SCPI vs. Fonds de Foncières Cotées

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Bonjour,

Je souhaite diversifier mon patrimoine en investissant dans l’immobilier indirect (pour m’éviter les soucis de gestion, pour accéder à l’immobilier de bureau et de commerce, théoriquement plus rentable que l’immobilier résidentiel, pour diversifier le risque, tout en pouvant investir avec une somme inférieure à celle nécessaire pour de l’immobilier locatif en direct).

Qu’est ce qui est le plus intéressant dans ma situation (33 ans, marié avec 2 enfants, 3 parts fiscales, entre 12 et 16 000euros d’impôts sur le revenu, TMI de 30%, sans aucun revenus locatifs pour le moment, pas encore propriétaire de ma résidence principale)?

1- Acheter des parts de SCPI
1-A En direct, en cash ou à crédit ? Quelles seraient les meilleures SCPI ?
1-B A travers l’assurance vie (je suis chez MesPlacementsVie, Linxea Vie, et Linxea Avenir).

2-Investir dans des fonds de foncières cotées comme BMM Pierre Capitalisation, Axa Aedificandi (C), Allianz Foncier, Aviva Valeurs Immobilières, ou Axa world global real estate securities au sein d’un contrat d’assurance vie ?

Qu’est ce qui est le plus rentable sur 15-20 ans, le moins risqué, le moins chargé en frais, le plus liquide au moment de la revente et le moins taxé fiscalement ?

En effet, après la lecture de"Unconventional Success" de David Swensen, j’ai cru comprendre qu’il était plus intéressant d’investir dans des foncières cotées pour s’exposer à l’immobilier pour les raisons suivantes:
-plus grande transparence des entreprises cotées en bourse qui doivent rendre des comptes à leurs actionnaires et dont les intérêts des dirigeants sont alignés avec ceux de leurs actionnaires (tandis que bien souvent les SCPI se gavent de frais pour satisfaire leurs propres intérêts, au détriment de leurs souscripteurs).
-moins chargées en frais que les SCPI privées
-beaucoup plus liquide que des SCPI (revente dans la journée, comme une action ou un fonds)

Un grand merci pour votre éclairage sur ce sujet.
Bien cordialement.

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@coresatinvest :

Bonjour

Du coup après reflexion, vous n’avez pas investi en SCPI ?

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 Un exemple à ne pas suivre!

J’ai investi il ya 2ans1mois 24j 2000euros sur la SCPI Sélectinvest1 chez alta-profits.
Le « profit » n’est que de1,92°/°
J’ai compris que le prix de la part avait baissé…
Avez vous fait mieux avec les SCPI proposées par Linxéa,?

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désolé mais l’investissement en SCPI est un investissement de LONG terme .

que dirais tu si je disais " j’ai acheté un appartement il y a 2ans et je le revends avec une PV qui est faible " …

je dirais :normal la PV se juge à l’aune d’une dizaine ou quinzaine d’années sur de l’immobilier…

les SCPI sont de l’immobilier

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toutes les banques le font mais ca peut etre un combat …tout dépend de ton dossier et de la relation que tu entretiens avec ton banquier

la 1ere chose à faire n’est pas de choisir la ou les SCPI mais plutôt de définir l’enveloppe que tu comptes ( ou que tes moyens te permettent ) investir .

ce que je veux dire c’est que diversifier c’est bien mais morceler me parait inutile . donc le choix du nombre sera différent selon que l’enveloppe d’investissement sera de 10K de 50K de 100 k ou plus …

mon expérience dans ce domaine . il y a 2 ans je comptais investir 100k sur des SCPI à crédit . je savais naturellement qu’à la banque( credit mutuel ) , mon conseiller serait difficile à convaincre puisque lui meme vends des SCPI maison . au final j’ai négocié 2 crédits .l’un de 60k avec lequel j’ai investi sur des SCPI que j’ai choisi et l’autre de 40K pour des SCPI du crédit mutuel (SCPI epargne foncière ) en croisant les doigts …

au final cette SCPI m’a servi du 5.2% depuis 2ans soit aussi bien que les SCPI que j’ai choisies moi meme .

