Un changement de calcul des rendements dans les tuyaux

EXCLU : SCPI, un changement de calcul des rendements dans les tuyaux !
Par Aymeric Val
Publié le 20/09/2021 à 16h57 • Mis à jour le 22/09/2021 à 12h20
Partager cet article sur
email
Selon nos informations, le TDVM, indicateur de performance, pourrait disparaître prochainement de la communication officielle des SCPI pour être remplacé par un marqueur plus simple. Décryptage.

SCPI
Exit le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), place au « taux de distribution » ? Selon nos informations, à l’occasion de son dernier colloque, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a planché avec des acteurs du secteur sur une réforme de la présentation des performances pour les SCPI. Entre autres propositions d’évolutions structurelles, parmi les principales pistes de réflexion de l’organisation professionnelle figure la suppression du controversé TDVM. Un outil de mesure du rendement jugé complexe et surtout peu lisible par le grand public. Et ce alors que l’immense majorité des épargnants n’est pas familière du jargon de la pierre papier. Ainsi, selon nos sources, cet indicateur serait remplacé par le concept plus court de taux de distribution. Une notion qui a le mérite d’être plus claire dans l’esprit des investisseurs.

Vers une méthode de calcul simplifiée
Au-delà du simple changement de terminologie, l’Aspim ferait évoluer la méthode de calcul de ce taux de distribution, ce qui est tout aussi important. Pour mémoire, le TDVM est mesuré aujourd’hui de la manière suivante : dividendes bruts de toute fiscalité de l’année n divisés par le prix de la part moyen sur l’année n. Avec le taux de distribution, c’est une version simplifiée (et plus flatteuse) de la performance qui serait retenue : dividendes bruts de fiscalité de l’année n sur prix de souscription au 1er janvier de l’année n.

Prenons l’exemple d’un véhicule ayant versé un dividende de 5 euros l’an dernier, dont le prix de souscription se situait à 100 euros au 1er janvier 2020 puis à 110 euros à la fin de cette même année. Le TDVM 2020 ferait ressortir une rentabilité de : 5 divisé par 105 (moyenne de 100 et 110 euros), soit 4,76%. Avec la nouvelle méthode, le rendement affiché passerait à 5% (5 euros divisé par 100 euros).

D’autres changements de taille sont aussi au programme. Et l’un d’entre eux, validé par le groupe de travail, pourrait changer la donne pour les SCPI nouvelles. Un véhicule créé en cours d’année calendaire ne pourrait pas communiquer sur un taux de distribution annualisé. Il leur faudrait donc attendre l’année suivante afin de pouvoir le faire. Par ailleurs, un indicateur supplémentaire de performance verrait le jour : le « rendement global immobilier ». Son objectif : aligner la présentation de la performance annuelle d’une SCPI sur celle d’autres placements, comme les OPCI grand public. Ce nouvel « indicateur de performance globale » serait composé de l’addition du taux de distribution et de l’évolution de la valeur de réalisation des SCPI.

Précision sur les SCPI Internationales
Si l’Aspim est bien décidée à enterrer le TDVM, de façon à démocratiser davantage le placement en SCPI, elle tient aussi à (re)préciser la façon dont doit être présenté le rendement pour les SCPI investies partiellement ou en totalité à l’international, de plus en plus nombreuses avec le lancement cet été de Sofidy Europe Invest et Sogenial Cœur d’Europe.

Fiches pratiques
SCPI : comprendre le principe du délai de jouissance
Aujourd’hui, deux écoles existent : certaines SCPI affichent une présentation nette de fiscalité étrangère (celle retenue par la plupart), quand d’autres optent pour une communication brute de fiscalité étrangère. Cela étant entendu que ces SCPI internationales sont imposées directement, pour leurs loyers hors de France, dans le pays d’où proviennent ces revenus… contrairement aux SCPI 100% françaises qui sont fiscalement transparentes. Désormais, ces SCPI devront communiquer sur un rendement brut de fiscalité. Conséquence pratique : des véhicules investis en Europe comme Pierval Santé, Neo ou Eurovalys, qui mettaient en avant des performances nettes, pourraient remonter dans les classements.

