SCPI : un rendement attendu en hausse en 2022

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SCPI : un rendement attendu en hausse en 2022

Le taux de distribution des SCPI devrait croître légèrement cette année, dans un environnement inflationniste. Les chiffres de la collecte sont également en hausse.

Les SCPI ne connaissent pas la crise. Selon l’étude trimestrielle de Rock-n-Data sur la performance des fonds immobiliers, ces véhicules devraient afficher des résultats plus que satisfaisants en 2022. Dans certains cas, les rendements pourraient même s’approcher du niveau de l’inflation, ce à quoi ne peuvent actuellement prétendre que des investissements jugés risqués. Les chiffres sont ceux du taux de distribution (TD), qui remplace depuis la fin de l’année dernière pour la plupart des SCPI du marché le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM).

Performance de 2021 dépassée

Selon les estimations de Rock-n-Data, fin 2022, le TD s’élèvera au moins à 4,45 % afin de dépasser la performance 2021. Les chiffres devraient en effet être boostés par les distributions exceptionnelles qui interviennent généralement au troisième ou quatrième semestre, comme les plus-values des cessions d’actif. « Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, les SCPI peuvent être une réponse à la volonté des épargnants de maintenir leur pouvoir d’achat et de protéger leur épargne notamment dans le contexte inflationniste actuel », relève Rock-n-Data.
Des projections supérieures donc aux chiffres du deuxième trimestre, ceux-ci affichant un TD moyen de 4,21 %, avec toutefois des disparités importantes. Les gains ont été particulièrement importants pour les SCPI de logistique et locaux d’activité, ainsi que les SCPI diversifiées, dont les TD atteignent respectivement 5,42 % et 5,20 %. Il s’établit à 4,52 % concernant les SCPI santé et éducation. Quant aux SCPI résidentielles, elles sont à la traîne, avec « seulement » 1,73 %.

Collecte en hausse

Du côté de la collecte, les chiffres du deuxième trimestre sont également positifs avec « une collecte exceptionnelle en ces temps incertains et en hausse de 35 % par rapport au deuxième trimestre 2021 », pour un total de 2,69 milliards d’euros. Les SCPI Bureau représentent les deux tiers de cette somme, suivies des SCPI diversifiées (26,11 % au deuxième semestre).

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C’est sûr qu’être contra cyclique c’est idéal. A mon avis tout comme en bourse il est difficile de prédire l’avenir, la seule certitude étant les frais et les éventuels impôts provoqués par chaque vente :wink: Donc prudence, même si je partage leur avis sur la logistique et la santé.

Le cash ça fait plaisir, mais si vous distribuez systématiquement les PV c’est sûr que le prix de la part ne va pas augmenter.

Au passage j’attire l’attention sur le fait que les SCPI, lors d’une vente, annoncent quasiment toujours la plus-value réalisée par rapport au prix d’achat (A), et non par rapport au dernier prix d’expertise (B). Ainsi imaginons un immeuble acheté 100€ il y a 10 ans, expertisé l’an dernier 200€ et finalement vendu 200€.

Il faut bien comprendre qu’une telle vente n’aura crée aucune nouvelle richesse pour la SCPI qui n’a pas déjà été pris en compte. Si la SCPI distribue toute la plus-value (A) à savoir 100€, elle va donc s’appauvrir (le prix de réalisation et de reconstitution vont baisser).

Oui ce n’est pas du tout spécifique à Corum.

Pour le RAN, finalement c’est aussi une façon de réinvestir dans la SCPI sans payer la com de souscription, donc en phase de capitalisation ça semble interessant. Par contre les sociétés de gestion racontent beaucoup de bêtises sur le RAN, et Corum n’a peut-être pas tort en disant qu’au final cela profite davantage aux intérêts de ces sociétés que des associés.

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Oui les gestionnaires de SCPI adorent raconter qu’une moitié de l’histoire pour vendre leurs SCPI :

  • « regain d’opportunités à l’achat », « des rendements à l’achat en hausse »
    = prix de l’immobilier en baisse, et donc y compris pour le patrimoine existant de la scpi

  • « nous disposons d’un important RAN et des réserves de plus-values »
    = en réalité difficilement distribuable de façon significative car toute distribution de RAN appauvrit la SCPI (risque d’être ensuite forcé à baisser le prix de la part)

Concernant la collecte, franchement quasiment aucune société de gestion ne bride sa collecte. D’ailleurs la collecte au S1 2022 est à un niveau record (> à 2019, précédent record). Et même Corum qui est la société de gestion la plus véhémente à ce sujet (enfin sur tous les sujets à vrai dire!) limite sa collecte de façon à mon avis bien plus modérée que ce qu’elle laisse entendre. Pour preuve Corum était la société de gestion qui a collecté le plus au T2 2022.

