Je suis en cours de réflexion pour une allocation de SCPI concernant mon contrat spirit 2 et je souhaiterais vos avis.
Je précise que ça sera avec dividendes réinvestis et ajout mensuel (100€ pour le moment) sur chaque support à répartition égale à celle choisie d’origine.
Le but est de commencer d’abord avec une enveloppe de 5k€, j’ai déjà 60k€ d’investit en direct via crédit chez Corum.
Voici donc les SCPI auxquelles j’ai pensé:
LF épargne foncière 20%
Pierval santé 20%
Activimmo 20%
Altixia cadence XII 20%
Remake live 20%
Bonjour,
Ci-dessous le lien pour voir l’avis de meilleurtaux placement sur Epargne Pierre:
N’hésitez pas à Analyser aussi SCI CAP SANTÉ (FR0014009IF7).L’objectif de rendement est 5.5% non garantie bien sûr avec un niveau de risque 2/7.
Sinon il y a le contrat de CorumLife qui est intéressant par contre les frais de souscription sont les plus cher du marché.
Merci de partager votre expérience avec les autres inscrits sur le forum. Ce que vous écrivez sur Corum Life m’intéresse particulièrement, mais quelque chose m’intrigue: comment est-il possible que les impôts payés sur les revenus immobiliers à l’étranger soient reversés sur l’AV du client ? Ce n’est pas ce qui se passe sur Linxea Spirit, par exemple, comme cela a été souligné dans ce fil de discussion. Et je vois mal comment Corum pourrait récupérer les impôts payés à l’étranger pour les reverser sur les AV de ses clients…
Quelque chose doit m’échapper. Pourriez-vous éclairer ma lanterne ?
Merci pour votre réponse détaillée. Avant de poser ma question, j’avais cherché attentivement sur le site de Corum Life,
et n’avais trouvé aucune explication (ni même mention du fait que l’impôt prélevé à l’étranger sur les revenus fonciers
était restitué au client). Mais j’avais peut-être mal cherché.
Pour ce qui est des SCPI disponibles sur Linxea Spirit, un certain nombre d’entre elles ont une forte proportion
de leur patrimoine à l’étranger: LF Europimmo 87%, Atream Hôtels 76%, Pierval Santé 72%, Remake Live 68%…
La question de l’imposition des revenus perçus à l’étranger n’est donc pas anodine.
J’ai récemment posé la question à Corum. En fait la compagnie d’assurance, en tant que société (porteur des parts), a un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger. Au final c’est cela qui annule l’impôt payé à l’étranger.
Si j’ai bien compris c’est le cas de toutes les compagnies d’assurance, comme Spirica,
Oui par exemple en regardant le bulletin trimestriel du T2 de Remake live, on voit que le dividende trimestriel est de 4,01 € et l’impôt étranger est de 0,77 € soit environ 19%,
Sur l’année le taux de distribution était de 7,64 %, et 19% de ceci donne environ 1,45 %,
Si l’assureur récupère ces 1,45 % en plus des 0,5 % de frais de gestion, cela fait environ 1,95 % …
J’ai une ligne de PF GRAND PARIS au sein d’un contrat AVIE LINXEA APICIL / ZEN (ligne encore en moins-value) et je me pose la même question, celle du rendement futur, et aussi la question de la valorisation de la part / valeur reconstitution 2023 à venir.
Pour 2022 + le 1erS23, PERIAL annonce les chiffres suivants :
Taux 2022 : 4.32%
Prévi 2023 : 4.1%-4.4%
Taux occ financière : 92.8%
Bureaux 96.9%
IDF 76.6% + Paris 17.9%
Risque 3/7
Valeur Reconstitution : 550.86 E (mais on ne sait pas de quand date cette évaluation…en tout cas, publié dans le rapport 2022)
Valeur Souscription : 544 E (inchangé depuis 2021)
Valeur Retrait : 492.32 E
Evolution à venir ? Des commentaires, des avis ? Merci.
Bonjour,
J’ai déjà posé la question il y a quelques temps à LINXEA par rapport à une SCPI allemande Novapierre Allemagne.
