L’intérêt pour moi est:
[b]Bonjour tous
dans le même esprit, l’étude de JPMorgan me semble très parlante.
Leto[/b]
rebonjour,
je comprends qu’en location on peut plus facilement se loger dans un appartement ou maison très confortable. Mais cela a un prix. Tout dépend de la région.
En Ile de france je pense qu’un loyer de 1300 - 1800€ est un minimum.
Et c’est à fonds perdu avec des revalorisation potentielles dans la durée. Cet argument me semble décisif !
Le contexte actuel me parait plus favorable à l’investissement en RP qu’en locatif compte tenu notamment de la fiscalité dissuasive du locatif de base.
En ordre de grandeur emprunter 250.000€ sur 15 à 20 ans pour l’achat de sa RP correspond environ à ce loyer.
si tu as un apport et en empruntant un peu plus disons (100. 000€ d’apport , emprunter plus disons 400.000€ sur 25 ans avec possibilité de remboursement anticipé sans frais) tu accèdes à un bien de 500.000€.
**Au bout tu disposes d’un bien. **par ailleurs l’inflation ne peut que repartir…un jour ou l’autre
il y a des charges certes mais tu es chez toi et ce sentiment pour ne pas dire cette liberté a un prix. c’est un vrai investissement patrimonial !
Les placements financiers sont soumis aux aléas qui sont plus supportables quand on a déjà une RP.
Attentions aux comparatifs théoriques !
En conclusion je reste convaincu que la pierre est un bon investisement mais en RP en priorité !
Le débat restera toujours ouvert !
En passant, réponse rapide à un des points : de ce que je sais, tu ne peux déduire en déficit foncier que des intérêts de prêt immobilier. Tout ce qui n’est pas du domaine de l’immobilier ne peut pas générer de déficit foncier, donc pas les intérêts de prêt à la consommation.
Hello bonjour
Beaucoup de questions auxquelles bien entendu nous n’avons le cas échéant que des réponses partielles et partiales qui plus est. Je vais te livrer en vrac quelques unes de mes remarques (personnelles bien entendu) :
Les produits immobiliers je les décompose comme suit (à la louche hein) :
En ce qui concerne les emprunts immobiliers, tu peux emprunter pour acheter la rp, l’immo locatif, des scpi maison mais certains ici ont pu emrpunter pour acheter des scpi y compris sur av.
Concernant la liquidité des produits, les foncières côtées sont aussi liquides que les actions, et les scpi sont plus liquides sur un contrat qu’en direct (gestion dans l’enveloppe assureur, donc on passe un ordre de vente et c’est géré comme un arbitrage, 3 jours quand le marché va bien). Si l’immo va mal eh bien que ce soit en direct ou sur contrat, on revient à la loi offre/demande, et on peut encaisser de belles mvs en vendant à tout prix comme sur les ucs. On peut aussi mettre du temps à vendre car en passant sur le marché il faut avoir des acheteurs en face. Quand l’immo va bien, nos scpi sont rachetées par l’assureur sur nos contrats, et par la scpi quand on les a en direct.
Après, quelles sont les bonnes scpi, ça dépend si tu les prends en direct ou sur contrat, sur contrat c’est plus facile tu n’as que celles de ta liste à comparer.
Bon, ça fait un gros pavé déjà, je m’arrête pour pas endormir tout le monde, bonne journée.
Le rendement des scpi en av est très différent d’une av à l’autre, car il y a des différences importantes entre les frais de gestion d’une part (0,5 à 0,6% sur contrats Linxea par exemple) et le rendement servi d’autre part (85 à 100% du dividende sur contrats linxea par exemple). Aussi il n’y a pas de mode de calcul générique, car tout dépend du contrat sur lequel on investit.
Sachant que le meilleur rendement est servi sur les contrats spirica, comme le rappelle un fruit exotique un peu plus haut dans la file. Suravenir par exemple ne redistribue que 85% du dividende.
Sur le contrat spirica les scpi à capital fixe ne servent que 85% du dividende ce qui rend le produit nettement moins attractif. Mais bon à priori ce que je dis n’a pas d’intérêt donc faites comme si j’étais pas là, ou plutôt continuez.
