Bonsoir,
D’après l’avenant SCPI pour les contrats SPIRICA « récents », il n’y a pas de clause particulière pour Remake Live, (uniquement) les 3% de pénalité en cas d’arbitrage ou de revente avant 3 ans.
Bonjour Linxie,
Avez-vous des nouvelles ?
Bonjour,
Une info reçue par mail : La SCPI Remake Live sera disponible d’ici quelques semaines sur les contrats d’assurance vie Suravenir
La SCPI est en cours de référencement auprès de trois assureurs.
Remake Live sera disponible en assurance vie à partir de l’été 2022.
Bjr à tous
Même problème pour moi. Les parts sont cotées à 200 € sur Spirit et 190€ sur Linxea Evolution.
Par ailleurs les parts remake life n’ont pas le même N° ISIN
ISIN
QS0002005629 sur Linxea Evolution
ISIN
SCPI00004799 Sur Spirit
J’ai contacté le service client il y a une semaine. Pas de réponse pour l’instant.
Bien d’accord avec DM14158 pour dire que la commission de souscription ne sert pas à payer les taxes et droits payés par les gérants lors de l’acquisition du patrimoine immobilier mais en bonne partie pour rémunérer les distributeurs et intermédiaires. Ceci apparait aussi dans les documents DICI.
Dans le cas de Remake Live (et les autres SCPI sans frais de souscription) devrons-nous penser que la commercialisation du produit se fait sur le mode de bénévolat ? Ce serait étonnant… Ses distributeurs sont probablement rémunérés par un autre mécanisme étalé dans le temps d’où les frais de 18%…
En ce qui concerne les taxes et droits payés par les gérants lors de l’acquisition du patrimoine immobilier, il n’y a aucune raison qu’ils ne soient pas répercutés au souscripteur. Ce sont tout de même des taxes légales.
Concernant les frais et le rendement, il y a certaines choses que j’ai du mal à comprendre aussi. Peut être que quelqu’un pourrait les expliquer:
Dans le DICI de Remake Live, dans la composition des couts, on voit apparaitre seulement des couts récurrents (pas de couts ponctuels ou accessoires).
A la fin de la durée de détention recommandée de 10 ans, l’incidence de ces couts sur le rendement annuel est:
- 0 % : Commission de souscription
- 0,43% : Couts d’achat et de vente des investissements sous jacents
- 1,16 % : Couts de gestion
Ce qui fait 1,60% annuel (qui correspondent aux 18% de frais annuels sur les loyers ???)
Ce taux est de 10,64% à 1 an de détention et de 2,04% à 5 ans de détention.
Ce que je ne comprends pas, comment après 5 ans de détention (pénalités si sortie plus tôt) les couts peuvent continuer à baisser au fil des années?
Pour comparer, j’ai pris le DICI d’Epargne Pierre (un peu au hasard).
A la fin des 10 ans de détention, l’incidence des couts sur le rendement annuel est:
- 0,94% : Commission de souscription
- 2,19% : Couts d’achat et de vente des investissements sous jacents
- 0,73% : Couts de gestion
Ce qui fait 3,86% annuel.
Ce taux est de 14,92% à 1 an de détention et de 5,13% à 5 ans.
La dilution de la commission de souscription au fil des années est logique. Plus longtemps on garde les parts, plus le cout diminue.
Par contre, je n’ai pas d’explication pour les couts d’achat et de vente des investissements qui sont plus de 5 fois plus élevés chez Epargne Pierre…
Il faudra suivre la performance au fil des années pour savoir si leur modèle qui ambitionne de surperformer les autres SCPI est bien viable. La performance des 3-4 premières années d’une SCPI ne sont pas très représentatives de la suite à mon avis.
C’est le défi qui attend les 2 fondateurs qui ont participé notamment à la création de Novaxia Neo il y a à peine 2 ans… Je me demande d’ailleurs ce qui leur a fait séparer leurs chemins.
Ceci appelle à la prudence surtout en ce qui concerne les SCPI spécialisées à la mode comme la santé.
Quand tout le monde est d’accord pour aller dans la même direction avec une conviction inébranlable, c’est souvent le bon moment de questionner la stratégie…
Les perles rares se font de plus en plus rares et se payent de plus en plus chers.
Ces SCPI spécialisées par exemple en santé, thématique très à la mode, du fait de la demande forte, sont obligées de payer cher leurs acquisitions. Les biens les plus intéressants et rentables suscitent la concurrence (acheter au plus haut?). Ces SCPI spécialisées évoluent dans un petit marché comparé au marché global des SCPI et même pour des biens de rentabilité moindre, la concurrence fait remonter les prix. Par ailleurs, les SCPI ne pouvant investir en autre chose que l’immobilier, se trouvent dans l’obligation d’investir rapidement leurs collectes, au détriment de la rentabilité future à moins qu’ils aient les moyens et volonté de limiter leurs collectes. Très peu sont dans cette logique.