En signalant également une présentation trompeuse des rendements des UC SCPIexprimés très souvent en brut de fiscalité, une présenation non adaptée à l’assurance vie.
Réponse de principe sur le crédit d’impôts correcte, mais LINXEA n’a pas cherché plus loin.
Je pense qu’il y a effectivement quelques choses de peu clair avec l’assureur, propriétaire des parts et d’ailleurs revendeur éternelà des valeurs toujours revalorisées.
On rentre pour aller plus loin dans le contrôle comptable et de fiscalité de ce montage de vente d’un pseudo usufruit des parts, les revenus revenant à l’assuré qui paiera également à un moment la fiscalité française, m^me si le dispositif de l’assurance vie est favorable à l’assuré au bout de 08 ans.
Bonjour,
D’un point de vue pratique, un versement mensuel de 100€ reparti sur 5 SCPI (soit 20€ sur chacune) n’est pas autorisé. C’est 50€ minimum par versement et par SCPI.
Les SCPI ne sont pas non plus éligibles aux versements programmés sur Spirit 2.
Il faut opter pour un versement trimestriel de 300€ vers le fond en euros par exemple (ou 100€ par mois tjrs sur le fond en euros), puis procéder à un arbitrage manuel une fois par trimestre (ou dès qu’il y a 5*50€, soit 250€ sur le fond en euros) vers les 5 SCPI (a caler juste après le versement des loyers pour procéder au réinvestissement des loyers sur la meme opération d’arbitrage).
Bien à vous
A.
On sort un peu du sujet du fil qui demandait un avis concernant les SCPI de Spirit 2 alors que les achats en direct et en NP de parts de Corum Origin sont tout simplement impossibles au sein de ce contrat mais comme TG278c5112 aussi est investi chez Corum, je continue la discussion avec la question de HJc1e5ca76…
Si vous envisagez un achat en direct de Corum Origin en NP, je suppose que vous avez déjà une somme à placer à laquelle vous n’aurez pas besoin pendant la durée de l’investissement et que vous êtes déjà fortement imposés au moins à 30% ou plus et que vous pensez descendre une tranche d’imposition au moment de la récupération des parts démembrées.
Ce sont ces conditions qui rendent intéressantes ce type d’investissement je crois.
Je suppose aussi que vous avez déjà pris soin de diversifier vos investissements en SCPI/immobilier.
Ce qui me dérange dans l’achat en démembrement, c’est avant tout la liquidité qui est quasi nulle. C’est un investissement tunnel. Par ailleurs, en achetant des SCPI investies en quasi totalité à l’international, le bénéfice fiscal attendu par ce type d’investissement perd aussi de son intérêt puisque les revenus que vous ne toucherez pas sont déjà imposés (faiblement) au moment où ils vous sont versés et vous ne payerez pas non plus de prélèvements sociaux. L’impact sur l’impôt sur le revenu est déjà optimisé.
Je trouve un peu dommage d’attendre le démembrement pour toucher ces revenus. J’aurais mieux compris si c’était une SCPI % française dont le rendement est quasi confisqué par l’impôt surtout pour ceux qui sont très fortement imposés.
J’ai fait comme « TG278c5112 » et souscrit en crédit (ou direct) avec en plus l’option de versement mensuelle et réinvestissement automatique des loyers. Ceci me permet aussi de lisser les points d’entrée.
Quant à votre crainte concernant la baisse des prix de l’immobilier à l’étranger (en France aussi d’ailleurs), cela fait partie du jeu de l’investissement en immobilier qui reste un investissement de long terme ce qui permet aussi de saisir les opportunités et d’augmenter le rendement locatif. Pour une SCPI opportuniste comme Corum ce n’est pas forcément un handicap, bien au contraire, d’autant plus qu’ils sont investis dans de nombreux pays avec des cycles pas toujours synchronisé, qu’ils ont des immeubles plutôt de bonne qualité et surtout des locataires solides et des durée de baux longs ce qui est plutôt positif. Comme ils n’ont que de peu de dettes et qu’ils ont pour l’instant une collecte très forte, la baisse des prix de l’immobilier constituera des bons points d’entrée. Je pense que Corum est suffisamment solide et a un très bon rendement pour éviter un décollecte devant une baisse même significative des prix de l’immobilier dans certains pays.