Bonsoir
Plusieurs petits points :
Donc avec un emprunt à 2,5 tu touches 3,55 après imposition sur une scpi qui distribue 5,2. Le montage semble légèrement positif sur la durée su prêt mais :
. je ne suis pas sûre qu’on puisse déduire l’assurance, je crois que non, ça limite le débit immobilier
Maintenant supposons que tu aies acheté du Novapierre Allemagne, ou Actipierre Europe (car celle là je la connais). Ce sont des scpi dont les biens immobiliers sont à l’étranger, et dont les revenus sont soumis à l’imposition du pays des biens et non pas à la notre. Prenons l’exemple que je connais Actipierre Europe: elle est investie environ pour un quart en Allemagne, donc environ le quart du rendement est soumis à l’impôt allemand , 15% forfaitaires. Toute la partie soumise à l’impôt allemand nous génèrera ici un crédit d’impôt qui revient à 0 impôt français sur cette part là.
Supposons donc que notre scpi est actipierre Europe et qu’elle nous sert du 5 après l’imposition allemande (pour simplifier). Nous, on aura à déclarer 5 et en France on sera imposés sur les 3/4 français, soit 3,75. Le calcul est à refaire, 15,5 de cs ça fait -0,56 et 30% d’impôts sur 3,75-2,5(1,25) qui font -0,37, ça fait -0,93. 3,75-0,93= 2,82 + 1,25 = 4,07 . Sur tes 5 il te reste dans ce cas 4,07 après impôt.
En gros, pour de la scpi en direct, même avec un emprunt, je te conseille donc de la scpi partiellement étrangère à condition que l’imposition étrangère nous soit favorable par exemple allemande dans ce cas.
Après, il y a aussi de la scpi de défiscalisation (elle génère un déficit foncier) mais j’y connais rien. Et certainement aussi ce dont parle le 66eme patou ci-dessus, la nu propriété j’y connais rien non plus. Je suppose qu’un savant dosage des 3 permet de s’en sortir au mieux, je regarderai ça d’ailleurs pour moi aussi.
Bon, il est un peu tard et je suis fatiguée, je ne relis pas, si j’ai écrit des bêtises je m’en excuse d’avance d’autant plus qu’à présent elles sont éternelles. Bonne nuit.
Et oui, je rajoute juste que l’achat de scpi sur av me paraît très judicieux comme dit patou. Pour ma part je n’ai quasi plus de fonds euros sur les contrats vie et acmn, en revanche mes contrats spirica sont presque exclusivement remplis de fonds euros alt et scpi, et ce sont des positions lt.
Après, impossible de présumer de l’avenir donc on ne voit que midi à notre porte, et qui plus est par le petit bout de la lorgnette, ch’me comprends. Bonne nuit.
Bonjour tous, hello didier
Fructipierre j’en avais acheté chez spirica j’ai revendu.
Pourquoi ?
Bonne journée
Bonjour
J’avais envie de répondre à cette remarque.
Pour moi le match n’est pas scpi/foncières cotées. Je pense que le produit équivalent en compétition, c’est l’immobilier en direct.
Et l’immobilier en direct, tu as idem en entrée les frais notariés, et en récurrent les charges, l’entretien (ravalement de façade!), et les impôts fonciers. La liquidité est celle que l’on connaît, mise en vente, frais de diagnostics divers, frais d’agence, si très bon produit, vente dans les 6 mois. L’ensemble, associé au risque de mauvais locataires, est si important que, perso, j’avais trouvé les scpi très compétitives en termes de rendement net, et tellement plus reposantes pour l’esprit.
Je ne compare pas avec les foncières cotées qui, pour moi, sont des produits boursiers.
bonjour didier6,
ce graphe ne tient pas du tout compte de la liquidité de l’investissement en SCPI.
En effet, un investissement en R Valor C ou en Allianz Foncier est super liquide : dans la journée je peux revendre mes parts et récupérer mon capital.
