SCPI : voici les meilleurs rendements 2021!

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Dans mon cas, c’est un plus de ne pas connaitre les taux d’imposition de chaque pays (Espagne, Allemagne, mais aussi en Irlande, Estonie, Slovenie, Pologne, Norvège ou encore au Canada etc) qui semblent être bien différents.
Je pense que je serais bien perdu si on me donnaient tous ces chiffres. En plus, pour revenir à ce qu’on disait initialement, être aussi transparent dans les détails, rendrait illisible la communication pour un particulier et surtout impossible à faire une quelconque comparaison entre les rendements des SCPI françaises et étrangères…

Finalement, annoncer un rendement avant toute imposition, qu’elle soit française ou étrangère, me parait être une moins mauvaise base de comparaison…

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L’astérisque chez Corum précise : « Rendement : taux de distribution, défini comme **le dividende brut, avant prélèvements français ET étrangers **(payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 1,25 % en 2021) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. »

Je ne sais pas si les autres SCPI le disent aussi clairement.
J’avoue que j’ai du mal à comprendre pour quelle raison, lorsqu’il s’agit de Corum, on parle de « maquillage de taux », d’« opacité des communications sur le taux de distribution » tout en dénonçant « ses pratiques nuisibles en terme de transparence ». Ils ne sont pas plus opaques que les autres je trouve…

Puisque les taux d’impositions peuvent être variables pour chacun des porteurs de parts, il est impossible de donner un taux « universel » net de tous les impôts qui soit valable pour chacun. Donner le taux brut mets tout le monde sur le même pied d’égalité.

L’immobilier dans l’assurance vie ou en direct, ne répond pas forcément au mêmes objectifs et besoins. Personnellement j’ai plus de SCPI étrangers achetées en direct à crédit, et je privilégie l’AV pour les SCPI françaises.

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Je n’ai effectivement pas trouvé non plus les chiffres annuels mais les montants mensuels sont bien détaillés dans les bulletins trimestriels de Corum.

Si on prend par exemple celui de Corum XL qui est investie 100% à l’étranger, les infos suivantes sont bien notées:

- Dividende du 4ème trimestre 2,95€ brut par part:

  • 0,18 € Dividende exceptionnel brut (vente d’immeubles)
  • 0,52 € Impôt étranger prélevé à la source, payé par CORUM XL et déductible en France
  • 2,25 € Dividende net perçu 4ème trimestre 2021 (0,68€ + 0,73€ + 0,84€ pour le 4ème trimestre)

Rendement/taux de distribution: 5,84% (dividende brut avant prélèvements français et étrangers)
En revanche, le taux de rendement net de fiscalité étrangère et brut de fiscalité française n’est pas communiqué.

Pour connaitre le taux net après toute imposition de son placement, le porteur devra par la suite calculer son taux effectif d’imposition puisque ces montants imposés à l’étranger seront partiellement pris en compte pour le calcul de son impôt français, et déduire aussi certaines charges de la société ainsi que les intérêts des emprunts contractés par la société etc…

A partir d’un certain moment, ça devient très difficile à calculer et cela, quelque soit la SCPI, Corum ou autre. Je ne suis pas sûr que même avec une calculette je puisse m’en sortir…
Je continue à penser que pour une comparaison la plus équitable possible entre les sociétés, il vaut mieux parler
d’un taux de distribution brut. Cela ne met-il pas tout le monde à pied d’égalité?

J’ai du mal à comprendre, pourquoi on parlera d’un rendement net (montant touché par le porteur) pour une SCPI qui est investie 100% en France alors que c’est avant tout impôts et prélèvements, mais on demandera à une SCPI 100% étrangère de communiquer un rendement net (montant touché par le porteur) dont la très grande partie des impôts est déjà payée.

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Je vois l’idée mais je ne saisis pas tout…
Qu’est-ce que vous entendez par « rendement net de fiscalité et avant impôts »?

