Jean-Jacques Olivié, Euryale AM : « Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé »…
Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale Asset Management, la société de gestion de Pierval Santé, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’analyse du secteur de la santé et le pourquoi de sa résilience. Les performances 2020 de Pierval Santé. Et les projets de développement. Interview.
Le secteur santé est réputé pour sa résilience, ce qu’il a visiblement prouvé depuis le début de la crise sanitaire. Rappelez-nous pourquoi…
Jean-Jacques Olivié – Pour une raison majeure : le besoin. Que ce soit sur le médico-social, ou sur le sanitaire, le besoin est là. Deuxième raison : il s’agit d’un secteur décorrélé de l’économie marchande. Il est donc logique qu’il soit beaucoup moins impacté en cas de choc économique…
Le secteur de la santé est en réalité multiforme. Mais toutes les « formes » de la santé sont-elles aussi résistantes ?
Jean-Jacques Olivié – Merci d’employer cette expression de « multiforme ». J’aime beaucoup. Souvent, quand on parle de la santé, on parle d’une thématique. Ou de SCPI thématique, dans le cas de la SCPI Pierval Santé. Il fallait bien, effectivement, la classer. Mais la réalité, c’est que le secteur santé regroupe de multiples activités. L’hébergement, qu’il s’agisse d’EHPAD ou de résidences senior, les cliniques, les laboratoires, les pharmacies. Mais aussi les entrepôts et les bureaux qui sont reliés à ces activités. C’est donc un secteur très diversifié. J’ai d’ailleurs tendance à penser que Pierval Santé est en réalité une SCPI diversifiée.
La crise a-t-elle réellement épargné tous ces sous-secteurs que vous évoquez ? Certains opérateurs, je pense aux cliniques privées, ont bien perdu du chiffre d’affaires durant le confinement…
Jean-Jacques Olivié – Mais elles n’ont pas été fermées… L’Etat a passé un accord avec les cliniques. Elles devaient maintenir leurs effectifs, afin de pouvoir absorber les conséquences du débordement des hôpitaux publics. En contrepartie, la puissance publique couvrait 85% de leur chiffre d’affaires de l’année n-1. Ainsi maintenues sous perfusion, les cliniques ont donc été en mesure de payer leurs loyers, même au plus fort de la crise. Les EHPAD n’ont pas non plus été soumis à de quelconques pertes de revenus. Je rappelle qu’environ 65% de leurs recettes proviennent de l’hébergement et de la restauration. Ce sont donc les résidents qui payent… En ce qui nous concerne, il n’y a eu, globalement, aucun impact. Lors du 1er confinement, les demandes de report de loyer ont pu représenter jusqu’à 4% de volume locatif annuel. Mais ces reports ont été totalement rattrapés en fin d’année.
Aucun élément exogène ne peut donc impacter ce secteur, nuire à sa rentabilité ? Une partie du financement des EHPAD, par exemple, est bien assurée par des organismes publics. Qui connaissent eux-mêmes des problèmes de financement…
Jean-Jacques Olivié – Si vous voulez absolument trouver un scénario catastrophe, on peut effectivement y réfléchir… Mais la réalité, c’est que le secteur santé est face à un besoin croissant. Sur le sujet des EHPAD, c’est très clair. Le vieillissement de la population est une réalité. En 2030, en France, 1 personne sur 3 aura plus de 65 ans. Contre 1 sur 5 seulement en 2000. Or le système français, qui impose un numerus clausus sur les professions médicales, conduit à limiter la création de nouveaux établissements. Et le problème est identique en Europe, même sans numerus clausus. Deux chiffres pour comprendre les masses en présence. Le secteur immobilier de la santé en Europe pèse aujourd’hui environ 300 Md€. On estime que ce montant aura doublé en 2050. C’est donc un secteur en très forte croissance.
Cette croissance potentielle, les investisseurs l’ont visiblement bien intégrée. En témoigne la collecte exceptionnelle de Pierval Santé, la SCPI que vous gérez et qui fait, dans ce domaine, figure d’ovni. Plus de 300 M€, je crois, depuis le début de l’année…
Jean-Jacques Olivié – 300 M€, c’est le chiffre à fin septembre. L’année 2020 se solde par une collecte de 505 M€… Une collecte que nous avons d’ailleurs quasiment totalement investie l’an dernier, où le total de nos acquisitions dépasse les 430 M€[1]. Notre programme de début d’année 2021 a été très intensif (environ 118 M€), ce qui signifie que l’on a finalement, pour l’instant, plus acheté que le montant de la collecte.
Quels types d’actifs achetez-vous actuellement ?
Jean-Jacques Olivié – Nous restons sur les mêmes typologies que la composition actuelle du portefeuille. C’est-à-dire environ 40% de cliniques et de maisons médicales, 40% d’hébergements mutualisés. Et un solde qui regroupe tout ce qui gravite autour de la santé, tels que les laboratoires ou les centres de dialyse.
