Bonjour
Je suis dans la réflexion pour un projet d investissement afin de compléter mes revenus dans dix ans, à l occasion de la retraite
Actuellement une grosse partie de mon épargne est logée sur un fond en euros
Depuis quelques années suite à l érosion de ce support j alimente mon PEA ainsi que d autres contrats d assurance vie via des UC telles que les SCI Capimmo et Tangram
Je souhaite actuellement réorienter une partie de mon fond en euros vers de nouveaux supports et par conséquent je m intéresse à plusieurs possibilités:
L achat de SCPI en direct et en nu propriété
L achat de SCPI en assurance vie
L achat de SCI en assurance vie
Je n ai pas encore réfléchi sur le choix des SCPI : diversifiées , spécialisées, nationales, européennes pour bénéficier d un crédit d,impot (Novapierre Allemagne)
Comme indiqué mon but est de dégager des revenus en complément de ma retraite
Pour info je m oriente vers le long terme, par ailleurs l avantage de la transmission de capitaux en exonération de droits n est pas un objectif prioritaire
Mon TMI actuel est de 30%
Bref selon vous le panachage de ces trois possibilités serait il cohérent dans une logique d investissement ( diversification et compensation des avantages et inconvénients propres à chaque support) ?
Par ailleurs quelqu un sur le forum peut il faire part de son expérience dans l achat de SCPI en NP ?
Je vous remercie pour vos avis
Il y a plusieurs mois, LINXIE avait posté ça:
Mais, depuis, je n’ai pas vu passer d’autre info.
Bonsoir Norayk,
qu’entendez vous par : pour mieux bénéficier de la fiscalité quand achat en NP privilégiez les SCPI Françaises plutôt qu’étrangères ?
oui je l’ai fait .
ca te permet d’acheter avec un décote .( en fonction de la durée du démembrement ca peut aller à 30% )
ça s’adresse à des gens n’ayant pas besoin de revenus immédiats ( le temps du démembrement ) .
par contre ensuite la fiscalité est différente . le mieux est d’opter pour des SCPI a fiscalité étrangère ( allemande) afin d’avoir une fiscalité adoucie
oui entre autre .
sur le site de primalliance tu trouveras une analyse de chaque SCPI existante :Portail SCPI OPCI : Conseils d’experts pour investir
Bonjour
https://www.primaliance.com/
ou autre:
Bonjour et merci pour le retour
Le demenbrement me conviendrait car je n ai pas vbesoin de revenus immédiats cela serait pour plus tard lors de la retraite
Concernant celle évoquée j imagine qu il s agit de Novapierre Allemagne ?
Merci Philgood pour ce conseil avisé ,
Pour l’instant je me documente beaucoup sur ce type d investissement qui “engage beaucoup “ et souhaite donc connaître tous les tenants et aboutissants
Je n ai donc pas encore recherché parmi les SCPI éligibles à mon achat en NP
Je pense m orienter vers de gros “ paquebots “ qui on fait leurs preuves
Pourriez vous d ailleurs m en recommander une ou plusieurs ?
Je réfléchis également dans un souci de diversification, à l’acquisition de part de SCPI via l, assurance vie et en particulier de “jeunes pousses” telle que Corum eurion par exemple
Mon plan d investissement s esquisse peu à peu : 50 % SCPI en NP le reste en achat direct en AV et un peu de SCI toujours en AV
Par ailleurs je reste prudent au vu de la situation économique et des conséquences des relèvement des taux de la FED et BCE)
N hésitez pas à me faire part de vos remarques
Cordialement
Je remercie tous les intervenants du forum pour toutes les informations concernant mon projet d investissement
J ai découvert des subtilités qui m ont permis d avancer dans ma réflexion
Je vais désormais étudier les différentes SCPI éligibles à mon projet, et reviemdrai vers vous prochainement
À bientôt et encore merci pour vos posts
Bonjour je m’interroge sur cette stratégie de mettre sur une Assurance Vie des SCPi étrangères.
Je regardait une vidéo qui indique que c’est plutot un mauvais choix :
J’ai peut être mal compris ses propos mais mon résumé sur la séquence à 4’42’’ : la question est posée de savoir s’il vaut mieux détenir certaines SCPI en direct ou en AV ?
Le commentateur répond que pour les SCPI investie hors de France , il est préférable de les détenir en direct.