Ce que vous dites est partiellement valable pour comparer entre elles les SCPI 100% investies à l’étranger.
Le net, correspondra alors au montant touché par le porteur de part après la déduction de l’impôt payé qui sera payé à l’étranger dans sa totalité.
Par contre quand on la compare au rendement d’une SCPI 100% française, tout devient faussé puisque le net touché par le porteur est avant toute fiscalité (impôts et prélèvements sociaux).

Dans votre 2ème exemple, lorsque vous dites que la SCPI a, disons, un rendement de 5% net, il ne reste que très peu d’impôts à payer en France. Le 5% de rendement ne diminuera qu’à la marge (calcul du taux effectif global).

Par contre, si on prend une autre SCPI cette fois-ci totalement investie en France et qui vous annonce également un rendement de 5% net, donc ce que vous avez touché sur votre compte, il vous reste encore les impôts à payer: Si vous êtes dans la tranche de 30% (TMI), votre rendement de 5% net, diminuera encore de 47% (30%+17%).

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Bonjour,

Je comprends très bien votre raisonnement.

Le fil de discussion est parti du classement des SCPI par rapport à leurs rendements. Ce genre de classement est inévitable dans la presse et que l’on soit conscient ou pas, nous sommes tous sensibles à ces classement au moment où nous choisissons les SCPI dans la quelle nous souhaitons investir. Le rendement affiché fait parti des critères de sélection (mais pas que!!). Je pense néanmoins qu’il n’y a malheureusement pas de méthode qui soit équitablement applicable dans tous les cas.

Si je prends le cas concret de Corum XL (100% étranger), le rendement brut 2021 affiché est de 5,84%. Ce qui lui est reproché c’est que ce taux est avant prélèvement des impôts étrangers.
Le rendement net 2021, après impôts étrangers mais avant impôts français (calcul du taux effectif) est de 4,61%.
D’après les reproches, ils doit afficher 4,61% net dans les classements et comparatifs.

Prenons aussi le cas de **Primopierre **(100% Française). Le rendement net 2021 affiché est de 4,77%. C’est ce taux qui apparait dans les classements et comparatifs.

Pour une personne lambda, la performance de Primopierre apparait alors meilleure que celle de Corum XL alors que nous savons que pour un TMI 30%, la performance affiché de 4.77% de Primopierre sera au final amputé de 47% après avoir payé ses impôts, ou de 28% si le TMI est de 11%. Celui de Corum XL restera très proche de 4,61% et dans tous les cas, supérieur à celui de Primopierre.

J’entends donc aussi les arguments de Corum qui râle car si elle n’affiche pas son taux brut de fiscalité étrangère, elle se retrouve derrière Primopierre alors que son rendement final est meilleur dans la plupart des cas.
Plus elles sont exposées à l’étranger, plus les SCPI sont désavantagées dans les classements. Et ce n’est pas bien pour la communication.

Quand on fait rentrer dans le bal tous les autres SCPI qui sont, dans des proportions très variables, investies à l’étranger, on comprend que la comparaison des rendements des SCPI devient très compliquée.
Même pour une SCPI donnée, la comparaison du rendement actuel aux rendements antérieurs devient critiquable car la parts de leurs investissements à l’étranger n’est pas identique d’une année sur l’autre.

J’ai du mal à imaginer tous les particuliers intéressés par les SCPI faire ces comparatifs eux même après avoir fouillé dans les détails des bilans…

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Il faut déjà prendre cette performance avec des pincettes dans la mesure où Europe Invest n’a été crée que très récemment et ils n’ont qu’un seul trimestre à afficher mais la question n’est pas là.

Je suis bien d’accord qu’il est impossible de savoir si les 0,90€ correspondent au montant net ou brut. C’est encore plus flou que la communication de Corum…

Je m’interroge aussi sur les taux affichés.