Les frais très importants à la souscription font que beaucoup de gestionnaires gagnent 5x fois mieux leur vie en collectant qu’en gérant, difficile de refuser.

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Merci pour votre retour. Je ne doute pas qu’ils refusent un peu de collecte (et c’est probablement la seule SDG à le faire), mais la communication me paraît disproportionnée par rapport aux restrictions probablement en place vu que leur niveau de collecte reste très élevé.

Je ne vois pas le rapport entre plus-values et collecte ?

Quant aux plus-values liées aux ventes des biens, je suis peut-être une minorité mais je préfère l’augmentation du prix de la part à la distribution, ce qui évite de devoir payer la grasse com de souscription si l’on souhaite réinvestir la distribution en question. Là encore Corum communique beaucoup sur ce point et annonce que seule la distribution enrichit l’associé, c’est faux.

Le problème c’est que c’est le modèle commercial ultra majoritaire des SCPI… et que ça n’aligne pas les intérêts des associés (très long terme car durée moyenne de détention 22 ans) et ceux du gestionnaire (vision plus court termiste).

Corum XL 2021 : com de souscription 37M€ / com de gestion 10M€
Corum Origin 2021 : 29M€ / 19M€
Corum eurion 2021 : 23M€ / 1M€

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Il faut nuancer un peu cet euphorie pour les SCPI je pense. Comme les arbres, les immeubles non plus ne montent jamais jusqu’au ciel.
Cette année encore il y a une collecte exceptionnelle. Est- ce une bonne nouvelle pour tout le monde?
Pour les SCPI diversifiées, fortement investies en Europe et de surcroît très opportunistes , comme celles de Corum, cela peut être bien.
Pour les autres, beaucoup d’argent les oblige à acheter vite et cher puisque la demande reste élevée comme les prix de l’immobilier qui restent au sommet aussi.
Etre contraint à acheter vite et cher signifie d’être obligé de faire des concessions sur le rendement futur et éventuel plu-value d’autant plus que la récession future ne fait plus de doute me semble-t-il.
Les SCPI doivent savoir limiter la collecte selon les conditions du marché. Ce n’est pas le cas de toutes.
Par ailleurs, attention également aux SCPI qui s’endettent beaucoup pour croître vite. Dans un environnement de stagflation avec des prix immobilier aux sommets, s’endetter avec un taux élevé devrait augmenter à mon avis la note de ces SCPI sur l’échelle des risques.
Il faudra regarder de près aux résultats de l’année. Augmentation du taux de l’endettement et maintien de la rentabilité grâce aux RAN devrait susciter la méfiance.
Les SCPI européennes et celles qui louent à des grandes sociétés, tireront certainement beaucoup mieux leurs épingles du jeu grâce à l’indexation des prix sur l’inflation parfois non plafonnées dans certains pays et auront plus d’occasions à saisir qu’une SCPI française spécialisée, sans compter les avantages fiscaux pour les parts achetées en direct.

Nous revenons finalement toujours au même point de départ: Les SCPI ont leurs place dans un patrimoine diversifié mais il ne faut pas oublier que c’est de l’immobilier pour le long terme, donc non sans risque, et que la règle est de les diversifier également, aussi bien en secteur d’activité, en secteur géographique, en taille que en gestionnaire de SCPI.

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Oui, mais…
Je vais passer pour un influenceur au service de Corum, mais tant pis…
Il y a 3 ans, lors de l’achat de mes parts en direct, je suis passé par un intermédiaire qui n’a pu obtenir les parts demandées de Corum car ils avaient arrêté la collecte sur Origin et XL. J’ai dû passer directement par Corum et attendre quelques mois pour avoir mes parts.
Le fait qu’ils ne sont pas commercialisés non plus dans les autres contrats d’AV, leur permet probablement de maitriser « un peu » mieux la collecte.
Par ailleurs, ils collectent beaucoup mais ils vendent beaucoup aussi pour faire des plu-values régulièrement et les distribuent en sus des loyers.

A mon avis, il faut fuir « les gestionnaires qui gagnent 5x mieux leur vie en collectant qu’en gérant » car c’est clairement au détriment du futur rendement alors que la SCPI c’est pour du long terme. Les mêmes gestionnaires, en sacrifiant le rendement futur, risquent de se trouver en déclin dans quelques années lorsque l’environnement changera et d’être obligé de recourir de plus en plus à l’endettement.
Le maintien en bonne santé de la SCPI est primordial pour sa pérennité.
L’historique de la SCPI (ancienneté et régularité) est un critère important à ne pas négliger.

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