Son exemple :
A) SCPI nova pierre (allemagne) en direct : la fiscalité en Allemagne sera de 16% sur les loyers, ensuite pour un détenteur en France on a pas les prélèvement sociaux et on aura une fiscalité réduite voire nulle.
B) Si par contre on l’insère dans une AV, on va rajouter une fiscalité qui n’existe pas en direct, par exemple les prélèvement sociaux de 17,2%
Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais si j’ai bien compris l’auteur, la fiscalité plus douce de ces SCPI étrangères va etre rendue plus rude si on passe sous AV. Ce qui signifierait que l’AV est plus avantageuse en prenant des titres français, a ce moment la on pourrai choisir du Activimmo par exemple qui est sympa.
Quen pensez vous de cette vidéo et des prises de position de l’interviewé sur les SCPI en AV ?
Premiers difficultés dans l’immobilier coté aux USA apparaissent manifestement…
A suivre
Le fonds de crédit de Blackstone atteint la limite de retrait
07/12/2022 | 02:12
Blackstone Inc. a déclaré que les rachats de sa société de développement commercial non négociée de 50 milliards de dollars ont atteint pour la première fois la limite fixée, mais que les investisseurs étaient toujours autorisés à encaisser leurs investissements.
C’est la première fois que les demandes de rachat atteignent la limite préétablie de 5% depuis que Blackstone a lancé le produit en janvier de l’année dernière. Cela survient également après que Blackstone ait annoncé jeudi dernier qu’il allait freiner les retraits de son fonds de revenu immobilier (REIT) non coté de 69 milliards de dollars, suite à une flambée des demandes de rachat.
Blackstone Private Credit Fund (BCRED) a reçu des demandes de retrait de ses investisseurs qui représentaient environ 5 % des actions en circulation du fonds au cours du quatrième trimestre qui s’est terminé le 30 novembre, selon un dépôt réglementaire.
Blackstone a déclaré que toutes les demandes de retrait faites à BCRED seront honorées et que le fonds dispose de 8 milliards de dollars de liquidités immédiates.
« BCRED est bien positionné avec des prêts à taux variable à 100% et des prêts garantis de premier rang à 94% et zéro défaut de paiement », a déclaré un porte-parole de Blackstone dans un communiqué.
« Nous avons enregistré des flux nets positifs ce trimestre, les investisseurs recherchant des rendements attrayants dans des actifs de haute qualité et peu volatils. »
© Zonebourse avec Reuters 2022
Bonjour,
Ce sujet a déjà été abordé plusieurs fois sur ce fil ou d’autres de ce forum. Si vous vous posez des questions, je vous conseille de faire une recherche sur le sujet pour avoir les avis des uns et des autres qui ne convergent pas toujours.
Pour ma part, j’avais déjà exprimé mon avis qui concorde avec celui du commentateur de ce vidéo.
Il vaut mieux acheter les SCPI étrangères en direct du point de vue fiscal. Cela permet de faire l’économie de prélèvements sociaux et bénéficier d’une fiscalité presque toujours plus douce à l’étranger. En plus, si vous avez pu acheter les parts à crédit, vous bénéficiez de l’effet de levier et vous déduisez les intérêts du crédit en sus
Autres soucis dont on ne parle presque jamais ou que c’est très très floue, c’est que les SCPI étrangères, ou la parts des revenus étrangers des SCPI, sont fiscalisés à la source dans les pays concernés. Lorsqu’on détient les parts en direct, par un mécanisme d’évitement (crédit d’impôts etc) de la double imposition grâce à des conventions entre la France et les pays où sont situés les immeubles, vous ne payez pas une 2ème fois ces impôts en France. Donc, à priori dans la quasi totalité des cas, je pense que cet impôt payé à la source à l’étranger, n’est jamais récupéré par la SCPI pour le rendre à l’assureur pour qu’il distribue aux détenteurs des parts… Cela devient trop complexe je suppose.
Autrement dit, l’AV est une enveloppe qui vous permet de ne pas payer d’impôts sous certaines conditions. Le problème c’est que, les revenus des SCPI étrangères sont déjà fiscalisés lorsque vous les touchez dans votre AV. Et pour pousser encore plus loin la réflexion, si pour des raisons X ou Y vous ne bénéficiez pas de la fiscalité de l’AV (rachat avant 8 ans ou au dessus des abattements etc) cela veut dire que vous allez être imposés de nouveau sur ces revenus étrangers déjà taxés. Certes, la double imposition devrait pouvoir être évitée mais je vous laisse défendre vos intérêts auprès des services fiscaux, les SCPI et les assureus.