Europe Invest est investie 100% à l’étranger (comme Corum XL)et donc l’essentiel des impôts est payé à l’étranger (50% en Irlande et 50% en Allemagne).
Les 0,41% et les 0,38% sont les taux mensuels.
Si on extrapole sur l’année, cela correspondrait à un rendement de 4,92%/an (0,41x12) brut de l’impôt étranger et de 4,56%/an (0,38x12) net de l’impôt étranger.
La différence de 0,36 points (4,92-4,56) correspond logiquement à l’impôt étranger déjà payé.
Cet impôt payé à l’étranger diminue donc le rendement brut de 7,3%.

Si je compare ces taux aux ceux de Corum XL, je trouve:
Rendement brut de l’impôt étranger : 5,84%
Rendement net après l’impôt étranger : 4,61%
La différence de 1,23% (5,84-4,61) correspond logiquement à l’impôt étranger déjà payé.
Cet impôt payé à l’étranger diminue donc le rendement brut de 21% (chiffre plus raisonnable)

Peut-on avoir une telle différence de fiscalité entre les pays européens?
Moyen de Irlande et Allemagne : 7.3%
Moyen de 12 pays de Corum XL : 21%
Pour un TMI 30% en France : 47%

Je suis confus…
Je me trompe surement quelque part…
Si quelqu’un pourrait me l’expliquer ?

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Le pourcentage, on le connaît bien sûr au moment de faire la déclaration des revenus mais ils devraient peut être marquer ces taux quelque part.
Ceci étant dit, ce pourcentage sera variable tous les ans en fonction de la répartition géographique de l’année et il faudrait préciser aussi le pourcentage du taux de fiscalité pour chaque pays dans lequel la SCPI est investie puisque ces taux ne sont pas les mêmes pour tous les pays.
Pour une SCPI 100% étranger comme Corum XL qui est investie dans 12 pays ou Corum Origin investie dans 13 pays, afficher tous ces taux dont les pourcentages varient aussi d’une année sur l’autre, ne peut que rajouter de la confusion pour les particuliers. En plus, je ne suis pas sûr que cela aiderait à mieux comparer avec les SCPI françaises.

L’astérisque du rendement chez Corum renvoie à cela:

« Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 1,25 % en 2021) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin. »

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Le pourcentage, on le connaît bien sûre au moment de faire la déclaration des revenus mais ils devraient peut être marquer ces taux quelque part.
Ceci étant dit, ce pourcentage sera variable tous les ans en fonction de la répartition géographique et il faudrait marquer aussi le pourcentage du taux de fiscalité pour chaque pays dans lequel la SCPI est investie puisque ces taux ne sont pas les mêmes pour tous les pays.
Pour une SCPI 100% étranger comme Corum XL qui est investie dans 12 pays ou Corum Origin investie dans 13 pays, afficher tous ces taux dont les pourcentages varient aussi d’une année sur l’autre, ne peut que rajouter de la confusion pour les particuliers. En plus, je ne suis pas sûr que cela aiderait à mieux comparer avec les SCPI françaises.

L’astérisque du rendement chez Corum renvoie à cela:

« Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 1,25 % en 2021) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM Origin.«

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Est-ce que vous pourriez donner un peu plus de précision concernant l’opacité des communications et le maquillage des taux de distribution effectués par Corum que vous évoquez?

Les taux annoncés (7,03 % pour Origin) sont effectivement bruts de fiscalité étrangère et la distribution net d’impôt étranger touchée par les porteurs de parts est bien évidemment moins élevée. Pouvez-vous me dire où vous avez trouvé le taux de 5,64% net pour Origin ou comment vous l’avez calculé?
Par comparaison, les taux annoncés par les autres SCPI investies en France, seraient-ils net d’impôts et de prélèvements sociaux français ???

Ce que le porteur de part de Corum touche sur son compte bancaire est finalement net (94% pour Origin et 100% pour Eurion et XL) des impôts et des prélèvement sociaux. Pour les autres, il faudra payer les impôts et PS en France.

Il y a peut-être quelque chose qui m’échappe dans l’histoire. J’ai du mal à comprendre pourquoi Corum serait moins transparent et ses pratiques soient plus critiquables que les autres?

Merci d’avance pour les explications.