Je ne sais pas si vous avez regardé aussi du côté de l’AV Corum Life qui peut être intéressant comme alternatif à l’investissement en démembrement puisque le temps ne vous fait pas peur. Vous pouvez y mettre du Corum Origin dedans (promotion actuelle) mais aussi les autres SCPI, Eurion et XL) qui sont complémentaires ainsi que d’investir dans un fond obligataire daté sur 7 ans et dans le nouveau fond euro qu’ils viennent de lancer et qui n’a pas les handicaps des autres fonds euro anciens qui soufrent de leurs portefeuilles remplis des obligations qui ne rapportent pas grand chose. Ce fond en cours de constitution investit aussi bien en obligations d’état qu’en obligations d’entreprises au taux actuels et aux SCPI de Corum. Ils devraient avoir un rendement au moins 2 fois plus élevé que les autres fonds euro. Enfin cerise sur le gâteau, l’impôt sur les revenus immobiliers payés à l’étranger pour les souscriptions en direct est reversé au client ce qui augmente autant la rentabilité de ces SCPI dans l’AV par rapport à la souscription en direct. Et tout ces petits plus, avec réinvestissement automatique des revenus sur le même support, permettent d’amplifier l’effet des intérêts composés.
A mon avis, il faut prendre avec des pincettes les classements surtout s’ils sont faits par des distributeurs. Ceci étant dit, ils ne sont pas non plus complétement inutiles.
Oui, après avoir fait une première sélection selon ses équilibres et projets patrimoniales, il faut lire les pdf et rapporter les éléments dans un tableur excel pour pouvoir faire sa propre idée et comparaison.
Idem pour les simulateurs. La seule critère de sélection ne doit pas être le rendement… Ils sont utiles, une fois qu’on a fait une présélection, pour peaufiner la stratégie. Nous avons tous tendance à être aveuglés par l’appât du gain alors que l’immobilier est souvent une course d’endurance: Ce n’est pas toujours celui qui court le plus rapide qui gagne mais plutôt celui qui garde sa vitesse de croisière le plus longtemps…
C’est parce que j’ai cette vision de l’immobilier que j’investis dans les SCPI et non dans l’immobilier coté. Je n’ai pas de SCI, d’OPCI, de SIIC ou de REITS… C’est un avis purement personnel et assumé et ne mets pas en cause la qualité de ces produits bien sur mais les SCPI restent le plus proches à l’immobilier physique à mon goût et c’est cela que je recherche.
Corum Life n’est pas cher. C’est exactement le même prix qu’en direct. Il n’y a seulement pas de rabais sur son prix. Par contre, le contrat n’a aucun frais de gestion contrairement aux autres AV. Cela fait une différence dans le temps. Comme je l’avais expliqué dans mon message précédant, il y a en plus une ristourne de l’impôt sur les revenus fonciers payés à l’étranger ce qui fait un plus loin d’être négligeable. Enfin, si vous voulez avoir du Corum dans votre AV, il n’y en a tout simplement pas d’autre contrat. Le contrat est par ailleurs critiquable sur d’autres plans, je l’admets. C’est un contrat d’AV complémentaire pour moi. J’en ai d’autres avec les actions etc…
Concernant l’Epargne Pierre, je pense du bien. J’en ai souscrit en direct en crédit. Pour l’instant elle tient la route.
Concernant les autres SCPI dans le contrat Spirit 2, je n’y m’intéresse peu. Pour l’instant je juge suffisante la part de l’immobilier papier dans mon patrimoine. Elle est répartie entre 6 SCPI dont 5 en crédit et 3 en AV Corum Life.