PS : j’ai donc réitéré l’opé avec le crédit mutuel cette année pour 50k.

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dans ce domaine tout dépend de la banque et de ton " dossier " ( à savoir quel risque prend la banque en te prétant )
personnellement j’ai fait tout à crédit sans apport perso. pourquoi le faire d’ailleurs au moment où l’argent est si peu cher ?

désolé je suis d’une génération qui ne sait pas utiliser ce genre de fichier …mais rassures toi je m’en sors très bien sans…

mon ami Aristide du forum de cbanque dit que ce n’est pas impossible . personnellement je n’ai jamais tenté , je pense que ma banque m’aurait imposé de prendre une de ses AV qui sont trop chargées en frais

pour les petites sommes que j’ai investies j’ai pris sur 7 et 10ans …au delà ca n’aurait pas été raisonnable et contre productif en terme d’enrichissement je pense .

de plus je dois , théoriquement, pouvoir prendre ma retraite en 2023 donc je ne comptais pas dépasser cette date pour rembourser.

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raisonnable ? impossible à dire sans connaitre ta situation patrimoniale totale …
à toi de voir si tu peux assumer les mensualités sans que ton budget mensuel soit déséquilibré ( ceci dit ca devrait etre jouable )

je dirais 3 ou 4 maximum

pour 50k je dirais 3 max et pour 75k je dirais 4 max

mais ceci n’ets que mon avis.

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effectivement , les SCPI à capital variables sont plus facilement accessibles et cessibles .

mon objectif est le meme , puisque je les achetées pour me créer des revenus complémentaires à la retraite , et je n’ai que des SCPI à capital variable qui sont quand meme bcp plus souples .

je pense que pour la somme que tu investis et pour débuter dans le domaine il faut aller au plus simple .
par la suite lorsque tu maîtriseras bien le sujet , alors , tu pourras peut etre aller vers des produits plus sophistiqués …à mon avis

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moi je connais …il y a grosso modo 3 types des SCPI de defisc .
1°) les SCPI Duflot_pinel : elles ne font pas un tabac . ce sont des SCPI d’habitation avec avantage fiscal Duflot -Pinel .peu d’interet sauf si on est vraiment fortement fiscalisé . elles auront les rendements des SCPI d’habitation ( 3% ca sera deja pas mal )
2°) les SCPI deficit foncier : le principe : la SCPI achète des appartements anciens avec travaux . les travaux étant déductibles la SCPI dégage sur les 2 1eres années un deficit foncier qui s’impute sur les autres revenus fonciers .
intéressant si on a par ailleurs de bons revenus fonciers .
3°) les SCPI Malraux ; permettent d’investir dans des biens en secteur sauvegardé avec une fiscalité adoucie .réduc d’impot de 18% en one shot ( hors plafond des niches fiscales )

là aussi je connais . comme l’a rappellé Patou permet d’investir avec une valeur décotée . cependant ne se fait pas à crédit et ne s’adresse qu’à des investisseurs ne nécessitant pas de revenus pendant le temps du démembrement.

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certes mais dans l’ambiance actuelle et la situation de Corsatinvest il n’est pas illogique de ne pas forcément penser RP immédiatement .
cette stratégie est toujours gagnante mais …à condition d’avoir une visibilité sur le long terme en matière de mobilité professionnelle .

en effet ca serait catastrophique d’investir dans sa RP s’il doit etre obligé de la revendre avec MV d’ici 5 ans par exemple .

concernant la problématique d’investissement , là encore ,il faut savoir profiter de la conjoncture .
les taux de crédits sont bas et lorsqu’on est jeune l’objectif doit etre en premier de s’enrichir quitte à augmenter son IR. ( pour la défisc il faut voir ca dans un 2eme temps )
la seule manière de s’enrichir étant de faire travailler de l’argent que l’on a pas il faut donc emprunter pour investir .

la seule solution que je vois est donc d’emprunter pour investir dans des SCPi ( puisque la question était SCPI VS foncières ) étant donné qu’aucune banque ne prètera pour acheter des fonds de foncières .

voilà mon analyse ( rapide ) de la situation .

