merci FRED et PATRICK
il faut tenir compte du rendement et de la revalorisation de la part de SCPI qui n’est pas négligeable ces temps -ci.
les murs de boutiques apparaissent comme les plus" porteurs"
voici une analyse dont je n’ai pas l’origine précise mais qui évoque directement lassociation UNEP (http://www.assurancevie-online.
fr/assurance_vie/Unep-MultiSelection-Plus.php),
LES SCPI, AU SECOURS
DE L’ASSURANCE-VIE
Nos scpi ont rempli leur rôle d’amortisseur
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont de l’immobilier, rien que de l’immobilier – sans
effet de levier et sans dette. Et c’est là où se trouve, à mes yeux, non seulement une alternative à l’immobilier
traditionnel mais surtout un produit simple procurant presque tous les avantages de l’immobilier sans les
inconvénients. Cela correspond absolument à notre recherche : le rendement sans le risque ni les soucis.
Il est réputé que le Français est foncièrement (sans jeu de mots) attaché à la pierre. Jusqu’à présent il a bien
eu raison – à condition de savoir diversifier son patrimoine. Mais comme je vous l’ai déjà démontré auparavant,
les SCPI permettent d’investir dans la pierre dans de bien meilleures conditions que l’achat de murs à entretenir.
Les principaux atouts ? Une mutualisation du risque, aucun souci de gestion, des revenus réguliers élevés
(5,50 à 6% en 2009), une souplesse de l’investissement (à partir de quelques centaines d’euros) et une
revalorisation régulière du prix de la part quand tout va bien. Dans la conjoncture économique tendue que
nous connaissons, je privilégie les SCPI spécialisées en murs de boutiques, plutôt que les SCPI investies en
bureaux, dont le taux d’occupation a eu tendance à baisser de manière plus significative.
Pour vous permettre de commencer à investir dans les SCPI, je vous avais recommandé, en mars dernier,
FONCIA PIERRE RENDEMENT et BUROBOUTIC – deux SCPI spécialisées dans les murs de boutiques. Voyons
où nous en sommes aujourd’hui.
Tout d’abord, un constat simple et évident : ces SCPI ont traversé la crise avec succès. Elles ont joué leur
rôle de véritable amortisseur face à la crise. Les dernières augmentations de capital ont été rapidement
souscrites. Néanmoins, compte tenu de l’ampleur de l’engouement pour nos deux pépites, certains investisseurs
retardataires n’ont malheureusement pas pu acheter – les augmentations de capital ont, en effet, clôturé par
anticipation devant le succès rencontré. Pas de panique, vous allez avoir une deuxième chance.
FONCIA PIERRE RENDEMENT
Pour FONCIA PIERRE RENDEMENT, l’augmentation a dû être clôturée par anticipation devant le trop grand
nombre de demandes. Le prix de la part, lors de cette augmentation de capital était de 780€, soit 1,96%
de plus que lors de la dernière valorisation (765€). Le rendement de la part par rapport au 31 décembre
2008, était de 6% net de frais de gestion. Lors de l’augmentation de capital, le rendement de la part au 31
décembre 2009 est ressorti à 5,88%. Le taux d’occupation entre 2008 et 2009 s’est légèrement contracté
passant de 98,6% Ă 98,04%. Entre 2005 et 2009, la revalorisation du prix de la part est passĂ©e de 621€ Ă
780€, soit 25,6% en à peine 5 ans. Lors de la dernière confrontation sur le marché secondaire, les parts se
sont échangées à 788,50€. Il n’y a pas de part à la vente en instance.
D’après mes dernières informations, une prochaine augmentation de capital pourrait se réaliser début 2011,
dans des conditions satisfaisantes et positives de marché.
BUROBOUTIC
Pour BUROBOUTIC, en janvier 2003, vous pouviez acheter la part à 161,74€. Lors de la dernière
augmentation de capital à cheval sur 2009-2010, le prix de la part était de 255€. Lors de la dernière
confrontation sur le marché secondaire, fin juillet 2010, le prix est ressorti à 285,21€, les acheteurs ayant fait
monter le prix. Peu d’offres par rapport à la forte demande pour un produit de haute qualité.
Aujourd’hui je vous recommande de vous intéresser à la nouvelle augmentation qui a été lancée au prix
3 Vos Finances – novembre 2010 – Hors-série n° 3
de 270€. Vous remarquerez que la plus-value réalisée entre 2003 et aujourd’hui est de près de 67%. Et le
rendement versé en 2009 était de 6% net de frais de gestion. Sur la base du dernier coupon annuel versé
(15,30€) et de l’achat actuel le rendement ressort à 5,66%. Pour tous ceux qui m’ont fait confiance dans la
dernière recommandation, la performance annuelle ressort à 11,88% (6% de rendement + 5,88% de plusvalue).
