« SCPI : est-il préférable de les acheter « en direct » ou dans un contrat d’assurance vie ? »

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« SCPI : est-il préférable de les acheter « en direct » ou dans un contrat d’assurance vie ? »

Dans un contexte de taux bas et de marchés financiers chahutés, investir dans l’immobilier offre une opportunité de diversifier votre patrimoine. La SCPI permet d’accéder facilement au marché immobilier. En direct ou à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie, quel mode de détention privilégier ? Par Stellane Cohen, présidente d’Altaprofits.

Vous êtes intéressé par l’immobilier car ce placement est durable et offre la possibilité de percevoir des revenus réguliers. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fournissent des raisons supplémentaires de vous y intéresser. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un parc immobilier diversifié (tant sectoriellement que géographiquement) sans avoir les contraintes de la gestion locative, prises en charge par les sociétés de gestion. Autre avantage, vous n’avez pas besoin de mobiliser des sommes importantes pour commencer à vous constituer un patrimoine immobilier, quelques centaines d’euros suffisent. Les loyers versés seront établis au prorata de vos parts.

En direct

Pour acquérir des SCPI, la première possibilité qui s’offre à vous est de les acheter en direct, auprès de la société de gestion ou d’un intermédiaire (banque, courtier, plateforme en ligne…). Le bénéfice le plus concret de ce mode de souscription est celui de la liberté de choix : vous sélectionnez vous-même les SCPI parmi les 200 présentes sur le marché. Ce qui vous ouvre la possibilité de vous constituer un solide patrimoine dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de la logistique, que vous pouvez diversifier en faisant entrer en jeu le critère géographique (villes, régions, Europe…), en prenant soin de vérifier la capitalisation de ces SCPI, leur taux d’occupation, leur rendement… Un conseiller en gestion de patrimoine saura vous accompagner dans la composition de votre portefeuille, et vous rappeler les contraintes de cet actif. En effet cet investissement se conçoit à long terme, sur une durée recommandée de 10 ans. Dans le cadre d’une souscription en direct, il offre une liquidité limitée, la société de gestion n’est pas tenue de racheter vos parts. Vous pouvez donc être amené à patienter plusieurs semaines avant de disposer de votre capital.
Votre réflexion doit aussi prendre en compte la fiscalité : dans le cadre d’une détention en direct, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. Ils seront donc imposés au taux de votre tranche marginale d’imposition, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous devez aussi prendre en compte que les parts de SCPI entrent dans le patrimoine soumis à l’IFI.
Si vous souhaitez réduire la pression fiscale, vous avez la possibilité d’acheter des parts de SCPI à crédit, vous pourrez ainsi déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Ou si vous ne recherchez pas à percevoir des loyers dans l’immédiat, mais plutôt à un horizon de 10 ou 15 ans, vous pouvez choisir une acquisition en démembrement temporaire. L’avantage est double : le prix d’acquisition est moins élevé et cet achat n’a aucun impact sur votre imposition tant que vous ne percevez pas de loyers.

Au sein d’un contrat d’assurance vie

Quel est l’intérêt pour vous de choisir ce mode de détention ? Le plus évident est celui de bénéficier du cadre fiscal avantageux de l’assurance vie : tant que vous n’effectuez pas de rachat, aucune fiscalité n’est appliquée aux revenus dégagés par les SCPI. Si vous décidez de procéder à un rachat avant les 8 ans de votre contrat, les gains générés seront soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,20 % de prélèvements sociaux). Au-delà du 8ème anniversaire, vous bénéficiez d’une fiscalité optimale grâce à un abattement de 4.600 euros sur les gains retirés (9.200 euros pour un couple), et cela chaque année.

Le choix de l’assurance vie se justifie également dans une optique de transmission. Vos parts de SCPI entrent dans l’enveloppe du contrat, le capital sera transmis aux bénéficiaires sans passer par l’actif successoral.
L’assurance vie offre également plus de souplesse, puisque la liquidité des parts de SCPI est garantie par l’assureur. Vous bénéficiez par ailleurs de prix plus bas que par l’achat en direct, et le délai de jouissance est réduit puisque vous n’attendez pas 6 mois pour percevoir les premiers revenus.

Toutefois, l’achat de SCPI n’est pas sans contraintes. Le choix est plus limité que lors de l’achat en direct, puisque vous ne pouvez investir que dans les SCPI sélectionnées par votre assureur. Nous vous conseillons aussi d’être vigilant sur des frais de gestion qui peuvent s’ajouter à ceux des SCPI ou encore à certains contrats qui prévoient un partage des revenus avec l’assureur, tous ces facteurs venant réduire les rendements.