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bonsoir tous
pourquoi fructipierre, et bien tout simplement que c’est la seule avec un historique long sur Quantalys
dommage d’ailleurs, que l’on ne puisse remonter post 90
comme le souligne avvel, elle a un intérêt moindre en av et capi
apres , il est vrai que c’est juste une rétrospective sur quinze ans

bonne soirée

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bonjour

ce n’est peut être pas la plus performante, mais elle a de l’historique (ou de l’expérience, c’est comme ont veut)

toujours est il , que lorsqu’on la met en concurrence avec des vieux briscards

certes le comparo ne tient pas en compte des frais de souscription, ni ceux de réinvestissement des coupons
mais tout de même

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Aux question intéressantes de Coresatinvest, j’en rajoute une :

Où financer son investissement à crédit en SCPI (banque traditionnelle, courtiers…) ?

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Je me permets de remonter un message que j’avais écrit sur le sujet (dans le sujet « SCPI sur av »).

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[quote=arrot]

Pour ceux ou celles qui ont un grand terrain et afin de réduire la fiscalité et faciliter la succession, certains construisent une ou plusieurs maisons pour leur enfants avec le taux marginal à l’IRPP de 30% (PINEL)
C’est ce qu’a fait un ami sur la région toulousaine…
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Bonjour,

Dans cas évoqué, je pense que l’achat de SCPI via une assurance vie comme linxea spirit peut être une solution intéressante que l’achat en direct (pour des petites sommes) à condition de les détenir à long terme.

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Bonjour,

J’apporte ma petite contribution sur le sujet.

J’ai acheté en 2014 pour 100 k€ de SCPI (moitié Epargne Foncière et moitié PFO2).
Le financement est à 100 % à crédit par ma banque. Aucun soucis pour ça.

Pour un crédit à 3,15 % sur 20 ans, les loyers des SCPI me paye environ 2/3 du crédit.

Je suis en train de refaire un crédit (cette fois à 2,30 % sur 20 ans) pour acheter Corum Conviction.

Mon objectif est bien de les garder pour avoir un complément à ma retraite dans 20 ans.

Pour répondre aux différentes questions :

Achetées en direct, les frais d’entrée ne sont payés … qu’à la revente.
Aujourd’hui, j’achète une part de Corum Conviction qui vaut 1045 € à … 1045€.
A la revente, si dans 20 ans la part vaut 1200 € : je ne toucherai que 88 % de 1200 € (si les frais sont de mémoire 12%).

Le gestionnaire a ainsi tout intérêt à faire augmenter la valeur des parts (pour la revente). Par contre augmenter la valeur de la part diminue le rendement (loyer / montant de la part).

Je passe par un intermédiaire (un conseiller patrimoine). Il est rémunéré par commission directement par le gestionnaire de la SCPI.

Enfin, je déduis les frais d’assurance lors de ma déclaration d’impôts.

Aujourd’hui cela m’apporte de la tranquillité.
Les loyers tombent régulièrement (depuis 1 an :).
C’est moins fun que de gérer un AV (surtout cette année avec les performances du CAC), mais je m’arrache moins les cheveux en cas de retournement.

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[quote=Coresatinvest]

Bonsoir,
J’ai également un TMI de 30%.
Hélas, les loyers payent les 2/3 de l’opération au début (lorsque 30% de la différence loyer - coût du crédit nest pas trop élevée). Cela va en diminuant.
Au début de l’opération, pour un crédit de 110 k€ sur 20 €, le crédit + assurance est de 630 +12 €. Le loyer est de 470€.
L’effort est donc proche de 180 €.
A la fin de l’opération progressivement, sans le coût du crédit, il faudra rajouter (1/3 470 soit 140 € d’impôt).
Ce que je recherche est bien une rente après les 20 ans. Transmissible aux enfants.
Je rajoute qu’il n’y a pas de frais de notaire / à un vrai bien immo.