En revanche les SCPI tout comme un appart ou une maison ne sont pas si liquide que cela. Dans le meilleurs des cas on met quelques semaines voire quelques mois pour récupérer son capital et bien souvent avec de gros frais.
Et puis les gagnants d’hier sont les perdants de demain. En effet, il y a eu tellement de milliards d’€ qui ont été investis par les particulier et les institutionnels dans la classe d’actif SCPI/ immobilier d’entreprise ces 5 dernières années que cet actif est clairement surcoté et son rendement va mécaniquement baisser.
je vous invite à lire cet article paru dans la lettre d’information de Yomoni de Janvier 2016 :
"Pierre qui roule…
Lors des fêtes de fin d’année, on a beau éviter les sujets qui fâchent, l’immobilier reste un incontournable pour gâcher
les dîners de famille ! Pour changer, abordons sereinement la question sous l’angle de l’allocation d’actifs, car
l’immobilier est l’actif de long-terme par excellence. La pierre a beau posséder des vertus émotionnelles et permettre
un usage immédiat, elle devrait néanmoins répondre aux critères communs à tous les placements : performance, risque
et horizon de temps. Au final, sur dix ou vingt ans, vaut-il mieux investir dans l’immobilier que dans des obligations ou
des actions ?
Tout semble, a priori, plaider pour l’achat immobilier lorsque l’on se résume au simple choix entre louer et acheter en
faisant la comparaison entre loyer et taux d’emprunt. On néglige alors qu’avec l’amortissement de la dette, on placera
également ses futures économies dans son bien. Ce placement doit être comparé avec celui alloué ailleurs dans le cas
d’une location. Au final, il faut comparer [le taux locatif moins le taux de rendement de l’épargne] avec [le coût de
l’emprunt moins la plus-value espérée sur le bien]. Ce calcul d’ensemble milite lui au contraire pour différer l’achat
immobilier, voire se délester aujourd’hui et redevenir locataire et investisseur ! Pourquoi ?
Premièrement, les facteurs historiques qui ont favorisé la pierre jusque-là ne seront plus présents à l’avenir. Aujourd’hui,
ce sont en moyenne des acheteurs de 35 ans (800 000 nés en 1980) qui font affaire avec des vendeurs de 75 ans, la
cohorte née en 1940. Ces derniers ont acquis leur premier bien en 1975 dans une France de 55 millions d’habitants et
de 18 millions de ménages. Elle compte aujourd’hui 66 millions d’habitants, soit 20% de plus mais surtout 28 millions de
ménages, soit 55% de plus ! Un fort contraste qui est à l’origine de la conviction des baby-boomers : « Real estate
always appreciates(2) » (Ivana Trump). Or, dans une génération, les acquéreurs de 2015 vendront en 2055 à la cohorte
née en 2020 (soit 750 000 naissances prévues), dans un pays qui n’aura alors grandi que de 10% pour atteindre
probablement les 71 millions d’habitants et 32 millions ménages.
“It’s tangible, it’s solid,
it’s beautiful, it’s
artistic and I just love
real estate(1)”
Enfin, nous assistons depuis 3 ans, à l’acquisition d’immeubles de
rendement par les investisseurs institutionnels –habitués aux achats en
haut de cycle– et à un engouement pour la « pierre papier » (les SCPI)
pour les particuliers. Il n’y aura bientôt plus d’acheteur supplémentaire.
La performance nette de l’immobilier sera donc probablement nulle alors que les actions mondiales pourraient livrer
une performance annuelle supérieure sur les prochaines décennies. En effet, en 2015 de nombreuses actions offrent un
taux de dividende supérieur au rendement locatif brut des grandes villes françaises. Avec un taux de 3.4%, le CAC40
dépasserait Paris. Trois périodes ont connu une telle situation depuis 60 ans : en 1974, 1977-82, et 1988-92 et dix ans
plus tard, le capital immobilier initial (loyer inclus) s’était à chaque fois rétréci de moit ié vis-à-vis d’un investissement en
actions, avec une sous-performance annuelle de 7% par rapport à celle des marchés financiers !