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Pour simplifier la réflexion, si on prend une SCPI 100% étranger comme Corum XL ou Eurion, si j’ai bien compris, vous reprochez au Corum de publier un taux avant toute fiscalité étrangère ce qui le gonfle artificiellement et devient plus flatteur alors que ce n’est pas le montant que le porteur touchera en réalité sur son compte.
Pour une SCPI investissant uniquement en France, le taux affiché est celui qui correspond à la distribution reçu par le porteur, donc avant fiscalité française. Il paiera donc les impôts et les prélèvements sociaux sur la somme qu’il a touchée sur son compte. La SCPI France étant transparente fiscalement, elle n’a aucun moyen de publier un taux net de fiscalité. Finalement, ce n’est pas la même chose? Dans les 2 cas, ce n’est pas le taux avant toute fiscalité française ou étrangère qu’elle communiquent?
Le client particulier de Corum (XL et Eurion) sait dès le départ ce qu’il a gagné net et les autres ne le sauront que l’année suivante après avoir payé leurs impôts en France…

Je comprends que la communication ne se fait pas sur la même base de distribution mais cela me parait plus claire et équitable tout de même.
Dans le cas contraire, si Corum aussi communiquait sur la même base qu’une SCPI 100% français, la comparaison ne serait-elle pas biaisée en défaveur de Corum?

Pour les SCPI qui investissent à la fois en France et à l’étranger les choses se compliquent certainement un peu plus en terme de communication si elles affichent un taux net de fiscalité étranger et brut de fiscalité française. Je ne sais pas si elles communiquent toutes de la même façon. Cela rend plus difficile de s’y retrouver pour un particulier. La comparaison devient difficile même pour une même SCPI qui modifierait sa répartition géographique d’une année sur l’autre ce qui fait évoluer la base fiscale.

N’est-il pas plus simple et claire que tout le monde communique sur une base brut de toute fiscalité?

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Pouvez-vous me dire svp à quoi correspond le 19% pour les SCPI 100% étrangers ?

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J’aimerais voir un gros astérisque indiquant rendements bruts de fiscalité étrangère pour XX% du rendement à la façon des fonds euros qui clarifient leur rendement par rapport a la fiscalité.

Exemple TMI 30% Taux moyen 10%

Impôts SCPI françaises 30% + 17% → 47 % du rendement affiché (après enlever les frais)
Impôts cas SCPI 100% étrangère (crédit d’impôt) → 19% + 30% - 10% → 39 % du rendement affiché (après enlever les frais)

Exemple TMI 11% Taux moyen 5%

Impôts SCPI françaises 11% + 17% → 28 % du rendement affiché (après enlever les frais)
Impôts cas SCPI 100% étrangère (crédit d’impôt) → 19% + 11% - 5% → 25 % du rendement affiché (après enlever les frais)

Il semble assez honnête donner le rendement brut, mais les proportions devraient être indiquées.

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Impôt typique à la source sur le pays avec la convention prévoit un crédit d’impôt.

Les numéros sont exactes dans le cas de l’Espagne.

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Pour l’Allemagne: 15.825% (source https://scpi-invest.fr/actualites/scpi-investies-en-allemagne/)

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Tout ce que je dis c’est qu’il faudrait mettre un astérisque en disant « brut de fiscalité Française ET étrangère ».

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Sans savoir les proportions d’investissement en France et à l’étranger, l’information est un peu trompeuse pour comparer les SCPI. Plus ou moins trompeuse selon le taux d’imposition de chacun.

Il m’est arrivé une fois d’avoir plus de 20% d’écart entre taux moyen et taux marginal et d’être bien plus taxe au total pour un rendement à l’étranger que si le même rendement avait été fait en France. Après cela, l’immobilier je le préfère dans l’assurance vie.

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J’aimerais voir un gros astérisque indiquant rendements bruts de fiscalité étrangère pour XX% du rendement à la façon des fonds euros qui clarifient leur rendement par rapport a la fiscalité.