Le premier crédit de 110 k€ est un primo avec délai de 11 jours avant acceptation.
Le second, de 64 k€ est plus un crédit conso affecté à un achat immo.

Ma banque est la banque préférée de M. Tapie. Celle qui a un lion jaune qui aime le tour de France :slight_smile:

Enfin, sur la commission de souscription, elle n’est payé que lors de la revente.
J’achète aujourd’hui X parts de Corum Conviction au pris de 1045 € point. Lors de la revente, le gestionnaire gardera ses 12 % de la vente. Il est bien gagnant si la part à augmentée … et moi aussi :slight_smile:

Je ne suis pas un spécialiste, certaines notions m’échappent, mais j’espère avoir apporté quelques informations utiles.

Pour terminer, mon achat SCPI 100% à crédit correspondant au montant dispo sur mes AV.
L’achat à crédit permet également de protéger un peu mes proches … au cas ou …

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bonsoir à tous et merci à Aude pour ses explications. J’ajouterai quelques points de ma part:
1/ Immobilier apporte une diversification nécessaire dans tout portefeuille car c’est quand même plus stable que les autres investissements.
2/ Ce n’est plus le cas en ce moment mais si on revient sur du LT sur une phase d’inflation modéré et forte, l’immobilier s’appréciera d’autant et te permettra te couvrir au moins l’inflation - surtout si l’inflation est > au temps d’emprunt: aujourd’hui à 10 on a facilement un taux < 2%
3/ Comme Aude l’a dit c’est un investissement LT: donc pour moi au moins 15ans. Sur 15 ans sur l’AV je penses vraiment qu’avoir des SCPI peut être bénéfique car elles apportent 5% par an et c’est quand même assez liquide
4/ Une autre possibilité est d’acheter un bien ou des SCPI en nu-propriété: l’avantage est la décote (-40% sur 15ans) + rentre pas dans l’assiette fiscale Le désavantage est dans mon cas d’attendre 15 ans pour récupérer mon bien…mais si on a 40-45 voir 50 ans cela peut être intéressant - surtout si le taux d’emprunt est faible
5/ Il y a eu et encore aujourd’hui pas mal d’investisseur qui ont fait fortune dans l’immobilier. a seule difficulté ici est qu’il faut mouiller sa chemise et s’investir pleinement. Par exemple en immobilier locatif, ou du Malraux ou pourquoi pas à l’étranger: je ne l’ai pas fait mais je suis certain qu’acheter en Espagne en 2009-2010 devait être rentable à moyen terme (prix bradé) mais il fallait parler espagnol et connaitre un peu le droit espagnol ou avoir un intermédiaire de confiance.

Personnellement j’ai des sicav immobilières qui ont très bien marché les 3 dernières (années > 40% de bénéfice) + SCPI sur AV + appartement en nu-propriété (enfin à la banque): cela représente environ 15% de notre patrimoine: c’est encore faible mais dans 20 ans (retraite) j’espère que cette part sera beaucoup plus importante

bonne soiree à tous. PAtou66

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Bonsoir nous avons acheté un appart à un cout correspondant à 60% de sa valeur déclarée (sur plan) - en échange des 40% restant un organisme de location pourra utiliser et louer cet appartement pour une duree de 15ans à sa guise - en payant les charges et autres taxes. Dans 15 ans on récupéré l’appart en pleine propriété - en cas de décès, cet appartement sera transmis à qui de droit en fonction du testament. Est-ce clair? On peut faire exactement la même chose avec une SCPI en nu-propriété: on achète à une valeur de 60-70% de sa valeur réelle et en échange la SCPI garde les dividendes pendant 8ans par exemple. Maintenant apres 8ans on possed la SCPI en pleine propriété et les frais sont assez similaire à un achat directe de SCPI en pleine valeur.

bonne soiree. PAtou66