut être à étudier donc. J’ai des scpi en direct mais je reconnais chercher des moyens d’optimiser la chose fiscalement, et ce serait à refaire je n’en prendrais pas autant.

Les produits immobiliers je les décompose comme suit (à la louche hein) :

l’immobilier en direct (j’ai ma rp je trouve que ça équilibre un patrimoine et c’est agréable de pouvoir aménager son chez soi)

immobilier locatif pas pour moi pour les mêmes raisons que toi et même davantage, car l’entretien d’un bien immobilier est beaucoup trop lourd pour moi

immobilier locatif en montages de défiscalisation divers : ça peut être intéressant à étudier chaque fois en fonction de sa situation perso mais ça reste de l’immobilier en direct avec locataires et entretien, pas pour moi.

les scpi en direct : c’est mon immobilier locatif. Très chargé en impôts, donc le mieux est d’avoir des charges à déduire, rester vigilant sur la pérennité. Un prêt avec ses intérêts peut durer 10 ans, si on doit revendre sa scpi à ce moment là l’opération peut être d’un intérêt nul. Les frais d’entrée sont tels qu’il faut la garder vraiment longtemps pour amortir et en tirer un vrai complément de revenus. Pour ma part je les vois comme une rente viagère avec conservation du capital. J’ai prévu de les garder donc.

les scpi sur av : c’est un produit un quart financier(il appartient à l’assureur, si l’assureur fait faillite je ne donne pas cher de nos scpi), et trois quarts immobilier. A l’énorme intérêt d’avoir des frais d’entrée moitié moins chers qu’en direct, et d’être dans une enveloppe en grande partie défiscalisée (après 8 ans et jusqu’à concurrence de 4600 euros de pv par pers et par an blabla). Contrepartie de ça : on paye des frais de gestion. Tu gardes une scpi 20 ans sur un contrat tu donnes à l’assureur 10% de ton capital dans le meilleur des cas. Pas négligeable si tu es dans un contexte d’immo flat voire en baisse.

les foncières cotées : tellement corrélées aux mouvements boursiers que je ne les considère plus comme de l’immobilier mais comme une uc dynamique. J’en prends donc en fonction des contextes, quand elles ont le vent dans le dos et je vends idem comme les ucs quand je baisse les voiles pour passer en navigation prudente. Dans la composition de mes portefeuilles je ne les compte pas en immobilier, mais en ucs dynamiques.

En ce qui concerne les emprunts immobiliers, tu peux emprunter pour acheter la rp, l’immo locatif, des scpi maison mais certains ici ont pu emrpunter pour acheter des scpi y compris sur av.
Concernant la liquidité des produits, les foncières côtées sont aussi liquides que les actions, et les scpi sont plus liquides sur un contrat qu’en direct (gestion dans l’enveloppe assureur, donc on passe un ordre de vente et c’est géré comme un arbitrage, 3 jours quand le marché va bien). Si l’immo va mal eh bien que ce soit en direct ou sur contrat, on revient à la loi offre/demande, et on peut encaisser de belles mvs en vendant à tout prix comme sur les ucs. On peut aussi mettre du temps à vendre car en passant sur le marché il faut avoir des acheteurs en face. Quand l’immo va bien, nos scpi sont rachetées par l’assureur sur nos contrats, et par la scpi quand on les a en direct.

Après, quelles sont les bonnes scpi, ça dépend si tu les prends en direct ou sur contrat, sur contrat c’est plus facile tu n’as que celles de ta liste à comparer.

Bon, ça fait un gros pavé déjà, je m’arrête pour pas endormir tout le monde, bonne journée.

Bonjor Avvel,
un grand merci pour vos contributions ! Désolé pour le retar dans mon suivi…
En effet, après calculs les 15.5% de prélev sociaux+30% de TMI (soit 45.5%) de taxes sont totalement rédibitoires quand on part de 4.5-5% de renta brute, on tombe donc autour de 2.2%-2.7% soit proche des fonds euros pourris des banques traditionnelles ou des assureurs voleurs.
Le seul intérêt ne réside donc que dans l’utilisation de l’effet de levier. Mais pour que ce soit rentable, il faut un créidt à moins de 2.2%, ce qui est jouable, mais pas avec un super grand spread… A moins que la défiscalisation des intérêts d’emprunt revienent à emprunter à 0%. Je me trompe ?
Quelles SCPI conseilleriez vous en direct ?
Merci pour tout.

