SCPI : voici les meilleurs rendements 2021!

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SCPI : voici les meilleurs rendements 2021 !

Quelles sont les SCPI qui ont versé les plus gros dividendes en 2021 ? Si la plupart n’ont pas encore communiqué, quelques – excellents – taux ont été déjà annoncés par les sociétés de gestion. Les voici.

Pour le moment, un peu moins de la moitié des SCPI de rendement ont livré leur dividende 2021 (37 SCPI sur 98 attendues). Il n’empêche que l’on peut déjà tirer quelques enseignements du cru 2021. D’abord, l’hétérogénéité est encore une fois au rendez-vous. Dans les taux annoncés, mais aussi dans la méthodologie. Car, à partir de cette année, beaucoup de sociétés de gestion appliqueront les nouvelles règles actées par l’Aspim. Lesquelles seront en grandes partie suivies par les les structures qui en sont membres, mais pas nécessairement les autres.
Entre autres nouveautés, en effet, une nouvelle définition du rendement. Avec, à la clé, un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) qui se mue en « taux de distribution ». Il peut donc y avoir un fort décalage d’un an sur l’autre, selon que l’on passe à un rendement net ou brut de fiscalité… et des rendements qui apparaissent faussement en hausse selon les cas.

Un top 3 trusté par Corum

Quoi qu’il en soit, voici donc les trois premiers taux de distribution, annoncés conformément à la nouvelle méthodologie Aspim. En 2021, c’est Iroko, jeune pousse de la SCPI, qui confirme sa position et est à nouveau en tête avec Iroko Zen. Son taux de distribution est en effet de 7,10 %, après 7,56 % en 2020. Corum L’Epargne intègre pour sa part deux de ses SCPI dans le top 3. Corum Origin affiche 7,03 % (6 % en 2020), mais aussi Corum Eurion, 6,12 % après 10,39 % en 2020.
Et ensuite ? Ce que l’on sait, c’est que les dix premières SCPI du classement devraient rester toutes au-delà des 5 % de rendement. Mais la quatrième place n’est pas encore certaine à l’heure où nous écrivons. Néanmoins, parmi les SCPI à se situer à un niveau proche des 6 %, on devrait retrouver Neo de Novaxia, SCPI sans frais d’entrée. Enfin, Activimmo, investie dans la logistique, devrait selon nos informations annoncer un taux entre 6 et 6,01 %.

Publié dans mieux Vivre Votre Argent

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Les 0,90 € par part annoncés par Sofidy correspondent au montant effectivement versé, et par conséquent équivalent au 0,38% net de fiscalité étrangère. Annualisé cela donne 4,56% de rendement encaissé. Evidemment, il faudra attendre la fin de l’exercice en cours pour voir le taux annuel réel. En effet, c’est pour éviter des dérives d’annualisation sur la base d’un seul trimestre (par exemple Corum Eurion en 2020) que l’on interdit désormais cette pratique dans la communication des SCPI.

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La communication de CORUM rend très difficile de connaître le montant net encaissé par le porteur de parts. En effet, CORUM ne cite nulle part, ni dans les bulletins trimestriels, ni dans le rapport annuel, le montant annuel net versé, au moins selon mes recherches. Sa politique de communication est axée purement sur le rendement brut. C’est au porteur de parts de faire ses calculs et de dégager le taux net de son placement. Or, jusqu’ici les autres SCPI investies entièrement ou partiellement à l’étranger communiquaient les montants versés nets de fiscalité étrangère: les taux annoncés étaient par conséquent le reflet de ce qu’encaissait le porteur de parts. Désormais elles pratiqueront la même politique que CORUM, conséquence des nouvelles règles de communication générales. L’exemple de PF Hospitalité Europe, cité dans ce dialogue, en est révélateur. A vos calculettes, les amis!

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Bonsoir,

Voici enfin les résultats 2021:

Bonne soirée !