Inutile de vous dire qu’avec les baisses de taux sur les crĂ©dits, acheter aujourd’hui des SCPI (mĂŞme Ă
crédit !) peut constituer une très belle opération patrimoniale – et cela peut s’avérer être un bon complément
de retraite. Si vous disposez de cash, c’est également une excellente opportunité pour disposer immédiatement
de compléments de revenus. Surtout en comparant avec des produits de taux comme les obligations avec des
rendements d’emprunts d’État inférieurs à 3%, et des marchés actions présentant une forte volatilité et un risque
accru.
Il en résulte que l’immobilier commercial de rendement propose un ratio risque/rendement de première
qualité, basé sur des actifs réels et tangibles.
Que vont devenir les fonds en euro des contrats d’assurance-vie ?
L’assurance-vie est le placement préféré des Français. 1 400 milliards d’euros se sont accumulés – dont
la majeure partie sur des fonds en euro. Je dois reconnaître qu’à titre personnel et professionnel depuis que
j’exerce dans le métier de la banque ou du conseil, j’ai fortement recommandé le contrat d’assurance-vie. Et
jusqu’à ce jour, principalement le fonds en euro qui présentait, à mes yeux comme à ceux de mes clients, un
mélange idéal de rendement et de sécurité, le tout dans une enveloppe fiscale des plus incitatives.
Il n’y a que les imbéciles qui ne changent pas d’avis. Aujourd’hui, l’assurance-vie perd fortement de son
intérêt, tant au niveau fiscal, que pour le ratio risque/rendement qu’elle propose. Toutefois, comme je vais
essayer de vous le démontrer, il convient de regarder avec attention la composition de votre patrimoine pour
ne pas subir de plein fouet le retour du bâton de la crise actuelle.
Baisse du rendement imparable
Vous ne pouvez ignorer que le rendement des obligations d’État est nettement revu à la baisse depuis
plusieurs mois. En cause : l’aversion au risque.
Les investisseurs se tournent vers les produits qui leur paraissent les moins risqués. Ainsi, fin août, les obligations
allemandes à 10 ans, les Bunds, refluaient sur un plus bas historique à 2,15%. Côté français, le rendement
était de 2,48%. De l’autre côté de l’Atlantique, les obligations américaines, les T-Bonds, toujours à 10 ans, se
trouvaient Ă©galement Ă un plancher depuis dix-huit mois Ă 2,47%. Et je ne parle mĂŞme pas des taux Ă deux
ans US particulièrement prisés par les investisseurs à court terme pour leur grande liquidité qui s’échangeaient
à 0,454% – un plus bas historique.
Pourquoi je vous submerge de tous ces chiffres ? Vous pensez qu’ils n’ont rien à voir avec les rendements de
vos fonds en euro. Eh bien si, puisque je vous le rappelle, les fonds en euro des contrats d’assurance-vie sont
tout simplement investis en majorité sur des obligations d’État. Et comme votre contrat est un énorme portefeuille,
lorsqu’un nouveau client souscrit un contrat et verse un chèque, la compagnie investit cet argent en achetant les
obligations actuelles. Au terme de milliers de nouvelles souscriptions, le portefeuille total va proportionnellement
suivre la tendance du marché, c’est-à -dire présenter un rendement de plus en plus faible. Surtout que parmi les
anciennes obligations composant le portefeuille, chaque année une partie va arriver à son terme et le montant
récupéré par la compagnie devra être réinvesti, mais aux conditions actuelles du marché. La conséquence sur
votre contrat est directe.
Depuis des années, les rendements des fonds en euro sont revus à la baisse. Ainsi, en 2009, les rendements
des contrats se sont répartis entre 3% et 4% pour les meilleurs. Mais il y a de fortes chances que pour l’année
en cours, 2010, les taux chutent à nouveau de 0,5%. Et ceci n’est qu’un premier élément à prendre en compte.
Vos Finances – novembre 2010 – Hors-série n° 3 4
Il demeure Ă©vident que la baisse du rendement des fonds en euro, composant essentiellement les contrats
d’assurance-vie, est INÉ-LUC-TA-BLE !
Et paradoxalement, les fonds en euro assurent toujours 90% de la nouvelle collecte. Collecte toujours aussi
forte, puisqu’en 2010 à fin juin elle était de 78 milliards d’euros. Le succès ne se dément pas, et pourtant…
À cet aspect purement technique, vient s’ajouter la nouvelle idée du gouvernement pour réduire notre déficit.
