Il faut néanmoins ne pas se faire leurrer par l’argumentaire de vente.
Il y a une offre d’achat de SCPI en nue propriété parce qu’il y a une demande des entreprises pour placer de la trésorerie en usufruit temporaire. A mon sens elle vont privilégier le meilleur rendement risque et une durée d’usufruit de 5 ans.
De plus le prix de l’usufruit est fixé par la société de gestion, en fonction de son historique de rendement.
Pour cette raison il est moins risqué pour l’entreprise de ciblé une SCPI à faible rendement, elle paye moins cher l’usufruit et le risque d’une baisse de rendement est moindre et moins risqué.
L’acheteur de nue propriété a plutôt intérêt de cibler une SCPI ayant un bon historique rendement élevé.
Contrairement à l’achat en assurance vie et en pleine propriété, l’achat démembré passe par un mandat de recherche de la contrepartie, en général de trois mois, qui peut être prorogé. Et pas question de pouvoir sortir avant la fin du démembrement.
Alternativement on peut acheter moins de parts en pleine propriété et investir les revenus sur d’autres SCPI pour diversifier ses actifs, ou faire de même dans l’assurance-vie.
Franchement, investir dans des paquebots en NP, je comprends l’intention mais faites vos calculs prévisionnels avant de vous lancer. Même si vous allez acquérir plus de parts via le démembrement, ensuite les dividendes seront taxés à la CSG plus votre TMI (30%) car ils ne sont pas éligibles à la flat-tax. Il vous restera 50% net, sauf à avoir en plus un revenu locatif pour avoir droit au régime micro foncier.
A la rigueur prendre des parts en NP sur 10 ans et les vendre à l’échéance, la plus value échappe à la CSG et à l’impôt.
Pour l’assurance vie mon choix s’est porté sur LINXEA Spirit car c’est le seul (avec d’autres contrats Spirica) à permettre 100% de SCPI et distribuant 100% des loyers. Le choix des SCPI est assez large et les frais au plus bas. Si vous ouvrez un nouveau contrat et investissez en SCPI, les frais d’achat de la SCPI viennent réduire la plus value future du contrat. Quand vous commencerez à faire des retraits seule une petite part de la plus value sera soumise à la CSG.
Personnellement ma stratégie est de prendre des SCPI « nationales » en assurance vie et européennes en direct.
J’ajoute qu’il n’y a pas que les SCPI dans l’immobilier papier, il y a aussi les foncières côtés, avec un CTO d’une banque en ligne, on est à 0,2% de coût d’acquisition au lieu de 10%, un dividende annuel de 6 à 8% soumis à flat tax et la liquidité. Avoir une part de foncières, lorsque la période inflationniste sera passée, ça peut être pertinent dans une stratégie de complément de retraite.