En bref, pour la génération Y, il est bon de louer ou de rester vivre chez ses parents !
Merci pour cette précision.
Mais je ne vois pas l’intérêt de la nue propriété.
En effet, d’un côté on achète certes à 30% de discount, mais on se prive du rendement dont la valeur sur 8 ou 10 ans est justement les 30% de discount.
Il n’y a pas vraiment d’arbitrage. L’un égale l’autre. Pourquoi donc se priver du revenu lié aux moyers ?
A moins que le gains de 30% de discount soit > à la somme des loyers nets après impôts ?
Comment s’éviter les 8-12% de frais d’entrée sur les SCPI en direct ?
J’ai l’impression que ça sert surtout à arroser les intermédiaires du style primaliance, meilleurescpi.com, bienprevoir, selfepargne…
Peut-on donc s’éviter ces frais en achetant directement ses parts à la société de gestion (perial, la française, paref, foncia…) ?
Aussi, les frais d’entrée ne sont-ils pas plus faible sur le marché secondaire de gré à gré ?
Si tel est le cas, quelles sont les plateformes qui permettent ce genre de transaction ? Sont-elles fiables ?
Merci
Bonjour PL255361,
un grand merci pour ce partage d’expérience !
Pourriez-vous nous dire quelle banque a accepté de vous financer pour des SCPI qui ne viennent pas de chez elle ?
Ont-ils accepté le nantissement des parts ?
Avez-vous opté pour un crédit immo ou un crédit conso affecté à un achat immo ?
Aussi, sur la période de 20 ans, ce sont bien les loyers nets après impôts qui vous payent 2/3 de l’opération, soit 66k€, et l’effort d’épargne mensuelle les 33K€ restant ? Ca vous fait un effort d’épargne de ~130-140€ mensuels ? Si c’est le cas, c’est vraiment séduisant !
Etes vous également sur un TMI de 30% ?
Merci !
Je ne comprends pas…il y a bien une commission de souscription comprise entre 8-12% sur la plupart des scpi ?
Y-a-t-il moyen de l’éviterou de la réduire en passant par le marché de gré à gré par exemple ?
C’eut été encore plus intéressant d’y ajouter les actions US et les actions internationales.
A moins humble avis le rendement aurait été supérieure aux foncières cotées, mais avec un peu plus de risque.
Merci pour votre partage d’expérience Lindes4 !
Quand on emprunte pour acheter des SCPI, quel % d’apport personnel est généralement exigé par la banque ?
Savez-vous où je peux trouver des fichiers excel de simulation pour arbitrer entre SCPI en direct à crédit vs. en Avie ?
Par ailleurs, est-il possible d’acheter des SCPI à crédit pour les placer en Avie ? Là ce serait le jackpot…!
Sur quelle durée avez-vous emprunté pour vos opérations d’achat de SCPI à crédit ?
Merci.
Avec mon épouse nous pensions investir entre 50 et 75k€, si possible avec au moins 50% à crédit et sur max 10-15 ans.
Trouvez vous cela raisonnable ?
Du coup avec 50 ou 75 k€ sur combien de SCPI me conseilleriez vous d’investir ?
J’ai repéré
-Corum conviction qui me plait pour son caractère diversifié (géographique & actifs). Je suis un peu plus méfiant sur son ancienneté.
-Rivoli Avenir Patrimoine pour ses emplacements prime dans Paris et sa forte capitalisation (gage de liquidité des parts).
-Epargne Foncière si logée dans Linxea Vie
-Elysée Pierre si prêt avec HSBC
-Laffitte Pierre ou Fructipierre si prêt avec Banque Pop
Combien de SCPI me conseillez-vous de prendre pour 50-75k€ ?
Merci pour ces informations précieuses !
Conseilleriez vous plutôt les SCPI à capital fixe ou à capital variable ?
J’ai cru comprendre que le rendement d’une SCPI à capital fixe est supposé être supérieur à celui d’une SCPI à capital variable mais qu’en contrepartie, les parts sont moins liquides…
Vous confirmez ?
Mon objectif est de les garder pour la vie. Donc plutôt capi fixe ?