Ne parlons pas de hausse d’impôts puisque ce n’est pas politiquement correct, mais plutôt du rabot des
niches fiscales. Concrètement, les contrats d’assurance-vie multi-supports (les plus diffusés), vont désormais
supporter les prélèvements sociaux, CSG et CRDS (12,1%) sur les fonds en euro, chaque année. Et non plus
lors du dénouement du contrat, tel qu’il était prévu jusqu’à présent. Cela va venir alourdir les ponctions sur un
rendement comme nous venons de le voir en diminution. Donc à défaut d’avoir une augmentation d’impôts,
vous aurez moins de sous dans votre poche. La différence sémantique paraît ici essentielle d’un point de vue
politique.
Hausse des taux longs prévisible à terme
Les déficits publics sont d’une ampleur considérable, et pour pallier à la récession économique, les États ont
décidé de conserver une politique monétaire offrant des taux très bas. Mais à force de monétiser les déficits
publics par de la création de monnaie, de nouvelles bulles vont finir par se former et les taux par remonter.
Dans cette hypothèse, les assureurs vont être confrontés à une moins-value de leurs actifs obligataires.
Un scénario de « krach obligataire », loin d’être imaginaire, se profile, et constitue la principale menace
pour la stabilité de l’assurance-vie. Si les taux montent de façon marquée, le rendement des contrats en euro
existants perd en compétitivité par rapport aux placements dont le rendement varie avec l’inflation, comme cela
a brièvement été le cas fin 2008.
Si une telle situation perdure, le risque est alors de voir les Ă©pargnants racheter massivement leurs contrats,
c’est-à -dire récupérer leur épargne pour la placer sur d’autres supports plus rémunérateurs.
Or, dans un scénario de krach obligataire, les plus-values latentes accumulées par les assureurs sur les titres
en portefeuille fondent comme neige au soleil, faisant bientĂ´t place Ă des moins-values latentes. Les assureurs
deviennent alors vulnérables aux rachats de contrat, qui les forcent à céder une partie des actifs du fonds,
donc à réaliser des moins-values importantes, ce qui affecte directement leur solvabilité. Une situation qui
contraindrait sans doute l’État à intervenir, comme il l’a fait fin 2008 pour stabiliser le système bancaire.
Jusqu’à présent, on l’a vu ces dernières années, les bénéfices mis en réserve les années passées et non
distribués (dénommés PPE, Provision pour Participation aux Excédents) permettaient de ralentir la chute du
rendement. Seulement voilà , beaucoup d’assureurs ont déjà pioché dans leur bas de laine en 2008 pour doper
les taux et n’ont plus guère de marge de manoeuvre.
Alors les assureurs ont joué sur les rendements en augmentant la part des obligations privées face aux
obligations d’État. Mais certains ont pu être tentés, pour conserver leur niveau de performance, de choisir
des emprunts d’État plus rémunérateurs mais aussi plus risqués comme ceux des pays du sud de l’Europe. Se
présente alors un nouveau problème décrit ci-dessous.
Retour d’un risque souverain jusque-là ignoré
Nous avons vu lors de ce printemps qu’un nouveau phénomène s’est installé sur les marchés : le risque de
faillite d’un pays occidental. La situation de la Grèce, de l’Irlande, de l’Espagne ont fait prendre conscience
aux investisseurs, et donc aux marchés, que le risque était présent même dans les pays dits, « développés,
occidentaux, sûrs » – ce qui était impensable quelques mois auparavant. Et pourtant ce n’est pas une première.
L’histoire recèle de crise au cours desquelles les épargnants se sont retrouvés ruinés à cause du défaut de leur
émetteur, même s’agissant d’un État. Rappelez-vous les emprunts russes au début du XXe siècle ! Plus récemment,
on peut citer le Mexique en 1982, la Russie en 1998, l’Argentine en 2001.
5 Vos Finances – novembre 2010 – Hors-série n° 3
Mais que veut dire réellement et concrètement un défaut d’État ? Tout simplement que celui se trouve dans
l’impossibilité de rembourser ses dettes. Les recettes, principalement fiscales, ne suffisent plus à rembourser
les intĂ©rĂŞts de ladite dette et de la dette elle-mĂŞme. Pendant un certain temps, les investisseurs consentent Ă
prêter de l’argent frais, généralement à un taux supérieur, au pays pour éponger les anciennes dettes. Jusqu’au
moment où, convaincus que le pays ne connaîtra pas de croissance de son PIB, donc une amélioration de ses
recettes, ils arrĂŞtent de prĂŞter, le pays se trouvant en cessation de paiement.