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Si vous parlez de la dernière condamnation de Corum, l’AMF a effectivement reconnu une communication trompeuse mais ce n’était pas sur l’affichage du taux. C’était essentiellement sur 3 points :

  • des propos qui pouvaient faire croire que le dividende était garanti (par ex « nouveau, recevez vos loyers chaque mois »)
  • des risques qui n’étaient pas affichés de façon aussi proéminente que les avantages
  • une campagne de pub avec indiqué « tout frais inclus » alors que cela n’incluait que les frais de souscription (et non tous les frais de gestion)
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les taux de distribution des SCPI en 2021

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Oui surtout par exemple pour sofidy Europe invest sur le t4 2021 ils annoncent 0.90 € par part et précisent que cela correspond au rendement a 0.41% de rendement brut de fiscalité étrangère et de 0.38% net de fiscalité étrangère… je ne sais pas si 0.90 c’est net ou brut… ils devraient y avoir les deux montants…

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Oui surtout par exemple pour sofidy Europe invest sur le t4 2021 ils annoncent 0.90 € par part et précisent que cela correspond au rendement a 0.41% de rendement brut de fiscalité étrangère et de 0.38% net de fiscalité étrangère… je ne sais pas si 0.90 c’est net ou brut… ils devraient y avoir les deux montants…

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Il faudrait savoir par pays quel est l’impôt prélevé sur la part dividende.

On pourrait faire un recensement :

Espagne : … %
Allemagne : 15.825%
Irelande : … %
etc…

Ca serait plus simple pour les calculs
Par exemple je viens de voir le bulletin d’information de Sofidy Europ Invest ils indiquent 0.90 € par part 38% net de fiscalité 44% brut de fiscalité…
je ne comprend pas, je toucherai 0.9 € mais le revenu serait de 0.9 x 44% = montant brut ?

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Comparer le rendement brut n’est pas si bon que cela selon moi car ce qui compte infinie pour le porteur de part c’est le rendement net de fiscalité et avant impôt.

Si vous avez disons 6% de rendement brut déterminé par une ventilation 50/50 Allemagne Espagne par exemple l’impôt prélevé sera respectivement de 15% et 19 % environ avant fiscalité étrangère. Disons 4.5%

Une autre SCPI fait le même rendement brut de 5.5% mais est investie en Belgique et en Allemagne disons 10 et 15%

Le rendement net sera peut être de 5% par exemple
La 2e SCPI est plus rentable sur le net alors que sur le brut elle l’est moins.

Je sais pas si vous voyez l’idée ?

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Ce que je veux dire c’est que le rendement des SCPI devrait s’apprécier NET de fiscalité étrangère puisque cela n’est pas lié à la situation personnelle du porteur de part.

Comparer les SCPI Française et Européenne est nette de fiscalité étrangère à mon sens :

  • La SCPI EU à des prélèvements à la source ; le rendement pour moi devrait s’entendre rendement semi-net; c’est à dire le rendement avant imposition en France qui est liée à la situation personnelle du contribuable et qui ne peut être comparé

Il y alors 3 cas de figures :

  • SCPI EU avec exonération d’impôt
  • SCPI EU avec :
    • crédit d’impôt sur l’impôt étranger
    • crédit d’impôt sur l’impôt français

Dans ces 3 cas l’impôt étranger est déduit à la source par la SCPI, cette déduction est identique pour tout le monde

  • La SCPI FR est effectivement plus taxé mais c’est encore une fois avant l’impôt personnel au TMI (en moyenne) (47.2%) ; on peut considérer que la distribution de SCPI Français serait « semi net »

Ainsi une SCPI FR dégageant par exemple 10% de rendement brut serait taxé à 47.2% et à minima à 7.5% PLS
(Si TMI = 0% le PLS reste du a 7.5% sur les revenus fonciers, si frontalier pas de CSG/RDS ; c’est donc le mimimum, y compris pour les non résidents). Sauf erreur de ma part, il me semble que cette base a 7.5% tout le monde la paye.

Si une SCPI EU fait 6% de rendement et est imposé à la source, le montant brut déclaré sera de 6% et le crédit d’impôt sera toujours le même, y compris sur le TM.

Ainsi si une SCPI investie massivement dans un état de l’EU moins imposé qu’un autre pour le même rendement brut, elle sera plus intéressante fiscalement.

Comparer les rendements bruts ne serait pas utile si on le ramène à ce que touche « réellement » le contribuable AVANT son impôt personnel.

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Remarque très pertinente.
La fiscalité depends du revenu fiscal de chacun et la SCPI n’a pas cette information.
Le rendement ne peut donc être comparé que hors fiscalité.

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Remarque très pertinente.
La fiscalité depends du revenu fiscal de chacun et la SCPI n’a pas cette information.
Le rendement ne peut donc être comparé que hors fiscalité.

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Remarque très pertinente.
La fiscalité depends du revenu fiscal de chacun et la SCPI n’a pas cette information.
Le rendement ne peut donc être comparé que hors fiscalité.