Les SCPI que l’on trouve dans les AV sont souvent les mêmes, une bonne vingtaine, alors qu’il y en a 10 fois plus en France. Souvent, nous choisissons d’abord le contrat et ensuite nous sommes contraints à choisir des SCPI parmi la sélection de l’assureur. Je ne sais pas si c’est une bonne chose pour ces SCPI d’avoir autant de parts détenues par les assureurs…
Je pense que la sélection des SCPI doit se faire en amont, quitte à les souscrire dans des différents contrats ou en direct etc. L’allocation globale devrait être prioritaire dans votre réflexion surtout si vous pensez comme moi que l’immobilier est un investissement à long terme et la SCPI est de l’immobilier. Personnellement, j’ai d’abord sélectionné les SCPI que je voulais souscrire et seulement après que j’ai regardé la façon la plus optimale pour les souscrire.
Pour faire ma sélection, j’ai choisi la diversification comme maitre mot.
En direct, je suis investi en:
Corum Origin (SCPI d’âge moyen, investie dans de nombreux pays de la zone euro, opportuniste, diversifiée, bon rendement dans le temps, capitalisation importante, TOF élevé, baux longs, versement mensuel des dividendes)
Corum XL (SCPI jeune et dynamique, investie à l’international sans se limiter à une zone particulière, stratégie avec les cours de change, plus risquée mais prometteuse, capitalisation moyenne, diversifiée, opportuniste, TOF élevé, baux longs, versement mensuel des dividendes)
Pierval Santé ( Spécialisée santé, ISR, capitalisation importante, 70% à l’international, stabilité du rendement, baux très longs)
Epargne Pierre ( 100% en France et bien répartie sur le territoire, plutôt les métropoles régionales, ISR, plus de bureaux mais globalement bien diversifiée, dynamique)
Efimmo1 (Paquebot vieux de 35 ans, bureaux, 3/4 en France, Paris, IDF, grandes métropoles européennes, essentiellement des bureaux)
Voici grosso modo mes critères de départ. Bien sûr que ces SCPI ont aussi leurs faiblesses. J’ai d’ailleurs quelques doutes sur Efimmo1…
Mon investissement reste stable pour les SCPI hors Corum. J’augmente la part des Corum par versements mensuels et réinvestissement automatique des dividendes aussi bien en direct qu’en AV.
En assurance vie, j’ai Corum Eurion en plus de Origin et XL. Je trouve ces 3 SCPI complémentaires d’une stratégie opportuniste bien gérée jusqu’à maintenant.
Corum Eurion (100% étranger mais zone euro, ISR, jeune et dynamique)
Tout cela me donne approximativement la suivante:
6 SCPI et 4 gestionnaires
Des SCPI anciennes et jeunes, dynamiques et moins dynamiques
Environ 50% bureaux, 10-15% santé, 30% commerce et le reste autres
70% à l’international réparties dans 16 pays
30% en France réparties équitablement entre la santé, la commerce et les bureaux, aussi bien en IDF qu’en province
1139 immeubles et beaucoup plus de locataires qui diluent autant les risques
Beaucoup de baux longs
TOF élevé sauf pour Efimmo1
Des SCPI peu endettées
Pour l’instant, des revenus qui remboursent à 65% le crédit et son assurance
Pour revenir à la question sur Spirit 2, dans ma stratégie globale, j’ai saisi l’opportunité d’investir en crédit sur 15 ans, ce qui explique pourquoi je n’ai pas mis Epargne Pierre, Pierval Santé et Efimmo1 dans mon contrat.
Si cela vous a été utile pour faire avancer votre réflexion…
Je ne connais pas les détails techniques de l’astuce qu’ils ont trouvé pour restituer cet impôt étranger mais c’est un de leurs arguments de vente pour se différencier des autres assureurs.
En souscription directe, même si l’impôt étranger est avantageux par rapport à l’impôt français, il faut les payer quand même (prélèvement à la source). L’absence des prélèvements sociaux reste l’avantage principal.