On voit en parallèle, certains SCPI opportunistes vendre les biens liés à la santé en profitant de l’engouement pour engranger des plus values (vendre au plus haut?). Ce n’est peut être pas par hasard que beaucoup d’entreprises, du secteur de santé ou pas, préfèrent vendre leurs biens et devenir locataires des immeubles qui vendent. Estimeraient-ils qu’ils ont vendu au plus haut?
Ces sociétés qui sont attirées par les frais très élevés habituellement pratiqués par d’autres SCPI et qui « cassent » les prix pour se faire une place dans le marché, ne le font pas au détriment de la rentabilité future? Il faut aussi regarder de près leurs frais de gestion qui rognera la rentabilité dans le temps et non seulement aux frais de souscription.
Il faut donc toujours penser au long terme lorsqu’on parle des SCPI surtout achetées en direct, de bien diversifier géographiquement mais aussi sectoriellement, d’avoir aussi dans son portefeuille des SCPI de taille conséquente qui leur permet de maitriser leurs collecte et d’une ancienneté correcte ayant traversé des crises.
Ma réponse ėtait en réaction au partage cité en début du message et au constat « toute les semaines une nouvelle sci ou scpi je ne sais pas si tout cela est viable a suivre … « que je partage. Les SCPI sont très à la mode actuellement ce qui devrait susciter la prudence pour ne pas dire la méfiance en ce qui concerne surtout les spécialisées et nouvelles arrivants qui n’ont pas encore les reins solides et sont obligées d’être très agressives sur la collecte et l’investissement pour atteindre la taille critique. C’est un risque à mes yeux.
Par ailleurs, j’ai voulu attirer l’attention sur les frais cachés et les objectifs bien optimistes affichés qui risquent d’être difficiles à atteindre lorsqu’on achète au sommet de la vague.
L’objectif de 5,5% de taux de distribution est probablement selon les nouvelles recommandations, donc brut de fiscalité étrangère et avant les impôts français. Néanmoins, il doit être après le prélèvement des 18% de frais de gestion des loyers. Ils visent donc assez haut.
Pour le reste, elle sera diversifiée et c’est une bonne chose. Je dirais que c’est un peu comme Epargne Pierre mais ouvert à l’étranger.
Lancement d’une troisième SCPI sans droit d’entrée, la révolution est-elle en marche
Après les lancements de Novaxia Neo en 2019 et d’Iroko Zen fin 2020, Remake Live fait son apparition avec l’objectif de surperformer le marché des SCPI.
Le mode de fonctionnement des SCPI, historiquement soumis à des droits d’entrée de l’ordre de 10% lors de l’acquisition des parts, va-t-il être remis en cause ? Le petit monde de la pierre-papier est en tout cas bousculé par l’apparition d’une troisième SCPI sans droit d’entrée après les lancements de Novaxia Neo en 2019 et d’Iroko Zen fin 2020 qui avaient révolutionné le secteur avec la gratuité de leurs frais de souscription. Remake Live est la dernière-née : elle sera lancée en mars par la société de gestion Remake Asset Management, tout récemment crée par deux experts immobiliers qui ne sont pas des novices, ils avaient justement participé à la création de Novaxia Neo.
Pour les acteurs traditionnels des SCPI, ces frais d’entrée trouvent leur logique dans la rémunération des taxes et droits payés par les gérants lors de l’acquisition du patrimoine immobilier composant les SCPI. Ils s’apparentent en quelques sorte aux droits de mutation payés chez le notaire lorsqu’on achète un logement. Ces droits d’entrée s’amortissent dans le temps sachant qu’on investit dans les SCPI pour du long terme, en général au moins 10 ans. Pour les épargnants, ce montant peut pourtant constituer un frein psychologique et les SCPI sans droit d’entrée préfèrent compenser ce manque à gagner initial par des frais de gestion annuels majorés.
Des performances élevées malgré des frais annuels supérieurs
Remake Live facture ainsi une copieuse commission annuelle de gestion de 18% TTC des produits locatifs. Novaxia Neo est également à 18% pendant que Iroko Zen est un peu plus bas (14,4%). Ces trois SCPI s’assurent aussi un filet de sécurité avec une commission de retrait prélevée en cas de revente des parts anticipée : 5% pendant les 5 premières années chez Remake, 6% pendant les 5 premières années pour Neo et 6% pendant les 3 premières années pour Zen. Des frais spécifiques peuvent par ailleurs être plus élevés que la concurrence sur les cessions d’actifs ou sur les travaux.
