Je vous remercie pour votre avis constructif. Pour être tout à fait honnête je ne suis pas encore assez experimenter dans la lecture des donnés qui sont clé pour analyser une SCPI.
Afin d’éviter cette double imposition il faut donc que je privilégie des SCP plus orienté en France
Je ne sais pas trop comment « bien diversifier » alors je suis parti sur différents secteurs d’activité.
J’avais mis LF epargne foncière car il faut visiblement mettre une SCPI qui à une treès grosse capitalisation mais je peux en changer pour une plus performante sans problème.
si je comprend bien en investissant dans PRIMOVIE j’aurais environ 90% du rendement alors que sur Pierval santé avec environ 70% de revenu étranger je n’aurais pas les 5.3% de distribué mais seulement 80% de ce rendement?
C’est en tout cas très instructif et je suis à l’écoute pour des SCPI plus intéressante ou du moins plus stable.
Je vous remercie pour toutes ces informations, je vais avoir un peu de lecture à faire sur les prochains jours afin de me décider sur cette investissement.
Je vais faire un excel avec toutes les SCPI qui me semble intéressant afin de voir la répartition et diversification des SCPI choisi et faire différentes simulation pour me décider.
Bonjour, personnellement je réfléchit avec un horizon à plus de 10 ans pour les SCPI comme pour la bourse donc j’achète progressivement sans me soucier trop d’une éventuel baisse. Corum à toujours su performer et je pense que c’est une valeur « sûr » donc à vous de faire votre choix en fonction de vos envie et de votre stratégie d’investissement.
Personnellement j’ai investi en cash et crédit sur origin et XL car c’est ce qui me convenait avec un effort d’épargne mensuel de moins de 100€ avec imposition comprise.
L’immobilier baisse à l’étranger donc c’est aussi une opportunité pour les SCPI d’acheter des immeubles à la baisse et de faire de futur potentiel gros gain à la revente sur les prochaines années ou simplement d’avoir un rendement à l’achat plus important. Ce que Corum à sur faire via ses SCPI.
Vous pouvez également faire une première entré et garder des liquidité pour une baisse éventuelle.
Je regarde-moi aussi pour un investissement en SCPI (en AV et en direct).
A vous lire tous, j’avais bien noté le point sur le choix d’une SCPI avec un patrimoine Français était plus judicieux fiscalement parlant en AV.
Et inversement, des Européennes plus intéressant en direct.
En ce qui concerne les SCPI « Françaises » dispo sur Spirit 2, il y a aussi Epargne Pierre de Atland.
Avez-vous un commentaire sur ce choix ?
Connaissez-vous un outil qui permet de faire une vraie simulation de portefeuille ?
Et pas seulement de vous dire que vous allez plein d’argent !
La réponse de Linxea est qu’il faut éplucher les PDF, ce qui n’est pas très simple et surtout fastidieux.
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Quels sont vos critères de diversifications ?
L’investissement sur des SCPI à l’étranger n’est pas favorable en AV, en effet contrairement en direct ( et vos parts chez Corum) => les fiscalités se cumulent. L’assureur vous verse le dividende net de fiscalité étrangère qui lui même sera taxé à la sortie à 30% flat tax ou à minima à 17,2% PS si abattement AV>8ans.
Dans votre liste : Pierval >70% à l’étranger, Remake Live 60% d’étranger, Activimmo en forte expansion à l’étranger au 31/12/22 7% d’étranger au 31/03/2023 14%, dans une moindre mesure LF epargne foncière 10%
D’un point de vue typologie vous viser apparement 20% scpi bureaux 20% santé 20% logistiques/activités 40% diversifiés
MAIS 31% etranger 69% France alors même que vos 60k€ chez CORUM sont exposés quasiment intégralement à l’étranger.
Dès lors et en respectant votre premier jet de diversification => vous pourriez envisager une alternative à Remake Live en prenant Epargne Pierre de typo identique mais 100% france (70% province 30% IDF).
Concernant Pierval, vous pouvez étudier Primovie 35% d’étranger (à titre personnel j’ai privilégier Pierval mais uniquement parce que je reste <10% d’étranger scpi sur mes AV).
Concernant LF epargne foncière j’attire votre attention sur un taux d’occupation physique bas sans tendance à l’amélioration sur l’année écoulé (90,8% au 31/03/23) et un taux de distribution brut stabilisé en 2022 >4,5% uniquement par un versement de 3€ de PV par part, sans distribution salvatrice de PV le taux 2022 ressortirait à 4,24 et le taux net de fiscalité étrangère ressort à 4%. Je n’ai pas de parfait équivalent à vous proposer mais en fonction de votre objectif de diversification vous trouverez probablement mieux.
vous aller devoir éplucher les bulletins trimestriels et rapports annuel pour trouver vos infos globalement ce qui va vous intéresser sera :
la répartion géographique et la répartition typographique
pour votre diversification et l’impact des revenus étrangers
le taux d’occupation physique et dans une moindre mesure le taux d’occupation financier
pour appréhender la bonne santé de votre SCPI, un taux d’occupation à 90% c’est 10% du patrimoine qui ne rapporte pas d’argent, quand la situation perdure c’est généralement les biens qui sont durs à relouer donc soit vous relouer au rabais (loyers peu cher et plusieurs de mois loyers offerts = franchise), soit vous chercher à vendre, soit vous faites des travaux en espérant que ça aide.
la valeur de reconstitution versus le prix de la part
pour savoir si vous acheter vos parts décôtées, au juste prix ou surpayés
le taux de distribution net de fiscalité (à l’echelle du fond) ainsi que la part de revenu exceptionnels dans ce taux et l’évolution au fil du temps
attention au taux de rendements brut boosté par la fiscalité étrangère que personne ne touche, ou une baisse de perception des loyers caché par la vente d’un immeuble et la distribution d’une forte plus-value=> la façade est conservée qq temps mais l’intérieur n’est pas beau à voir
Tout à fait, cela ne vous interdit pas d’en posséder mais mécaniquement il faut un rendement brut à l’étranger + élevé pour obtenir le même rendement net.
Il est surtout important pour vous d’inclure vos parts de Corum dans votre stratégies de diversification, les 3 sont quasi exclusivements à l’étranger. XL et Eurion sont des SCPI de bureaux, Origin est une SCPI diversifiée.
Je ne comprend absolument pas vos calculs ni d’où vous les sortez.
Simplifions simplement avec un exemple :
au T12023 Pierval a versé un dividende brut de 2,47€/part mais seulement de 2,19€ net de fiscalité étrangère soit environ 11% de taxe,
au T12023 Primovie hors plus-value a versé un dividende brut de 2,05/part mais de 2,00€ net de fiscalité étrangère soit environ 2,5% de taxe,
Comme je vous l’indiquais, malgré sa forte exposition à l’étranger j’ai préféré Pierval à Primovie après étude selon mes critères. A vous de regarder selon les votres, à première vue Pierval parait + attractive car ayant un meilleur rendement net que Primovie maintenant rien ne garanti l’avenir il faut donc regarder selon tous vos critères de choix.
Dans tous les cas méfiez-vous des taux affichés, c’est avant tout un argument commercial, personne n’a touché 5,3% de pierval en 2022 c’était 4,7% net etc…
Dans tous les cas n’hésiter pas à faire un excel mentionnant les répartitions en typologie et en géographie de chaque scpi possédez ou vous intéressant puis de regarder votre diversification globable => vous pourriez être surpris
J’envisage un achat en direct de CORUM Origin en NP temporaire mais je crains une baisse du prix des parts prochainement avec la baisse de l’immobilier à l’étranger.
Qu’en pensez-vous ?