Coresatinvest · Juillet 21, 2015, 7:44

patou66:

bonsoir à tous et merci à Aude pour ses explications. J’ajouterai quelques points de ma part:
1/ Immobilier apporte une diversification nécessaire dans tout portefeuille car c’est quand même plus stable que les autres investissements.
2/ Ce n’est plus le cas en ce moment mais si on revient sur du LT sur une phase d’inflation modéré et forte, l’immobilier s’appréciera d’autant et te permettra te couvrir au moins l’inflation - surtout si l’inflation est > au temps d’emprunt: aujourd’hui à 10 on a facilement un taux < 2%
3/ Comme Aude l’a dit c’est un investissement LT: donc pour moi au moins 15ans. Sur 15 ans sur l’AV je penses vraiment qu’avoir des SCPI peut être bénéfique car elles apportent 5% par an et c’est quand même assez liquide
4/ Une autre possibilité est d’acheter un bien ou des SCPI en nu-propriété: l’avantage est la décote (-40% sur 15ans) + rentre pas dans l’assiette fiscale Le désavantage est dans mon cas d’attendre 15 ans pour récupérer mon bien…mais si on a 40-45 voir 50 ans cela peut être intéressant - surtout si le taux d’emprunt est faible
5/ Il y a eu et encore aujourd’hui pas mal d’investisseur qui ont fait fortune dans l’immobilier. a seule difficulté ici est qu’il faut mouiller sa chemise et s’investir pleinement. Par exemple en immobilier locatif, ou du Malraux ou pourquoi pas à l’étranger: je ne l’ai pas fait mais je suis certain qu’acheter en Espagne en 2009-2010 devait être rentable à moyen terme (prix bradé) mais il fallait parler espagnol et connaitre un peu le droit espagnol ou avoir un intermédiaire de confiance.

Personnellement j’ai des sicav immobilières qui ont très bien marché les 3 dernières (années > 40% de bénéfice) + SCPI sur AV + appartement en nu-propriété (enfin à la banque): cela représente environ 15% de notre patrimoine: c’est encore faible mais dans 20 ans (retraite) j’espère que cette part sera beaucoup plus importante

bonne soiree à tous. PAtou66

Bonjour et merci pour votre contribution Patou66 !
en effet, l’immobilier (résidentiel et/ou professionel) est une classe d’actif à part entière qui permet de diversifier nos portefeuilles/patrimoines et ainsi abaisser la volatilité tout en améliorant l’espérence de rendement.
Je vous rejoins, si l’inflation remonte au alentour ou au dessus de 2% c’est le jackpot pour ceux qui auront emprunté aux taux actuels, à moins que les prix des actifs ne baissent avec la hausse des taux…? A suivre…
Ma crainte // aux SCPI c’est de voire une érosion des rendements bruts en dessous de 5%, vers les 4%. Ce qui en net fait à peine du 2% !
Concernant l’achat en nue propriété, à qui revient l’usifuit si vos enfants ne sont pas majeurs et s’ils sont ratachés à vous fiscalement ?
Merci pour votre contribution à cette reflexion !

Coresatinvest · Juillet 21, 2015, 7:53

Superbe ! Merci pour cette clarification !
Ca amérliore un peu le business case en faveur de la détention en direct avec effet levier !

[quote=avvel]

C’est un bon plan à considérer ! Je ne prendrais pas 100% de SCPI investi en allemagne, mais pour diversifier, ce serait pas mal !
Pour info j’ai pris plusieurs RDV avec banque traditionnelle et primaliance pour voir ce qu’on nous propose.

Coresatinvest · Juillet 12, 2015, 10:08

[quote=arrot]

Bonjour Arrot,
merci pour ton message !

Je comprends la logique de l’achat de la RP en priorité dans un contexte fortement inflationniste et de prix modérés de l’immobilier résidentiel.
Ne trouves-tu pas que le contexte actuel est différent de celui qu’ont pu connaitre nos parents ou grands parents et donc qu’il convient d’adopter une stratégie différente ?

En effet, les prix sont à des niveaux encore très élevés (par rapport à leur moyenne historique rapportée aux revenus des ménages, ie Frigitt). La tendance est baissière en France depuis le pic de 2011. Ils se maintiennent grâce à des taux historiquement bas, mais statistiquement, ils ne peuvent qu’être amenés à remonter dans les 15-20-30 années à venir, ce qui aura pour effet une pression baissière sur les prix. Dans tous les autres pays développées (US, Pays Bas, Allemagne, Espagne…) les prix ont davantage baissé ou sont à des niveaux plus raisonnables // aux revenus des ménages. Combien de temps cette spécificité française peut-elle durer ?

Une résidence principale n’est pas un « asset » mais une « labilité ». On paye des taxes en plus (foncière). On est toujours amené à in dépenser en frais de maintenance (barbecue, piscine, toiture, cuisine, sdb… on dépense toujours pour sa maison).

Acheter un bien équivalent à celui que nous habitons réduirait considérablement notre capacité d’épargne diversifiée dans autre chose que de l’immobilier. A moins d’acheter pratiquement cash, ce qui ne serait pas possible vu les prix des biens qui nous intéressent (600-800k€). Je crains le risque de négative equity si nous devions revendre d’ici quelques années pour des raisons de mobilité professionnelle (cadres dans des grands groupes).