Rarement, le défaut de paiement est total et définitif. Heureusement, car dans ce cas, le créancier perd
l’intégralité de son investissement. Pour un État, le défaut de paiement est souvent rééchelonné, c’est-à -dire que
le remboursement est étalé sur une durée supérieure à celle prévue initialement. La dette peut également être
réduite. Dans ces cas, la perte des investisseurs n’est pas totale mais peut être conséquente.
Nous avons là une situation tout à fait paradoxale. En croyant acquérir des actifs réputés sans risque, les
emprunts d’État, le risque est finalement de plus en plus grand concernant certains États. Même si cela est
difficile à quantifier, chaque contrat d’assurance contient des lignes d’un ou plusieurs de ces pays. Mais surtout
on est rentré dans une période où, devant l’accumulation des déficits publics des grands pays (la Grande-
Bretagne, la France, l’Allemagne ou même et peut-être surtout les États-Unis), nous ne sommes désormais plus
à l’abri d’un tel risque…
Redémarrage inévitable de l’inflation
La seule parade qu’ils pourront trouver devant l’absence de croissance forte, à court terme, sera d’accepter
de laisser filer l’inflation. Il est bien connu que l’inflation permet de rembourser plus facilement des dettes.
Néanmoins, lorsque l’inflation part, on ne peut la contrôler et on arrive rapidement à de l’hyperinflation. Tous
les actifs non tangibles – obligations, monnaies, actions ! – perdent de leur valeur et le rentier s’appauvrit
– dans certains cas extrêmes il se retrouve même ruiné.
Si je vous ai présenté quatre risques majeurs, c’est pour vous prévenir que ces risques vous concernent car
ils font partie de votre fonds en euro de vos contrats d’assurance-vie. C’est bien loin d’une pure fiction. Tous ces
cas de figure n’arriveront pas forcément, mais avouez qu’à la baisse du rendement largement en cours vienne
s’ajouter l’un des autres évènements présentés… votre épargne en prendra un sacré coup. Quelle position
tenir ? Une démarche proactive s’impose. Face à cette situation, vous devez et vous pouvez réagir.
Conclusion : les scpi sont l’alternative à l’immobilier traditionnel
Compte tenu de la situation boursière (volatilité des marchés actions, risque de krach, peu de visibilité,
économies en berne), passer votre fonds en euro en unités de compte en actions n’est pas forcément la
meilleure solution.
L’immobilier commercial, en revanche peut constituer une alternative intéressante. Basés sur de la pierre, du
solide, les loyers commerciaux sont indexés sur l’inflation – l’immobilier, comme l’or, que nous avons largement
dans notre portefeuille, a toujours profité des périodes d’inflation. Et comme nous l’avons vu en début de ce
rapport, les SCPI peuvent apporter une solution globale intéressante.
Les avantages, je vous les ai présentés au début de cet article et dans les différents rapports précédents sur
le sujet. J’ose espérer qu’ils ont commencé à retenir votre attention (http://www.vosfinances-patrimoine.fr/pdf/
VFPHS2SisoM.pdf).
Toutefois, il faut le reconnaître, des inconvénients – qui à mon avis restent relatifs – sont présents. Rares sont
les contrats d’assurance-vie proposant en leur sein des SCPI. Et quand je parle de SCPI, je veux parler des
bonnes, des sûres, de celles dont on peut avoir confiance pour l’avenir.
Pour vous positionner sur les bonnes SCPI, une seule possibilité : effectuer un rachat partiel de votre contrat
actuel et en souscrire un nouveau… Mais vous redémarrerez à zéro d’un point de vue fiscal. Inacceptable, diront
Vos Finances – novembre 2010 – Hors-série n° 3 6
certains d’entre vous. Disons que, pour être diplomate, je dirais que c’est effectivement plus lourd, mais loin
d’être infaisable, surtout si l’avenir de votre épargne est en jeu. N’oublions pas qu’il s’agit d’une diversification
de précaution ; vous pourriez envisager de déplacer par exemple 30% du montant de votre fonds en euro sur
ces nouveaux contrats qui vont accepter les SCPI. Toutes les hypothèses présentées ci-dessus ne vont pas toutes
se réaliser – enfin je l’espère –, mais plusieurs ont de fortes chances de se matérialiser.
Un rachat partiel entraînera pour vous une fiscalité sur les plus-values réalisées. Partez du principe que vous
ne pourrez y échapper. C’est pour cela qu’en percevant du 5% ou plus au lieu de 2,70%, vous rattraperez très
rapidement l’impact fiscal subi. Avec un actif plus sûr.