Parlons rendement. Pierval Santé a distribué un rendement supérieur à 5% en 2019. Quid de 2020 ?
Jean-Jacques Olivié – Un petit mot peut-être sur l’origine de ce rendement. Il faut savoir que Pierval Santé est aujourd’hui positionnée à plus de 60% sur des actifs étrangers. Qui dit revenus étrangers dit prélèvement à la source. Pour pouvoir comparer ce qui est comparable, il faut donc parler de « rendement retraité de la fiscalité ». Ce rendement retraité de la fiscalité était de 5,34% en 2018. De 5,34% en 2019. Et il est, je vous l’annonce puisque nous venons de finaliser les calculs, encore de 5,34% en 2020. Si l’on raisonne cette fois en DVM, le rendement 2020 est de 4,95%. Contre 5,05% en 2019. Mais cette baisse en trompe-l’œil s’explique par l’effet mécanique de la progression de la part de nos actifs détenus à l’étranger, en hausse de 20% par rapport à fin 2019. La réalité, c’est que le rendement global 2020, en fiscalité retraité, est le même qu’en 2019.
C’est-à-dire, autant d’argent « dans la poche » des associés que l’an dernier ?
Jean-Jacques Olivié – Exactement. Pour être encore plus clair, et se placer du côté des associés, quand l’on dit que 60% de l’actif sont investis à l’étranger, cela signifie que, sur la totalité des revenus perçus, seuls 40% sont soumis à l’impôt en France.
Euryale Asset Management, la société de gestion que vous présidez, fait partie, je le rappelle, du groupe La Française. Forte de son succès avec Pierval Santé, a-t-elle aujourd’hui des projets de développement ?
Jean-Jacques Olivié – Je précise d’abord que La Française est un partenaire qui nous accompagne sur la commercialisation de notre SCPI, et qui détient effectivement 20% de notre capital. Mais Euryale Asset Management est autonome, et déploie ses propres projets de développement. Qui sont effectivement à l’ordre du jour en 2021. Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé. Ce qui sera une première. C’est une réponse aux besoins exprimés par certains investisseurs, plus particulièrement les assureurs. Et qui simplifiera, de manière plus globale, l’accès au secteur santé qui, comme je l’expliquais précédemment, a besoin d’attirer des capitaux. Pour répondre à la révolution sanitaire qui va déferler sur l’Europe au cours des prochaines années. Cette SCI présentera quelques particularités originales, qui seront notre marque de fabrique…
Je reviens sur Pierval Santé, qui vient de procéder à la division de la valeur de ses parts. Quel est l’objectif ? Mettre en place un plan d’investissement programmé ?
Jean-Jacques Olivié – Effectivement. L’investissement programmé correspond à un vrai besoin. C’est dans cet objectif que nous avons demandé aux associés d’approuver la division de la valeur de la part, en la ramenant à 200 €, et la possibilité de mettre en place un système de versements programmés. Celui-ci est actuellement en phase de test. Il devrait être opérationnel d’ici la fin du 1er semestre 2021.
La grande nouveauté de 2020, c’est la sortie du label ISR décliné à l’immobilier, tant attendu. Plusieurs fonds ont déjà été labélisés. Or Pierval Santé fait partie des premier fonds de partage. Je suppose donc que vous allez candidater ?
Jean-Jacques Olivié – Bien évidemment. La démarche ISR fait partie de l’ADN d’Euryale Asset Management et du groupe auquel elle appartient. Et vous l’avez bien relevé, nous avons lancé la 1er SCPI à fonds de partage. Il est donc plus que naturel que Pierval Santé soit labélisée ISR. Les choses sont lancées. Nous sommes en train de définir et d’affiner nos critères. Je rappelle en effet que les actifs santé sont très spécifiques. Les critères de suivi ESG ne sont pas les mêmes que ceux utilisés pour les actifs résidentiels, de commerce ou de bureaux. Le fait d’être présents dans plusieurs pays européens complexifie aussi l’analyse. Cette démarche va donc prendre un peu plus de temps que sur d’autres SCPI plus « classiques ». Mais nous obtiendrons le label ISR. Assorti d’une connotation sociétale très forte, qui fait aussi partie de notre ADN.
Dernière question : que dire du marché des SCPI en 2021 ? Sur le plan de la collecte attendue notamment ?
Jean-Jacques Olivié – On a toujours dit que l’immobilier était une valeur refuge. Les SCPI réduisent en outre le risque, par leur diversification, par rapport à un investissement en direct. Je pense que, compte tenu du contexte, 2021 devrait être une excellente année en termes de collecte…
A propos d’Euryale Asset Management(i)
Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.