Conclusion : Les SCPI répondent à de nombreux objectifs, comme celui de se constituer un patrimoine, prévoir des revenus complémentaires pour votre retraite ou pour financer les études de vos enfants. Le choix de souscrire en direct ou via votre assurance vie doit se faire en fonction de votre stratégie patrimoniale. Si vous estimez ne pas avoir les connaissances nécessaires, faites appel à l’expertise d’un conseiller en gestion du patrimoine, qui saura vous accompagner et vous guider selon votre profil investisseur. Car, même si la pierre papier est un actif résiliant, les revenus dépendent de l’évolution du marché immobilier et il existe un risque de perte en capital.

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J 'ai déjà vendu 3 SCPI et je n 'ai pas eu de pb de liquidité .

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Tout d’abord, je pense qu’il existe des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable; ce qui signifie qu’à K fixe le gérant de la SCPI gère les entrées en fonction des sorties ce qui signifie qu’il faut un acheteur pour un vendeur et inversement. Pour les SCPI à capital variable la liquidité est gérée par augmentation ou baisse du K social de la SCPI.

Ensuite c’est le marché qui peut poser problème. Depuis quelques années, le marché est très "bull"sur l’immobilier papier donc il n’y a pas de problème de liquidité car les acheteurs apportent plus que les vendeurs mais le jour ou la pression des vendeurs sera bien supérieure aux acquéreurs il y aura des problèmes de liquidité car il faudra alors vendre des biens physiques au prix du marché; c’est à mon avis pour cette raison qu’il ne faut pas considérer les SCPI et les SCI comme des produits liquides.

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Je ne crois pas à l’assureur bienfaiteur qui apporterait de la liquidité là où il n’y en a pas. On a bien vu la teneur de la fameuse liquidité garantie avec les fonds H2O… Tenir ce discours encore aujourd’hui, et sur des produits nettement moins liquides, est délirant.

Cette question n’a pas vraiment de sens en tant que telle car la liquidité est un phénomène très variable. Actuellement la collecte des SCPI est sur des niveaux records, donc dans l’ensemble il n’y a pas de problème de liquidité. Il est quand même inquiétant de voir que malgré ce contexte très favorable, quelques SCPI ont un marché bloqué. En assurance-vie on a pas encore d’exemple sur la façon dont serait géré un tel cas. Certaines SCPI de LF distribuées en AV commençaient à être bloquées mais La Française les a fait fusionner dans Epargne Foncière.

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Il me semble que dans la cadre de l’AV, ce n’est pas l’épargnant qui détient les parts mais l’assureur lui-même. L’assureur ne fait qu’affecter à l’épargnant un certain nombre de parts qu’il détient lui en direct. Sinon de quel droit un assureur pourrait ne verser que 85% des loyers aux épargnants comme c’est le cas pour certaines SCPI? Et quel épargnant a déjà été convié à l’assemblée générale annuelle en tant que détenteur de part?
C’est là une différence fondamentale par rapport à l’achat en direct : dans le cadre de l’AV c’est bel et bien d’assureur qui seul assume la problématique de liquidité en tant que propriétaire des parts ! Quand on détient des parts de SCPI dans un contrat d’AV, la demande de désinvestissement ne souffre d’aucune attente (qui serait liée à la recherche d’un acquéreur) si ce n’est l’attente de la valeur liquidative suivant la demande de désinvestissement. Regardez les conditions d’investissement sur Linxea : nulle part n’est mentionné le risque de devoir attendre à la revente. C’est l’assureur qui se retrouve avec ces parts sur les bras (mais en attendant de les affecter à un autre épargnant qui ferait une demande d’achat, il récupère les loyers donc il ne prend pas gros risque excepté que là c’est son argent…).
A mon avis, si certaines SCPI ne voient pas d’un bon œil le référencement en AV c’est parce que les assureurs, qui détiennent un gros volume de parts pour alimenter tous leurs clients, ce qui leur confère un certain pouvoir en assemblée générale, pourraient infléchir la stratégie de gestion de la SCPI…

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Bien d’accord avec la remarque et j’ajouterais 2 commentaires et 1 question de plus:

  • L’imposition quasi confiscatoire peut être en partie contourné par les SCPI investissant exclusivement ou majoritairement à l’étranger. D’ailleurs, pour ce type de SCPI, les impôts étant payé dans les pays d’investissement et avant le payement des loyers, l’attrait de l’enveloppe fiscal de l’AV perd un peu de son éclat.
  • Je pense que ces 2 modes d’investissements sont complémentaires. L’un n’empêche pas l’autre… Une répartition entre différentes enveloppes fiscales fait d’ailleurs, à mes yeux, partie de la diversification de la poche immobilier du patrimoine, au même titre que le choix des zones géographiques, des secteurs d’activité et des sociétés de gestion.