Un prérequis : le feu vert de l’AMF
L’entrée en application de cette réforme reste bien sûr conditionnée à l’autorisation de l’Autorité des marchés financiers (AMF). « Les travaux sont toujours à l’Aspim et n’ont pas encore été envoyés au gendarme des marchés, lourdeur administrative oblige », rapporte une source proche du dossier. Difficile donc d’imaginer une entrée en vigueur effective de ces mesures avant la fin de l’année, voire avant 2022.

Découvrez notre magazine !

Lire le magazine
Découvrir les offres d’abonnement

Bonjour a tous.
Un tuyau SVP
Sur Linxéa Vie (je n’ai quelle) que vallent les support immobiliers suivant avec arbitrage possible ?

  • OPCI ALTIXIA VALEUR
  • SC TANGRAM

En remplacement de EUROSSIMA
Merci de vos retours
Cordialement

L’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) va proposer de remplacer le « taux de distribution sur valeur de marché » des SCPI par un indice de performance des fonds immobiliers « plus simple et plus lisible ».

A LIRE AUSSI
Le « taux de distribution sur valeur de marché » (TDVM), l’indicateur de rendement des SCPI, pourrait disparaître l’année prochaine au profit d’un indice simplifié, le « taux de distribution », ont révélé nos confrères de Mieux Vivre Votre Argent la semaine dernière.

Indice de référence des SCPI, à partir duquel les classements annuels de rendement de ces produits sont réalisés chaque année, le TDVM est depuis longtemps critiqué par certaines sociétés de gestion de la place… qui devraient bientôt avoir gain de cause.

Planchant aujourd’hui sur une réforme de la communication des performances des SCPI, l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui représente les gérants de fonds non cotés, va bientôt proposer à l’AMF de remplacer cet indicateur « jugé complexe et peu lisible par le grand public ».

Place au « taux de distribution » ?
« Le TDVM se définit par la division entre les dividendes bruts de fiscalités versés aux associés et le prix moyen d’une part de SCPI de la même année », rappelle Paul Bourdois, cofondateur de la plateforme de courtage France SCPI.

L’indicateur proposé par l’Aspim pour le remplacer, le « taux de distribution » (TD), mesurerait la performance de la SCPI en calculant le rapport entre les dividendes (toujours bruts) d’une année n et le prix de souscription au premier janvier de l’année n.

La simplification serait « tout de même marginale pour les investisseurs particuliers, estime Paul Bourdois. En revanche, le remplacement du TDVM par ce taux de distribution aurait bien sûr une incidence sur les performances affichées des SCPI, puisque son calcul est différent. »

Quelle incidence sur les rendements affichés ?
Car exit le lissage du prix de la part sur douze mois : à dividendes équivalents, si le prix de la part augmente au cours de l’année, le taux de distribution fournira donc une performance supérieure à celle du TDVM.

A contrario, si le prix de la part vient à baisser – un scénario qui pourrait concerner certaines SCPI à moyen terme – le rendement « affiché » par le TD sera moins élevé que celui du TDVM.

Le nouvel indicateur pourrait donc in fine bénéficier aux fonds dont la valeur du portefeuille – ou sa valorisation - progresse.

A court terme, son adoption devrait aussi permettre à certaines sociétés de gestion de ne pas augmenter la distribution de leurs dividendes si elles décident d’augmenter le prix de la part de la SCPI, une méthode qu’elles utilisent aujourd’hui pour « conserver » le niveau de leur TDVM.

« Rendement global immobilier »
D’après Mieux Vivre Votre Argent, d’autres changements sur la communication des rendements des SCPI sont dans les cartons de l’Aspim :

Un véhicule d’investissement créé en cours d’année ne serait plus autorisé à communiquer un taux de distribution annualisé comme c’est le cas aujourd’hui, et devrait attendre l’année suivant sa création pour indiquer sa performance.

Un autre indicateur serait aussi mis en place : « le rendement global immobilier » intègrerait en plus des dividendes la valeur de réalisation des SCPI, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles augmentée de la valeur nette des autres actifs du fonds immobilier.

SCPI internationales
Enfin, l’Aspim plancherait aussi sur une uniformisation de la communication des rendements des SCPI investies à l’international, certaines prenant en compte la fiscalité étrangère dans ces calculs, d’autres l’excluant.

Toutes ces modifications, encore en cours de discussion au sein de l’association, devront ensuite recueillir le feu vert de l’Autorité des marchés financiers. Ces changements devraient voir le jour au cours de l’année 2022. Peut-être dès janvier.