Un des avantages d’avoir des SCPI en assurance vie, c’est l’application de la fiscalité de l’assurance vie aux revenus de SCPI. Or, cet avantage diminue proportionnellement au pourcentage de l’investissement à l’étranger puisque les impôts sont prélevés à la source avant que vous le voyez apparaitre dans votre assurance vie alors que les revenus français restent protégés par le cadre fiscal de l’assurance vie.
Les SCPI de Corum étant presque exclusivement investies à l’étranger, ce point était handicapant pour la société par rapport à une SCPI 100% française ce qui explique leurs efforts pour se débarrasser de cet handicap. Par le biais du crédit d’impôt dont FO8b5b40e8 parle, ils récupèrent cet impôt si j’ai bien compris et l’opération devient neutre. Ils n’ont donc pas à déduire cet impôt de vos revenus d’autant plus que dans le cadre de l’assurance vie ce n’est pas le souscripteur qui est le propriétaire des parts mais c’est l’assureur. A l’opposé, en détention en direct, le souscripteur est imposable et cet impôt est prélevé à la source.
Est-ce le cas pour toutes les autres assureurs? Je ne vois pas de raison pour que ce ne soit pas le cas…
Est-ce qu’ils restituent cet impôt aux souscripteurs qui ne devraint être imposés que dans le cadre de la fiscalité de l’AV? Je ne sais pas mais je serais très étonné que ce soit la cas…
Pourquoi? Plusieurs raisons peuvent être imaginées:
Cela ne les arrange pas car c’est du bénef pour eux car si l’opération est fiscalement neutre pour les assureurs ou gestionnaires de SCPI et que le souscripteur ne récupère pas non plus cet impôt, quelqu’un les garde forcément pour soi quelque part dans la chaine.
Ils ont plusieurs SCPI de différents gestionnaires à gérer et ce sont ces gestionnaires de SCPI qui payent normalement les impôts à la source. La multiplication des intervenants complexifie certainement les choses.
La part des parts de SCPI investies à l’étranger est négligeable dans la masse des autres produits gérés par les assureurs. Cela devrait être insignifiant pour Spirica, Généralie, Suravenir ou encore Axa ou autre… Alors que l’assureur Corum ne gère **que **son assurance vie qui ne comporte que les SCPI et obligations gérés toujours par Corum en interne. En quelque sorte, celui qui gère la SCPI, qui paye l’impôt, qui touche le crédit d’impôt et qui gère l’assurance vie composée uniquement par les UC gérés en interne est la même entité (ou filiale).
Dans une assurance vie lambda, les gens investissent et désinvestissent les part de SCPI comme il s’agissait des actions. Cela augmente considérablement la liquidité mais doit complexifier aussi la gestion du suivi et de la restitution des impôts étrangers payés en amont au prorata de la durée de détention.
Corum Life est très particulière puisqu’il y a très peu d’intérêt à faire des arbitrages régulières. C’est plutôt imaginé pour investir régulièrement à long terme pour bénéficier de l’effet des intérêts composés. C’est une assurance vie complémentaire à d’autres à mon avis.
C’est tout ce que je sais et je suppose concernant le sujet. J’espère vous avoir aidé à comprendre pourquoi les SCPI Corum sont plus performantes dans Corum life.
Effectivement, cette question est loin d’être anodine…
Chez les assureurs et les courtiers, je n’ai jamais rencontré de précisions concernant ce point. Quand il y a du flou, il y a un loup dit le dicton… Je pense que les gens l’ont accepté comme une fatalité et ne se posent pas beaucoup de questions. Cela vient peut être du fait que la montée en puissance des SCPI investissant à l’étranger est assez récente et la question ne se pose que depuis peu. C’est pour cette raison que depuis un certain temps on dit qu’en assurance vie il vaut mieux investir en SCPI françaises pour optimiser la fiscalité.
Extrait d’une questions-réponses de Corum datée d’octobre dernier:
[i][b]"Quel est l’intérêt de souscrire à CORUM Life en y intégrant des SCPI européennes ?
Chez CORUM L’Epargne, pour le contrat CORUM Life, nous avons fait le choix de rendre à l’épargnant cet impôt payé à l’étranger en reversant l’acompte de chacun des assurés qui a des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie.