Reste que même avec une telle déduction de frais de gestion locative, Novaxia Neo et Iroko Zen délivrent pour l’instant d’excellents rendements. Iroko Zen affichait carrément le meilleur rendement du secteur en 2021 avec 7,1% à comparer à une moyenne de 4,45% pour l’ensemble des SCPI. Novaxia Neo n’est pas loin avec 6,49% tout en ayant déjà revalorisé le prix de sa part en 2021 (+3,8%). Remake Live aura donc fort à faire pour rivaliser mais ambitionne déjà un taux de distribution prévisionnel de 5,5% par an. Ces rendements de haut vol restent bien sûr à confirmer sur la durée mais on comprend bien qu’ils ne peuvent que séduire les épargnants à l’heure actuelle.
Positionnement original
Pour revenir à Remake Live, cette SCPI sera investie de façon diversifiée en immobilier professionnel (bureaux, commerces, hébergements gérés…) avec un positionnement vers la périphérie des métropoles françaises et européennes (par exemple en Allemagne, aux Pays-Bas ou en Espagne). Intéressant quand on sait que les SCPI présentes à l’étranger ont mieux performé l’an dernier que leurs homologues cantonnées à la France. Le ticket d’entrée sera très abordable, à partir de 200 €. Remake Live devrait rapidement obtenir le label ISR étant donné que 5 à 10 % des fonds collectés sont destinés à l’investissement immobilier social (par exemple, des logements sociaux). A noter que Remake dispose déjà de 50 millions d’engagements de souscription dont 20 millions collectés auprès de membres fondateurs, assureurs et clients privés.
La particularité de Remake Live sera par contre d’être exclusivement distribuée que par les conseillers en gestion de patrimoine et bientôt en assurances vie. Novaxia Neo et Iroko Zen proposent de leur côté un parcours de souscription directement accessible au grand public et entièrement digitalisé.
toute les semaines une nouvelle sci ou scpi je ne sais pas si tout cela est viable a suivre …
j ai fait des recherches je viens de tomber sur un FIA immobilier géré par sogenial immobilier
PDF https://www.mifinvestissement.com/sites/default/files/files/Plaquette%20Venture-REF-edition-T4-2020.pdf
Bonjour Hewson,
Oui, nous allons essayer de la référencer sur nos contrats !
LINXIE
Bonjour à tous,
La SCPI Remake Live sera disponible demain sur les contrats d’assurance vie Suravenir ! Il faudra attendre encore quelques semaines pour le PER (a priori début juillet).
Elle est également disponible sur les contrats Spirica.
Pour Generali & Apicil, il faudra attendre la fin du mois de juin normalement !
Linxie
Bonjour,
Je vous confirme qu’au sein du contrat Linxea Avenir 2 85% des loyers distribués par la SCPI Remake Live sont redistribués aux clients.
Très bonne journée à tous,
LINXIE
Cette scpi n a pas de frais de souscription mais plus de frais intermédiaire et les frais de gestion sont supérieur aux autres bien lire avant de souscrire
linxea spirit est le meilleur contrat pour investir en scpi
elle sera aussi référencé chez spirica prochainement
C’est réservé aux investisseurs professionnels, avec souscription minimal de 125 000 €.
Donc ça ne concerne pas trop ce forum et ça n’a rien à voir avec le sujet de cette file qui vient d’être créée au sujet de la SCPI Remake Live.
[quote=YN95470]
Bonjour
Les frais de 18% me paraissent élevés. Qu’en pensez vous ?
/quote]
À première vue ils me semblent beaucoup mais s’il s’agit de 18 % sur les loyers seulement (voir Remake Live, la SCPI du monde de demain), cela n’est ni plus ni moins ce qui semble déjà faire suravenir en ne distribuant que 85 % des loyers pour toutes les SCPI de ses contrats.
Donc, si le 18% est seulement sur les loyers, la SCPI est la première intéressée à être profitable et pourquoi pas.
Par contre, si la même SCPI se trouve dans deux contrats différents, il faudra choisir selon les conditions du contrat. Si tout le monde se serve sur les loyers avant de qu’ils nous arrivent …
À voir si je me trompe.
Autres SCPI 12 % de frais de gestion (Primovie, Primopierre, Immorente). Source SCPI Primopierre : Analyse du rendement - Primaliance, https://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/85-scpi-immorente
Je suppose un loyer de 4.5 %. Avec les frais de gestion cela correspond à 4.5 % 0.88 = 5.11 % avant frais de gestion.
Remake live 18 % de frais de gestion sur 5.11 %. Donc 0.82 * 5.11 % = 4.19 % de loyer perçu dans les mêmes conditions.
On perd 0.3 % de loyer. Si les frais de souscription pour les SCPI classiques sont de 10 % sur l’investissement, il faut 30 ans pour compenser les frais d’entrée.
Cela me semble beaucoup.
Merci de me dire ce que j’ai raté dans mes calculs.