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Corum même pas sur le podium quand on raisonne en terme de distribution réelle faite aux porteurs de parts… la magie du maquillage de taux brut de fiscalité étrangère (compter 5.64 net pour Origin, 4.68 pour Eurion)

Cette recommandation de l’ASPIM est une belle arnaque qui ne fait que valider l’opacité des communications sur le taux de distribution effectué par Corum et pour lesquels ils ont pourtant déjà été condamné par l’AMF.

Cela n’empêche pas Origin d’être une SCPI intéressante et recommandable, mais les pratiques du gestionnaire sont nuisibles en terme de transparence.

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Le calcul se fait sur la base de la distribution reçu en tant que porteur de part simplement (indépendamment du statut, particulier, SCI IR ou IS etc.)
Corum est moins transparent parce que c’était peu ou prou les seuls communiquant sur un TDVM brut de fiscalité étrangère, Corum n’étant certainement pas le seul investi en Europe (même les gros paquebots comme Immorente ou Epargne Foncière le sont) ni les seuls dont c’est la stratégie principale (Europimmo, divers Novapierre, Pierval Santé ou les plus récents PF Hospitalité Europe et Europe Invest), et ça marche puisque de cette façon ils continuent à truster les hauts de classement grâce à des chiffres gonflés artificiellement (on taira pudiquement le fameux « 10% » d’Eurion de l’année dernière, une vaste blague)

Un des effet pervers déjà visible de de cette recommandation ASPIM (« faites comme Corum ») c’est que Perial avance une « distribution annualisée » (cette notion est déjà assez critiquable en soit) de 4.53% pour Hospitalité Europe, là où net de fiscalité étrangère on est plutôt sur du 3.85%…

L’avantage c’est que, en théorie, ceux qui se plient à cette recommandation se mettent au même niveau que Corum, par contre pour l’investisseur particulier c’est rajouter une couche de complexité pour connaître un rendement réel là où il n’y avait pas lieu, mais en terme de marketing pour vendre un support c’est sur que c’est plus flatteur d’enjoliver (pour ne pas dire truquer) le taux de distribution

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Pierval Santé à ~80% de son patrimoine hors France
Europimmo a 87% de son patrimoine hors France
Les Novapierre (Allemagne & Italie) vers les 100% (je ne connais pas ces SCPI en détail)

Tout ces gestionnaires communiquent une distribution nette de fiscalité.

PF02, Immorente ont ~20% de leur patrimoine hors France, Actipierre Europe >30%…
Certains mentionnent également le TDVM brut dans leurs documents, mais uniquement en tant que donnée complémentaire, le chiffre principal communiqué et trouvable aisément reste toujours le TDVM net (curieusement j’ai une certaine SCPI hôtelière en tête qui récemment s’est mise à communiquer un chiffre brut, cela coïncide avec l’effondrement de sa distribution étrangement)

Les calculs de fiscalité sont malheureusement plus complexes que les posts ci-dessus, un possesseur d’UC SCPI n’aura par exemple aucune fiscalité tant que rien ne quitte l’Assurance vie, un possesseur via une SCI à l’IS (un montage préférable à condition d’être investi à 6 chiffres, et un revenu inférieur à un certain seuil) n’aura une fiscalité directe que de 15% tant que les revenus ne sont pas redistribués.

Dans les deux cas il y a la possibilité de différer la fiscalité, parfois ad vitam aeternam.

Il est par contre indéniable que pour un particulier en direct, tout particulièrement plus petit porteur (<100k€) les SCPI investis hors France procurent un avantage indéniable

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Merci RD

En fait il faudrait que dans les reportings, soit affiché le rendement brut et le rendement net.

Et après à nous de calculer notre rendement en fonction de notre tranche d’imposition

Bonne journée à tous

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Pour rappel pour ceux qui n’ont pas suivi, on ne parle plus que du taux de distribution qu’il ne faut pas comparer aux TDVM communiqués les années précédentes.
Les nouvelles règles, n’ont pas le même effet pour toutes les SCPI. La proportion d’investissement à l’étranger est à prendre en compte.
[i][b][b]
"Le taux de distribution, établi selon les nouvelles directives de l’ASPIM, est égal au rapport entre (numérateur) le dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), et (dénominateur), soit le prix de souscription au 1er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable, soit le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.

Il n’est donc pas directement comparable avec le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) précédemment utilisé, qui mesurait le rapport entre les dividendes annuels et le prix moyen de la part sur l’année de référence."[/b][/b][/i]

Il y aura donc, en pratique, une revalorisation des taux de distribution de la plupart des SCPI fortement investies hors de France même si vous allez toucher la même chose sur votre compte…