La seule exception est à ma connaissance l’AV Corum Life qui rend cet impôt étranger pour les SCPI Corum. Comme l’assureur et le gestionnaire des SCPI sont le même, cela facilite certaines choses je pense. Les frais de gestion sont également à 0%. Par contre, pas de minoration des frais de souscription. Les délais de jouissances ne sont pas écourtés non plus. On ne peut pas investir non plus plus de 55% en SCPI. Ce n’est donc qu’un contrat complémentaire.
En assurance vie, comme il est bien précisé dans le reportage, vous avez d’autres avantages comme la liquidité, les frais de souscription réduits ou des délais de jouissances écourtés etc et des inconvénients comme le choix limité ou les frais du contrat qui se rajoutent.
Pour résumer, je pense toujours qu’il vaut mieux diversifier les investissements en SCPI. Rien ne vous empêche de faire un mix de tout cela:
- Selon le montant à investir, avoir plusieurs SCPI en portefeuille avec plusieurs gestionnaires qui investissent en zones géographiques et secteurs d’activité différent tout en limitant la part des SCPI très spécialisées et privilégiant les SCPI diversifiées
- Rien n’empêche d’avoir plusieurs AV aussi pour diversifier les’SCPI et profiter des différents « plus » de chaque contrat: frais, pourcentage SCPI autorisés, autres unités de compte etc
- Pour les SCPI étrangères exclusives ou à majorité à l’étranger, préférer plutôt l’achat en direct (crédit ou pas)
- Pour les achats en NP, préférer plutôt les SCPI françaises pour bénéficier mieux de la fiscalité
- Ne pas confondre les SCPI et les foncières cotés/REIT
Bonsoir,
Je pense que l’intérêt d’un achat en nue propriété réside dans le fait que pendant la durée du démembrement on ne touche pas de loyers et par conséquent on ne paye ni d’impôts fonciers ni de prélèvements sociaux. Pour les SCPI étrangers on ne paye déjà pas les PS et les taux d’imposition sont déjà moins élevés qu’en France. La défiscalisation n’est donc pas aussi optimale que pour une SCPI française.
Ceci étant dit, ceci est valable pendant la durée du démembrement. Après, si on pense à les garder, sur le long terme je ne sais pas à partir de quel moment on retrouve le point d’équilibre.
Par ailleurs, mon propos ne concerne que l’aspect fiscale. Il peut y avoir d’autres intérêts à acheter en NP.
Personnellement, je n’en ai pas et je ne me suis pas penché suffisamment sur ce mode d’acquisition.
Merci
J’avais zappé cette info…
Cela change un peu la donne.
Est-ce une tendance généralisée aux autres assureurs?
De toute façon, s’il y en a déjà 2, Spirica et Corum, les autres seront contraints à les suivre tôt ou tard…
Bonjour
Sur un autre fil j’en avais déjà parlé de Corum Eurion.
Remarquez qu’en Av, vous ne la trouverez que chez Corum Life et max jusqu’à 55% du contrat. Le reste sera obligatoirement en fonds obligataires d’entreprises toujours gérés par Corum. Si vous y allez, pourquoi pas diversifier alors avec les 2 autres SCPI du groupe, Origin et XL. Les trois sont un peu complémentaires.
Eurion est une jeune pousse mais si elle grossit au rythme de XL, elle deviendra assez grosse en 2-3 ans…
Eurion c’est uniquement ESG et en zone euro. Elle n’est présente « que » dans 7 pays avec 17 immeubles et n’est pas donc pas encore aussi diversifiée que les 2 autres.
Origin, a déjà 12 ans. Elle a toujours atteint son objectif qu’est un rendement d’au moins 6%. Elle reste en zone euro.
XL, investit aussi en zone hors euro et même au Canada. Elle essaye d’optimiser les cycles immobiliers et les cours de change. Elle est plus opportuniste que les autres au prix d’un risque plus élevé probablement.
Ces 3 SCPI investissant à l’étranger, profitent du ristourne de l’impôt payé à l’étranger lorsqu’elles sont dans le contrat Corum Life.
Dans Corum Life, vous avez donc intérêt de faire un mix des ces 3 SCPI d’autant plus que les conditions de souscription et les frais (12%) sont identiques.
Les foncières cotées n’ont toutefois pas le même comportement que les SCPI. Elles s’apparentent plus aux actions de rendement que l’immobilier.