Si vous avez plus de 70 ans, il y a même une optimisation à réaliser au niveau de l’avantage successoral. En
effet, vous partez d’un contrat – si souscrit avant 70 ans – qui présentait une exonération des droits de succession
à hauteur de 152 500€ par bénéficiaire. Le nouveau contrat vous offrira un abattement de 30 500€ après 70
ans. D’une part vous conservez les actifs restants sur le premier contrat – il ne s’agit que d’un rachat partiel sur
environ 30%. D’une autre, votre second contrat vous permet de fabriquer de l’exonération fiscale. En effet, en
dehors de l’abattement le contrat souscrit après 70 ans exonère la totalité des plus-values.
Exemple :
Vous versez 100 000€ sur un nouveau contrat après 70 ans. Votre espérance de vie est de 15 ans. Au décès,
le capital est de 250 000€. Au niveau successoral, vous bénéficiez seulement de 30 500€ d’abattement et
vous intégrez la différence du versement (100 000 - 30 500) soit 69 500€ dans l’actif successoral. Mais
150 000€ reviennent à vos héritiers en totale exonération de droits !
Convaincu ? Maintenant il faut trouver la SCPI de qualité qui fait partie d’un contrat d’assurance-vie lui aussi
de qualité.
Passez à l’action !
Immorente , est l’une des principales SCPI spécialisée en murs de boutiques et fait partie de mes préférées,
juste derrière BUROBOUTIC et FONCIA PIERRE RENDEMENT – trop petites pour se trouver dans des contrats
d’assurance- vie.
Elle est unanimement reconnue par les spécialistes depuis sa création en 1988 pour sa qualité de gestion.
Sa capitalisation s’élève à un milliard d’euros, elle est composée à 80% de commerces (dont 50% sur Paris et
la Région parisienne) et est représentée par plus de 11 000 associés. Son taux d’occupation est de 94,19% et
son rendement prévisionnel 2010 est compris entre 5,40 et 5,60%, après 5,60% en 2009. La revalorisation
des parts est également intéressante – la part est passée de 216€ en 2003 à 305€ aujourd’hui, soit +41%.
Toutefois, souvent les SCPI ne peuvent être souscrites dans un contrat d’assurance-vie que sur un faible
pourcentage de l’investissement.
Le contrat que j’ai trouvé pour vous, est celui de l’association UNEP (http://www.assurancevie-online.
fr/assurance_vie/Unep-MultiSelection-Plus.php), ayant souscrit son contrat auprès d’Oradéa Vie, société
d’assurance, filiale du groupe Société Générale.
C’est un très bon contrat, moderne, qui propose cinq SCPI différentes. Les plus adaptées à notre
recommandation d’aujourd’hui étant IMMORENTE, EFIMMO (de la même société de gestion Sofidy), et PIERRE
PLUS. Lors de la souscription, vous pourrez souscrire 75% maximum en support SCPI, avec au maximum 200
parts IMMORENTE et EFIMMO, et 155 pour PIERRE PLUS.
Malgré ces quotas, cela peut représenter des sommes conséquentes. Toutefois étant dans une gestion
d’actifs immobiliers, la gestion est plus lourde pour la compagnie d’assurance, aussi, aucun arbitrage n’est
possible sur la partie SCPI pendant les cinq premières années. Pour un rachat, priorité sera donnée aux autres
lignes du contrat.
7 Vos Finances – novembre 2010 – Hors-série n° 3
Comme vous pouvez le constater, il y a des contraintes. Mais il me semble que cette solution est une
alternative suffisamment intéressante pour que je vous en parle. L’investissement permet, sur le long terme,
d’allier sécurité et performance à votre épargne.
Pour faciliter votre démarche et la mise en place de cette solution, nous avons pu obtenir de la part de
l’association UNEP, une réduction des frais d’entrée du contrat pour tous les lecteurs de Vos Finances à 1% (au
lieu des 5% traditionnels).
Bien entendu, vous pouvez essayer de trouver d’autres contrats qui offrent la possibilité de SCPI. Veillez à ce
qu’il s’agisse de celles présentées. Une fois l’investissement réalisé, la valorisation du contrat se fait sur la base
de la valeur de réalisation de la SCPI.
Pour plus d’informations, vous pouvez contacter l’association UNEP sur leur site Internet unep.asso.fr ou
directement en passant par Sophie Leblay (01 53 64 80 64) ou par l’intermédiaire de la rédaction de Vos
Finances qui me transmettra directement vos demandes.