Bonjour,
Je souhaite vendre ma résidence principale en viager qui a une expérience dans domaine ?
Merci pour vos retours.
Merci beaucoup pour ce développement complet, oui en effet il faut être accompagné d’un bon conseil pour bien réaliser ce projet.
à suivre…
J’ai 60 ans sans héritier, je souhaite profiter au maximum des années à venir. Pour cela je souhaite vendre mon bien que j’estime à 900 000 €. J’espère récupérer 600 000 €
Est-ce réaliste ? Je veux rester dans mon appartement, pas de rente, je veux placer cet argent afin de compléter ma future retraite.
Bonjour,
Il s’agit d’un 50 m2 6e à Paris très belle adresse. Copro très bien gérée, un produit de qualité.
Oui il y a des informations mais cela n’est pas évident !
Ce que je comprends :
_ décote de 40%
_ espérance de vie 25 ans
_ je négocie ou pas, les charges de co-propriété + taxe foncière.
J’ai du mal à faire un prix
Oui c’est bien cela, mais on peut toujours négocier une partie.
Bonjour,
Peut-être poser la question aux sociétés gérant ViaGénérations et SilverAvenirpour avoir une idée des sommes et modalités possibles?
Je croyais qu’il y avait rien à négocier. TF et carges de co-propriété sont au propiétaire et pas au usufruitier.
Je t’envoie les slides de ma conférence faite in y a 5 ans , mais rien n’a changé , car je n’aborde pas les courbes de mortalité
Le viager, une vente à bien préparer
Vendre en viager permet d’obtenir des revenus sans forcément quitter son logement et avec une fiscalité avantageuse. A manier néanmoins avec précaution… et avec les conseils d’un notaire.
Qui choisit le viager et pourquoi ?
– La vente en viager permet à des propriétaires qui généralement ont atteint un âge avancé d’obtenir un complément de revenus à vie, indexé sur le coût de la vie ou l’évolution des loyers par exemple. A partir de 70 ans, la part imposable de la rente n’est que de 30 %.
– Ce type de vente intéresse souvent les personnes sans héritiers, mais certains choisissent cette formule pour décharger leur famille des frais d’une maison de retraite, par exemple.
• A noter que tous les vendeurs ne trouvent pas acquéreur sur ce marché plutôt déséquilibré. Ainsi on ne compte qu’environ 5000 ventes de ce type chaque année
L’aléa est une composante importante du viager, de quoi s’agit-il ?
– Le vendeur et l’acquéreur doivent avoir l’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain, sans quoi la vente pourrait être annulée.
– L’aléa n’existe pas, par exemple, si le vendeur se sait atteint d’une maladie incurable et décède peu après la vente.
L’annulation de la vente
• Le contrat est frappé de nullité si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était atteint au moment de la signature de l’acte.
• Les tribunaux peuvent également annuler le contrat, même si le décès a lieu plus de 20 jours après, quand il est prouvé que l’acheteur était informé de la disparition imminente du vendeur. Le viager suppose un « aléa ».
• La vente peut être également contestée quand le montant de la rente est fixé à un niveau dérisoire par rapport à la valeur du bien ou à ses revenus.
La fiscalité
• Les droits d’enregistrement
• L’acheteur paie les droits de mutation classiques sur la totalité du prix, y compris le montant de la rente.
• Les plus-values
• Comme il s’agit d’une mutation à titre onéreux, le vendeur paie l’impôt sur les plus-values immobilières dans les conditions de droit commun.
• L’impôt sur le revenu
• La rente est imposable entre les mains du crédirentier, après un abattement qui dépend de son âge au moment de la vente. Cet abattement est de 70% si le vendeur avait plus de 70 ans, 60% s’il était âgé de 60 à 69 ans, 50% entre 50 et 59 ans, 30% en deçà de 50 ans. Aucun autre abattement ou déduction n’est applicable.
Comment le vendeur (ou « crédirentier ») peut-il s’assurer que la vente lui sera versée ?
– Le notaire s’assurera que le contrat protège le vendeur – pour préparer un tel projet de vente, il est d’ailleurs préférable de prendre conseil auprès d’un notaire le plus en amont possible.
– L’acte de vente peut comporter des clauses protectrices pour anticiper les difficultés, par exemple le défaut de paiement de la rente…
– Pour contracter en toute sérénité, il faut s’assurer des capacités de paiement de l’acquéreur (futur « débirentier ») et établir avec lui un lien de confiance.
La répartition des charges
• En principe, quand le vendeur se réserve un droit d’usufruit, le débirentier prend en charge les «grosses réparations » définies par l’art. 606 du Code civil. De même la taxe d’habitation est à la charge de l’occupant et la taxe foncière à la charge du propriétaire (le débirentier). Mais les deux parties peuvent librement fixer la répartition des charges et réparations, .
Les grosses réparations concernent « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des couvertures et des poutres entières,. »
Quand le viager est libre, l’acheteur a la libre disposition du bien et doit donc assurer toutes les charges et réparations.
Une solution inédite pour remplacer le viager
• Monetivia , corrige le viager
Obtenir la nu- propriété d’un bien , contre le paiement de 50 à 74 % de sa valeur . Le vendeur conserve l’usufruit pendant 10/ 20 ans . L’acquéreur ne lui verse rien .
Ce dernier récupère la propriété complète du bien à l’issue de cette période .
Si le vendeur est en vie , il garde son droit d’usage. L’investisseur est dédommagé grâce à une rente payée par Allianz , partenaire de Monetivia et financé lors de la transaction par le vendeur
• Si le vendeur décède avant la fin de la période d’usufruit , l’acquéreur s’engage à payer un complément de prix à ses héritiers , équivalent aux années d’usufruit restantes.
• Marie est propriétaire d’un appartement de 102 m2 dans le 7ème arrondissement de Paris. Elle a choisi de vendre la nue-propriété de son bien dans le cadre de ce contrat Monetivia, en conservant un usufruit de 15 ans. Son appartement est estimé à 1.045.000 euros. La somme se décompose ainsi : 676.000 euros pour la nue propriété et 369.000 euros pour les quinze ans d’usufruit.
Marie touche donc immédiatement 676.000 euros (hors frais et assurance), soit 65% de la valeur de son bien, et souscrit une assurance de type rente différée.
• Cas 1. Si elle décède au cours des 15 prochaines années, ses héritiers perçoivent de l’acheteur un complément de prix. Il sera, par exemple, de 220.000 euros si elle décède au cours de la 5e année et de 91 000 euros la 10e année.
• Cas 2. Si Marie est encore en vie au bout de 15 ans, elle a alors touché 100% de la valeur de son bien. Elle peut néanmoins continuer à habiter chez elle : l’assurance se déclenche et verse une rente à son acheteur, qui percevra au minimum 20.000 euros/an (hors participation aux bénéfices). Si elle souhaite quitter son appartement, c’est elle qui touchera cette somme
Tout est expliqué sur le net .
Pour répondre à la question il faut connaître en plus deux choses :
D’une part le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
D’autre part les courbes de mortalités publiées par l’INSEE