Actuellement elles sont bien massacrées aussi je crois en bourse. Jetez un coup d’œil à la performance de Unibail-Rodamco. Est-il pour autant le moment d’y rentrer? Les REIT sont essentiellement aux USA où les nuages commencent à se former peut être. A suivre.
Les SCPI, même celles exposées au tourisme et au commerce n’ont perdu que très marginalement pendant la pandémie mais en revanche, il ne faut pas s’attendre que les rendement explosent lorsque la croissance est au top. Bref, c’est plus de l’immobilier pour le moyen-long terme que de la bourse.
Niveau de risque 3 pour les SCPI et 6 pour les foncières cotées. Volatilité non comparable.
Je ne suis pas spécialement contre les foncières cotées. J’attire simplement l’attention que ce sont des produits qui présentent des différences très significatives et ne répondent pas aux mêmes objectifs. Ils ne réagissent pas de la même façon en temps de crise. Le moment d’achat est également important puisque comme les actions, le détachement des dividendes viennent en diminution du prix de l’action. Il faut prendre avec des pincettes les rendements affichés des foncières: Taux de rendement = dividende/cours de l’action. Pour un revenu resté fixe, le taux de rendement sera autant plus élevé que le cours de l’action est en baisse.
Si non, elles trouveront certainement leurs places dans telle ou telle stratégie patrimoniale.
Quand je prends Unibail Rodamco, qui est une des plus grossses, je constate que son cours de début 2020, donc juste avant la crise sanitaire, de 140€ est passé actuellement à 50€. C’est sans compter qu’en 2015 ils avaient touché les 250€. Par ailleurs, crise sanitaire oblige, en 2020 et 2021 il n’y a pas eu de détachement de coupon et il n’y en aura à priori pas avant 2024. Ce qui fait 0% de rendement et perte de 65% de la valeur par rapport à juste avant la crise sanitaire. Est-ce le moment d’en acheter? Peut-être… A étudier… Enfin, plus de 45% de la société sont détenus par 4 actionnaires dont le plus gros, Xavier Niel, avec ses 23% des actions. La volatilité des foncières vient, entre autres, de leur liquidité en bourse mais aussi du fait que, contrairement aux SCPI, elles sont détenus par de très gros actionnaires qui peuvent se désengager ou investir massivement, ce qui les rends sensibles aux spéculations.
Concernant Patrimmo Commerce ou autre SCPI qui a été affectée par le Covid, si vous avez acheté vos parts pour du long terme, comme pour les foncières cotées, vous n’êtes pas obligés de les vendre dans l’immédiat. Vous serez bien sûr touché par la baisse du rendement ou la stagnation du prix de la part mais probablement pas autant que avec les foncières. Il y a néanmoins le problème de liquidité des SCPI mais cela procure aussi un bouclier en cas de panique à la baisse. On rentre dans les SCPI en payant un prix cher et on ne peut pas sortir aussi facilement (en tout cas pas tous au même moment)… Pour rappel, le rendement de Patrimmo Commerce a été de 3.41% en 2020 et de 3.19% en 2021 si je ne me trompes pas.
Parfois, gagner moins peut être plus avantageux que de perdre beaucoup.
Tout dépend de la stratégie et de l’aversion au risque de chacun.
J’avais oublié l’argument du recours au crédit…
C’est certes un levier important en faveur des foncières mais a condition de ne pas tomber dans l’excès inverse.
L’endettement des SCPI reste dans des proportions raisonnables et les crédits sont majoritairement à taux fixe en France ce qui n’est pas toujours le cas ailleurs. Un endettement important à taux variable ne posait pas de soucis depuis 10-15 ans mais le piège peut se refermer sur certains fonds comme il y a quelques années au moment de la crise des subprimes/mortgage.
Il s’agit d’une stratégie pour se constituer un complément de revenu à la retraite. Les foncières font appel au levier du crédit bien plus que les SCPI, c’est pourquoi elles sont actuellement en difficulté en bourse, dans un contexte de hausse des taux et suite à la crise covid. Mais sur le long terme ce sera un investissement rentable, pour peu qu’on les mette en portefeuille au moment opportun.
Les SCPI de commerce n’ont perdu que très marginalement ? C’est artificiel, j’ai des parts de Patrimmo Commerce, la valeur de la part n’a pas bougé pendant la crise, le rendement s’est effondré, et actuellement il y a 53466 parts en attente de cession. Il faut avoir conscience de cela, quand la prix est trop élevé il n’y a plus d’acheteur…