Et une question:

  • Je n’ai pas eu à vendre encore des parts de SCPI achetées en direct. Le manque de liquidité est-il vraiment aussi notable? Il l’est sans aucun doute par rapport à une assurance vie mais par rapport à un bien immobilier, par exemple un bureau/commerce acheté en dur, les délais peuvent-ils être aussi longs?
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Bonjour,

Merci pour vos réponses concernant la liquidité des parts de SCPI à la vente.
Ma question était naïve mais j’avais déjà ma réponse qui semble être confortée:

  • La liquidité des SCPI à capital fixe et à capital variable n’est pas comparable. Pour le grand public, il vaut mieux préférer celles à capital variable, d’ailleurs les plus répandues et c’est celles-là qu’on trouve dans les AV.
  • Dans tous les cas, la liquidité dans une AV est incomparablement meilleure sans être garantie par ailleurs. C’est également le cas des autres UC. En cas de crise majeure, les garanties deviennent naturellement moins garanties…
  • Tant qu’il y a des acheteurs en face, la revente ne devrait pas poser de problème aussi bien an direct qu’en AV. Si, de façon massive les gens quittaient la SCPI qui se retrouverait en difficulté et contrainte de vendre ses biens, les assureurs pourraient-ils garantir plus de liquidité qu’en direct?
  • Ce genre de scénario est valable aussi en cas d’achat de l’immobilier en dur surtout de l’immobilier de commerce. Et même, à mon avis, l’immobilier en dur serait beaucoup plus difficile à vendre. Qui peut penser, en situation de crise immobilière, pouvoir vendre son immobilier en dur aussi rapidement qu’une SCPI dans une AV?
  • Il faut donc toujours avoir en tête que les SCPI c’est tout de même de l’immobilier, qu’il faut être sur du long et même très long terme, que la liquidité est fonction de la conjoncture mais aussi de la solidité de la SCPI ainsi que du secteur économique dans lequel elle est investie de même que la zone géographique. Les cycles immobiliers ne sont pas superposables dans tous les secteurs d’activité et de pays. D’où l’intérêt de diversifier le plus possible et là, ce sont les SCPI qui gardent l’avantage par rapport à l’immobilier dur.
  • Un autre avantage de la SCPI c’est de pouvoir vendre en partie et en étalant dans le temps alors que ceci reste presque impossible en immobilier en dur.
  • Je pense donc que si on a bien diversifié nos investissements, même dans un marché morose et avec des SCPI achetées en direct, on ne devrait pas avoir beaucoup plus de problème de liquidité par rapport à l’immobilier en dur.
  • Je me demande néanmoins, s’il est possible d’obtenir une diversification satisfaisante avec les SCPI proposées dans un seul contrat. On y trouve en général plus ou moins toujours les mêmes et leurs présence même dans plusieurs contrats d’AV contribue que le marché des SCPI soit toujours bullish. Or, les SCPI qui sont forcées à investir rapidement, n’ont pas le temps de chercher les opportunités de marchés et sont contraints d’acheter rapidement puisqu’ils ne peuvent pas investir autrement l’argent collecté. Une des raisons pour laquelle certaines SCPI refusent d’être intégrées dans les AV, c’est de pouvoir maitriser la collecte…

Voici mes réflexions dominicales…

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Effectivement, ma réflexion dominicale était aussi matinale et j’ai oublié que dans une AV c’est l’assureur qui est propriétaire des parts de SCPI.
D’ailleurs, c’est cet aspect des choses qui procure une meilleure liquidité des SCPI dans l’AV par rapport à l’achat en direct.
Ceci étant dit, ma question initiale était de comparer la liquidité des SCPI en direct avec celle d’un bien immobilier en dur. N’étant pas propriétaire des parts de SCPI, donc des immeubles, il est difficile de comparer les 2 options…

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Bon, situation analysée correctement, il manque juste une chose, c’est que lorsqu’on fait le choix de l’assurance vie on a pas la possibilité d’emprunter. Or si beaucoup de monde prend l’option achat en direct avec ses camions de paperasses à l’entrée/sortie, des frais d’entrée plus que prohibitifs, un manque de liquidité notoire et une imposition quasi confiscatoire, ce n’est pas parce qu’il nous manque des neurones, c’est juste parce qu’on pense constituer un capital à peu de frais et à partir de pas grand chose puisque les mensualités de l’emprunt seront partiellement amorties par les dividendes.

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J’ai essayé une fois d’en vendre une demi ligne. Impossible de trouver une procédure sur le site, donc j’envoie une lettre recommandée je leur fais ma demande. Ils me répondent quelque temps plus tard en me demandant quelques paperasses, j’espérais pas m’en tirer comme ça, dont le papier de ma banque comme quoi mon crédit était remboursé. Impossible de trouver ce papier chez moi j’ai cherché un mois, mon banquier m’a dit que ça serait très dur pour lui de me l’obtenir et donc de chercher mieux, au final j’ai abandonné la vente.

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Donc, un mois et demi d’efforts et je n’ai pas vendu, contre 2 mn d’arbitrages et 48h de délai de réalisation de l’autre côté.

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Sur les SCPI la liquidité n’a rien à voir avec celle d’un bien immobilier, vous achetez des parts de société et donc pour la vente il faut qu’il y ait un acheteur, donc tant que la société est attractive il ne doit pas y avoir de problème de liquidité.