Concernant le PINEL, j’achète l’idée de financement à crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Toutefois, j’a l’impression qu’on surpaye le bien et que la rentabilité nette intrinsèque sans l’avantage fiscal est ridicule. Quid des vacances locatives, des locataires qui ne payent pas et que l’on ne peut pas virer…?
D’autre part les programmes neufs actuels sont souvent en périphérie des villes, dans des zones qui regorgent déjà d’une forte offre locative.
Le risque que je vois c’est de devoir vendre mon bien avec une forte moins value dans 10-15 ans, et donc d’effacer les gains liés au levier et à l’avantage fiscal.

Je suis à la limite plus tenté par de l’achat dans l’ancien à rénover et à louer en LMNP en plein centres villes.
Mais l’idée de concentrer mon investissement sur 1 ou 2 biens dans une ou deux villes, me gêne…Ajouter à cela les ennuis de la gestion du choix des locataires, des états des lieux…

Je vous livre ici mes sentiments. Ils sont probablement erronés.
Vos remarques/suggestions/idées sont les bienvenues.

PS: nous sommes d’accord sur le fait qu’investir en fonds de foncières cotées est plus judicieux qu’investir en SCPI.
Merci pour le lien vers le blog !

Coresatinvest · Juillet 13, 2015, 6:07

Bonjour Lindes4,
merci pour votre message !
En effet, l’achat à crédit n’est possible qu’avec les SCPI, ce qui rend plus acceptable la surcharge de frais et l’iliquidité du placement…
Quelles banques acceptent de prêter pour acheter des SCPI ? Et quelles SCPI conseilleriez vous si je devais n’en choisir que 3 ou 4 (les plus diversifiées possibles france/international, bureaux/commerces/aéroports/hotels/entrpôts…)?
J’ai souvent lu que les banques n’acceptaient de prêter que pour acheter des SCPI maisons, qui hélas ne sont pas toujours les meilleures…?
Vous confirmez ?
Merci.

Coresatinvest · Janvier 12, 2016, 10:50

LIZ:

 Un exemple à ne pas suivre!
J’ai investi il ya 2ans1mois 24j 2000euros sur la SCPI Sélectinvest1 chez alta-profits.
Le « profit » n’est que de1,92°/°
J’ai compris que le prix de la part avait baissé…
Avez vous fait mieux avec les SCPI proposées par Linxéa,?

Le problème des SCPI c’est leur niveau de frais complètement prohibitif.
Vous payez 10% de frais sur versements, 8% de frais de gestion, et à nouveau 10% de frais à la sortie.
Et quand vous les détenez en direct vous vous faites matraquer fiscalement en devant rendre la moitié des loyers aux impôts (pour les TMI >=30%)
Bref, les SCPI font la fortune de leurs associés gérants, pas des porteurs de parts individuels…

De quoi croyez vous que vivent des boites telles MeilleursSCPI.com, centraledesscpi, primaliance, netinvestissements, bienprevoir, francescpi…
Elles vivent principalement des 10% de commission que vous payez quand vous achetez des SCPI !

Coresatinvest · Septembre 16, 2016, 7:23

Bonjour Fab29,
non, je n’ai finalement pas investi dans les SCPI à cause des frais trop importants et de la fiscalité.
AMHA, la meilleure façon de s’expier à cette superbe classe d’actif c’est à travers un ETF ou fonds indiciel à faible coup ultra diversifié sur des milliers de foncières (hôtels, bureaux, commerces, habitations, cliniques, hôpitaux, logements étudiants…) dans le monde entier ! Pas qu’à Paris ou en France, voire un peu en Allemagne…

Du coup voici quelques idées de fonds :
SPDR Dow Jones International Real Estate ETF
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF
SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF
iShares International Developed Real Estate ETF
iShares Global REIT ETF
iShares International Developed Property ETF
AMUNDI ETF REAL ESTATE REIT IEIFUCITSETF

Chez Yomoni par exemple, 10% des portefeuilles avec un risque de 9/10 (donc avec 70-80% d’actions) est exposé à la classe d’actifs Immobilier à travers le fonds indiciel:
Lyxor ETF FTSE EPRA/NAREIT Gl

Frais de ces fonds entre 0,15 et 0,5% seulement !
Sur 10-20-30 ans ça fait des millions d’euros d’économies pour l’investisseur individuel !

LAURkov152 · Juillet 12, 2015, 7:47

Bonjour,

Pour cette partie de votre question : les contrats assurés chez SPIRICA sont les plus intéressants pour investir sur des SCPI (MesPlacementsLiberté, LINXEA Spirit)
Ma préférence va pour MPL (les revenus sont versés sur le fond EUR et non pas sur les SCPI investis ce qui n’entraine pas de frais à 6% minimum…) mais là chacun voit ce qui est le plus intéressant selon sa situation.