Par exemple, lorsque nous annonçons les performances des SCPI avec un objectif de 5 % sur CORUM XL, c’est bien 5 % qui vont venir alimenter la ligne CORUM XL dans le contrat CORUM Life de chaque assuré. Il n’y a pas de double fiscalité. Ce n’est pas le cas chez tous les assureurs, et c’est un effort que nous avons fait par souci de transparence et de lisibilité, et dans l’intérêt des épargnants."[/b][/i]
Il est vrai qu’ils ne le mentionnent pas partout sur leur site et le mécanisme qu’ils disent avoir trouvé n’est pas clairement décrit et reste encore pour moi un peu « mystérieux »… Si d’autres parmi vous ont plus d’explications, je suis preneur. Ou il faut leur poser la question directement…
Effectivement, si on prend l’exemple (défavorable) d’un assuré investi exclusivement dans des SCPI étrangères et qui rachète son contrat avant les 8 ans, il sera alors imposable de 30% alors que ces mêmes revenus aurons été déjà imposés à la source d’environ 18-19% dans les pays d’origine (sans compter les pénalités et les frais de gestion du contrat d’AV).
Ce n’est pas de double imposition?
investir en scpi en assurance vie si vous avez un taux d imposition élevé sinon préférer en direct accès a un plus large choix
possibilité de démembrement achat a crédit et les frais sont moindre puisque vous n avez pas les 0,5% en plus par ans du contrat spirit
Tout d’abord un grand merci pour vos interventions qui sont toujours édifiantes et participent de manière constructive aux débats.
A votre instar, j’ai investi en SCPI en direct chez CORUM et en assurance vie chez SPIRICA, le tout depuis 2017.
Lorsque je fais le bilan financier de ces 6 années, j’en suis très satisfait. Cependant je me pose des questions concernant mon patrimoine au sein du contrat SPIRICA. En effet, mon portefeuille a été constitué avant le crise du COVID et j’ai beaucoup trop de bureaux dans mon encours, à mon avis. C’est un secteur en plein chambardement, avec de grandes disparités. Je possède des SCPI comme PRIMOPIERRE ou PF GRAND PARIS qui certes délivrent encore des rendements au dessus de 4% mais pour combien de temps? Bref, je m’interroge, je tâtonne et je me demande si je ne devrais pas à terme me délester de ces SCPI afin d’effectuer une rotation et réinvestir dans d’autres. Qu’en pensez vous?
Merci pour ce message qui est très utile effectivement.
Je suis en train de faire des simulations avec différentes SCPI à mettre dans mon AV, j’ai choisi le contrat spirit 2 uniquement pour faire de la SCPI.
Une TMI à 30% avec de la SCPI française investi en cash est juste impossible à mon avis, peut-être qu’en crédit ça deviendrait plus intéressant par contre.
Le moment n’est malheureusement pas propice aux crédits, je l’ai fait pour Corum sur 15ans en mettant sur les 2 acccessible via crédit à savoir XL et origin avec une souscription comptant sur Eurion qui me plaisait bien.
Pour le moment j’ai envie de partie sur des SCPI plus jeune en AV mais avec une somme moindre, je pense mettre 5k€ repartie sur les SCPI choisis puis investir les dividendes de Corum sur ces SCPI.
Je suis pour le moment décidé sur Remake live, altixia cadence XII, activimmo et epargne pierre.
Je souhaitais mettre un peu de santé dans mon allocation mais je ne suis pas emballé par pierval ni primovie, j’essaie de me convaincre qu’avec ce secteur on recherche des baux long et un rendement un peu inférieur mais je n’y arrive pas. Surement le TRI qui est assez bas pour de la SCPI qui me rebute.
Je retourne à mon tableur voir les data à prendre en compte.
Bonsoir,
Je suis à la recherche d’informations sur le versement des loyers de la scpi altixia cadence xii, ils sont bien versés mensuellement ?
Je reçois bien les loyers remake live mais rien pour altixia encore.